房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(試行)

1、。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）（征求意見(jiàn)稿）第一條（制定目的）為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)報(bào)告）質(zhì)量，統(tǒng)一估價(jià)報(bào)告評(píng)審內(nèi)容、要求和方法，保證估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀公平，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條（適用范圍）對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：（一）房地產(chǎn)抵押貸款；（二）房屋征收補(bǔ)償；（三）人民法院拍賣房地產(chǎn)；（四）房地產(chǎn)稅收；（五）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

2、出讓；（六）用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司或者企業(yè)；（七）上市公司關(guān)聯(lián)交易；（八）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。第三條（評(píng)審方式）估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采用定量評(píng)審與定性評(píng)審相結(jié)合的方式。第四條（定量評(píng)審內(nèi)容） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采用分項(xiàng)目逐項(xiàng)評(píng)分的方式。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為 4 個(gè)分項(xiàng)和 28 個(gè)子項(xiàng)（詳見(jiàn)附件） 。特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為6 個(gè)分項(xiàng)：（ 1）估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；（2）估價(jià)原則的特殊要求；（3）估價(jià)結(jié)果披露

3、的特殊要求；（4）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；（5）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；（ 6）附件的特殊要求。第五條（定量評(píng)審得分） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為100 分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照下列公式換算得出：一般項(xiàng)目評(píng)審總得分特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分× 100 100特殊項(xiàng)目的滿分。1。第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分） 被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問(wèn)題的，從該問(wèn)題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問(wèn)題對(duì)應(yīng)的扣分值?？鄯种涤幸欢ǚ秶?，根據(jù)問(wèn)題的輕重程度予以扣分。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子

4、項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分值之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分值之和超過(guò)其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。第七條（測(cè)算過(guò)程評(píng)審）估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分按照下列方式確定：（一）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，只能選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分即為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。（二）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分）鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出具在內(nèi)

5、容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)以及本標(biāo)準(zhǔn)的要求且不同其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過(guò)30 分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加2030 分；較突出的，加10 20分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加5 10 分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式指出估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處。第九條（定性評(píng)審內(nèi)容）估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采用審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。對(duì)于有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審，盡量指出估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題，以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

6、和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中，不合格內(nèi)容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）致估價(jià)委托人函；（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（四）附件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)委托人；。2。（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)；（三）估價(jià)目的；（四）估價(jià)對(duì)象；（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；（六）價(jià)值類型；（七）估價(jià)依據(jù)；（八）估價(jià)原則；（九）估價(jià)方法；（十）估價(jià)結(jié)果；（十一）估價(jià)人員。估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，

7、缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；（四）市場(chǎng)背景描述與分析；（五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外）；（六）估價(jià)方法適用性分析；（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程；（八）估價(jià)結(jié)果確定。特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。第十一條（有重大問(wèn)題的不合格）估價(jià)報(bào)告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：（一）致估價(jià)委托人函上無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明上無(wú)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字；（三

8、）估價(jià)報(bào)告出具日期（致估價(jià)委托人函上的落款日期）不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)；（四）隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)；（五）估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為；（六）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象界定不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤，遺漏、虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象；（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由；（八）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值內(nèi)涵、定義表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤；（九）估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者未在“估價(jià)依據(jù)”中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn)，或者估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要。3。求；（十）估價(jià)方法

9、選用錯(cuò)誤，或者理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由，或者估價(jià)技術(shù)路線（估價(jià)思路）嚴(yán)重錯(cuò)誤；（十一）估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測(cè)算過(guò)程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤；（十二）虛構(gòu)、編造估價(jià)基本數(shù)據(jù)、重要參數(shù)或者可比實(shí)例；（十三）估價(jià)報(bào)告中的重要內(nèi)容前后矛盾或者不一致，包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致。第十二條（其他不合格情形） 估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在下列情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：（一）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)

10、許可業(yè)務(wù)范圍；（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系；（三）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說(shuō)明的除外；（四）被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不一致；（五）估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低。第十三條（評(píng)審結(jié)論）估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見(jiàn)組成。沒(méi)有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分不足60 分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分不足55 分或者加分后的總得分不足60 分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，90 分以上的，為一等報(bào)告；80 分以上、不足 90分的，為二等報(bào)告；70 分以上、不足 80 分的，為三等報(bào)告； 60 分以上、不足 70 分的，為四等報(bào)告。評(píng)審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告