商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案標(biāo)準(zhǔn)范本

1、方案編號(hào)：LX-FS-A98594商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案標(biāo)準(zhǔn)范本The Objectives, Policies, Task Allocation, Steps To Be Taken And Other Factors Needed To Complete TheEstablished Action Guideline Are Formulated And Implemented According To The Plan.編寫(xiě)：審批：時(shí)間：年月日A4打E卩/新修訂/完整/內(nèi)容可編輯20N 火*精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594編寫(xiě):XXXXX審核:XXXXX商業(yè)地產(chǎn)公司策劃

2、方案標(biāo)準(zhǔn)范本使用說(shuō)明：本方案資料適用于工作生活中把目標(biāo)、政策、程序、規(guī)則、任務(wù)分配、要采取的步驟， 使用的資源以及為完成既定行動(dòng)方針?biāo)枰钠渌蛩厝堪从?jì)劃制定成文本，并付諸實(shí)施。資 料內(nèi)容可按真實(shí)狀況進(jìn)行條款調(diào)整，套用時(shí)請(qǐng)仔細(xì)閱讀。商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展走位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈 構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。現(xiàn)在,就一起來(lái) 看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧！商業(yè)地產(chǎn)策劃20個(gè)策劃法則1轉(zhuǎn)變思維法則策劃是一門(mén)復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科,其本 質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的 運(yùn)用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,將封閉性 思維

3、轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)?辨證的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變 為量出為入的思維。在感到困惑的時(shí)候,換一種思維 方式考慮問(wèn)題，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空。2.創(chuàng)新法則克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新 才能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代,永遠(yuǎn)不變 的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地"創(chuàng)新"o太超前了要跳樓,不超前要被淘汰，怎么 適度超前?需要有對(duì)企業(yè)特性和中國(guó)國(guó)情非常深刻的 把握,以及對(duì)社會(huì)及行業(yè)趨勢(shì)的把握。在掌握規(guī)律的 基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類(lèi)和層 次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、管 理創(chuàng)新、制度

4、創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及 里,由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng) 帥。理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動(dòng)作的框框,創(chuàng)造自選動(dòng) 作。依據(jù)創(chuàng)新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的 "工業(yè)品"，而是量身定做的原創(chuàng)性的"工藝品"O 理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。可以毫不夸張地說(shuō),理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之 源,是一切創(chuàng)新之本,它決定著其他種種創(chuàng)新活動(dòng)的 開(kāi)展和成敗,它既是其他創(chuàng)新活動(dòng)的基石,也是其他 創(chuàng)新活動(dòng)的羅盤(pán)和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn) 術(shù)層面的創(chuàng)新的話,那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng) 新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此,理念創(chuàng) 新具有更大的難度。是一種更高級(jí)別的

5、創(chuàng)新挑戰(zhàn)。如果說(shuō)其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,那么 理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng)新決定著未 來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的成敗。3啟選動(dòng)作法則工作室應(yīng)是自選動(dòng)作的創(chuàng)造者。自選動(dòng)作的天地 最寬,因?yàn)榭梢杂赡闳我獍l(fā)揮;自選動(dòng)作的難度很 大，因?yàn)槟銢](méi)有成規(guī)可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應(yīng)是 人們的追求目標(biāo)，因?yàn)檎l(shuí)創(chuàng)造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng)造 了一個(gè)新的規(guī)矩,就成了游戲規(guī)貝啲制走者和解釋 者，就擁有了話語(yǔ)權(quán)。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng)新。4三性法則如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項(xiàng)目和產(chǎn)品 策劃必須要考慮的。具有這三性的項(xiàng)目或產(chǎn)品，可以 在一個(gè)時(shí)期內(nèi)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。唯一性是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他 性與策略思路、資源整合

6、對(duì)象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相 關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,可以保證競(jìng)爭(zhēng)壁壘的固若金 湯，可以拒追兵于城外,可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔 力,可以贏得市場(chǎng)的追捧。5適度超前法則策劃要講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不被市場(chǎng)接受,要 跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒(méi)有效益;與市場(chǎng)同步，利潤(rùn) 攤平且很易被人模仿,效益短暫。如何適度超前地引 導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效 應(yīng),可保持相對(duì)時(shí)間的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),從而獲取超額利 潤(rùn)。6梳理分析法則做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：第一，老板判斷。企業(yè)的掌門(mén)人怎樣，是決走策 劃成敗的關(guān)鍵。因?yàn)槠髽I(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是 企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只 有在老板領(lǐng)會(huì)、吃透、充

7、分贊同和肯走并創(chuàng)造性實(shí)施 和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái),今天處于什么 狀態(tài)，明天向那里去。存在決走意識(shí)，出身決定風(fēng) 格，對(duì)企來(lái)龍"的掌控,是對(duì)去脈"設(shè)計(jì)的前 提。第三，資源盤(pán)存。企業(yè)有那些資源，除了有形資 產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共 關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持等特殊優(yōu)勢(shì)。7辨證施治法則西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器,分解成各個(gè)零部件 來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人 當(dāng)作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否 通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗(yàn),望、聞、問(wèn)、切，把握 根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的 角度把握和解

8、決問(wèn)題。8系統(tǒng)化運(yùn)作法則策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括: 調(diào)查硏究、企業(yè)或項(xiàng)目診斷、企業(yè)或項(xiàng)目戰(zhàn)略走位、 理念創(chuàng)新、策略設(shè)計(jì)、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監(jiān) 理、動(dòng)態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。9. 墊腳石法則田可策劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),要想一步到位是不現(xiàn)實(shí) 的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步 驟,每一步都有階段性成果。就像過(guò)河,要想不濕 鞋,每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)這 些中間的支點(diǎn)，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大 大降低失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且每一次小的收獲都為最終的 成功奠定基礎(chǔ),最后的成功則成為必然。大處著眼， 小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。10核心優(yōu)勢(shì)法則 策劃不

9、管是對(duì)區(qū)域、企業(yè)還是個(gè)人,最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,即找出自己的核優(yōu)勢(shì)，最大限度 地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢(shì),并量身度造設(shè)計(jì)一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入,取得最大的收 獲。1L量身度造法則寸有所長(zhǎng),尺有所短。如何揚(yáng)長(zhǎng)避短,是企業(yè)戰(zhàn) 略的精髓。策劃應(yīng)該因時(shí)、因地、因人制宜,把策劃 對(duì)象放在這個(gè)坐標(biāo)里面,對(duì)他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助 他對(duì)擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合,以期達(dá)到最佳 效果,也就是度身定造。因時(shí)：即審時(shí)度勢(shì)，把對(duì)象放在時(shí)代的背景下, 搞清楚他的昨天、今天、明天,從宏觀上把握社會(huì)和 行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和脈絡(luò)。因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,和文化底蘊(yùn), 充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢(shì),從而聚人

10、氣、地 氣、財(cái)氣。因人：針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,設(shè)計(jì)不 第11頁(yè)/總34頁(yè)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計(jì)師而不是裁 縫。服裝設(shè)計(jì)師要根據(jù)每一個(gè)人的體形和氣質(zhì),揚(yáng)長(zhǎng) 避短,再參考社會(huì)的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨(dú)家創(chuàng)作。12 戰(zhàn)略至上法則策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之 前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆 風(fēng)。13.系統(tǒng)定位法則準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時(shí)先要用全新的思維方式,幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地

11、區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來(lái)考量,從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位 置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì)中的位置。第#頁(yè)/總34頁(yè)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G9859414預(yù)留管線法則策劃不要僅局限于眼前，而要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，寬 打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以 發(fā)揮的伏筆,為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對(duì)接口，為 未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預(yù)留管線。預(yù)留管線需要策劃人具有超前長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn), 故非一般以眼前利益為中心者可以為之。預(yù)留管線法則要求,既要保證當(dāng)前項(xiàng)目的成功， 還要預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并盡量使現(xiàn)在的成 功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使

12、現(xiàn)在的 成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個(gè)系 統(tǒng)的開(kāi)放性面向未來(lái)。故預(yù)留管線法則要求策劃人策 劃的不僅是項(xiàng)目的現(xiàn)在,更是項(xiàng)目的未來(lái)。15換芯片法則第口頁(yè)/總34頁(yè)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉,也 是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。策劃一個(gè)企業(yè),在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè) 家，幫助他實(shí)現(xiàn)知識(shí)和智慧的充實(shí)，以及升級(jí)換代。策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè) 家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功 地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,則成 功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。所以我們堅(jiān)持與老板們的直接交流,也堅(jiān)持幫助 企業(yè)家實(shí)現(xiàn)方

13、法論以及知識(shí)智慧上的升級(jí)換代。用時(shí) 髦的數(shù)字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),就是為老板換芯 片。16消化老板法則欲策劃老板,必先吃透老板。能成為老板,其閱歷和智慧走有過(guò)人之處，一般第#頁(yè)/總34頁(yè)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594都非等閑之輩?；蛘哒f(shuō),他本身就具備策劃人的素 質(zhì)，就像一個(gè)好的導(dǎo)演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一 樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功， 肯定是把握住了現(xiàn)實(shí)中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱?要我們呢?這是分工協(xié)作所使然,亦是信息爆炸、機(jī) 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)頻生的知識(shí)經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的 外腦機(jī)構(gòu),我們之所以能為企業(yè)家所倚重,一個(gè)重要 的因素是我們獲得了站在巨人肩

14、膀上的特權(quán)。我們同 企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè) 特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和 消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來(lái)的精華,再 轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,再造企業(yè)家,也許 是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)接時(shí)一個(gè)鮮明的特 點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(zhǎng)的過(guò)程。17大勢(shì)把握法則第15頁(yè)/總34頁(yè)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594"條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條 路。""最近"是指順應(yīng)大勢(shì)，吻合規(guī)律,盡可能不 走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃 就是要找到它的流向,通過(guò)創(chuàng)新讓企業(yè)之船

15、適度超前 地順應(yīng)它的流向，借勢(shì)、借力,被潮流推著走。才能 像沖浪者那樣立于潮頭之上,成為規(guī)則的制走者。面 對(duì)時(shí)代的快速變革,一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打 造百年老店,不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有 率,關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì),在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的 轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,及時(shí)調(diào)整企業(yè)的航向,”好風(fēng)憑借力,送 我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的最佳境界。18文化底蘊(yùn)法則名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體 現(xiàn)在對(duì)每一個(gè)地方文化底蘊(yùn)的把握,發(fā)揮、利用和體 現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文20.20度直覺(jué)法則第19頁(yè)/總34頁(yè)化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查方法和結(jié)論的基 礎(chǔ)上,更注重社會(huì)學(xué)式的感

16、悟式調(diào)查，通過(guò)交流取 樣。注意捕捉特定的歷史文化漫淫下形成的區(qū)域文化 個(gè)性與社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)心理偏好。重在把握社會(huì) 運(yùn)行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊(yùn)注入項(xiàng) 目的理念（概念）開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中,?？色@厚 積薄發(fā)、石破天驚之效。19 地域解碼法則中國(guó)有句古話一方水土養(yǎng)一方人。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā),除必備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以外,如何做到近水知 魚(yú)性,隔山識(shí)鳥(niǎo)音，準(zhǔn)確為地域文化解碼,是關(guān)乎 地產(chǎn)商生死存亡的大事。市場(chǎng)調(diào)查80%鏤攵據(jù)，20%*直覺(jué)。尤其是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,光充計(jì)得來(lái)的數(shù)據(jù)很難 準(zhǔn)確反

17、映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì)是刻舟求劍。特別是中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不Sue1=1像西方市場(chǎng)那樣有據(jù)可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查就像燒水一樣,可以燒到80度z最后的20度得*直覺(jué)、 經(jīng)驗(yàn)來(lái)把握。商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別價(jià)值層面的差異1物業(yè)價(jià)值 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng),通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目的商業(yè) 定位、招商、經(jīng)營(yíng),才能實(shí)現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開(kāi) 發(fā),達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。而住宅的價(jià)值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位,最后通過(guò)銷(xiāo)售實(shí) 現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。從投資角度來(lái)看，住宅可

18、以買(mǎi)來(lái)自用,是保值投資,風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺,其價(jià)值就 極低,甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。2 利益關(guān)系 從主體上說(shuō)，住宅地產(chǎn)的價(jià)值鏈顯然單一得多,即開(kāi)發(fā)商終端消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)的利益參 與者更為復(fù)雜,它的價(jià)值鏈?zhǔn)恰蓖顿Y者開(kāi)發(fā)商 營(yíng)運(yùn)商經(jīng)營(yíng)者終端消費(fèi)者” o其中包 含這四種權(quán)益關(guān)系，開(kāi)發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、 經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益、管理者,的權(quán)益,它們與商業(yè)地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)模式密不可分。開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營(yíng)者,就是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里面從事商品經(jīng)營(yíng)者;大型與中小型商場(chǎng)都需要有一個(gè)統(tǒng)一的 管理者實(shí)施有效的管理。開(kāi)發(fā)者通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者通過(guò)出租商業(yè) 物業(yè)獲取租金

19、收入;經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;管 理者通過(guò)管理獲取管理利益。與住宅開(kāi)發(fā)相比，住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈,而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 鏈上除了開(kāi)發(fā)商,還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者， 每個(gè)參與者都有自己的利益出發(fā)點(diǎn),因此不可避免地 存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣(mài)而經(jīng) 營(yíng)者要求好用,投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng)，以及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡/角戀爰"的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要考慮地段,更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷(xiāo)售策略、投資回報(bào)等因素。3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

20、的同時(shí),也存在 著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅 費(fèi)管理等因素比住宅用地高夕卜，一般投資商業(yè)的人群 相對(duì)較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),所以為 降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具有有前瞻眼 光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè) 管理公司三大要素，以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的，這樣才 能增強(qiáng)投資者的信心,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià) 值。而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群 體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能,也具有投資功 能,其雙重作用為銷(xiāo)售提供了更廣闊的購(gòu)買(mǎi)群體。開(kāi)發(fā)層面的差異1產(chǎn)品屬性 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品,主要功能是用來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)

21、的隨 市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外,無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn), 因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō) 不僅僅是產(chǎn)品,更是資本,它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出 新的價(jià)值,增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到,商業(yè)地 產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大,因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前 瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的 物業(yè)管理公司。其次,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多, 有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè),而住宅地產(chǎn)追求 的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是城商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是市"，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此,商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能 否成功的重要條件

22、，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住 宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多,房子只要賣(mài)出，投資的價(jià)值 就可以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性,因此 商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)硏、分析，更要充分 運(yùn)用SWOT分析法,發(fā)現(xiàn)商機(jī),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不 足,降低風(fēng)險(xiǎn)。2 開(kāi)發(fā)技術(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在 建筑設(shè)計(jì)方面，戶(hù)型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì) 更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要 求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增 加,管理成本增加，對(duì)人員提出更高的要求;在銷(xiāo)售方面,前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專(zhuān)業(yè)理財(cái)行為,而后者主

23、要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷(xiāo)售手法呈現(xiàn)多樣性,如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金籠方面，住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā),很快實(shí)現(xiàn)資金 回籠,而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶(hù)群,如在招商階段的客戶(hù)是商家,而且特別重視主力 店的作用;在銷(xiāo)售階段的客戶(hù)主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 投資者;在經(jīng)營(yíng)階段的客戶(hù)群則是終端消費(fèi)群?？?之,商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的干差萬(wàn)別,必然要求 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國(guó)的商業(yè)地 產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專(zhuān)業(yè)、更合理、也 更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商 業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。

24、3.規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初,根本就沒(méi)有考慮過(guò)做什么的 問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)走位 的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了,要么就是結(jié)構(gòu)不合理,要么就 是布局不規(guī)范,從而導(dǎo)致招商異常困難,往往出現(xiàn)理想的商家不愿進(jìn),進(jìn)駐的商家不理想的結(jié)果。第27頁(yè)/總34頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車(chē)等諸多方面相當(dāng)繁瑣,在滿(mǎn)足功能要求的前提下，如何滿(mǎn)足未來(lái) 大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng) 目能否成功銷(xiāo)售、招商和做旺的關(guān)鍵。4開(kāi)發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程更為嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)

25、雜。商業(yè)地產(chǎn) 的調(diào)硏在住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)硏基礎(chǔ)上,增加了區(qū)域結(jié) 構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商 鋪分布及經(jīng)營(yíng)狀況、未來(lái)供應(yīng)量、地塊交通、自然、 社會(huì)條件、商圈等方面的分析商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn):通常情況下,無(wú)論 是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),均要在投標(biāo)拿地前進(jìn) 行初步的市場(chǎng)調(diào)硏。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,發(fā)展商不 僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi) 者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化:商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)硏,包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需 求、租售目標(biāo)客戶(hù)細(xì)

26、分、商鋪升值潛力等方面的分 析。精編范本，實(shí)用簡(jiǎn)潔方宰編號(hào)：LX-FS-G98594商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?與住宅推廣相比,其推廣的核心是投資價(jià)值和投 資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期,以及未來(lái) 的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。5招商與經(jīng)營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)甩手掌 柜"，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如 果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng) 后自營(yíng)，所以，開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)甩手掌柜的心 態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),而必須抓好運(yùn)營(yíng)、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán) 節(jié),這樣才能減少糾紛,獲取最大化利潤(rùn)。招商是

27、商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等,般都實(shí)行招商先行"的營(yíng)銷(xiāo)策略,以招商來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售。有主力店的地方,就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)，以招入 主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商 鋪的經(jīng)營(yíng)主要是寄生業(yè)態(tài)，它本身不具備聚 客”能力,所以也不具備使商鋪升值的潛力,只有借 助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍?并不斷升值。統(tǒng)一銷(xiāo)售,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng) 營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管 理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā),為招商及后 期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。而住宅一般不存在招商問(wèn)題，帶底商的住宅，具 體銷(xiāo)售依住宅定位而走,

28、是以招品牌連鎖店為主，或 是一般經(jīng)營(yíng)戶(hù)，但一般前者居多,以品牌店來(lái)帶動(dòng)住 宅銷(xiāo)售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例,這點(diǎn)也非常重要。營(yíng)銷(xiāo)層面的差異 1營(yíng)銷(xiāo)主題 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)田可一種商品的時(shí)候,購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想,這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿(mǎn)足了他們 的需求,所以愿意付出貨帀等值或不等值交換。對(duì)于 住宅來(lái)說(shuō),消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是一種他們需要的生活方 式，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講,房子本身沒(méi)有特別大的差 異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往 側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之 所在。2推廣對(duì)

29、象 住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者 又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者,他們的心 態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平 下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們關(guān)心 的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)上,推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首 先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類(lèi)： 用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶(hù)關(guān) 心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資 客戶(hù)則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后,推廣對(duì)象將發(fā)生 轉(zhuǎn)移,重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng)，

30、從而 提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象,這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理 面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。3營(yíng)銷(xiāo)周期營(yíng)銷(xiāo)周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。目前的房 地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn),所 以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng)，加上 住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn) 的營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)就很長(zhǎng)，在具體的作業(yè)方式上,通常 分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同,商業(yè) 地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠 的人群消費(fèi),所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟 的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā),這樣投資總額相對(duì)很高，但是實(shí)際 開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶(hù)也少,所以營(yíng)銷(xiāo)周期要 求盡可能短,否則戰(zhàn)線過(guò)

31、長(zhǎng),市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度 那就困難得多。4消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、 地段、戶(hù)型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足 夠的人氣才能支撐,所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得 成功,很大程度上是由地段等先天因素決定的。5推廣節(jié)奏房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期（市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期）、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期和清盤(pán)期。作為住宅地產(chǎn)來(lái) 說(shuō),因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段推廣,所以它是由幾個(gè) 營(yíng)銷(xiāo)周期組合而成,每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期基本上都要完整 包括上述階段;否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不 全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠,市場(chǎng)接受就有 限。在商業(yè)地產(chǎn),可能只需包括上述部分階段,比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并,或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤(pán)并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng) 地市場(chǎng)價(jià)格體系,可能開(kāi)盤(pán)時(shí)就