山東省上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點考試題

1、山東省 2017 年上半年房地產(chǎn)估價師 案例與分析：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點考試題本卷共分為 2大題50小題,作答時間為 180分鐘，總分 100分,60 分及格。 一、單項選擇題(共 25題,每題 2分,每題的備選項中 ,只有 1個事最符合題意)1、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為 18%，年租金增長率為 8%，通貨膨脹 率為 6，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為 ()。A.9。26%B.10%C.11.320%D.122、下列應計入用地面積的有。A：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地B:市政管轄的道路、街道等公共用地C:公共使用的河涌、水溝、排水溝D:經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作為市政建設的用地E:

2、執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列統(tǒng)計指標中屬于變異指標的是。A :眾數(shù)B:調(diào)和平均數(shù)C:中位數(shù)D:標準差E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、單位為職工所繳存的住房公積金的實質(zhì)是A .獎金B(yǎng) 單位發(fā)給職工的住房補貼C. 工資的一部分D. 給職工增加了一部分工資5、組成總體的前提條件是。A :構(gòu)成總體的所有單位所有主要屬性都必須相同B:構(gòu)成總體的所有單位至少有一個主要屬性相同C:構(gòu)成總體的所有單位至少有一個主要屬性不相同D:構(gòu)成總體的所有單位最多有一個主要屬性相同E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利 息、銷售稅金分別為 600萬元、 900萬元、 50萬元、 6

3、0 萬元、 150 萬元、 120萬元 ,投資利潤率為 20，則成本利潤率為A: 17。 13%B: 18.30C: 18。 61D: 21.47E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、國務院宣布從年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨 幣化。A：1995B：1996C：1998D：2000E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、住房公積金月繳存額的計算公式為。A:住房公積金月繳存額=（職工本人本年度月平均工資X職工住房公積金繳存 比例）+（職工本人本年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）B:住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資X職工住房公積金繳 存比例）+（職工本人上一年度

4、月平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）C：住房公積金月繳存額=（職工本人下一年度月平均工資X職工住房公積金繳 存比例）+ （職工本人下一年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例）D:住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度年平均工資X職工住房公積金繳 存比例）+ （職工本人上一年度年平均工資X單位住房公積金繳存比例）E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期肯定大于 _.A .基準回收期B. 靜態(tài)投資回收期C. 項目開發(fā)期D. 項目銷售期10、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率是 _。A. 1B. 3C. 5%D. 7%11、（）是估價人員履行對委托人責任的最佳方式。A .書面報告B. 口頭

5、報告C. 敘述式報告D .表格式報告12、劃撥土地使用權(quán)可以出租，租賃時間超過 _的，應辦理租賃合同，合同期限 不得超過出讓年限。A. 3 個月B. 6 個月C. 1 年D. 2 年13、在評估期房價格時 ,_。A .估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)B 估價對象狀況為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C. 估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點 （未來）的狀態(tài)D. 估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點 （現(xiàn)在）的 狀態(tài)14、地基面積較大，多用于大型公共建筑 ,由基板、反梁組成，且在梁的交點上 豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎被稱為

6、 _.A .條形基礎B. 獨立基礎C. 整體式筏式基礎D. 箱形基礎15、下列有關平均指標，表述正確的是 _.A .平均指標是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值分散趨勢的指標B. 簡單算術(shù)平均數(shù)適用于分組的分布數(shù)列C. 數(shù)列“ 102、103、104、105、106、107、108"的中位數(shù)為 104D. 眾數(shù)是分布數(shù)列中出現(xiàn)頻率最高的標志值16、 下列哪一個報表并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表_。A .現(xiàn)金流量表B. 資金來源運用表C. 項目總投資估算表D. 資產(chǎn)負債表17、人防工程的地下室面積 _建筑.A .屬不應分攤的共有B. 屬應分攤的共有C. 不屬共有D. 屬物

7、業(yè)公司所有的18、城市由于建筑密集， 生產(chǎn)與生活活動過程散發(fā)大量熱量， 往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫 比郊外高的現(xiàn)象 ,這被稱為。A :冷島效應B:溫島效應C:熱島效應D:綠島效應E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、 某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為30，某企業(yè)擁有一房產(chǎn)原值為 3 800 萬元，則年征收房產(chǎn)稅為萬元。A: 114B: 63. 84C: 31. 92D:28. 71E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列對核算內(nèi)容說法正確的是。A :管理費用支出核算B:住房公積金的繳存核算C:業(yè)務收入核算D:業(yè)務支出核算E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、住房公積金的本質(zhì)屬性是，是住房分配貨幣化的重要形式。A:義務性B:保障性C:互助性

8、D:工資性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在以下房地產(chǎn)價格中，更能反映土地價格水平高低的是 .A :土地單價B: 土地總價C:樓面地價D：房地產(chǎn)單價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A :過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B:過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C:未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D:未來數(shù)據(jù)資本化公式法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某辦公樓經(jīng)過更新改造后 ,其實際成新率通常 _用直線折舊法計算出的成新 率。A 等于B大于C 小于D. 無法判斷25、下面對假設開發(fā)法適用條件的表述最為準確的是。A :新開發(fā)房地產(chǎn)項目B:用于出售用途的房地產(chǎn)項目C:具有

9、投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D:用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項.錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0。5 分）1、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（ ）。A .建筑規(guī)模B. 臨路狀況C. 樓層D. 繁華程度E. 建筑容積率2、取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用為 _.A .用地使用費B. 土地費用C. 土地轉(zhuǎn)讓費D. 土地租用費3、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般 _基礎租金。A .低于B. 等于C. 高于D. 不可比4、直接融資是指資金供給者與資金需求者運

10、用一定的直接形成債權(quán)債務關系的 行為。A :商品交易B:貨幣工具C:金融工具D:借貸活動E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、關于投資項目資本金的表述錯誤的是 _。A .投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資B. 投資者享有所有者權(quán)益C. 投資者不得以任何方式抽出D. 投資者可從項目法人處獲取利息6、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)調(diào)查了所在城市 2009年 12 個新建樓盤的平均銷售價格， 調(diào)查結(jié)果見下表。A .樓盤B. 1C. 2D. 3E. 4F. 5G. 6H. 7I. 8J. 9K. 10L. 11M . 12N.價格/元/m2O.4500P.1800Q.2400R.1980S.1980T.2800U.2800V. 3000W.5

11、880X. 1980Y.2460Z.19807、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須具備 _條件。A .具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務或相關的工作經(jīng)驗B. 具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷C. 具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)職稱D 具備房地產(chǎn)相關知識的專業(yè)技術(shù)人員E. 考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證8、下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是 .A :基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B：財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C:常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D ：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差E:借款合同9、下列不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的是 _。A 國有土地使用權(quán)B. 地上建筑物

12、C. 其他附著物產(chǎn)D. 繼承的物產(chǎn)10、下列關于住宅專項維修資金，表述正確的是。A :住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿 前的維修和更新、改造的資金B(yǎng):業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有C :從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有D: 1998 年國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知 明確提出建立住房維修基金制度E:住宅專項維修資金的存儲利息，除業(yè)主大會另有決定外，應當轉(zhuǎn)入住宅專 項維修資金滾存使用11、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅有 _A .房產(chǎn)稅B. 城鎮(zhèn)土地使用稅C. 耕地占用稅D. 土地增值稅E. 契稅12、房地產(chǎn)業(yè)。

13、A :是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)B:包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務和其他房地產(chǎn)活動C:在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務的部門D:關聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國新的發(fā)展 階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)E:是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā) 和房屋建設的生產(chǎn)任務13、建筑構(gòu)造中的條形基礎適用于建筑中。A :磚木結(jié)構(gòu)B：磚混結(jié)構(gòu)C:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D:鋼結(jié)構(gòu)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、會計是在企事業(yè)及其他經(jīng)濟組織范圍內(nèi)建立的一個以提供財務信息為主的經(jīng) 濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四個層次。A :會計核算處

14、理系統(tǒng)B:會計信息處理系統(tǒng)C:會計信息解釋系統(tǒng)D:會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)E:會計信息流通系統(tǒng)15、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括。 （2009 年試題）A :房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B:房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C: 土地所有權(quán)的排他性D: 土地的有限性E:借款合同16、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定，負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒 發(fā)和管理的部門為。A:國務院建設主管部門B:省人民政府建設主管部門C:自治區(qū)人民政府建設主管部門D:直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門E:設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門17、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，屬于建筑形態(tài)控制指標的是。A :建筑高度B:建筑密度C:建筑間距D:

15、建筑后退紅線距離E:人口容量18、關于房地產(chǎn)投資信托基金的特征 ,說法不正確的是。A: 流動性好B:市場價值穩(wěn)定C:現(xiàn)金回報較低D:有效分散投資風險E:借款合同19、以下不屬于非市場價值的價值是 _。A 清算價值B 投資價值C 謹慎價值D 交換價值20、以出讓方式取得建設用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)， 滿兩年未動工開發(fā)的可以_。A 無償收回土地使用權(quán)B. 有償收回土地使用權(quán)C. 無償出租土地使用權(quán)D. 無償出讓土地使用權(quán)21、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時 ,需認真考慮的主要因素有A :可出租面積B :基礎租金C:室內(nèi)裝修D(zhuǎn):客戶類型E:出租單元面積規(guī)劃22、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分 ,其內(nèi)容有 _.A 確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟B. 對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關、團體、企事業(yè)單位提出補償安置方案C 安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況D. 拆遷的各項補償費及拆遷的各種補償費來源E補助費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排23、在估價中，測算開發(fā)利潤時應注意 _。A .開發(fā)利潤是所得稅后的B .開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤C. 直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本 +開發(fā)成本D. 成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本 +開發(fā)成本+管理費用+投資利息E. 銷