房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測算

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測算內(nèi)容導(dǎo)圖：1、基礎(chǔ)知識2、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算3、租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算4、不動產(chǎn)價值測算一、基礎(chǔ)知識1、需進(jìn)行測算的三種常見情況：（1）、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（2）、項(xiàng)目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項(xiàng)目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。（3）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（1）、項(xiàng)目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的材料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行

2、估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費(fèi)構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設(shè)施費(fèi)等（3）、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括勘察測量費(fèi)、市場研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場地平整及臨時設(shè)施費(fèi)等。（4）、建筑安裝工程費(fèi)土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)（5）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。（6）、其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)管費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)（7）、管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用。（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用市值為項(xiàng)目籌集資金二發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。（

3、9）、可運(yùn)用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項(xiàng)目評價指標(biāo)體系靜態(tài)評價指標(biāo)：（1）、投資收益率情態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。（2）、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時間。（3）、盈虧平衡點(diǎn)情態(tài)分析指標(biāo)三：指收入全部等于成本時的項(xiàng)目銷售率。動態(tài)評價指標(biāo)（1）、項(xiàng)目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。（2）、內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標(biāo)二：就是指項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。

4、（3）、項(xiàng)目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（4）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。二、常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算（重要假設(shè)操作指引）重要假設(shè)（在經(jīng)濟(jì)測算時應(yīng)首先對假設(shè)前提予以說明）（1）、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（2）、建設(shè)工期安排建設(shè)工期安排主要柑橘開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和李四開發(fā)項(xiàng)目的工期安排確定。（3）、成本計(jì)取計(jì)劃其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3%計(jì)取；

5、管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)?。徊豢深A(yù)見費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。（4）、銷售安排在進(jìn)行測算前應(yīng)明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。（5）、銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或者下一季度到位；可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。（6）、資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且架設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。（7）、資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款

6、利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。操作指引一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運(yùn)算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項(xiàng)：一、與委托方充分溝通；二、按先后順序依次編制；三、由于基本沒有兩個項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；四、如果一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量連接第一個，便于以后更改；單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)據(jù)的合計(jì)，為了核對計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。1、項(xiàng)目

7、施工計(jì)劃表：根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排回執(zhí)項(xiàng)目施工計(jì)劃表。準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報建的時間一般為兩個月，可同時進(jìn)行，一個季度內(nèi)結(jié)束準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段勘察階段項(xiàng)目報建開工準(zhǔn)備開工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個月完成，竣工驗(yàn)收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)成端較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作出判斷。地下部分主體工程施工階段安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗(yàn)收2、總建設(shè)成本估算表序號其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)的計(jì)提方法需要在重要假設(shè)進(jìn)行說明項(xiàng)目一地價二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售費(fèi)用、相

8、關(guān)稅金等其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)用八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額3、項(xiàng)目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項(xiàng)成本隨項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投入，主要是為編制項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)。4、銷售回款及安排假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷售單價，并對銷售時點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，此表記列出各期實(shí)現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。各期的銷售收入與實(shí)際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。5、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際

9、回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。教育費(fèi)附加4.4印花稅五可運(yùn)用資金由銷售實(shí)際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅。土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金6、投資計(jì)劃與資金籌措表序號此表的主要作用在于通過判斷項(xiàng)目未來各項(xiàng)資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)

10、判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。建設(shè)投資1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金7、貸款還本付息估算表序號本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。項(xiàng)目一期初借款二本期借款三本期利息四歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當(dāng)期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計(jì)8、資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目一資金來源1.1此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運(yùn)用。資金有三個來源

11、，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個方面。銷售實(shí)際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達(dá)到充分利用。銷售費(fèi)用2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金此表為稅后利潤 的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、水費(fèi)及最終取得的稅后利潤總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。9、損益及利潤分配表序號項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四利潤總額為

12、銷售收入減去銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。建設(shè)投資五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤總額八利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。所得稅九稅后利潤10、全部現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時間價值后的項(xiàng)目凈現(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力。銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。累計(jì)凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度11、敏感性分析項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減5動態(tài)投資回收期較基本方案增減選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)。比較反感的選擇一般為陳本和售