房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2

1、 石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告二四年十一月 目 錄第一部分 市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)3一、石家莊簡介二、石家莊總體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三.、石家莊城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場總體分析14一、2004年房地產(chǎn)的概況二、石家莊房地產(chǎn)總體態(tài)勢分析三、石家莊市場客戶整體特征第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場板塊及典型個案分析23一、石家莊市房地產(chǎn)市場板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場典型案例剖析三、2004年石家莊房地產(chǎn)市場新開樓盤信息匯總 第一部分 市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)一、石家莊簡介石家莊河北省的省會，地處中國華北平原，地勢平坦開闊，全市總面積15848平方公里，總?cè)丝?10.5萬，其中市區(qū)面積45

2、6平方公里，人口211.1萬，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、 文化的中心。 1、地理交通華北城市間的經(jīng)濟(jì)交流主要依靠鐵路、公路運(yùn)輸。石家莊市地處廣袤遼闊的華北平原中南部，位于東經(jīng)114°29，北緯38°04，北靠首都北京和港口城市天津，東臨渤海和華北油田，西依巍巍太行山脈并與全國煤炭基地山西省毗鄰，古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。2、科技教育 石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個，各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬人，兩院院士5人。其中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所

3、等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專院校，在校學(xué)生18.6萬人。3、國際合作石家莊市與美國得梅茵市、日本的長野、韓國的天安、英國的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個國家的10個城市結(jié)為友好城市； 與100多個國家和地區(qū)建立了友好往來和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國際知名公司，如日本的富士通公司、美國的休斯公司、德國的赫斯特公司、英國的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來西亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。4、產(chǎn)業(yè)布局石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電

4、子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，是全國重要的紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)石家莊2003年GDP總值1376.6億元，同比增長率12.5%，較上年增速提高2.6個百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個百分點(diǎn)、高于全國3.4個百分點(diǎn)2003年人均GDP達(dá)到25508元。憑借緊鄰北京的位置優(yōu)勢，占據(jù)華北的交通樞紐之利，全市共有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國53家國家級開發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)成果顯著。二、石家莊市總體社會及

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2004年石家莊1-3季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP指標(biāo)13季度全市GDP總量達(dá)到11585億元，同比增長144，繼續(xù)保持著1999年以來全市經(jīng)濟(jì)增長的最高值。2、固定資產(chǎn)投資13季度，石家莊市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1499億元，增長64；全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值5063億元，同比增長20，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值3346億元，同比增長255；石家莊市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)增加值563億元，增長192。 ；  第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4456億元，實(shí)現(xiàn)了113的增速比去年同期非典過后的增速提高了24個百分點(diǎn)建筑業(yè)仍然保持良性合理的發(fā)展態(tài)勢批；13季度建筑業(yè)增

6、加值增長126，較上半年回落02個百分點(diǎn)。3、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)今年以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，郵電通信業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，消費(fèi)市場進(jìn)一步活躍，金融存款穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)稅收大幅增加，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均呈現(xiàn)較快增長勢頭，其中批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)增勢顯著，同比分別增長139、125，交通運(yùn)輸倉儲及郵電通信業(yè)和其他服務(wù)業(yè)增長幅度分別為10、108。（二）2003年石家莊總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、GDP指標(biāo) 2003年石家莊市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2003年GDP總值1376.6億元，同比增長率12.5%，較上年增速提高2.6個百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個百分點(diǎn)、高于全國3.4個百分點(diǎn)。2003年人均G

7、DP達(dá)到25508元；同比增長10.6%。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值180.5億元，比上年增長5.2%,占GDP的比重為13.1%。第二產(chǎn)業(yè)增長較快。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值668.8億元，增長15.5 %，占GDP的比重為48.6%。第三產(chǎn)業(yè)上半年受“非典”影響較大，但下半年恢復(fù)很快，全年呈現(xiàn)了較好的發(fā)展態(tài)勢。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值527.3億元，增長11.7%,占GDP的比重為38.3%。 2、固定資產(chǎn)投資2003年石家莊固定資產(chǎn)投資額560.2億元，比去年同期增長36.9%，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資379.5億元，增長48.6%，增速比上年提高38.4個百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資完成2

8、12.0億元，增長49.6%，更新改造投資完成105.4億元，增長31.7%，房地產(chǎn)投資增勢迅猛，完成投資額62.1億元，增長85.8%，增速比上年提高67.2個百分點(diǎn)。國有及其他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長59.0%,第三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長40.5%，增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個人投資完成33.3億元，比上年增長2.2%。全市商品房銷售面積116.0萬平方米，銷售收入 18.5億元，分別增長16.0%和2.2%。3、消費(fèi)指數(shù)居民消費(fèi)需求明顯轉(zhuǎn)旺，2003度全市社會消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年度增長11.0%；人均可支配

9、收入7741元，同期增長6.9%；人均消費(fèi)性支出6094元，增長4.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出食品占主導(dǎo)，娛樂教育文化用品支出比重占15%，是食品消費(fèi)之后的第二大消費(fèi)。衣著支出首次呈負(fù)增長態(tài)勢。居住消費(fèi)支出比重占10%。4、外資利用程度2003年新注冊三資企業(yè)93個，比上年增長36.8%；新增利用外資合同總額7億美元，增長192.4%，合同外資額3.7億美元，增長134.2%。實(shí)際利用外資2.6億美元，增長28.7%,其中外商直接投資2.4億美元，增長34.6%，增速比上年提高16.3個百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金102億元，比上年增加31.4億元，增長44.5%。 “振興河北”戰(zhàn)略的提出，世界

10、及中國對石家莊這個市場的關(guān)注程度會越來越高，外資的吸引程度也將會提高。5、存貸款全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1932.3億元，增長16.5%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額繼續(xù)增加，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1044.5億元，比年初增長13.5%，其中農(nóng)村居民儲蓄存款余額290.4億元，比年初增長7.2%。金融部門貸款余額1377.4億元，比年初增長7.7%。其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳钣^念。6、居民消費(fèi)價格指數(shù) 居民消費(fèi)價格總指數(shù)2.3%，居住價格指數(shù)下降1.2個百分點(diǎn)。小結(jié)： Ä 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2003-2004年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。Ä

11、按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長速度大于5%的時候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。Ä 社會消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。Ä 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。（三）石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策：石家莊目前的產(chǎn)業(yè)政策紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地為主，石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。金融政策

12、：未來石家莊的金融政策將向個人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個人消費(fèi)信貸。利率的不斷上調(diào)，并沒有影響開發(fā)商融資，對于貸款買房的個人利率不上漲，使人們放心消費(fèi)。房地產(chǎn)政策：我國第一部物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施；國土資源部71號令的實(shí)施；石家莊已購公房可以上市交易；石家莊的房地產(chǎn)市場由政府指導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，五年之內(nèi)完成 “城中村改造”； 石市物價局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺了石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法。人才政策：“振興華北”戰(zhàn)略提出，高新區(qū)的啟動，人事部推出的人才開發(fā)規(guī)劃、政策扶持、人事制度改革等措施將會吸引、提高石家莊的外來人口增長速度，人口的增

13、長將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的增長。三、石家莊城市規(guī)劃及城市建設(shè)狀況（一）石家莊城市規(guī)劃1、城市發(fā)展定位區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。行政功能定位：河北省省會。產(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。交通功能定位：全國重要的鐵路、公路交通樞紐之一。商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。城市文化定位：燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。2、城區(qū)發(fā)展方向2003年，石家莊市聘請了中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、上海同濟(jì)大學(xué)和南京大學(xué)三個單位對省會的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行研究，在這三個國家頂尖級的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位的方案基礎(chǔ)上，北方設(shè)計(jì)院匯總編制了石家莊市的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在這個空間戰(zhàn)略發(fā)

14、展規(guī)劃中，明確強(qiáng)調(diào)今后石家莊市的空間發(fā)展方向是“西優(yōu)東拓南延北跨中疏”?！拔鲀?yōu)”就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主；“東拓”，就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城；“南延”就是城市繼續(xù)延續(xù)原來的發(fā)展，向東南方向延續(xù)發(fā)展；“北跨”，指的是遠(yuǎn)期，跨過滹沱河向正定發(fā)展；“中樞”就是講要疏減城市中心區(qū)的人口。 3、城市發(fā)展目標(biāo)（1）立足冀中南，借助京津，步入更廣泛區(qū)域合作的開放城市；（2）極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競爭力強(qiáng)大的活力城市；（3）回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市；（4）延古續(xù)今，燕趙文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市。4、城市發(fā)展戰(zhàn)略（1）“1+4”市區(qū)發(fā)展新體

15、系石家莊城市未來將構(gòu)建以石家莊主城區(qū)(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團(tuán)為重點(diǎn)，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系。（2）打造“雙核”中心城市主城區(qū)由中心城區(qū)和新城區(qū)(石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和石化區(qū))組成。（3）整合舊城區(qū)現(xiàn)有資源發(fā)揮老城區(qū)優(yōu)勢，繼續(xù)強(qiáng)化市級商業(yè)，文化、體育、行政等中心建設(shè)，完善中心功能。打造主城區(qū)園林城市空間結(jié)構(gòu)，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，全面整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石油化工區(qū)，規(guī)劃建設(shè)百萬人口的以新經(jīng)濟(jì)為中心的石家莊現(xiàn)代化新城區(qū)。全面整合

16、現(xiàn)有園區(qū)，合理組織新區(qū)功能。建立南北軸向中心，導(dǎo)引新城區(qū)發(fā)展。（二）石家莊城市建設(shè)狀況1、側(cè)重城中村改造工程石家莊市二環(huán)路以內(nèi)45個城中村占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬平方米，居住著4.77萬戶14.93萬人。2002年初石家莊市正式啟動城中村改造工程，預(yù)計(jì)到年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村莊基本改造完畢。到2004年10月石家莊已完成城中村改造投資近四億元。部分啟動改造早的城中村，目前基本處于建設(shè)、拆遷階段。二環(huán)路內(nèi)45個城中村開工建設(shè)的達(dá)28個，拆遷騰地160.18公頃，完成拆遷面積98.45萬平方米，竣工86.42萬平方米。正在拆遷建設(shè)的有休門、東三教、姚栗村、談固、方北、城角

17、莊等14個村。2、新行政區(qū)（裕華區(qū)）的成立裕華區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)于2001年3月21日成立的行政區(qū)。裕華區(qū)，位于石家莊市區(qū)東南部，是省會城市總體規(guī)劃未來發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，面積10145平方公里，人口40萬，轄9個鎮(zhèn)、街道辦事處。新設(shè)立的裕華區(qū)土地資源豐富，擁有近7萬畝土地可供項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，是全市的投資熱點(diǎn)區(qū)域。裕華區(qū)功能定位鮮明，發(fā)展思路清晰。今后510年建設(shè)以“四區(qū)一城”(高科技工業(yè)園區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化居住區(qū)和大學(xué)城)為標(biāo)志的“商貿(mào)會展發(fā)達(dá)、科技教育領(lǐng)先、體閑娛樂高雅、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)，使新區(qū)成為能夠

18、充分展現(xiàn)石家莊現(xiàn)代化大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。3、大型的城市改造與建設(shè)相對集中在石家莊的東南部2000年至2004年石家莊市相繼完成了城市重要干道中山路、體育大街、槐南路、吳家莊立交橋、倉豐路立交橋、石紡路立交橋的改造與建設(shè)；完成了民心河、人民廣場、綠蔭廣場、明珠公園、世紀(jì)公園、歐韻公園等市容建設(shè)項(xiàng)目。近期大型的城市改造與建設(shè)相對集中在石家莊的東南部，順應(yīng)了石家莊東南部為主要城市發(fā)展方向的規(guī)劃。4、城市環(huán)保缺乏地表水資源的石家莊，常年靠超量開采地下水維持城市發(fā)展，以至地下水漏斗逐年擴(kuò)大。水資源的匱乏，造成了生態(tài)環(huán)境的連鎖惡化。滹沱河常年年斷流，河床裸露，黃沙漫漫，成為塵土飛揚(yáng)的策源地；嚴(yán)重干旱，

19、環(huán)境惡化引發(fā)的“熱島效應(yīng)”，把石家莊推進(jìn)了全國夏季氣溫最高的“火爐城”；市區(qū)和近郊的幾條排水明渠，污水橫流。市政府聘請專家經(jīng)過了反復(fù)論證，投巨款引水入市民心河，民心河環(huán)繞石家莊市城區(qū)，凈化空氣，改善環(huán)境。 今年7月13日，國家環(huán)?？偩止剂?003年國家環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)城市環(huán)境管理綜合整治年度報(bào)告，石家莊是惟一一家列入大氣污染嚴(yán)重城市后10名的省會城市。面對來自社會各方面的巨大壓力，石家莊市市委、市政府把環(huán)境保護(hù)的弦繃得更緊。7月23日，石家莊市市長臧勝業(yè)率有關(guān)負(fù)責(zé)同志到市環(huán)保局現(xiàn)場調(diào)查指導(dǎo)，研究確定了推廣使用優(yōu)質(zhì)低硫煤、十大污染企業(yè)限期治理、繼續(xù)拆除燃煤鍋爐、強(qiáng)化建筑施工揚(yáng)塵管理等7條治理措施。

20、截至10月15日，省會市區(qū)綜合達(dá)標(biāo)天數(shù)(即二級和好于二級以上好天氣)在全國47個重點(diǎn)城市中，位列第37位。在這230天中，一級天氣達(dá)到16天，比去年增加了15天；空氣中三項(xiàng)主要污染物可吸入顆粒物、二氧化硫和二氧化氮平均濃度同比分別下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距離年底還有77天的時間，有關(guān)方面估計(jì)，到年底，省會市區(qū)二級天氣有望突破250天。據(jù)了解，自2001年起，石家莊市區(qū)二級以上好天氣分別為：95天，181天，211天，今年任務(wù)目標(biāo)是230天。 第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場總體分析一、2004年石家莊房地產(chǎn)概況1、 近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動。 來自省直房

21、改辦的消息表明，河北省省直已購公有住房上市交易管理暫行辦法（以下簡稱辦法）已于近日公布。辦法規(guī)定，省直已購公房上市后，該家庭不得再按房改價購買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房。在省城，房源總量近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動。辦法規(guī)定，對于省直已購公房的上市實(shí)行交易備案制度。已購公房上市交易政策改變，隨之為久已缺少活力的二手房市場帶來了新的氣息。2、石市物價局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺了石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，該辦法自7月1日起實(shí)施。辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行統(tǒng)一政策，分級管理。這一辦法，使消費(fèi)者在物業(yè)收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級等方面都可有章可循，保護(hù)自己的利益不受侵犯。3、石家莊房

22、地產(chǎn)市場新開盤多個別墅項(xiàng)目，反響效果不錯，堪稱“2004石家莊別墅年”。但是，房地產(chǎn)別墅市場還是幾家歡喜幾家愁，7月上市的納帕溪谷一期TOWNHOUSE 1136套銷售一空，而天山集團(tuán)推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE卻是無人問津。 4、據(jù)專家分析指出，在順馳集團(tuán)以5.97億元的天價拍得石家莊009號地之后，石家莊的土地價格一路上揚(yáng)，加大了建筑成本，隨之商品房價格也是不斷上漲，近一兩年不會有太大的變化。5、18月統(tǒng)計(jì)情況：據(jù)石家莊市房地產(chǎn)交易市場管理中心統(tǒng)計(jì)分析， 18月交易面積97.8萬平方米，成交額25.07億，去年同期交易面積為74.4萬平方米，成交額19億，分別增長31.5和3

23、1.9；存量房交易，增幅較大，18月交易面積103萬平方米，交易額10.4億，分別增長57和52.8。今年18月我市商品房平均價格2562.4元平方米，比去年（2400.8元平方米）同期增長161.6元平方米，增幅為6.7。其中商品住宅均價2296.0元平方米，同比增長（2206.6元平方米）89.4元平方米，增幅為4.05。6、火爆的7月房地產(chǎn)市場。今年多個項(xiàng)目都選擇了在7月開盤，其中以國際城和納帕溪谷最為搶眼，兩個項(xiàng)目都依托自己的優(yōu)勢，都在短時間內(nèi)形成了快速銷售。在本地明星樓盤強(qiáng)勢高調(diào)的同時，其他各個項(xiàng)目都保持了自己的個性。自由港，小戶型，主打投資和低首付、低月供概念，燕都·金地

24、城主打入住和生活氛圍，花樣年華則向人們展示了一幅美好的繽紛的生活畫卷。7月石家莊的廣告有很重的北京風(fēng)格，以“東方新世界”這個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為代表，恢弘大氣的視覺效果，出位震撼的語言運(yùn)用，表示石家莊的地產(chǎn)正在逐步融入等多樣的元素，嘗試借鑒更多的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)7、10月石家莊市秋季住交會，地產(chǎn)大閱兵。10月4-7日，在石家莊市省博物館廣場舉辦了石家莊市秋季住交會。順馳、卓達(dá)、天山等近20家參展企業(yè)上演了一場品牌、形象大戰(zhàn)。順馳集團(tuán)借助現(xiàn)場設(shè)置的順馳集團(tuán)、順馳置業(yè)、順馳藍(lán)郡三大展臺，對順馳的企業(yè)和品牌形象進(jìn)行整體宣傳。卓達(dá)的“星辰一號”、“太陽城”和“山水園林”分別以商業(yè)、住宅、別墅等形式參加房展?！疤焐剿?/p>

25、榭花都”在促銷手段上別出心裁，雖然沒有設(shè)立展位，但他們搬來袋鼠模型游走會場吸引市民的眼球。銷售形勢看好的“香榭里”沒有任何促銷的意思，他們以房展會為契機(jī)，突出展現(xiàn)品牌形象。在本屆房展會上，還有多家二手房置業(yè)中介公司和裝飾裝修公司也來參展。天昊房產(chǎn)、順馳置業(yè)的現(xiàn)場售房吸引了眾多市民。業(yè)之峰、東易日盛等多家裝飾裝修公司的現(xiàn)場洽談也吸引了不少客戶。8、10月28日，第二屆中國·石家莊國際健康節(jié)全面啟動，七個項(xiàng)目被評為“健康家園”。中國·石家莊國際投資貿(mào)易洽談會暨第二屆中國·石家莊國際健康節(jié)全面啟動。大會包括投資項(xiàng)目洽談、商貿(mào)展覽與交易、旅游展覽與推介和健康節(jié)活動四個方面

26、的內(nèi)容?！耙惶厝　苯】诞a(chǎn)業(yè)推介周將從10月28日到11月4日在省會文化廣場進(jìn)行。內(nèi)容包括特色醫(yī)療、健康食品、健身器材、健康家園四類宣傳展覽推介。平安·萬河園、卓達(dá)太陽城、天山水榭花都、珠峰國際花園等七個項(xiàng)目被評為“健康家園”。9、10月12月，中國住交會（河北區(qū)）評選活動開始，活動持續(xù)到12月。經(jīng)過中國住交會（河北區(qū)）組委會和中國住交會（河北區(qū)）三名評選專家委員會的緊張工作，結(jié)合讀者的投票結(jié)果，在諸多參評單位中評選出“2004年中國住交會·河北地產(chǎn)英雄榜”，共產(chǎn)生“精品樓盤、最佳別墅、最佳商業(yè)地產(chǎn)、明星企業(yè)、風(fēng)云人物、最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)”七個獎項(xiàng)。精品樓盤

27、：卓達(dá)星辰花園、濱海城、順馳·藍(lán)郡、聯(lián)邦名都、平安·萬河園、珠峰國際花園；最佳別墅：納帕溪谷；最佳商業(yè)地產(chǎn)：新休門·燕趙財(cái)富中心、卓達(dá)星辰商業(yè)廣場；明星企業(yè)：卓達(dá)集團(tuán)、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、石家莊市愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；風(fēng)云人物：卓達(dá)集團(tuán)總裁楊卓舒、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁吳振山、河北濱江置業(yè)有限公司湯英松；最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：河北順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)：海那恒企劃顧問有限公司、石家莊新風(fēng)格視覺營銷顧問公司。本次榮獲殊榮的樓盤和企業(yè)代表著河北的最高水平，同全國各地入圍項(xiàng)目一起，共同展示2004年中國房地產(chǎn)發(fā)展的最終成果和整體形象。10、

28、2004年省會房地產(chǎn)市場的基本走勢分析：第一，商品住宅需求逐漸增大；第二，住房供應(yīng)趨弱；第三，房地產(chǎn)價格會繼續(xù)穩(wěn)步上升；第四，新建商品住房以二室、三室面積在70130平方米之間的住房為主要銷售戶型。二、石家莊房地產(chǎn)總體市場態(tài)勢分析 1、總體投資 石家莊市房地產(chǎn)投資從1999年到2003年連續(xù)逐年增加，尤其是2003年石家莊市房地產(chǎn)投資增勢非常迅猛，2003年全年完成投資額62.1億元，增長85.8%，增速比上年提高67.2個百分點(diǎn)，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的11%。 2、供應(yīng)量石家莊房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與銷售量相對持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅總供給量達(dá)到83.73萬，需求量則在99.95

29、萬，說明市場已在逐步消化質(zhì)素較低的部分存量房，而在住宅施工面積中，別墅施工面積相對較小，別墅產(chǎn)品相對供應(yīng)不足，市場供應(yīng)仍以市區(qū)普通住宅為主。3、銷售量 房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數(shù)據(jù)表明，市場的需求對于產(chǎn)品、配套平庸的項(xiàng)目已經(jīng)趨于理性，同時將市場空白點(diǎn)表露清晰。以上表格可以看出市場對商品房的需求是比較旺盛的，甚至出現(xiàn)了需求量大于供應(yīng)量的情況。 4、銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入在穩(wěn)定增長，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數(shù)據(jù)表明，銷售面積增加了16.05萬平方米，而銷售收入僅增加0.4億元。 5、價格分析石家莊近年來

30、的房地產(chǎn)銷售價格呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的態(tài)勢，在經(jīng)過2001年和2002年的高速增長期后，2003年的增長趨于緩和。2003年的增長比率的下降，表明市場正處于一個蓄勢階段，也表明了不規(guī)范的銷售行為已經(jīng)逐漸的被市場所放棄，但現(xiàn)在仍然是市場上的普遍現(xiàn)象，意味著巨大的市場空間。據(jù)相關(guān)資料顯示，石家莊2003年的平均房價為2000元/，低于同期全國大中城市平均房價2200元/，作為省會城市，這種現(xiàn)象在全國較少見，隨著城市人口的逐步增長，可開發(fā)土地的不斷下降，預(yù)示著石家莊市房地產(chǎn)市場的價格有巨大的上升空間。 三、石家莊市場客戶整體特征為了對石家莊住宅市場消費(fèi)者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運(yùn)用多種

31、方法和形式，梳理出以下特征：1、消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有目前石家莊已有71的家庭自購房，其中購房改房的家庭占98.3，購商品房的占1.7。2、現(xiàn)住房面積在40-60平米最多消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在40-60平方米的最多，占43.3%，20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。3、住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞據(jù)調(diào)查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。其次100平方米以上和60至80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析，30至40歲家庭打算購買住房面積在80至100平方米的居多。4、住宅建筑式樣兩居室居多石家莊市目前家庭單元

32、配套式住房率達(dá)到84.1，其中以二居室所占比重最大為52.5；其次為三居室，占21.8；一居室7.5；四居室1.9。配套設(shè)施不完善的普通樓房和平房分別為3.0和12.9。5、 消費(fèi)者最希望的戶型二室二廳 戶型選擇上，石家莊人青睞二室二廳的占31.6，其次為三室一廳和三室二廳分別為25.5和23.5。 6、市民對住宅面積不滿意的居多目前石家莊市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過去一間半和二間半的老戶型。對現(xiàn)有住房有9成的消費(fèi)者不甚滿意。其中對住房面積不滿意的居多，占39.2。其次對房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占13.4、12.4和10.3。7、 擴(kuò)大居住面積是買房的首選增加住房

33、面積、改善居住環(huán)境已成當(dāng)今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房（19.8家庭打算購買現(xiàn)有公房）。在有意購商品房的家庭中，35.7的家庭想擴(kuò)大居住面積，27.6的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。8、消費(fèi)者購房時首先考慮的是價格、環(huán)境房價和環(huán)境二者密切相關(guān)，地段好、環(huán)境好則房價高，看重價格和環(huán)境的人占30左右。購房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占37.8；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價格，分別占32和41；50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占35.7。9、一套商品房10萬元左右是普通工薪家庭期望的房價就石家莊市目前的居民家庭戶均收入1.9萬元的水平與

34、合理的房價收入比（一般房價為家庭年收入3至6倍時較為合適）看，10萬元左右一套房子是普通工薪家庭期望的價位。10、購房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多在家庭購房資金來源上，有42.9的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，占46.7。這部分家庭儲蓄尚不充裕，但觀念超前，樂于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91.8。小結(jié)：l 居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個人所有； l 現(xiàn)住房面積以40-60平米的兩房為主；在將來的購房中有31.6%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場需求；l 房屋環(huán)境、價格、戶型結(jié)構(gòu)是購房考慮的主要因素；l 10萬元是普通大

35、眾能夠支付的最高房價；選銀行貸款的家庭所占比例大。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場板塊及典型個案分析一、石家莊市房地產(chǎn)市場板塊分析目前的石家莊房地產(chǎn)市場被劃分為6大版塊：中心區(qū)版塊、東部版塊、南部版塊、西部版塊、北部版塊和開發(fā)區(qū)版塊。從城市發(fā)展來看，沿著城市發(fā)展的方向，開發(fā)區(qū)、東部兩大版塊發(fā)展速度較塊，新增供應(yīng)產(chǎn)品素質(zhì)較高，市場形象逐步提升，拉動了區(qū)域房價的上揚(yáng)；中心區(qū)域及北部區(qū)域發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢，中心區(qū)域目前住宅供應(yīng)量不大，多以商服物業(yè)為主，而北部版塊經(jīng)過幾年的開發(fā)，已逐步得到石家莊人的認(rèn)可，形成了一定的居住氛圍，區(qū)域市場日益成熟。而相對西部版塊，多以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)為主，棚戶區(qū)較多，市場形象較

36、差。隨著眾多開發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域市場潛力將逐步體現(xiàn)，區(qū)域房價具有較大的上升空間。從圖表來看，中心版塊價最高，為3200元/平方米，北部版塊價格因供應(yīng)量增多為2000元/平方米左右的產(chǎn)品，將價格拉低，開發(fā)區(qū)版塊均價超過東南部版塊成為均價第二的版塊。（一） 中心版塊2003年中心區(qū)住宅項(xiàng)目新增供應(yīng)量較少，主要項(xiàng)目國際自由港、時代方舟等為中小規(guī)模，市場表現(xiàn)一般。寫字間和商業(yè)項(xiàng)目較為集中，2004年新增供應(yīng)為：?？?、君創(chuàng)商務(wù)花園、東方新世界、聯(lián)邦名都等，對高端產(chǎn)品市場產(chǎn)生影響，其它傳統(tǒng)的中山路、市中心等仍然以庫存供應(yīng)為主。（二） 東部版塊2003年的東部開發(fā)熱度明顯增強(qiáng)，新增中檔項(xiàng)目依水苑、和平世家、龔

37、尚苑等，中高檔項(xiàng)目國際城帶動了區(qū)域價值的提升和區(qū)域開發(fā)熱度。2004年東部將以中檔及中高檔項(xiàng)目供應(yīng)為主，隨著國際城三期的即將開盤，又將為本市的房地產(chǎn)帶來一股生命力。（三） 東南部版塊2003年南部延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，是表現(xiàn)最“火”的版塊，重心由翟營大街轉(zhuǎn)移到了308國道與京珠高速公路交匯的卓達(dá)太陽城，2004年東南部依然延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，卓達(dá)太陽城一期住宅將直接影響該版塊的銷售速度。商品房表現(xiàn)亮點(diǎn)主要是海天陽光源、九鼎星園、花府園等，市場表現(xiàn)搶眼。石家莊東南版塊是目前石家莊市場的區(qū)域熱點(diǎn)，供銷兩旺，居各版塊之首；2004年中高檔產(chǎn)品供應(yīng)豐富：新自然·康城、香榭里、凱萊金第等。（四） 西部版塊西

38、部版塊低檔項(xiàng)目以海龍花園、鳳凰城、綠水康城等為代表，區(qū)域價值發(fā)展?jié)摿^高。2004年新增的高檔項(xiàng)目有：納帕溪谷、山水清音等。（五） 北部版塊北部版塊在區(qū)域和產(chǎn)品上，以經(jīng)營適用房或相類似小面積住房為主，供應(yīng)集中，銷化量旺盛，中檔商品房存在市場需求，新推出的康莊植物園旁的鄉(xiāng)村別墅對石家莊聚合項(xiàng)目有一定的影響。 （六） 開發(fā)區(qū)版塊開發(fā)區(qū)版塊這兩年的發(fā)展是世人矚目，房地產(chǎn)的開發(fā)也是異常迅速，擁有眾多中高檔項(xiàng)目：筑業(yè)花園、心海假日、梧桐苑、天山花園等。2004年又陸續(xù)推出了卓達(dá)星辰花園、高檔住宅天山·水榭花都，對本項(xiàng)目的開發(fā)是個競爭。小結(jié)新增住宅供應(yīng)總量保持適度增長，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，供應(yīng)

39、集中在中高檔和高檔項(xiàng)目。l 城市發(fā)展方向帶動住宅市場新的供應(yīng)方向，東南及東部版塊成為地產(chǎn)市場熱點(diǎn)，區(qū)域競爭加劇。l 中低檔市場供應(yīng)量相對穩(wěn)定，中高檔供應(yīng)相對、市場的爭奪異常激烈。高檔市場供應(yīng)在有所增加的基礎(chǔ)上也保持了良好的消化率。二、石家莊房地產(chǎn)市場典型個案剖析（一）天山·水榭花都 物業(yè)名稱天山·水榭花都地址石家莊開發(fā)區(qū)珠峰大街218號開發(fā)商河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1000余畝規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司總建筑面積93700平方米景觀設(shè)計(jì)美國貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司（BELT COLLINS）容積率容積率為1.07物業(yè)管理香港中海物管綠化率42.

40、5% 開盤日期04年4月28日銷售熱線5901333/666/777/999戶型類別TOWNHOUSE、洋房會所項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有會所，包括：豪華燈光游泳池、迷你高爾夫、攀巖、健身房等休閑娛樂設(shè)施.內(nèi)部環(huán)境景觀世界級大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀，開創(chuàng)省會親水景觀。豪宅的藝術(shù)典范。整合數(shù)萬平米流水園林，七百種珍貴樹種，上千株成年喬木和遍布園區(qū)的情景雕塑，鑄就天山·水榭花都核心魅力。內(nèi)部配套1萬平米超大禮賓廣場、5000平米會所、2條國際商街、25000平米幼兒園、400平米游泳池、5000平米格里芬湖 。外部配套項(xiàng)目周邊有石家莊師范專科學(xué)院

41、、私立一中、河北科技大學(xué)、石家莊54中學(xué)等知名學(xué)府。公交有：28路戶型類型建筑面積/平方米三房兩廳兩衛(wèi)130平米復(fù)式三房兩廳兩衛(wèi)210平米聯(lián)排別墅294平米聯(lián)排別墅380平米價格體系均價3800元/平米銷售情況一期已售完，二期正在熱賣，三期在即。營銷手法廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)、燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)創(chuàng)石家莊第一高尚社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目優(yōu)勢與聚合、卓達(dá)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，逐步形成三大項(xiàng)目領(lǐng)舞東南版塊的局勢，做為東南片區(qū)一個高端樓盤，具有很強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢。建筑構(gòu)成豐富，小區(qū)整體展示與建筑質(zhì)量良好。項(xiàng)目劣勢天山項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部空間相對獨(dú)立，沒有形成較好的公

42、共關(guān)系?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目是目前石家莊市場知名度較高的項(xiàng)目之一，是天山項(xiàng)目在品牌、服務(wù)等方面需要關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目。（二）納帕溪谷 物業(yè)名稱納帕溪谷（山水家園）地址石家莊市九龍湖附近發(fā)展商河北國建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積423畝銷售電話5208866/99 7811891 8008038896 開盤日期04年7月18日戶型類別聯(lián)排別墅容積率0.7內(nèi)部配套規(guī)劃有一較大人工湖位于項(xiàng)目中；西餐館、咖啡廳、花店、書吧；會所內(nèi)設(shè)室內(nèi)泳池、SPA浴館、美容室、小型影院等高尚服務(wù)；配套健身房、桌球、壁球、攀巖等高尚室內(nèi)運(yùn)動設(shè)施；社區(qū)雙語幼兒園，至高規(guī)格的教育體系；超市、銀行、家政服務(wù)，提供完整秘密的生活配套；社區(qū)

43、專有巴士，與市中心暢意通達(dá)；寬帶入戶，高科技安全防范系統(tǒng)，24小時保安巡邏。外部配套近鄰石清公路，道路兩旁綠蔭如蓋；兩道水渠相鄰，終年波光粼粼，珍貴的水岸宅?。磺坝信R寺風(fēng)水相佑，傳達(dá)深厚文化底蘊(yùn)；九龍湖巨柳吐綠，荷塘月色，清雅品格所在。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅160聯(lián)排別墅170聯(lián)排別墅180聯(lián)排別墅210聯(lián)排別墅243聯(lián)排別墅 275價格及銷售情況平均價格2400元/平方米，價格區(qū)間：1950-3000 /平方米。營銷策略目標(biāo)客戶定位石家莊5%高收入人群。（現(xiàn)場銷售人員描述）廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：、;報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)，燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：車體廣告。廣告訴求重點(diǎn)石家

44、莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目優(yōu)勢最大限度的采光設(shè)計(jì)，優(yōu)良的通風(fēng)設(shè)施，較高的綠化率，打造其“石家莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)”的定位。產(chǎn)品總體特征明顯，具備一定產(chǎn)品優(yōu)勢；定位中高檔細(xì)分市場聯(lián)排別墅。項(xiàng)目劣勢規(guī)劃平淡，用大面積水面造景是否恰當(dāng)，產(chǎn)品無絕對優(yōu)勢。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)社區(qū)園林引入高爾夫果嶺，貴族氣息隨意揮灑水主題景觀主軸，溪流、噴泉、淺灘的多種水景形態(tài)7000平米中心大湖，引發(fā)自然生態(tài)長達(dá)1公里的社區(qū)內(nèi)部溪流，戶戶可賞蜿蜒景致漫步式棧橋，以原木搭建水景長廊牛仔雕像、青銅小品，營造濃郁北美莊院氛圍最新動態(tài)一期已售完，二期即將推出。綜合評價內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美、親近自然，適合人的居住；但外部配套設(shè)施不

45、完善，給生活帶來諸多不便。（三）香榭里 物業(yè)名稱香榭里地址石家莊市淮南路與建設(shè)大街交匯處西行200米發(fā)展商石家莊市東勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積81780平方米建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑師（中國）有限公司綠化率35%景觀設(shè)計(jì)澳洲頓琨（DS）國際景觀顧問公司建筑形式28高層廣告推廣北京龍尊廣告有限公司銷售熱線5212666/777/888/999建筑形式28高層內(nèi)部配套中庭廣場融入式園林景觀建筑風(fēng)格，小區(qū)中央經(jīng)6000平米的中心花園庭院；休閑歐式座椅，綠茵法桐，300米步行街專用道路鋪裝體系；圍合私家園林布局，完善生活配套享受。外部配套緊鄰元南公園，兩分鐘步行可達(dá)公園美景；附近商場云集，北國商城、西美

46、百貨、新世隆超市、在建的家世界超市等；銀行環(huán)繞，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中信銀行、商業(yè)銀行；教育設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)完善，四所幼兒園、三所小學(xué)；娛樂餐飲豐富，石家莊影城、陽光大廈、卡西諾娛樂廣場。戶型類型建筑面積/平方米兩房兩廳一衛(wèi)90三房兩廳兩衛(wèi)110三房兩廳兩衛(wèi)120三房兩廳兩衛(wèi)150四房兩廳兩衛(wèi)182四房兩廳兩衛(wèi)184營銷策略廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)城市中軸生活圈公關(guān)/促銷活動10月4-7日，參加石家莊市房展會。項(xiàng)目分析社區(qū)具有一定規(guī)模，配套趨于完善，除了內(nèi)部營造的廣場、湖景等景觀外，幼兒園、超市

47、、醫(yī)院和即將興建的大型商場等社區(qū)配套將使社區(qū)生活更為便利、舒適，社區(qū)品質(zhì)較高?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目定位為中檔，走大眾親民路線，規(guī)模、品牌是香榭里的優(yōu)勢所在，社區(qū)內(nèi)部配套逐步完善，形成一定的生活氛圍。外部配套完善，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)沒有新意。（四）?？の飿I(yè)名稱?？?#183;晶都地址石家莊市新華東路199號發(fā)展商河北華海房地產(chǎn)公司建筑商江蘇南通二建集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)河北建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積16000平米物業(yè)顧問新加坡海韻地產(chǎn)物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)總建筑面積60000平米營銷顧問輔龍偉業(yè)銷售熱線7602777/888/999視覺執(zhí)行IDERS STUDIO戶型類別高層平均價格3500元/平米開盤日期2004年10月19日綠

48、化率35% 內(nèi)部設(shè)施除寫字樓外，該項(xiàng)目還包括住宅及商業(yè)等部分，綜合了星級酒店(HOTLE)、高檔寫字樓(OF-FICE)、商業(yè)街區(qū)(SHOPPING)、休閑娛樂集會(CONVENTION)、街區(qū)公寓組團(tuán)(APARTMENT)等形式，堪稱為中產(chǎn)階級度身定制的豪斯卡(HOSCA)都心園區(qū)新模式。建有中心公園、小橋流水。外部環(huán)境鄰省級行政中心，與裕園商務(wù)區(qū)、自強(qiáng)路金融區(qū)遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目南臨新華路，西臨中華大街，項(xiàng)目周邊有中華大街、新華路、中山路、和平路、裕華路等主要交通干道，靠近交通樞紐火車站，交通便利，是商務(wù)辦公的理想地段。緊鄰綠茵廣場，兒童活動中心；附近的學(xué)校完善：鐵幼、寧安路小學(xué)、新華路小學(xué)、

49、鐵一中、二中、十七中、二職、石家莊美術(shù)職業(yè)學(xué)校；商場云集，新百廣場、東方購物廣場、世紀(jì)聯(lián)華超市、華聯(lián)商廈、王府井；銀行環(huán)繞，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中信銀行、商業(yè)銀行。戶型類型建筑面積/平方米一房一廳一衛(wèi)55一房一廳一衛(wèi)57兩房兩廳一衛(wèi)101兩房兩廳一衛(wèi)105三房兩廳兩衛(wèi)126三房兩廳兩衛(wèi)135三房兩廳兩衛(wèi)140四房兩廳兩衛(wèi)160營銷策略廣告媒體組合 網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)中產(chǎn)階級的中央特區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目優(yōu)勢 配套設(shè)施基本完善，地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目劣勢社區(qū)內(nèi)缺少景觀設(shè)計(jì)。最新動態(tài)一次性付款，優(yōu)惠2%；

50、按揭付款，優(yōu)惠1%。綜合評價該項(xiàng)目定位在中產(chǎn)，而中產(chǎn)注定是屬于都市的，“人在城中”，也就成了中產(chǎn)階級居住、創(chuàng)業(yè)的必然選擇。華海·?？A力打造的，就是這樣一個集中產(chǎn)階級居住、創(chuàng)業(yè)于一體的“中央特區(qū)”。（五）原鄉(xiāng)別墅物業(yè)名稱原鄉(xiāng)別墅地址石家莊新華區(qū)植物園南臨開發(fā)商石家莊市金廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積252余畝，一期63畝建筑設(shè)計(jì)河北建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑面積29000余平方米全案策劃整合推廣風(fēng)格視覺容積率0.65開盤日期04年12月1日（待定）綠化率46% 銷售熱線5330786/796套數(shù)460戶型類別獨(dú)體別墅、疊拼別墅、聯(lián)排別墅內(nèi)部配套星級社區(qū)會所：內(nèi)設(shè)豪華棋牌室、游泳池、酒吧等；

51、社區(qū)幼兒園；交通便利：旅游1、3路車。外部配套南臨植物園，南水北調(diào)工程在此項(xiàng)目附近，此項(xiàng)目東南北單面環(huán)水。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅180平米聯(lián)排別墅190平米聯(lián)排別墅230平米聯(lián)排別墅260平米聯(lián)排別墅290平米疊拼別墅355平米獨(dú)體別墅360平米獨(dú)體別墅 390平米價格體系均價2350元/平米銷售情況正在內(nèi)部認(rèn)購，12月初發(fā)售。營銷手法廣告媒體組合報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)，燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔廣告訴求重點(diǎn)格調(diào)人群的專署領(lǐng)地項(xiàng)目分析項(xiàng)目優(yōu)勢位于植物園旁的鄉(xiāng)村別墅為純別墅區(qū)，無小高層、多層。自然環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)水，坐落于植物園這個天然氧吧旁邊，空氣清新。 項(xiàng)目劣勢此項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施不完善

52、?？偨Y(jié)分析本項(xiàng)目是一個較高尚的住宅小區(qū)，低密度的容積率，距市中心18KM，使人們遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，坐擁鄉(xiāng)間的恬靜。（六）國際城物業(yè)名稱國際城地址石家莊裕華路東路446/448號投資商 PEP基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）有限公司占地面積1200000平米開發(fā)商石家莊慧谷科技城開發(fā)有限公司總建筑面積1800000平方米規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)Ete國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)·藏谷LOFT綠化率45% 開盤日期02年11月28日銷售熱線5616222/333/555建筑類別多層、小高層內(nèi)部配套藏谷藝術(shù)中心、四星級社區(qū)會所、長1600米的國際大道。外部配套周邊有建明小學(xué)，27中，省團(tuán)校東院，省農(nóng)業(yè)研究所，省兒童醫(yī)院，鴻源賓館等。戶型類型建筑面積/平方米兩房兩廳一衛(wèi)89.16平米三房兩廳兩衛(wèi)156.95平米四房兩廳兩衛(wèi)191.56平米價格體系起價1800元/平米，均價2400元/米，最高價2800元/米銷售情況 一期11