合同案例：房屋轉(zhuǎn)租合同有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

1、合同案例：房屋轉(zhuǎn)租合同有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)合同案例：房屋轉(zhuǎn)租合同有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)【案例】:被告王某租賃縣商業(yè)綜合公司在縣城十字街的門面房一間，租賃 期限為2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元， 合同明確約定不得私自轉(zhuǎn)讓。2009年4月17日，原告張某看到被 告王某貼出的轉(zhuǎn)讓通知后，雙方經(jīng)過協(xié)商，于4月19日晚上達(dá)成協(xié) 議。約定被告王某將其租賃的十字街門面房使用權(quán)，該房?jī)?nèi)的電腦 一臺(tái)、空調(diào)一臺(tái)全部轉(zhuǎn)讓給原告張某，由原告支付被告轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 20000元，其中包括5個(gè)月房租3000元。并對(duì)違約責(zé)任等作了約定。 后原告張某即在該房?jī)?nèi)營業(yè)。與此同時(shí)，2009年4月17日，縣商 業(yè)綜合公司在

2、聽到王某轉(zhuǎn)租該房的消息后，給其送達(dá)了一份通知， 稱對(duì)其私自轉(zhuǎn)讓房屋，公司將終止合同，收回房屋，并收取違約金。原告張某在經(jīng)營一段時(shí)間后，由于各種原因2009年8月13 H起 訴到法院。要求確認(rèn)原被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，被告返還轉(zhuǎn) 租費(fèi)20000元，并承擔(dān)門而房裝修費(fèi)用2335元，庭審中原被告意見 分歧較大，調(diào)解未果?！驹u(píng)析】:對(duì)于租賃中的轉(zhuǎn)租問題，我國合同法僅在第224條規(guī)定： “承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租 的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造 成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租 的，出租人可以解除合同”。對(duì)于這一規(guī)

3、定，我國采取的是限制主 義和區(qū)別主義的立法模式，其在一定程度上是對(duì)出租人的利益保護(hù)。 該規(guī)定包含兩方面的問題，其一，在出租人同意的情況下，存有兩 種合同關(guān)系，即出租人與承租人的合同關(guān)系;承租人與次承租人的合 同關(guān)系。第三人對(duì)租賃物造成損失的情況下，根據(jù)合同的相對(duì)性原 理，出租人可依據(jù)與承租人的合同要求乘租人承擔(dān)損害賠償損失， 而乘租人在承擔(dān)了損失后，可依據(jù)與次乘租人的合同請(qǐng)求次乘租人 彌補(bǔ)該損失。其二，在出租人不同意的情況下，出租人負(fù)有合同解 除權(quán)，當(dāng)然，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，出租人解除的合同是其與乘 租人訂立的合同。而對(duì)于在此情況下轉(zhuǎn)租合同的效力，合同法 并未涉及，這不能不說是一種立法上的遺

4、憾。而對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效 力認(rèn)定上事關(guān)當(dāng)事人的切身利益。在轉(zhuǎn)租合同效力的問題上，很多專家、學(xué)者都在論證未取得出租 人同意的轉(zhuǎn)租合同在我國合同法體系下并非一定是無效的。他 們的觀點(diǎn)一般有：轉(zhuǎn)租行為是債權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而合同法所規(guī)定的 “無處分權(quán)的處分”是物權(quán)行為，因此轉(zhuǎn)租并不屬于“無處分權(quán)的 處分”；轉(zhuǎn)租行為中，承租人只將自己對(duì)岀租人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給次承租 人，承租人依然依照租賃合同對(duì)出租人負(fù)擔(dān)全部的責(zé)任，轉(zhuǎn)租行為 其實(shí)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；合同法只是說經(jīng)出租同意，承租人可以轉(zhuǎn) 租，但是并沒有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租一定是無效的，且 合同法只是賦了了出租人解除權(quán)，在最高法院頒布的有關(guān)房屋 租賃合同的司法解

5、釋中，該項(xiàng)解除權(quán)又被限定在6個(gè)月內(nèi)，可以推 出，至少在出租人解除合同之前，轉(zhuǎn)租合同是有效的。但是無論觀 點(diǎn)如何，此類合同一般都會(huì)被認(rèn)定無效，原因大概有如下兩個(gè)：首 先，隨著法律知識(shí)的普及，網(wǎng)絡(luò)上標(biāo)準(zhǔn)租賃合同的廣泛存在，越來 越多的出租人，在出租合同簽訂之時(shí)就明確約定不可轉(zhuǎn)租;其次，在 具體的案件中，出租人一般都會(huì)先解除出租合同，向次承租人主張 房屋的歸還之后，才出現(xiàn)次承租人向承租人主張權(quán)利，要求認(rèn)定次 承租合同的效力。即使是最強(qiáng)力支持轉(zhuǎn)租合同效力不需要出租人確 認(rèn)的學(xué)者，也同意出租人與承租人約定不可轉(zhuǎn)租，或出租人按照法 律規(guī)定己經(jīng)解除原租賃合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同將處于非常尷尬的境地。 此案中，法官的

6、觀點(diǎn)認(rèn)為既然最初的出租人與承租人約定了不可轉(zhuǎn) 租，那么之后的轉(zhuǎn)租合同因沒有轉(zhuǎn)租權(quán)而歸于無效。通過以上的分析可以得出：案例一，本案中的王某與張某訂立的 店而房轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出 租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，合同法第二百二十四條只是賦予了出 租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設(shè) 部城市房屋租賃管理辦法第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意 和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但城市房 屋租賃管理辦法只是部門規(guī)章不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具 有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn) 租合同不具有我國合同法第五十二條規(guī)定的合同無效條件，該屋租賃合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。案例二，本案 中王某與張某訂立的店而轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國合同法第二 百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給 第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租