物業(yè)管理知識(物管人員).

1、1物業(yè)管理小知識物業(yè)管理小知識2 “ “物業(yè)物業(yè)”一詞是粵語對一詞是粵語對“房地產(chǎn)房地產(chǎn)”的稱呼。它最早的稱呼。它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)與在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞（房地產(chǎn)是一個(gè)詞（Real estateReal estate或或Real propertyReal property）。廣）。廣義上講，義上講，“物業(yè)物業(yè)”泛指一切房地產(chǎn)；通常我們說的泛指一切房地產(chǎn)；通常我們說的“物物業(yè)業(yè)”是狹義上的，是指已建成竣工并投入使用的房地產(chǎn)是狹義上的，是指已建成竣工并投入使用的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

2、單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 1 1、什么是物業(yè)、什么是物業(yè)3 物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關(guān)、相互作用。產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展息息相關(guān)、相互作用。 中華人民共和國國務(wù)院中華人民共和國國務(wù)院379379號令頒布的號令頒布的物業(yè)管理?xiàng)l物業(yè)管理?xiàng)l例例第一章

3、第二條對物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指第一章第二條對物業(yè)管理定義為：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是政府房地產(chǎn)行政管理部門。物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是政府房地產(chǎn)行政管理部門。 2 2、什么是物業(yè)管理、什么是物業(yè)管理4 廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、廣義的物業(yè)管

4、理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。銷售及售租后的服務(wù)。 狹義的含義則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共狹義的含義則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。 理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個(gè)使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)

5、方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。5 物業(yè)管理的對象是物業(yè)管理的對象是“物業(yè)物業(yè)”，也就是房地產(chǎn)和附，也就是房地產(chǎn)和附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地；物業(yè)管理能夠使物業(yè)得到良好的維護(hù)，促進(jìn)房屋的保值增值。但是，物業(yè)管理是一項(xiàng)的維護(hù)，促進(jìn)房屋的保值增值。但是，物業(yè)管理是一項(xiàng)目服務(wù)性的工作，物業(yè)管理服務(wù)的對象是目服務(wù)性的工作，物業(yè)管理服務(wù)的對象是“人人”，歸根，歸根結(jié)底是為結(jié)底是為“人人”服務(wù)。服務(wù)。 6 通常我們說物業(yè)管理是起源于通常我們說物業(yè)管理是起源于1919世紀(jì)世紀(jì)6060年代的英國年代的英

6、國女士奧克維婭女士奧克維婭希爾希爾(Octavia.Hill(Octavia.Hill) )為自己的出租物業(yè)為自己的出租物業(yè)制定的一套管理辦法。制定的一套管理辦法。 其實(shí)，早在其實(shí)，早在20002000多年前我國古代宮廷管理就是某多年前我國古代宮廷管理就是某種意義上的物業(yè)管理了。種意義上的物業(yè)管理了。 現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于1919世紀(jì)末的美國世紀(jì)末的美國, ,建建筑機(jī)械等技術(shù)的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，筑機(jī)械等技術(shù)的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，這類建筑附屬設(shè)備多這類建筑附屬設(shè)備多, ,結(jié)構(gòu)復(fù)雜結(jié)構(gòu)復(fù)雜, ,需要專業(yè)性很強(qiáng)的日常需要專業(yè)性很強(qiáng)的日常養(yǎng)

7、護(hù)、維修。于是養(yǎng)護(hù)、維修。于是, ,專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)。專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)。 我國的物業(yè)管理始于我國的物業(yè)管理始于8080年代初，最早開始于經(jīng)濟(jì)特年代初，最早開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。區(qū)深圳。 7 國家建設(shè)部向全國推廣的國家建設(shè)部向全國推廣的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。生效時(shí)止的物業(yè)管理。這說明這說明“前期物業(yè)管理前

8、期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理，有別于一般意義的物業(yè)管理一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始，而選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理”僅存在僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位。 3

9、 3、什么是前期物業(yè)管理、什么是前期物業(yè)管理8 物業(yè)管理公司是專門從事商業(yè)性物業(yè)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營，物業(yè)管理公司是專門從事商業(yè)性物業(yè)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的、具有法人資格實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。立性。 國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，建設(shè)部第理制度，建設(shè)部第125125號令號令物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法法把物業(yè)管理公司分為一、二、三級三個(gè)等級，申請把物業(yè)管理公司分為

10、一、二、三級三個(gè)等級，申請不同的等級需要具備相應(yīng)的條件。一級資質(zhì)企業(yè)可以承不同的等級需要具備相應(yīng)的條件。一級資質(zhì)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級資質(zhì)企業(yè)可以承接接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級資質(zhì)企業(yè)可以承接3030萬平米萬平米以下住宅項(xiàng)目和以下住宅項(xiàng)目和8 8萬平米以下非住宅項(xiàng)目，三級資質(zhì)企萬平米以下非住宅項(xiàng)目，三級資質(zhì)企業(yè)可以承接業(yè)可以承接2020萬平米以下住宅項(xiàng)目和萬平米以下住宅項(xiàng)目和5 5萬平米以下非住萬平米以下非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 4 4、物業(yè)管理公司與資質(zhì)、物業(yè)管理公司與資質(zhì)9 物業(yè)管理的服務(wù)范圍通常分為常規(guī)性的公共服務(wù)、物業(yè)管理的服務(wù)范圍通常分為常規(guī)性的公共

11、服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。 其中公共服務(wù)主要有以下其中公共服務(wù)主要有以下8 8個(gè)方面的內(nèi)容：個(gè)方面的內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的管理 公共環(huán)境衛(wèi)生的管理公共環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理綠化管理 安全防范管理安全防范管理 車輛管理及道路管理車輛管理及道路管理 消防管理消防管理 公眾性的代辦服務(wù)（代收水電煤氣費(fèi)用等）公眾性的代辦服務(wù)（代收水電煤氣費(fèi)用等） 5 5、物業(yè)管理服務(wù)范圍與內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)范圍與內(nèi)容10 專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司針對物業(yè)使用人為改善和提高居住、專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司針對物業(yè)使用

12、人為改善和提高居住、生活條件的需求事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目、制定服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)生活條件的需求事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目、制定服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)使用人選擇的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)是面向大多數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，供物業(yè)使用人選擇的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)是面向大多數(shù)人的，是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營的主要渠道，在發(fā)達(dá)地區(qū)人的，是物業(yè)公司開展多種經(jīng)營的主要渠道，在發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤的主要來源。已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)收入和利潤的主要來源。 委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)；通常指在物業(yè)管理委托合同需求受其委托而提供的服務(wù)；通常指在物業(yè)管理委托合

13、同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)物業(yè)公司為滿產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)物業(yè)公司為滿足其需求而提供的服務(wù)。如特約服務(wù)為較多的物業(yè)使用人足其需求而提供的服務(wù)。如特約服務(wù)為較多的物業(yè)使用人所需求時(shí)候，物業(yè)公司則可將其納入專項(xiàng)服務(wù)。所需求時(shí)候，物業(yè)公司則可將其納入專項(xiàng)服務(wù)。 11 物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，享受物業(yè)管理公司提供的服物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，享受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是需要付費(fèi)的消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以務(wù)是需要付費(fèi)的消費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用

14、與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)管理費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)、其余全部用于物者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企

15、業(yè)、其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。門制定的物業(yè)服務(wù)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 6 6、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

16、12 物業(yè)管理服務(wù)成本通常包含以下項(xiàng)目：物業(yè)管理服務(wù)成本通常包含以下項(xiàng)目：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)保安費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)辦公費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)法定稅費(fèi)法定稅費(fèi)物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用7 7、物業(yè)管理服務(wù)成本、物業(yè)管理服務(wù)成本13 物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開發(fā)商與物業(yè)公司之物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開發(fā)商與物業(yè)公司之間為明確各自責(zé)權(quán)利關(guān)系、按照經(jīng)濟(jì)合同原則簽定的具間為明確各自責(zé)權(quán)利關(guān)系

17、、按照經(jīng)濟(jì)合同原則簽定的具有法律效力的契約性文件。有法律效力的契約性文件。物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例及及城市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋前必須落實(shí)物業(yè)管理問題，在銷售房屋前必須銷售房屋前必須落實(shí)物業(yè)管理問題，在銷售房屋前必須選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理選定物業(yè)管理公司并與物業(yè)管理公司簽定前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會(huì)成立后委托合同。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會(huì)成立后選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。成立業(yè)主委員會(huì)后則選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。成立業(yè)主委員會(huì)后則由業(yè)主委員會(huì)代

18、表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)并與其簽定物業(yè)管理委托合同。定物業(yè)管理委托合同。8 8、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同14 管理規(guī)約是業(yè)主對物業(yè)使用、維護(hù)以及管理等方面的管理規(guī)約是業(yè)主對物業(yè)使用、維護(hù)以及管理等方面的權(quán)利義務(wù)的具體約定。規(guī)約對全體業(yè)主都具有約束力。權(quán)利義務(wù)的具體約定。規(guī)約對全體業(yè)主都具有約束力。它是物業(yè)管理中一個(gè)基礎(chǔ)性的文件。訂立管理規(guī)約是業(yè)它是物業(yè)管理中一個(gè)基礎(chǔ)性的文件。訂立管理規(guī)約是業(yè)主之間同意接受規(guī)約規(guī)定義務(wù)約束的民事法律行為。管主之間同意接受規(guī)約規(guī)定義務(wù)約束的民事法律行為。管理規(guī)約是由業(yè)主大會(huì)制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)理規(guī)約是由業(yè)

19、主大會(huì)制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2 23 3以上通過。業(yè)主公約通過后方生效。在管理規(guī)約生效后以上通過。業(yè)主公約通過后方生效。在管理規(guī)約生效后才確認(rèn)業(yè)主身份的，應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時(shí)，才確認(rèn)業(yè)主身份的，應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時(shí)，表示愿意接受業(yè)主規(guī)約的約束。管理規(guī)約的修改程序和表示愿意接受業(yè)主規(guī)約的約束。管理規(guī)約的修改程序和制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)制定程序相同，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2 23 3以上通以上通過。過。9 9、管理規(guī)約與業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、管理規(guī)約與業(yè)主臨時(shí)規(guī)約15 在前期物業(yè)管理階段是由開發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂在前期物業(yè)管理階段是由開發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂的，稱

20、為業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定了的，稱為業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定了物業(yè)買受人在使用物業(yè)時(shí)候必須遵守的條件，通常本物物業(yè)買受人在使用物業(yè)時(shí)候必須遵守的條件，通常本物業(yè)的第一個(gè)買受人簽字后即生效，至業(yè)主大會(huì)制訂業(yè)主業(yè)的第一個(gè)買受人簽字后即生效，至業(yè)主大會(huì)制訂業(yè)主公約后失效。公約后失效。 管理規(guī)約管理規(guī)約是在國家相關(guān)法律、法規(guī)的基本上制定是在國家相關(guān)法律、法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性的公共契約，全體業(yè)主及相關(guān)主體必的，是一種合同性的公共契約，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。須遵守。管理規(guī)約管理規(guī)約是是物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的重要補(bǔ)充的重要補(bǔ)充和具體細(xì)化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效

21、手段。和具體細(xì)化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效手段。 16 國務(wù)院令第國務(wù)院令第378378號公布實(shí)施的號公布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第六條中對業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利的定義為：中對業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利的定義為： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 1010、業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)17業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服 務(wù)；務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有

22、關(guān)事項(xiàng)提出 建議建議（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享 有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)

23、備專項(xiàng)維修資金（以下（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下 簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。18物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第七條中對業(yè)主與業(yè)主的義務(wù)的定義為：第七條中對業(yè)主與業(yè)主的義務(wù)的定義為：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章

24、制度；使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出 的決定；的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。19物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例中對業(yè)主大會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：中對業(yè)主大會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表 和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全

25、體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合 法權(quán)益。法權(quán)益。二、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。二、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主 大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè) 主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，

26、由業(yè)主共同履行 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 三、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物三、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物 業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 1111、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)20 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 12 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大

27、會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1 12 2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)所持投票權(quán)2 23 3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為

28、定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)召開。經(jīng)2020以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開1515日以前通知全日以前通知全體業(yè)主。體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。委員會(huì)。 21物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例中對業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：中對業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大

29、會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服 務(wù)合同；務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)管理規(guī)約的實(shí)施；（四）監(jiān)督業(yè)管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 22 公共維修基金是

30、指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和集，所有權(quán)歸交納人，基金用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偫m(xù)籌。共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偫m(xù)籌。 維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備兩維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備兩個(gè)方面保修期滿后的大修、更新。個(gè)方面保修期滿后的大修、更新。 1212、公共維修基金、公共維修基金23 根據(jù)建設(shè)部、

31、財(cái)政部根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部19982131998213號號住宅共用部位、共用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法第三條明確了共用部位共用第三條明確了共用部位共用設(shè)施設(shè)備具體內(nèi)涵如下：設(shè)施設(shè)備具體內(nèi)涵如下： 1 1）共用部位）共用部位-指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。樓梯間、走廊通道等。 2 2）共用設(shè)施設(shè)備）共用設(shè)施設(shè)備-指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售

32、價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。設(shè)備使用的房屋等。 3 3）維修基金的管理：在銀行專項(xiàng)存儲，?？顚Ｓ?。業(yè)主委）維修基金的管理：在銀行專項(xiàng)存儲，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會(huì)成立前動(dòng)用維修基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會(huì)成立前動(dòng)用維修

33、基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會(huì)成立后動(dòng)用維修基金，由業(yè)主委員會(huì)審批。員會(huì)成立后動(dòng)用維修基金，由業(yè)主委員會(huì)審批。 24 物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基物業(yè)管理公司是企業(yè)，街道辦事處和派出所是政府基層組織。層組織。 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)按物業(yè)管理合在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)按物業(yè)管理合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營；而街道和派出同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營；而街道和派出所是履行作為國家公共機(jī)構(gòu)組織維護(hù)公共秩序的義務(wù)。所是履行作為國家公共機(jī)構(gòu)組織維護(hù)公共秩序的義務(wù)。 物業(yè)公司在管理物業(yè)時(shí)接受街道和派出所的指導(dǎo)，并物業(yè)公司在管理物業(yè)時(shí)接受街道和

34、派出所的指導(dǎo)，并進(jìn)行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)比如治安進(jìn)行協(xié)作搞好所管理的物業(yè)區(qū)域的公共秩序維護(hù)比如治安工作。工作。 在很多的時(shí)候，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，在比如制在很多的時(shí)候，由于物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，在比如制止損毀破壞物業(yè)等行為時(shí)，必須依靠政府相關(guān)部門，及時(shí)止損毀破壞物業(yè)等行為時(shí)，必須依靠政府相關(guān)部門，及時(shí)向他們報(bào)告，由他們進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，達(dá)到做好物業(yè)管理服向他們報(bào)告，由他們進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，達(dá)到做好物業(yè)管理服務(wù)的目的。務(wù)的目的。 1313、物業(yè)管理公司與、物業(yè)管理公司與 街道辦事處和派出所街道辦事處和派出所25 物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上是物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)的一物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上是物業(yè)

35、項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。種交易形式。 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例中闡述了國家提倡業(yè)主通過公開、中闡述了國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則。公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的立法原則。為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，建設(shè)部制定了合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，建設(shè)部制定了前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。1414、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理招投標(biāo)26 該該“辦法辦法”規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅規(guī)

36、定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于前期物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3 3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該“辦法辦法”規(guī)定，前期物業(yè)管理招標(biāo)可分為公開招標(biāo)和邀請規(guī)定，前期物業(yè)管理招標(biāo)可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)。 27 招標(biāo)人（指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)

37、建設(shè)單招標(biāo)人（指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位）無論采取公開招標(biāo)方式，還是采取邀請招標(biāo)方式，都位）無論采取公開招標(biāo)方式，還是采取邀請招標(biāo)方式，都應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3 3個(gè)以上物業(yè)管理企個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。該業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。該“辦法辦法”明確規(guī)定，通過招標(biāo)投標(biāo)明確規(guī)定，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售

38、方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前前3030日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許商品房預(yù)售許可證可證之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前前9090日完成。日完成。 可以說，參與投標(biāo)是物業(yè)管理公司進(jìn)入物業(yè)管理項(xiàng)目的必可以說，參與投標(biāo)是物業(yè)管理公司進(jìn)入物業(yè)管理項(xiàng)目的必經(jīng)途徑。經(jīng)途徑。 28 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長，安裝、現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長，安裝、施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會(huì)化施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會(huì)化分工

39、越來越細(xì)，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施分工越來越細(xì)，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。理企業(yè)的前期介入。 1515、物業(yè)管理前期介入、物業(yè)管理前期介入29前期介入主要有以下作用和意義：前期介入主要有以下作用和意義：從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。避免物業(yè)建成后的使用和

40、管理問題。積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。在房屋建筑階段物業(yè)公司即介

41、入為開發(fā)商提供銷售現(xiàn)場和在房屋建筑階段物業(yè)公司即介入為開發(fā)商提供銷售現(xiàn)場和辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)、保潔、停車管理、迎賓接待等服務(wù)，辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)、保潔、停車管理、迎賓接待等服務(wù)，還可向物業(yè)買受人展示物業(yè)管理公司的自身形象和實(shí)力，還可向物業(yè)買受人展示物業(yè)管理公司的自身形象和實(shí)力，增加買受人的信心，促進(jìn)物業(yè)的銷售。增加買受人的信心，促進(jìn)物業(yè)的銷售。30 實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重漫長的

42、使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要要作用。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。 31“入伙入伙”是通常對對物業(yè)買受人到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)入是通常對對物業(yè)買受人到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)入住的稱呼。住的稱呼?！叭胱∪胱　迸c與“入伙入伙”其實(shí)是一回事，只是稱呼其實(shí)是一回事，只是稱呼的不同而已。辦理入伙通常需要先在開發(fā)商處領(lǐng)取通知書，的不同而已。辦理入伙通常需要先在開發(fā)商處領(lǐng)取通知書，憑此到物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙及業(yè)主證等。一般而言，住憑此到物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙及業(yè)主證等。一般而言，住宅小區(qū)入伙手續(xù)的辦理程序如下：宅小區(qū)入伙手續(xù)的辦理程序如下：由物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出入伙通知書；由物業(yè)管理公司向業(yè)主發(fā)出入伙通知書；業(yè)主向物業(yè)公司出示收樓通知書、居民身份證，交納管理業(yè)主向物業(yè)公司出示收樓通知書、居民身份證，交納管理費(fèi)，并領(lǐng)取住宅鑰匙；費(fèi)，并領(lǐng)取住宅鑰匙；業(yè)主在正