房產(chǎn)評估報告[1]

1、房產(chǎn)評估報告1房地產(chǎn)估價報告書估價項目名稱：洪江市黔城鎮(zhèn)蘭園小區(qū)移民安置區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓估委 托 方：估 價 方：估 價 人 員：估價作業(yè)日期：房產(chǎn)評估報告估價報告編號：價報告 黃良英 湖南新時代房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 年 月 日 至 年 月 日目 錄一、致委托方函二、房地產(chǎn)估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、房地產(chǎn)估價結果報告五、房地產(chǎn)估價技術報告六、附件一、致委托方函黃良英：承蒙委托，我機構對您委托的洪江市黔城鎮(zhèn)蘭園小區(qū)移民安置區(qū)的二手房地產(chǎn)進行了評估，估價目的系為轉(zhuǎn)讓二手房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)公開市場價值。本機構估價人員本著規(guī)范房地產(chǎn)市場、保護當事人合法權益為指導思想，依據(jù)中華人民

2、共和國有關法律、法規(guī)以及房地產(chǎn)估價規(guī)范，操作中遵循客觀、獨立、公正、科學的原則，利用您提供的有效證件及相關資料，經(jīng)過現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查，選取科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，結合估價經(jīng)驗和對該類房地產(chǎn)價值因素的分析，完成了估價對象的估價工作，現(xiàn)將估價對象在估價時點 年 月 日估價結果函告如下：房地產(chǎn)市場價值為¥ 元，大寫人民幣： 元整。公司簽章年 月 日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本報告中陳述的事實是真實的和準確的。2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有

3、利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察。但我們現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估，我們不承擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6沒有人對本評估報告提出重要專業(yè)幫助。7本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。參加本次估價的

4、注冊房地產(chǎn)估價師（簽名、蓋章）三、估價的假設與限制條件（一）估價報告結論成立的假設條件：1、本次評估以估價委托方所提供真實、合法、完整的估價資料為假設前提。2、估價報告中的估價結果為估價對象在估價時點日公開市場上最可能形成的客觀合理的價格。3、假設估價對象是合法產(chǎn)權下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權糾紛及他項權利。4、假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。5、假設估價對象合法取得房屋所有權及土地使用權，并支付完相關稅費。（二）估價報告使用的限定條件：1、估價結論為滿足全部假設與限制條件下的價值。2、估價結果為估價時點時的價值。2、估價結果為估價目的下的價值。3、估價結果在報告有效

5、期內(nèi)方有效。4的結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。5本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評估機構所有。四、房地產(chǎn)估價結果報告（一）委托方：黃良英（二）估價方：湖南新時代房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（三）估價對象：估價對象坐落于洪江市黔城鎮(zhèn)蘭園小區(qū)移民安置區(qū)內(nèi)，房產(chǎn)證號：洪房權證黔字第2009-0154號，房屋所有權人黃良英，房屋為混合結構，建筑面積：1層門面產(chǎn)權面積92.20平米，601號

6、住房產(chǎn)權面積122.78平米，該房產(chǎn)無抵押及他項權利限制擁有完整權利。估價對象 2008年竣工，無裝修、無粉刷，屬毛坯房。估價對象1層門面沒有設計隔層和衛(wèi)生間，卷閘門部分銹蝕，開啟困難，無水電設施。601號住房位于6層頂樓，衛(wèi)生間設在客廳和主臥中間，無采光。主臥和書房門都正對廁所門，房間布局不太合理，房屋采光為2面采光，房間光線通透性較差。房間內(nèi)鋁合金窗因年代久遠，鋁合金框已經(jīng)部分銹蝕，推動很費勁。頂部天花板有滲水的痕跡，主臥室靠北面墻體有滲水，墻體無粉刷，墻面凹凸不平，地面積塵很厚，屬于毛坯舊房。（四）估價目的：為確定房地產(chǎn)公開市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值。（五）估價時點： 年

7、月 日（六）價值定義：本報告中的估價結果為估價對象在估價時點及現(xiàn)狀合法利用條件下的公開市場價值。（七）估價依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范；3、委托方提供的有關證明資料；4、評估人員現(xiàn)場踏勘掌握的房地產(chǎn)資料。（八）估價原則：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。（九）估價方法：市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（十）估價結果：本估價機構根據(jù)估價目

8、的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的價值為：房地產(chǎn)市場價值為¥ 180800 元，大寫人民幣：壹拾捌萬零捌佰 元整。（十一）估價人員：（十二）估價作業(yè)日期： 年 月 日至 年 月 日（十三）估價報告有效期： 自 年 月 日起有效期 2個月五、房地產(chǎn)估價技術報告（一）個別因素分析:估價對象坐落于洪江市黔城鎮(zhèn)蘭園小區(qū)移民安置區(qū)內(nèi)，房產(chǎn)證號：洪房權證黔字第2009-0154號，房屋所有權人黃良英，房屋為混合結構，建筑面積：1層門面產(chǎn)權面積92.20平米，601號住房

9、產(chǎn)權面積122.78平米，該房產(chǎn)無抵押及他項權利限制擁有完整權利。估價對象 2008年竣工，無裝修、無粉刷，屬毛坯房。估價對象1層門面沒有設計隔層和衛(wèi)生間，卷閘門部分銹蝕，其中一個卷閘門不能開啟。601號住房位于6層頂樓，衛(wèi)生間設在客廳和主臥中間，無采光。主臥和書房門都正對廁所門，房間布局不太合理，房屋采光為2面采光，房間光線通透性較差。房間內(nèi)鋁合金窗因年代久遠，鋁合金框已經(jīng)部分銹蝕，推動很費勁。頂部天花板有曾經(jīng)滲水的痕跡，主臥室靠北面墻體有滲水，墻體無粉刷，墻面凹凸不平，地面積塵很厚，屬于毛坯舊房。該小區(qū)內(nèi)居民全部為移民戶，人文居住環(huán)境較差，無公用設施和公共配套設施，基礎設施很少，僅實現(xiàn)主要

10、區(qū)域的道路硬化，評估對象房屋樓梯間出口處的道路仍為泥土路面，且無公共道路排水系統(tǒng)，遇到雨天，雨水排不出，導致道路泥濘不堪，出行十分不便。小區(qū)內(nèi)移民均在自建房屋背后搭建簡易帳篷堆放雜物和作為臨時廚房使用，總體感覺此區(qū)域臟、亂、差。該小區(qū)內(nèi)一樓均為門面，二樓以上為住房。據(jù)調(diào)查，因該小區(qū)內(nèi)門面基本上都為移民自用，無法進行統(tǒng)一的市場分類和規(guī)劃，移民各自為政，有的將門面做南雜店，有的做便飯店，有的把門面作為堂屋使用。經(jīng)過現(xiàn)場勘查，該小區(qū)門面90%閑置，5%作為加工廠、南雜、便飯店使用，5%作為堂屋、雜物間自用，不能形成商業(yè)規(guī)模效應，無較大商業(yè)價值。（二）區(qū)域因素分析:估價對象處于蘭園小區(qū)移民安置區(qū)的中心

11、區(qū)域，距離城市主干道最遠為400米，最近為150米，在估價對象不能直視到城市主干道，屬于位置比較偏僻、偏遠的地方。據(jù)調(diào)查，自2006年至今，該小區(qū)面積為90平米左右的門面租金一直為400元/月左右，而目前西南大市場面積為70平米的臨街門面租金在3000元/月左右，是評估對象租金的8倍左右。據(jù)調(diào)查，目前西南大市場臨街門面售價在5800元/平米左右，如果按照這兩個區(qū)域門面租金差異的比例來進行房產(chǎn)市場價值來比較，可以判斷評估對象市場價值很低。從目前該小區(qū)內(nèi)門面基本無法銷售出去的情況，也可以從另外一個方面來判斷該區(qū)域門面市場價值較低，沒有市場發(fā)展前景，基本上不會有人到該小區(qū)內(nèi)投資購買門面。（三）市場背

12、景分析：自國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知出臺以后，洪江市房地產(chǎn)交易量逐漸疲軟。前期囤積房產(chǎn)的個體想賺取差價的愿望破滅，由于房地產(chǎn)市場疲軟和資金壓力的雙重因素，不能排除部分囤積房產(chǎn)的個體以低于市場價拋售房產(chǎn)實現(xiàn)資金回籠的可能性！據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，蘭園小區(qū)移民安置區(qū)內(nèi)新房出售價格因樓層、地理位置、采光、布局、人文環(huán)境和公用設施等相關因素，一般報價在900-1100元/平米不等，門面因區(qū)域地理位置，經(jīng)商環(huán)境等綜合因素，一般為住房售價的1.5-2倍左右。該小區(qū)內(nèi)二手房轉(zhuǎn)讓的價格一般比新房底100-350元/平米不等，（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用原則是要說明房地產(chǎn)估價要以房

13、地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用，委估房地產(chǎn)保持線狀繼續(xù)使用為最高最佳使用。估價對象所處區(qū)域為移民安置小區(qū)，屬于居民生活小區(qū)，適宜做為住宅使用，因而在此作住宅符合最高最佳使用原則。（五）估價方法的選用：由于估價對象周圍房產(chǎn)交易案例很少，交易資料較難取得，故選用市場比較法評估估價對象價值，市場比較法是將估價對象與在估價時點近期某一處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行情價進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行情價做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（

14、六）估價測算過程：遵循市場比較法可比實例的選取原則，根據(jù)評估人員掌握的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場行情價資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同和相似的房屋轉(zhuǎn)讓行情價格作為參照比較對象，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并進行區(qū)域因素修正、個別因素修正，評估估價對象的市場價格。外城網(wǎng)（http:）據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，蘭園小區(qū)移民安置區(qū)內(nèi)新房出售價格因樓層、地理位置、采光和布局、環(huán)境設施等相關因素，一般報價在900-1100元/平米不等，門面因區(qū)域地理位置，經(jīng)商環(huán)境等綜合因素，一般為住房售價的1.5-2倍左右。該小區(qū)內(nèi)二手房出售的價格一般比

15、新房底100-350元/平米不等，門面屬于商業(yè)性質(zhì)房，區(qū)域地理位置、經(jīng)商環(huán)境等綜合因素會導致門面經(jīng)濟價值存在很大差異，從而導致門面轉(zhuǎn)讓價格的差異也很大。評估對象601號住房位于6層頂樓，衛(wèi)生間設在客廳和主臥中間，無采光。主臥和書房門都正對廁所門，房間布局不太合理，房間采光為2面采光，房間光線通透性較差。房間內(nèi)鋁合金窗因年代久遠，鋁合金框已經(jīng)部分銹蝕，推動很費勁。頂部天花板有滲水的痕跡，主臥室靠北面有滲水，墻體無粉刷，墻面凹凸不平，地面積塵很厚，屬于毛坯舊房。綜合以上因素，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房

16、地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的價值為：（900-297）*112.78=68000元。估價對象1層門面沒有設計隔層和衛(wèi)生間，卷閘門部分銹蝕，其中一扇卷閘門不能開啟，墻體無粉刷，無水電設施，屬于毛坯舊商品房。據(jù)調(diào)查，評估對象所處小區(qū)內(nèi)的所有門面不能進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，無法形成商業(yè)規(guī)模效益，門面租金幾年內(nèi)均未上漲，且參照西南大市場臨街相近面積的門面租金和售價，基本可以判斷評估對象無較大市場價值。根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的價值為：1223*92.2=112800元（七）估價結果的確定：估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點的價值為：房地產(chǎn)市場價值為&#