不良資產(chǎn)的抵押?jiǎn)栴}及解決方法

1、、同一財(cái)產(chǎn)重復(fù)抵押與抵押重復(fù)登記的問題當(dāng)遇到同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，若要實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)，拍賣、變賣抵 押財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)區(qū)分以下幾種情況：（一）同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押合同均登記并有效，清償順序以 登記在先為準(zhǔn)，先登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗后登記的抵押權(quán)；（二）如果同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，其中一個(gè)抵押合同登記，另一個(gè) 抵押合同未登記，那么未登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)；（三）如果同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，兩個(gè)以上抵押權(quán)均未登記，債務(wù) 的清償按照合同簽定時(shí)間的先后順序清償；（四）同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到 期的，抵押權(quán)人只能就抵押

2、物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。二、抵押的財(cái)產(chǎn)被查封，不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同時(shí)，去有關(guān)部門履行了登記手續(xù)，抵押合同生 效。抵押合同生效后，抵押的財(cái)產(chǎn)因其他原因，被人民法院查封或凍結(jié)，抵押權(quán)人 還能實(shí)現(xiàn)自己的抵押債權(quán)嗎？這是我們?cè)诓涣假Y產(chǎn)處置過程中曾經(jīng)遇到過的問題。 當(dāng)?shù)盅旱呢?cái)產(chǎn)被人民法院查封時(shí)，有的抵押權(quán)人非常焦急，擔(dān)心已擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)流 失。其實(shí)，遇到這種問題不必驚慌，因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ侯C布的關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第 55條規(guī)定，"已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封，扣押的財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力”。三、破產(chǎn)企業(yè)中被抵押

3、的財(cái)產(chǎn)，不參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配破產(chǎn)法規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)已設(shè)定抵押的，該抵押財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人即債權(quán)銀行對(duì)該財(cái)產(chǎn)具有優(yōu)先受償權(quán)，但抵押權(quán)人在破產(chǎn)還債案件受 理后至破產(chǎn)宣告前請(qǐng)求優(yōu)先受償?shù)模瑧?yīng)經(jīng)人民法院準(zhǔn)許。四、流質(zhì)契約條款不受法律保護(hù)流質(zhì)契約是指抵押人和抵押權(quán)人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期限屆滿，抵押 權(quán)人未受清償時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人所有。我國擔(dān)保法第 40 條規(guī)定，禁止流質(zhì)契約。流質(zhì)契約為大多數(shù)大陸法系國家所禁止，許多國家立法上 禁止流質(zhì)契約，其目的在于保護(hù)債務(wù)人的利益。債務(wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在多數(shù)情況下都 是因?yàn)橐粫r(shí)經(jīng)濟(jì)上的困難，往往以經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保較小的債權(quán)，

4、如果 在抵押合同中約定了流質(zhì)契約條款，將使債務(wù)人蒙受較大的損失，所以許多國家立 法禁止流質(zhì)契約。在不良資產(chǎn)的債權(quán)中，有的抵押合同中約定有流質(zhì)契約條款，依 據(jù)我國法律規(guī)定，該條款無效，不受法律保護(hù)。五、同一債權(quán)，既設(shè)立抵押擔(dān)保又設(shè)定保證擔(dān)保，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題不良資產(chǎn)中的有些債權(quán)，設(shè)有雙重?fù)?dān)保。雙重?fù)?dān)保的形成，源于商業(yè)銀行發(fā)放 貸款時(shí)，要求借款人除提供保證擔(dān)保，還要求借款人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保。當(dāng)債權(quán)到 期，債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，擔(dān)保人將承擔(dān)清償債務(wù)的責(zé)任。這里的擔(dān)保人包括保 證人和抵押人對(duì)于雙重?fù)?dān)保的債權(quán)，我們應(yīng)首先區(qū)別抵押人是主債務(wù)人還是第三人。如果抵 押人是第三人，第三人與保證人的法律地位一樣，

5、處于平等地位，債權(quán)人對(duì)此具有選擇權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人既可以請(qǐng)求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，也可以請(qǐng)求抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果抵押人是主債務(wù)人，那么保證人與抵押人就不處于同等的法律地位。因?yàn)楦鲊⒎ǘ甲裱餀?quán)優(yōu)先的原則，我國立法也不例外。六、地上物抵押，土地使用權(quán)未抵押;土地使用權(quán)抵押，地上物未抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法根據(jù)法學(xué)理論上物的不可分原則，主物用于抵押時(shí)，主物抵押的效力及于主物的從物。土地使用權(quán)用于抵押，它是主物，其地上建筑物為從物。土地使用權(quán)抵押的范圍及于從物，即土地上的建筑物。土地上的建筑物用于抵押，它是主物，其所占用的土地為從物，土地上建筑物抵押的范圍及于從物，即該建筑物所占用的

6、土地使用權(quán)。抵押物中的主物與從物不可分原則，為我國立法所肯定。七、同一債權(quán)既設(shè)定留置、質(zhì)押、又設(shè)定抵押、保證擔(dān)保，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題資產(chǎn)處置的實(shí)踐中，同一債權(quán)有時(shí)既設(shè)定第三人保證，又設(shè)定物權(quán)擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)主要是指抵押、質(zhì)押和留置。根據(jù)法學(xué)原理，同一財(cái)產(chǎn)上物的擔(dān)保中的抵押、質(zhì)押或者留置等擔(dān)保物與其他擔(dān)保并存時(shí)，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于其他擔(dān)保權(quán)。但是，法律另有規(guī)定，依照法律法規(guī)行使權(quán)利。不良資產(chǎn)的擔(dān)保中，如遇到同一財(cái)產(chǎn)既有物的擔(dān)保又有保證擔(dān)保的，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)時(shí)，我們應(yīng)首先看合同的約定，如果合同約定的擔(dān)保為按份擔(dān)保，既同一債權(quán)，擔(dān)保是按份額約定的，那么以合同約定為準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)。八、抵押設(shè)定后，抵押物出租，或者出租后的抵押物又設(shè)定抵押的，抵押權(quán)實(shí) 現(xiàn)的問題在不良資產(chǎn)債權(quán)中，曾經(jīng)遇到過這樣的情況，有的財(cái)產(chǎn)，在設(shè)定抵押前已經(jīng)出 租。財(cái)產(chǎn)出租后，抵押人（借款人或第三人）與抵押權(quán)人（債權(quán)人）約定，將財(cái)產(chǎn)抵押 給抵押權(quán)人，這種情形不影響租賃合同的效力，但是抵押人有義務(wù)將同一財(cái)產(chǎn)