房地產(chǎn)企業(yè)所得稅習(xí)題集

1、精品資料房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策及管理練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1. 某房地產(chǎn)企業(yè)委托一境外公司在境外銷售其位于我國(guó)境內(nèi)商品房一棟，成本費(fèi)用為150萬(wàn)元（不含傭金） ，代銷合同規(guī)定銷售價(jià)為200萬(wàn)元，境外公司實(shí)際以240萬(wàn)元售出。房地產(chǎn)企業(yè)向境外公司支付的傭金、手續(xù)費(fèi)等為40 萬(wàn)元（能提供有效憑證）。該房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為（D）。A.10 萬(wàn)元B.30萬(wàn)元C.50 萬(wàn)元D.66萬(wàn)元正確答案 D答案解析 應(yīng)納稅所得額240 150 240 × 10% 66 （萬(wàn)元）。2. 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理的說(shuō)法，正確的是（）。A. 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期以實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可

2、售面積單位工程成本確認(rèn)B. 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，按合同約定付款日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)C. 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入 15% 的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除D. 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的， 其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12 個(gè)月又銷售的， 可以在稅前扣除合理費(fèi)用正確答案 A答案解析 選項(xiàng) B 不正確，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；選項(xiàng)C不正確，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入 10% 的部分，準(zhǔn)予

3、據(jù)實(shí)扣除；選項(xiàng)D 不正確，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過 12 個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，且銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按（B）確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā) 2009 31 號(hào)A買斷價(jià)格B 銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格C買斷價(jià)格和銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格平均D 企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商確定的價(jià)格可編輯修改精品資料4. 房地產(chǎn)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入（B ）的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。A5%B 10%C 15%D

4、 20%5. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過（C）又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。A3 個(gè)月B 6 個(gè)月C12 個(gè)月D 18 個(gè)月A 6. 房地產(chǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品（A ）之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。A交付承租人使用B 簽訂租賃預(yù)約協(xié)議C 完工之日D 價(jià)款支付7. 房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為確認(rèn)收入方法之一按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于（B ）。A10%B 15%C 20%D 25%8. 房地產(chǎn)企業(yè)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同

5、或協(xié)議約定的價(jià)款和（B ）日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。A收款B 付款C 取得索取價(jià)款憑據(jù)D 已銷開發(fā)產(chǎn)品清單9. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、 直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于（C ）。A5%B 10%C 15%D 20%10. 房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月） 預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、 建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、 配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入， （ A ）。A按照規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額B 按照企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利

6、潤(rùn)總額預(yù)繳C按照企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳D 按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳11. 以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成本和費(fèi)用扣除的規(guī)定中錯(cuò)誤的有（C）?？删庉嬓薷木焚Y料A因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本B 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除C提取的維修基金可以扣除物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。D 成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除12. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的通知適

7、用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的（ A ）。A居民納稅人B 非居民納稅人C居民納稅人和非居民納稅人D 非居民納稅人和小型微利企業(yè)二、多項(xiàng)選擇題1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所等配套設(shè)施，下列情形中可以作為公共配套設(shè)施處理的有（ ABC ）。A無(wú)償贈(zèng)與地方政府B 無(wú)償贈(zèng)與公用事業(yè)單位C屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主D 產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有E未明確產(chǎn)權(quán)歸屬【解析】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)2009 年 3 月 6 日）第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行

8、處理：（一） 屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。可編輯修改精品資料2. 下列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的表述，符合稅收規(guī)定的有（ABD ）A. 委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，支付境外的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10% 的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。B. 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，可以在稅前扣除折舊C. 企業(yè)因國(guó)家

9、無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，不得作為資產(chǎn)損失處理D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅成本對(duì)象應(yīng)在開工前確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案3. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的下列說(shuō)法，正確的是（ABCD ）。A. 委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，支付境外的銷售費(fèi)用不超過委托銷售收入10% 的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除B. 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15% ，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定C. 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12 個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用D. 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工

10、開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率有（ABCD ）。A.15%B.10%C.5%D.3%5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有（ABCD ）。A. 可否銷售原則B. 分類歸集原則C. 功能區(qū)分原則D. 定價(jià)差異原則6. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的（ ABCD ）準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。A. 期間費(fèi)用B. 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本C. 營(yíng)業(yè)稅金及附加D. 土地增值稅7. 下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的是（ABCD ）。A. 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)B. 前期工程費(fèi)C. 建筑安裝工程費(fèi)D. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)8. 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括（ABCD ）。A. 土地的開發(fā)B. 建造、銷售住宅C. 建造、銷售商業(yè)

11、用房D. 建造、銷售其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)正確的表述是（BCD ）。A. 實(shí)際發(fā)生損失時(shí)不能扣除B. 向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減可編輯修改精品資料除C. 向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除D. 實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除10. 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于（ ABCD ）等行為，應(yīng)視同銷售。A. 捐贈(zèng)B. 贊助C. 職工福利D. 獎(jiǎng)勵(lì)11. 房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋ˋBC ）。A. 按本企業(yè)近期或本年度最近

12、月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定B. 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定C. 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15% ，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定D. 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于20% ，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定12. 房地產(chǎn)企業(yè)除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列（ABC ）條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。A. 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案B. 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。C. 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明D. 開發(fā)

13、產(chǎn)品未投入使用13. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括（ABCD ）。A. 現(xiàn)金B(yǎng). 現(xiàn)金等價(jià)物C. 其他經(jīng)濟(jì)利益D. 銀行存款14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括（ ABCD ）。A. 拆遷補(bǔ)償支出B. 安置及動(dòng)遷支出C. 回遷房建造支出D. 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)15. 房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法是（ABCD ）。A. 占地面積法B. 建筑面積法C. 直接成本法D. 預(yù)算造價(jià)法三、判斷題1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)

14、的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理可編輯修改精品資料完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 （）2. 房地產(chǎn)企業(yè)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。（）3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、 營(yíng)業(yè)稅金及附加、 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。（）4. 房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)， 其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法憑據(jù)的， 一律不得計(jì)入計(jì)稅成本。（×）5. 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、 法規(guī)或合同規(guī)

15、定對(duì) 已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、公用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。（）6. 房地產(chǎn)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)予 實(shí)際使用 時(shí)扣除。（×） 移交7. 房地產(chǎn)企業(yè)代有關(guān)部門、 單位和企業(yè)收取的各種基金、 費(fèi)用和附加等， 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（×）8. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。（）9. 房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本一般按 建筑面積 法進(jìn)行分配。（×） 占地面積10. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向政府上繳但

16、尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（）四、簡(jiǎn)答題1. 現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的時(shí)限是如何規(guī)定的？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 2009 31 號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（ 1 ）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（ 2 ）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)

17、收入的實(shí)現(xiàn)?？删庉嬓薷木焚Y料（ 3 ）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（ 4 ）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、 受托方、 購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格， 則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于

18、收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取基價(jià) （保底價(jià)） 并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)

19、的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的， 則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1 至 3 項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的視同銷售行為有哪些？如何確定企業(yè)所得稅計(jì)稅銷售額？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā) 2009 31 號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐

20、贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或可編輯修改精品資料利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海?1 ）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（ 2 ）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（ 3 ）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15% ，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。五、計(jì)算題1. 某房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2010 年一季度銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的

21、收入 2000 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1000 萬(wàn)元（含預(yù)售收入實(shí)際繳納的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅），稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15% ，企業(yè)所得稅稅率為25% 。2010 年末該開發(fā)項(xiàng)目完工，年末，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5000萬(wàn)元（含結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入 2000 萬(wàn)元），確認(rèn)經(jīng)營(yíng)成本 3000 萬(wàn)元，為簡(jiǎn)化起見，不考慮流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、期間費(fèi)用。計(jì)算： 2010 年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅和2010 年度應(yīng)納企業(yè)所得稅分別是（）萬(wàn)元。A.325 ， 500B.250 ，500C.325 ， 425D.250， 425【答案】 C【解析】2010 年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（ 2000× 15%+10

22、00）× 25%=325（萬(wàn)元）2010 年度應(yīng)納企業(yè)所得稅 (應(yīng)為第四季度 )=（ 5000-3000-2000× 15%）× 25%=425（萬(wàn)元）2. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2010 年成立， 2010 年虧損 100 萬(wàn)元， 2011 年在市區(qū)開發(fā)某高檔住宅， 2011 年一季度取得預(yù)售收入200 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額10 萬(wàn)元； 2011 年二季度累計(jì)取得預(yù)售收入 600 萬(wàn)元，累計(jì)利潤(rùn)總額50 萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅毛利率為25% ，該企業(yè)2011 年一季度和二季度應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅分別為（）萬(wàn)元。（營(yíng)業(yè)稅稅率 5% ，城建稅稅率7% ，教育費(fèi)附加3%

23、，地方教育附加2% ）A.15 ， 35B.0 ，25，32.10D.0 ，16.9【答案】 B【解析】2011 年一季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（ 200 × 25%+10-60）× 25%=0 （萬(wàn)元）可編輯修改精品資料扣除的 60 萬(wàn)元屬于彌補(bǔ)2010 年虧損 60 萬(wàn)元，彌補(bǔ)虧損后2011 年一季度實(shí)際利潤(rùn)額=0 （萬(wàn)元）2011 年二季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（ 600 × 25%+50-100）× 25%=25（萬(wàn)元）3. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2009 年 5 月設(shè)立，當(dāng)年有關(guān)資料如下：（ 1 ）征用開發(fā)用地 10000 平方米，支付土地價(jià)款 2000

24、萬(wàn)元，繳納契稅 100 萬(wàn)元，發(fā)生其他征用土地費(fèi)用 50 萬(wàn)元。（2 ）在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費(fèi)300 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)500 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 3000 萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi)用150 萬(wàn)元，至年底未完工。（ 3 ）采用視同買斷方式委托甲房屋銷售公司預(yù)售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價(jià)為每平方米 8000 元，超出買斷價(jià)的價(jià)差歸銷售公司所有，開發(fā)企業(yè)不另支付手續(xù)費(fèi)；當(dāng)年預(yù)售20000 平方米，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9000 元，銷售公司與開發(fā)企業(yè)按買斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”16000

25、 萬(wàn)元，貸記“預(yù)收賬款”16000 萬(wàn)元；（4 ）發(fā)生管理費(fèi)用400 萬(wàn)元，其中一次性列支房屋租賃費(fèi)220 萬(wàn)元，租賃期為2009 年1 月1 日至 2010 年 12 月 31 日；銷售費(fèi)用 300 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用370 萬(wàn)元，其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350 萬(wàn)元。2010 年7 月，該樓盤達(dá)到完工條件，全部可售建筑面積為60000 平方米。至年底，當(dāng)年有關(guān)資料如下：（ 1 ）發(fā)生建筑安裝工程費(fèi) 3000 萬(wàn)元， 開發(fā)間接費(fèi)用 200 萬(wàn)元，預(yù)提不可撤銷的公共配套設(shè)施費(fèi) 300 萬(wàn)元。（ 2 ）當(dāng)年年初至完工前繼續(xù)采用視同買斷方式委托甲房屋銷售公司預(yù)售該樓盤，當(dāng)年預(yù)售1000

26、0 平方米，預(yù)售合同仍由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9500 元，銷售公司與開發(fā)企業(yè)按買斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借記“銀行存款”8000 萬(wàn)元，貸記“預(yù)收賬款”8000 萬(wàn)元；（ 3 ）開發(fā)產(chǎn)品完工后至年底，采用視同買斷方式委托甲房屋銷售公司繼續(xù)銷售該樓盤，銷售完工開發(fā)產(chǎn)品 12000 平方米，銷售合同仍由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂，合同均價(jià)為每平方米9800 元，銷售公司與開發(fā)企業(yè)按買斷價(jià)進(jìn)行結(jié)算，并已將結(jié)算款項(xiàng)通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理為： 借記“銀行存款”9600 萬(wàn)元貸，記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”9600可編輯修改精品

27、資料萬(wàn)元；（4 ）當(dāng)年發(fā)生管理費(fèi)用700 萬(wàn)元；銷售費(fèi)用800 萬(wàn)元，其中廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)780 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用 450 萬(wàn)元，其中列支該樓盤完工前向銀行借款的利息支出350 萬(wàn)元，完工后向銀行借款的利息支出80 萬(wàn)元。假設(shè)不考慮營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)，未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10% ，開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)已及時(shí)將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，會(huì)計(jì)上全年計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” 6720 萬(wàn)元。要求：根據(jù)以上資料，計(jì)算并回答下列問題：6 該開發(fā)企業(yè)2009 年納稅調(diào)整增加額為（C）萬(wàn)元。A 1800B 2150C 2260D 2370預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增 =20000 *9000 *10%=180

28、0財(cái)務(wù)費(fèi)用中應(yīng)資本化部分調(diào)增=350租賃期為兩年的房屋租賃費(fèi)應(yīng)調(diào)增=220*2=110合計(jì)納稅調(diào)整增加額=1800+350+110=2260國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931 號(hào)2009 年 3 月 6 日）第九條規(guī)定： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第六條采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企

29、業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、 受托方、 購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格， 則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?？删庉嬓薷木焚Y料第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、 營(yíng)業(yè)稅金及附加、 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。7 該開發(fā)企業(yè) 2009 年發(fā)生的開發(fā)成本合計(jì)（D ）萬(wàn)元。A 5950B 61

30、00C 6300D 6450土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=2000+100+50=2150前期工程費(fèi) =300建筑安裝工程費(fèi)=500基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=3000公共配套設(shè)施費(fèi)=0開發(fā)間接費(fèi) =150借款費(fèi)用 =3502009 年發(fā)生的開發(fā)成本合計(jì)=2150+300+500+3000+150+350=6450第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。8 該開發(fā)企業(yè) 2010 年應(yīng)確認(rèn)完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（D ）萬(wàn)元。A 9600B 33600C 37100D 392602010 年應(yīng)確認(rèn)完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入=20000*9000+10000*9500+12000*9800=392609 該開發(fā)企業(yè)2010 年納稅調(diào)整減少額為（C）萬(wàn)元?？删庉嬓薷木焚Y料A 1800B 2290C 2400D 27502009 年度已預(yù)計(jì)利潤(rùn)2010 年度應(yīng)調(diào)減 =18002010 年度應(yīng)予稅前扣除的房租費(fèi)=220*2=1102010 年度少結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本= 應(yīng)結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷售的成本- 已結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷售的成本=7210-6720=490其中：應(yīng)結(jié)賬已實(shí)現(xiàn)銷售的成本=可售開發(fā)產(chǎn)品總成本* 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積* 總可售面積=10300*420