成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告

1、內(nèi)部資料 注意保密成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告一、調(diào)研基本情況（一）錦江工業(yè)總部基地錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項目27個，投資總規(guī)模近50億元，投資強度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設總面積將達280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預計可實現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。1.中冶成工大廈項目位置：該項目位于錦江工業(yè)總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。開發(fā)商

2、背景：項目是由中冶成工建設有限公司投資建設的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團是央企排名27位，世界500強企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產(chǎn)等多個領域。占地面積：14.15畝建筑密度：30.18容積率：8.02綠地率：33%總建筑面積：92218，其中地上總建筑面積75714，地下總建筑面積16504車位：總停車位600個（其中地下400多個，地面100多個）建筑層數(shù)：A區(qū)辦公樓27層，B區(qū)和C區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。建筑高度：99米租售形式：出售售價：5100元/以上?，F(xiàn)

3、售價均價7500/。物管費：最高不高于6元/出售面積：（A、B區(qū)為商務辦公區(qū)域，C區(qū)為商務酒店區(qū)域）A區(qū)：1100/層，可分拆為300-800，層高4層-16層：3.6米；B區(qū)：600/層，層高：3層22層：3米；23層-31層：3.3米；C區(qū)：800/層，層高：3層22層：3米；23層-31層：3.3米； 項目優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。銷售情況：A區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，C區(qū)作為商務酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。2.成都銀海芯座項目位置：該項目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)

4、錦江河畔。開發(fā)商背景：層高：3.2米總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522租售形式：租售均可租售面積：600-30000，單層1345售價：6500元/租金：40-60元/月物管費：9元/月車位費用：200-300元/月車位數(shù)量：681個銷售情況：已基本售完（二）青羊工業(yè)總部基地項目位置：該項目位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。開發(fā)商背景：項目是由成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理

5、辦公室、成都置信實業(yè)（集團）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、實業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟暮戏椖?。占地面積：1089畝容積率：1.6建筑密度：29.2綠地率：35租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）出售面積：1500-4700售價：5000元/ 現(xiàn)售價6000-8000物管費：2元/月項目優(yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵。銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已

6、全部建設完畢，并全部出售，四期正在招商。（三）青羊綠舟稅源總部基地項目位置：該項目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。開發(fā)商背景：項目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于2008年3月27日。公司負責經(jīng)營開發(fā)的青羊綠舟項目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復合型項目。主營業(yè)務：土地整理、房屋及土木工程建設、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及項目投資、市政基礎設施投資等。占地面積：1800畝獨棟面積：1100-3000租售形式：不進行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。項目優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅

7、額達到相應稅收標準并將稅收注冊關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。（四）龍?zhí)豆I(yè)總部基地成都市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟第一城。 項目將建成約150萬平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。1.成都龍?zhí)对６伎偛砍琼椖课恢茫涸擁椖课挥诔啥际袞|三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。開發(fā)商背景：項目由成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司投資建設，

8、該公司是由上海裕都集團與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁?。龍?zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭　⑹姓攸c招商引資項目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO。項目簡介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼椖靠傉嫉孛娣e2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個項目預計總投資75億元，共分為三個地塊進行開發(fā)建設。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務辦公及配套設施，總建筑面積達68.8萬平方米，停車位達4522個。辦公樓宇建筑面積為491-5314，共分為五個組團，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務辦公

9、為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務辦公區(qū)，計劃2010年開工建設，預計開發(fā)時間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建設。占地面積： 779畝總建筑面積：69萬（其中地上57萬，地下12萬）容積率：1.5建筑密度：30綠化率：30車位：4522個租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）出售面積：491-5314售價：5400元/銷售情況：60項目優(yōu)惠政策：（1）凡購買辦公用房首付在50以上，價格優(yōu)惠幅度最高為10；（2）凡在成華區(qū)注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)

10、，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策；（3）享受辦公用房補貼：納稅在200-500萬、500萬元以上的企業(yè)，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標準給予一次性補貼，補貼面積不超過2000平方米；（4）企業(yè)購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價下浮5的優(yōu)惠政策；（5）重大項目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買可根據(jù)具體情況一事一議；（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級政府所給予的相關(guān)扶持政策。2.多元總部國際一號項目位置：該項目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。項目一期可入駐60家企業(yè)。開發(fā)商背景：項目由四川多元德泰投

11、資集團有限公司開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團化企業(yè)。建筑面積：66667容積率：0.9綠化率：20總樓層數(shù)：4層停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）物管費：2.2元/月租售方式：租售均可租售面積：300-1000售價：4000元/租金：25元/月銷售情況：40項目優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟試驗區(qū)優(yōu)惠政策（五）藍光·空港總部基地項目位置：該項目位于成都城南臨空國際商務經(jīng)濟圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機場2.5公里。開發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿置業(yè)有限

12、公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實業(yè)集團有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務為主導，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團。租售形式：租售均可售價：7500元/租價：60-100元/月物管費：3.5-5元/月銷售情況：90項目優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析（一）政策優(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍光·空港總部基地的政策是，凡入駐

13、園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策。（二）交通優(yōu)勢?？v觀成都市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經(jīng)

14、濟的高標準要求，搶占當代總部經(jīng)濟帶來的新商機。（三）環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍光·空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁恰㈠\江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。（四）價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理

15、費也相當高，一般都是15元-18元/月，一個200的寫字間，如果空置，一個月物管費就得交接近4000元。四、工業(yè)總部基地市場競爭分析(一)成都總部基地市場概況隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟”相關(guān)政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地項目；“X”

16、指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設進一步升溫。隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標客戶群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。（二）成都總部基地市場特征根據(jù)前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及

17、高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認可。成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商

18、政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項目的開發(fā)。（三）成都總部基地市場競爭格局成都總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+X”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨椖繎{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的

19、中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。（四）成都總部基地市場競爭手段由于成都總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京ABP等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細分、目標客戶定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對目標客戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。五、成都總部基地發(fā)展趨勢（一）成都總部基地市場供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在200300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。2