商業(yè)管理公司物業(yè)工程部籌備及各崗位職責

1、第1章 物業(yè)的籌備與計劃 第一節(jié) 物業(yè)前期介入工作一、設備安裝工程階段主要有以下工作：1、 確認物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設計圖紙，對不適應日后使用、管理、維護的因素向浩宇置業(yè)公司提出報告及改善建議。2、 監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護業(yè)主（商戶）的利益。3、 協(xié)助業(yè)主（商戶）辦理水、電、氣等方面的有關手續(xù)，建立檔案，為日后管理打下基礎。4、 制定浩宇國際廣場各類管理性文件；5、 協(xié)助業(yè)主（商戶）收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。6、 協(xié)助業(yè)主（商戶）收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。7、 調(diào)查、確認整個物業(yè)使用材料、設備詳細情況，編制清

2、冊和備品、備件準備計劃。8、 協(xié)助業(yè)主（商戶）制定施工期間的安防方案，適時介入成品保護工作。9、 組織專業(yè)人員參加設備系統(tǒng)調(diào)試工作，使所有設備系統(tǒng)完全達到設計要求。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準備階段1. 參加浩宇國際廣場各設備系統(tǒng)的調(diào)試，進行樓宇及設備的全面驗收，建立詳細的交接檔案；2. 根據(jù)設備交驗情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。3. 制定管理機構、人員組成，建立人事制度及各級員工崗位責任制；4. 適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進行專業(yè)化的崗前培訓。5. 編制工程、保潔、安防業(yè)務工作大綱和具體的工作質(zhì)量標準；6. 根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設計交通組織、車輛停泊、垃圾清運方案；7.

3、 準備各類接管驗收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導書和入伙接待工作指導書，使有關員工熟練掌握；三、二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護，保潔開荒階段、二裝協(xié)管及監(jiān)管詳見第二章、成品保護對已接管的設施、設備進行防護和保護，最大限度減少未開業(yè)前對設施、設備的損壞。1、由安防部和工程部共同負責商業(yè)的成品保護工作，各司其職。2、落實成品保護隊伍及人員和物資器材。3、制定成品保護方案和責任制及工作檢查制度。、開荒保潔1、 開荒保潔內(nèi)容為：外墻的開荒清洗，賣場內(nèi)的開荒清潔；石材及不銹鋼表面的養(yǎng)護和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、開荒由商管部統(tǒng)一組織，由專業(yè)外包單位承擔。3、完工后按合同標準組織驗收。四、業(yè)主（商

4、戶）入伙進場階段1 在這一時期中華城物業(yè)將組成專業(yè)保潔隊伍進駐項目，進行開荒性保潔工作。在最短的時間內(nèi)，使整個物業(yè)從建設期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)闋I業(yè)期窗明地亮、清潔優(yōu)美的形象，使業(yè)主（商戶）精心設計、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來賓及社會的面前。2 由訓練有素、具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人員組成物業(yè)服務團隊，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥入駐裝修手續(xù)。第2節(jié) 物業(yè)部架構及人員編制總監(jiān)：1人工程部：（經(jīng)理人，員工7人）設備設施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設備技術管理。（倒班工作）安防部：（主管人，員工4+15人）整體安防部工作，消防安全，監(jiān)控中心，義務消防隊的建立，車輛管理，外包公司監(jiān)管，公安機關及對外協(xié)調(diào)

5、。（倒班工作）保潔部：（外包，員工10人）項目公共區(qū)域的衛(wèi)生保結管理。外包駐場管理人員1人 中華城物業(yè)部合計39人 說明：以上物業(yè)部人員編制視工程進度及開業(yè)區(qū)域狀況而確定 第三節(jié) 崗位職責一、物業(yè)總監(jiān)崗位職責1、在總經(jīng)理授權下全面主持物業(yè)管理工作（安防、保潔、綠化、工程及設備維修養(yǎng)護），并結合國家和地方法律法規(guī)、發(fā)展趨勢，配合總經(jīng)理就公司經(jīng)營管理重大問題進行決策。2、統(tǒng)籌、分管遵義易九國際商業(yè)、住宅、購物中心、品質(zhì)等部門，全面提升物業(yè)管理水平和服務品質(zhì)，推進年度物業(yè)公司績效目標的實現(xiàn)。3、在集團授權體系的指導下，負責組織物業(yè)管理相關招投標、重大協(xié)議、合同等評審工作，并在權限內(nèi)簽訂公司相關合同、

6、協(xié)議等文件。4、配合總經(jīng)理制定公司中長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、各種專項計劃、物業(yè)管理方案和重大工作計劃（如人事、財務、融資等）。5、協(xié)調(diào)、維護公司發(fā)展的對內(nèi)、對外重大公眾關系，統(tǒng)籌外協(xié)，為各部門開展工作創(chuàng)造有利條件。6、全面調(diào)動多方資源，確保有足夠的人力、 物力、財力實現(xiàn)管理目標，并對重大安全事故或服務投訴負責。7、努力開展增收節(jié)支、經(jīng)營創(chuàng)收工作，控制資金合理支出，確保企業(yè)經(jīng)濟效益的保值增值。8、全面配合總經(jīng)理完成各項工作，確保實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和管理目標。二、工程部經(jīng)理崗位職責1安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2組織各專業(yè)技術主管代表物業(yè)公司參加項目入伙前接管驗收。發(fā)現(xiàn)問題及時

7、提出報告，匯總后交上級公司，以求得解決。3提出物業(yè)區(qū)域設施增補改造的初步方案。4掌握商業(yè)建筑設施和機電設備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、措施，檢查完成情況。5代表物業(yè)辦理有關工程機電方面的各項業(yè)務。6向中華城物業(yè)介紹物業(yè)管理有關工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務水平。7負責對物業(yè)技術資料、設備說明書，技術檔案等整理存檔。8負責對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務培訓和考核工作。9完成領導交辦的其他有關任務或工作。三、安防部主管崗位職責1領導并負責安防部的全面工作，嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。2負責編制安防人員訓練計劃，督促和指導部門各崗位的訓練工作并嚴格考核，按時總結。3負責本部門的作風

8、紀律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài)，進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。4負責按要求編制安防通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理意見。5負責查處整個安防部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機關保持聯(lián)系，依法辦事6負責撰寫有關工作總結、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。7安排部門例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關業(yè)務資料，當好參謀。8完成公司領導交辦的其它工作。四、工程領班崗位職責1直接對工程經(jīng)理負責，領導各專業(yè)崗位員工完成各項工作任務，確保電器通訊設備和電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正常運行。2認真做好本專業(yè)分管設備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料計劃，將批準

9、后的計劃下達到班組，并檢查落實情況。3負責組織檢查所管設備的使用、維護和保養(yǎng)情況。掌握設備技術資料，負責解決有關技術問題，負責設備事故的處理。4協(xié)助工程經(jīng)理制定專業(yè)內(nèi)各項管理措施、操作規(guī)程和技術培訓計劃，負責做好維修用料統(tǒng)計，配合勞動部門做好電梯的安全檢查工作。5組織本專業(yè)人員的技術學習和培訓，做好員工工作量的統(tǒng)計，加強對維修工的考核，為主管領導提供獎懲依據(jù)。6堅持每天對分管專業(yè)范圍內(nèi)的設備進行巡檢。7帶領本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。8完善專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9完成領導交辦的其它任務。五、消防主管（安防主管兼）崗位職責1配合相關部門開展多種形

10、式的防火宣傳教育，提高業(yè)主及內(nèi)部員工的防火意識和自防自救能力。2組織和指導義務消防隊員進行學習和訓練、考核，組織義務消防隊員、安防人員進行消防實戰(zhàn)訓練。3建立消防安全疏散滅火預案，發(fā)現(xiàn)火警、火災必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領導組織撲救。4組織安全疏散，控制局勢，調(diào)查火警火災原因，拿出處理意見。 5負責按規(guī)范配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。 6完成領導交辦的其它任務。六、電工班班長崗位職責1按照主管領導下達的工作任務和指令，將每項工作落實到具體員工，調(diào)配人員分工，檢查全面供電情況，保證正常供電。 2負責組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有安全通道指示燈、電器標牌、室內(nèi)外燈箱、樓層強電井、開關柜的檢查、修理

11、。 3檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕設備及人身安全事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設備、系統(tǒng)的正常運行。 4負責組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的服務區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室內(nèi)外照明燈具、電器開關、插座的日常保養(yǎng)、檢修。 5做好備件領用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計，妥善保管好班組的共用工具。 6搞好班組建設，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務，為業(yè)主排憂解難。 7負責制定供電線路及設備的維護保養(yǎng)計劃，并按計劃檢查維保工作質(zhì)量， 組織 好全班的技術學習和培訓。 8完成上級領導交辦的其它任務。七、水工班班長崗位職責1按

12、照主管領導下達的工作任務和指令，將每項工作落實到具體員工。 2保證所管設備處于良好的技術狀態(tài)，定期檢查所管設備的使用、維護、保養(yǎng)的情況，并做好所管設備的安全檢查工作。 3安排物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。 4負責所有給排水、空調(diào)、冷凝水的主管道和閥門正常運行及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。 5確保各類泵站正常運轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。 6督促全班嚴格執(zhí)行公司各項制度和安全操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不安全因素，杜絕各種事故發(fā)生。 7做好備件領用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計、記好考勤。 8搞好班組

13、建設，創(chuàng)建文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務，做到隨叫隨到，隨報隨修。 9完成上級領導交辦的其它任務。八、高壓值班電工崗位職責 1必須保證物業(yè)區(qū)域電器設備安全運行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速 報告 有關部門和領導，啟動備電供電。 2值班電工應嚴格執(zhí)行兩票三制（工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結制），迅速正確的按命令進行倒閘操作，確安防全運行。 3值班電工應了解配電房內(nèi)設備的性能狀況，嚴格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認真檢查，遇設備異常情況應及時匯報有關領導并做好各項記錄。 4進入配電房內(nèi)進行維修保養(yǎng)設備，值班電工應嚴格按規(guī)定布置現(xiàn)場

14、安全，做好安全防范，保證人員安全。 5值班電工應嚴格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護用品，嚴守崗位，持證上崗。 6做好所內(nèi)設備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進入配電房，搞好文明生產(chǎn)。 7嚴格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準不得擅自允許外人進入房內(nèi)。 8完成領導交辦的其它任務。 九、空調(diào)工崗位職責 1空調(diào)工應嚴格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機組、水泵及輔助設施。 2每班調(diào)節(jié)設備負荷以達到合理的程度，定時巡查各設備的運行，重點檢查空調(diào)運行、溫度，做到節(jié)能降耗。 3認真做好各類設備的維護、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。 4做好空調(diào)設備運行記

15、錄，值班日記、工作日報表力求準確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。 5每班做好機房值班范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和設備清潔、安防部工作，定期檢查空調(diào)管線和風機及閥門，確?？照{(diào)運行正常。 6堅持修舊利廢，控制能源消耗，降低成本，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務。 7熱情接待業(yè)主投拆，遇有實發(fā)事件立即向上級 報告 ，為業(yè)主排憂解難。 8按時完成領導交辦的其它任務。十、電梯工崗位職責1電梯工必須正點上下班，堅守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實行定時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。 2自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度，工作時思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工作無關的事情，

16、嚴禁酒后上崗。 3熟練掌握電梯的基本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構造，積極配合設備廠家或承攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。 4持證上崗，每天負責對電梯、對講機、電梯機房進行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。 5維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴禁違章操作，保障檢修安全，電梯在運行中發(fā)生停機故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設備，減低對業(yè)主的影響。 6工作中認真負責，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設備正常運轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運行過程中的異常現(xiàn)象，及時查明原因，報上級盡快解決。 7值班時必須嚴格交接班制

17、度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費材料，努力降低維修成本。 8講文明，以禮待人，虛心接受群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良服務，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要迅速向上級匯報。 9完成領導交辦的任務。十一、水工崗位職責1負責保證物業(yè)區(qū)域的生活用水、消防用水的供應和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到服務，隨叫隨到，隨報隨修，為業(yè)主排憂解難。 2每日負責各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務。 3負責各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設備運行正常，做到機房無積水，無雜物堆放，設備無灰塵、無銹跡。 4做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等

18、浪費現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完場清。 5每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。 6按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，管道要做防銹和水處理。 7修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。 8負責物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作。十二、綜合維修工崗位職責1全面負責管理區(qū)域內(nèi)土建、木工項目的維修養(yǎng)護工作。 2保質(zhì)保量完成土建、木工等各項維修任務。 3做好日常的巡查維護，發(fā)現(xiàn)問題主動及時處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場清。 4修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維修成本。 5熱情為業(yè)主提供優(yōu)良服務，做到隨叫隨到，隨報

19、隨修，為業(yè)主排憂解難。十三、安防班長崗位職責1在主管領導下，做好班內(nèi)各崗位的工作安排，并做好班內(nèi)的日常管理工作。 2檢查班內(nèi)隊員的著裝、儀表，堅持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。 3處理當班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報。 4熟悉物業(yè)區(qū)域消防控制中心的設備，遇突發(fā)事件帶領全班按應急程序快速反應，妥善保護現(xiàn)場并及時上報。 5抓好班內(nèi)的學習、訓練工作，掌握隊員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。 6做好所轄隊員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時糾正，并記錄在案。 7做好交接班工作，確實做到交接清楚，責任明確，并起承上啟下的作用。 8盡職盡責，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅決的斗

20、爭，安防物業(yè)區(qū)域的安全。 9熱情接待客戶，文明服務，禮貌待人，努力完成領導交辦的其它任務。十四、巡視隊員崗位職責1按巡更要求負責物業(yè)區(qū)域巡邏，并認真做好巡更記錄。 2處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。 3勸阻小攤小販及各種推銷人員進入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?4糾正物業(yè)區(qū)域內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明安全。 5加強物業(yè)區(qū)域各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無異常情況。 6巡查消防、監(jiān)控等器材設備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導常情況及氣味。 7巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定規(guī)范施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入和亂扔裝修垃圾等情況。 8檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運作是否正常。 9積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。 10夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出管理，確保物業(yè)區(qū)域安全。 11完成領導交辦的其它任務。十五、監(jiān)控中心值班員崗位職責 1正確操作和愛護消防報警設備、安全監(jiān)控設備等。 2做好值班詳細記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔和設備無故障。 3對安全監(jiān)控設備有關攝錄資料做好存放管理工作