國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)退出項(xiàng)目退出的操作要點(diǎn)

1、項(xiàng)目退出的操作要點(diǎn)一、投資本金及收益中梁退出地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算中梁投入地產(chǎn)項(xiàng)目的投資本金以 及退出擬實(shí)現(xiàn)的收益（如有）。1、投資木金計(jì)算中梁投資木金包括但不限于：中梁投入項(xiàng)目公司的實(shí)繳注冊資本 金、股東借款、中梁代項(xiàng)目公司支付的其他費(fèi)用（如服務(wù)費(fèi)、居間費(fèi) 等）；如果退出項(xiàng)目為中梁收并購獲取的項(xiàng)目或者勾地獲取的項(xiàng)目， 還應(yīng)包括中梁在收購及勾地時支付的溢價款。2、退出收益計(jì)算中梁退出項(xiàng)目擬實(shí)現(xiàn)的收益，可以按照兩種方式計(jì)算：a.按照 退出項(xiàng)目預(yù)估可實(shí)現(xiàn)的凈利潤*一定比例計(jì)算收益；b、以中梁投資本 金為基數(shù)，按照一定比例的年化收益率計(jì)算收益。在計(jì)算收益以及與項(xiàng)目承接方談判退出價格時：應(yīng)當(dāng)充分考慮該

2、筆收益中梁應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅，以中梁稅后收益計(jì)算中梁真實(shí)的退 出收益；應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的土地增值稅政策，以中梁留下持續(xù)開發(fā)經(jīng)營 最終清算的情形稅率為準(zhǔn)，計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅及企業(yè)所得稅，稅 費(fèi)測算表應(yīng)以盡量縮小各股東的損失為原則；對于中梁留下持續(xù)開發(fā) 經(jīng)營最終清算時可以抵稅、退稅的稅務(wù)資產(chǎn)情況，根據(jù)項(xiàng)目具體談判 情況，在計(jì)算收益時一并考慮。無論采取何種收益計(jì)算方式，原則上中梁退出項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的收益應(yīng) 高于中梁持續(xù)開發(fā)經(jīng)營可獲取的收益。但項(xiàng)目陷入僵局、長期停滯的, 或者項(xiàng)目預(yù)估己經(jīng)虧損的除外，該類情形下，中梁退出項(xiàng)目應(yīng)以盡量 縮小各股東的損失為原則。3、本金及收益收回中梁的投資木金及收益，需結(jié)合項(xiàng)目公司

3、的具體財(cái)務(wù)情況，以股 權(quán)轉(zhuǎn)讓款、債權(quán)轉(zhuǎn)讓款、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款、股東借款清償?shù)确绞绞栈兀_ 保無遺漏，確保收回的方式合法合規(guī)。二、項(xiàng)目公司債務(wù)處理1、債務(wù)逐項(xiàng)處理原則中梁退出項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)梳理截至退出節(jié)點(diǎn)時項(xiàng)目公司的負(fù)債（包括 應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等）情況，逐項(xiàng)制定處理方案，確保中梁在退 出項(xiàng)目后，無需再對項(xiàng)目公司負(fù)債承擔(dān)清償責(zé)任或存在其他遺留責(zé)任, 也避免項(xiàng)目公司負(fù)債處理不當(dāng)，導(dǎo)致后期項(xiàng)目爛尾，進(jìn)而影響中梁品 牌或?qū)χ辛涸斐善渌焕绊憽?、融資款及工程款處理中梁退出項(xiàng)目時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注融資款及工程款兩類負(fù)債的處理：（1）融資款：中梁退岀項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)確保中梁系公司及其實(shí)際 控制人對項(xiàng)目公司的所有融資擔(dān)保責(zé)任

4、已解除（包括前端融資、開發(fā) 貸、各類非標(biāo)融資），具體可以通過兩種方式實(shí)現(xiàn)：3、以項(xiàng)目公司 賬而自有資金或項(xiàng)目承接方提供的資金清償項(xiàng)目公司融資；b、由項(xiàng) 目承接方提供融資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的擔(dān)保，替換中梁的融資擔(dān)保。（2）工程款：截至中梁退岀項(xiàng)目時，應(yīng)與項(xiàng)目承接方核對項(xiàng)目 己產(chǎn)生的工程量、工程款，明確應(yīng)付未付工程款的處理及承擔(dān)，優(yōu)先 考慮以項(xiàng)目公司富余資金或項(xiàng)目承接方提供的資金清償應(yīng)付未付工 程款，避免遺留工程款項(xiàng)糾紛隱患。3、其他擔(dān)保情形的處理除前述融資擔(dān)保責(zé)任外，如存在中梁系公司為項(xiàng)目公司房屋質(zhì)量、 保修等提供連帶擔(dān)保責(zé)任，或?yàn)榘唇屹J款客戶提供階段性保證責(zé)任的 情況，中梁退出項(xiàng)目時，應(yīng)當(dāng)采取措施解除相

5、關(guān)擔(dān)保責(zé)任。三、項(xiàng)目公司債權(quán)處理中梁退出項(xiàng)目時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下兩類項(xiàng)目公司債權(quán)：1、中梁預(yù)分配利潤、富余資金調(diào)用處理因中梁預(yù)分配利潤、富余資金調(diào)用形成項(xiàng)目公司對中梁的債權(quán)， 即中梁對項(xiàng)目公司的負(fù)債。該等債權(quán)應(yīng)注意在中梁退出項(xiàng)目時清理完 畢，避免中梁退出項(xiàng)目后仍負(fù)有對項(xiàng)目公司的債務(wù)清償責(zé)任。常用的 清理方式包括：a.中梁對項(xiàng)目公司的負(fù)債轉(zhuǎn)由項(xiàng)目承接方承接，項(xiàng) 目承接方承接了中梁對項(xiàng)目公司的負(fù)債后，可在應(yīng)支付中梁的收購價 款中相應(yīng)扣減承接的負(fù)債金額；b、以項(xiàng)目承接方應(yīng)支付中梁的收購 價款清理該等債權(quán)；c、中梁先行籌措資金清理該等債權(quán)，再從收購 價款中收回該筆資金。前述°、b兩種清理方式對中

6、梁的現(xiàn)金流占用最小，因此建議優(yōu) 先選擇a、b兩種清理方式。需注意的是，采用不同清理方式，中梁 退出項(xiàng)目時的交易總價構(gòu)成不同，需結(jié)合項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)情況及債權(quán) 清理方式設(shè)計(jì)交易總價構(gòu)成，避免一刀切造成交易總價多算或少算。2、應(yīng)收購房款中梁退出時項(xiàng)目公司的應(yīng)收未收購房款，包扌舌購房客戶應(yīng)付未付 的購房首付款、銀行己受理尚未發(fā)放的按揭購房款等。對于該等債權(quán)， 應(yīng)注意計(jì)入項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作價，體現(xiàn)在中梁退岀的交易價款中。如 果該等債權(quán)明確能夠在短期內(nèi)收回，項(xiàng)目公司在同期也有工程款、融 資等債務(wù)需清償，可以優(yōu)先考慮以該等應(yīng)收未收購房款償付工程款、 融資款等債務(wù)，形成債權(quán)債務(wù)沖抵，進(jìn)一步減輕交易雙方的現(xiàn)金流壓

7、 力。四、不影響經(jīng)營項(xiàng)目退出談判期間，原則上不應(yīng)停止對項(xiàng)目的正常經(jīng)營開發(fā)（因 合作糾紛或其他特殊原因?qū)е马?xiàng)目僵局、無法繼續(xù)開發(fā)的除外），避 免因項(xiàng)目退出談判周期過長或者最終談判失敗導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，造成開 發(fā)損失進(jìn)一步擴(kuò)大。五、安全交割中梁退出項(xiàng)目涉及的股權(quán)過戶、資產(chǎn)過戶、項(xiàng)目公司章證照交付、 項(xiàng)目地塊交付等重要權(quán)益的交割，原則上必須與項(xiàng)目承接方支付價款、 清理負(fù)債等付款節(jié)點(diǎn)掛鉤，禁止先交付、后收款的交易安排。關(guān)于卬章交割，應(yīng)采用銷毀原卬章、刻制新印章交付使用的方式， 具體為：由中梁與項(xiàng)目承接方預(yù)留原項(xiàng)目公司全套卬章的印模并經(jīng)雙 方簽章確認(rèn)后銷毀原卬章，并重新刻制一套新印章使用，避免項(xiàng)目承 接方繼

8、續(xù)使用原卬章造成交割前后雙方責(zé)任界定不明的風(fēng)險(xiǎn)。六、品牌保護(hù)中梁退出項(xiàng)目后，雖然對項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)、經(jīng)營、交付等不再承 擔(dān)主要法律責(zé)任，但該項(xiàng)目如果已采用中梁品牌進(jìn)行過宣傳、推廣、 銷售，或者在項(xiàng)目獲取之初，就以中梁品牌實(shí)力獲得當(dāng)?shù)卣J(rèn)可, 在中梁退出項(xiàng)目時，仍然需要采取一定措施維護(hù)中梁品牌不因退出項(xiàng) 目而受損，或者將中梁退出項(xiàng)目的品牌負(fù)而影響降到最低。中梁退出項(xiàng)目后的品牌保護(hù)通常采用以下幾類方案：1、投資退出，繼續(xù)操盤中梁僅投資退出，但對項(xiàng)目繼續(xù)操盤管理至竣工交付完成，項(xiàng)目 繼續(xù)沿用中梁品牌，即：項(xiàng)目由中梁投資開發(fā)轉(zhuǎn)為中梁“代建”。該 等模式通常適用于：項(xiàng)目承接方有充足的資金實(shí)力或者項(xiàng)目自身

9、的資 產(chǎn)及資金周轉(zhuǎn)可以確保項(xiàng)目開發(fā)至結(jié)束；項(xiàng)目承接方的操盤能力和品 牌影響力均較弱；項(xiàng)目已經(jīng)以中梁品牌推廣銷售、客戶對中梁品牌的 認(rèn)可度較高。采用上述模式的，應(yīng)注意以下幾個操作要點(diǎn)：（1）在中梁持續(xù)操盤管理范圍方面，至少約定中梁對項(xiàng)目的工 程管理、工程質(zhì)量、房屋交付、采購供應(yīng)、操盤團(tuán)隊(duì)選聘及管理、品 牌使用等方而擁有管理權(quán)及決策權(quán)；（2）在項(xiàng)目資金方面，應(yīng)約定項(xiàng)目至少沉淀足夠的建設(shè)運(yùn)營資 金由中梁與項(xiàng)目承接方共管，定向用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)至順利交付；（3）基于中梁提供的繼續(xù)操盤服務(wù)，退出談判時應(yīng)與項(xiàng)目承接 方協(xié)商由中梁按一定費(fèi)率收取操盤管理費(fèi)。計(jì)算操盤管理費(fèi)時，應(yīng)充 分考慮繼續(xù)操盤團(tuán)隊(duì)的費(fèi)用開銷、

10、考核獎勵等。2、投資及操盤退岀，品牌沿用中梁投資退出，并且不再對項(xiàng)目繼續(xù)操盤管理，但允許項(xiàng)目繼續(xù) 使用中梁品牌。該等模式通常適用于：項(xiàng)目承接方有充足的資金實(shí)力 或者項(xiàng)目自身的資產(chǎn)及資金周轉(zhuǎn)可以確保項(xiàng)目開發(fā)至結(jié)束；項(xiàng)目承接 方有能力進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，但品牌影響力較弱，需借助中梁的品牌 繼續(xù)銷售等。采用上述模式的，應(yīng)注意以下幾個操作要點(diǎn)：（1）在項(xiàng)目資金方面，同樣應(yīng)約定項(xiàng)目至少沉淀足夠的建設(shè)運(yùn) 營資金由中梁與項(xiàng)目承接方共管，定向用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)至順利交付;（2）在工程建設(shè)方面，應(yīng)約定項(xiàng)目承接方按中梁認(rèn)可的工程節(jié) 點(diǎn)、工程質(zhì)量要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。中梁有權(quán)對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督檢查， 如項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)無法滿足

11、節(jié)點(diǎn)或質(zhì)量要求，可能影響交付的，中梁有 權(quán)直接代管工程，并以項(xiàng)目公司資金確保工程完工交付；（3）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，考慮項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)管理是否由中梁負(fù) 責(zé)，以確保項(xiàng)目物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，持續(xù)保障中梁品牌；（4）在品牌使用方面，視情況可收取一定的品牌使用費(fèi)，并且 約定中梁品牌使用的單方撤回權(quán)，確保項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)銷售一旦失控， 中梁有權(quán)及時要求停用品牌，將負(fù)面影響盡量降低。（5）在團(tuán)隊(duì)方面，應(yīng)充分考慮中梁方繼續(xù)監(jiān)管該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的費(fèi) 用開銷、考核激勵等，該等費(fèi)用可在與項(xiàng)目承接方協(xié)商投資退出收益 或者收取品牌使用費(fèi)中一并考慮。選擇第1、2方案的，項(xiàng)目完成交付后，原則上品牌應(yīng)予停用， 項(xiàng)目公司名稱應(yīng)做變更

12、，不再使用“中梁”或相關(guān)關(guān)聯(lián)的字號。3、投資操盤退出，品牌停用中梁完全退出，不再對項(xiàng)目投資，也不再對項(xiàng)目繼續(xù)操盤管理, 項(xiàng)目不再使用中梁品牌。該等模式通常適用于：項(xiàng)目承接方有充足的 資金實(shí)力、較強(qiáng)的開發(fā)建設(shè)能力及品牌實(shí)力，能夠確保項(xiàng)目順利開發(fā) 建設(shè)交付，例如：全國百強(qiáng)房企、項(xiàng)目所在地實(shí)力房企、實(shí)力國企、 上市公司等。品牌停用的情形和范圍，應(yīng)包括木項(xiàng)目樓盤、所有相關(guān)資料和實(shí) 物中均不得再出現(xiàn)中梁品牌相關(guān)的字樣、商標(biāo)及圖形，以及項(xiàng)目公司 名稱不得使用“中梁”或相關(guān)關(guān)聯(lián)的字號。除第3種品牌停用的情形外，應(yīng)優(yōu)先考慮“投資退岀，繼續(xù)操盤” 方案，以充分實(shí)現(xiàn)中梁退出項(xiàng)目后的品牌保護(hù)。七、退出后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制

13、1、項(xiàng)目退出后的成本虛增風(fēng)險(xiǎn)退出地產(chǎn)項(xiàng)目后，與中梁關(guān)聯(lián)最為密切的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口為：項(xiàng)目 承接方為了規(guī)避或降低增值稅、土地增值稅、所得稅等稅收，在承接 項(xiàng)目后采用非法方式虛增項(xiàng)目建安成本、管理費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 等。如果未經(jīng)特別防范，該等虛增成木的行為難以區(qū)分是在中梁退出 前發(fā)生的，還是在中梁退出后發(fā)生的，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將可能 一并認(rèn)定中梁與項(xiàng)目承接方均有非法避稅、逃稅、漏稅責(zé)任。2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施為規(guī)避上述涉稅風(fēng)險(xiǎn)，中梁退出項(xiàng)目時，采用以下措施:（1）應(yīng)當(dāng)要求與項(xiàng)目承接方簽署項(xiàng)目成木確認(rèn)清單，詳細(xì)列明 由中梁開發(fā)建設(shè)期間項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的全成本細(xì)項(xiàng)（包括工程成本、管 理費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）

14、，并將相關(guān)憑證作為清單附件（包括工 程合同、工程款結(jié)算書/過程簽證、工程款發(fā)票、管理費(fèi)合同及管理 費(fèi)發(fā)票、融資合同及利息發(fā)票、營銷合同及營銷費(fèi)發(fā)票、增值稅專用 發(fā)票抵扣記錄等）。雙方對該份清單及全套附件進(jìn)行簽字蓋章確認(rèn)， 中梁留存全套原件，以確保后續(xù)項(xiàng)目承接方采用非法方式進(jìn)行避稅時, 中梁掌握足夠的證據(jù)證明未參與該非法行為。（2）雙方采用銷毀原印章、刻制新印章交付使用的方式交割項(xiàng) 目公司卬章，具體操作詳見第五條“安全交割”。八、小股東關(guān)系處理1、小股東構(gòu)成中梁投資地產(chǎn)項(xiàng)目的小股東包括二項(xiàng)目股權(quán)開放合作方、員工跟 投企業(yè)、收購項(xiàng)目時在項(xiàng)目留有股權(quán)的原股東方、勾地項(xiàng)目獲地時在 項(xiàng)目留有股權(quán)的勾地合作方。2、小股東放棄優(yōu)先購買權(quán)及表決中梁退出地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將退出事項(xiàng)及退出的主要條件告知各小 股東，獲取全體小股東同意放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件（收購中梁系 股權(quán)的小股東除外），并按照公司章程規(guī)定的表決權(quán)比例，獲取小股 東同意該等退出方案的有效股東會決議。3、小股東權(quán)責(zé)處理基于“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的原則，項(xiàng)目股權(quán)開放方及員工跟 投企業(yè)作為中梁的一致行動人，在中梁退出地產(chǎn)項(xiàng)目時，原則上應(yīng)當(dāng) 協(xié)調(diào)該類