物業(yè)管理調研報告

1、物業(yè)管理調研報告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2 篇物業(yè)管理調研報告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。物業(yè)管理調研報告1物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx 城區(qū)物業(yè)管理的調研。一、 xx 城區(qū)物業(yè)管理的基本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。（一）xx 城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我區(qū)物業(yè)管理從90 年代初期開始起步，至今已有近10 年的發(fā)展。據(jù)調查，截至2007

2、 年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197 家，其中一級資質企業(yè)3 家，二級資質企業(yè)15 家，三級資質企業(yè)179家，從業(yè)人員12000 余人，管理人員1897 人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務的約 50 家，從業(yè)人員約 2850 人。（二）xx 城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389 個，管理房屋3575 萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389 個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34 萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其 中有龍湖花園等 6 家單位6

3、個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等 11 個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32 個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉非安置房四類。（ 1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計 324萬平方米，住宅套數(shù)有30871 余套，住宅成套率為97%。這類房 屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均

4、由職工自己負責；產(chǎn)權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。（2） 社會集資房：從 1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894 萬平方米，住宅套數(shù)有74550 余套，住宅成套率為 99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。（ 3） 直管公房及農(nóng)轉非安置房：直管公房， 就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。 這類房屋在我區(qū)共有約14 萬平方米。農(nóng)轉非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉非拆遷戶進行安置的房屋， 其中又包括兩類：一是政府將征地

5、費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權屬國家所有。從 1987年開始， 根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家 投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉非安置統(tǒng)建房進行全面接管。 截至 2007 年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉非安置房共計77 幢， 7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999

6、 年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23 億元，使用300 余萬元。（三）xx 城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止 2007 年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181 個。在調研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。（四） xx 城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀在

7、物業(yè)管理條例及xx 市物業(yè)管理條例中明確：（1 ）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（ 3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。按照 xx 市物業(yè)

8、管理條例的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知（渝辦發(fā)2007280號）和關于物業(yè)管理若干問題的指導意見（渝國土房管發(fā)2006548 號）文件中有關職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公安、工商、規(guī)劃等相關部門的配合，但區(qū)內各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。1999 年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了關于加強物業(yè)管理工作的通知（xx府發(fā) 1999129 號）等 5 個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)

9、范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。二、 xx 城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析（一）xx 城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20 萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。2、 物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿

10、意度為61%這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。3、 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。4、 物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日

11、常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了歡迎下載2行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調查我區(qū)247 家物業(yè)企業(yè)、 1625 個項目的結果表明：有 213 家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的

12、剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%平均福利水平不足國家規(guī)定的26%勞資雙方潛在矛盾十分突出。（二）xx 城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析1、 物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差 ，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務項目不明確，存在同質不同價或者同價不同質的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉非人員增多，住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接 ，將問題轉嫁給物

13、業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。2、建設遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：（1） 工程質量遺留問題。主要表現(xiàn)有：盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，

14、業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。（2） 開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；銷售廣告內容與實際交房時不一致；擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。（3） 建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。3、 老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修基金。xx 區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的，當時配套建設

15、水平低，基礎設施差 ，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金，根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，導致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。（1） 房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。（2） 開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企

16、業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。（3 ）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3 以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3 的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，歡迎下載3容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何

17、在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅使

18、下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權不明。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應的依據(jù)。（三）xx 城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析1、 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦?。業(yè)主

19、委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。2、 組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。3、 業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。4、 業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調查，我

20、區(qū)80%勺小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。5、 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。（四）xx 城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在的主要問題及原因分析1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007 年 10 月 1 日實施的物權法有關章節(jié)規(guī)定和2003 年 9 月 1 日正式實施的物業(yè)管理條例及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權關系

21、不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx 燃氣公司和中法水務

22、公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。xx 區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多歡迎下載4數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調查， xx 區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17%,開發(fā)商下屬企業(yè)占45%，單位自己管理的企業(yè)占 16%，外聘服務企業(yè)占 22%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。三、完善物業(yè)管理的建議和措施（一）加強 xx 城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務的建議和措施1、 創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實

23、力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。2、 鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。3、 提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行物權法，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的操作手冊，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。（二）加快

24、xx 城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施1、 加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務酬金制度，推進業(yè)主自治進程；完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農(nóng)轉非40、 50 人員參照國有企業(yè)下崗40、 50 人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。2、 實施分類管理。督促水電氣供應部門按照物業(yè)管理條例要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內水電氣設施設備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。3、 完善收費

25、標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質價相符的物業(yè)服務費指導價格體系。物業(yè)服務收費應實行明碼標價，將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的，小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向收費主管部門投訴，對構成價格違法行為者，由政府物價檢查機構依法查處。4、 確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構對物業(yè)

26、公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質量進行鑒定。5、 加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳物業(yè)管理條例和xx市物業(yè)管理條例等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。（三）完善 xx 城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施1、 逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。2

27、、 首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事歡迎下載5處、區(qū)房管局備案登記，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。3、 將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。4、 加強組主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質。（四）建立健全xx

28、 城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施1 完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)物權法、物業(yè)管理條例、xx 市物業(yè)管理條例，出臺相關政策，如：維修資金籌集、管理和使用辦法、物業(yè)使用管理辦法、承接驗收管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。2、 建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領導掛帥的xx 區(qū)物業(yè)管理領導小組及領導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照費隨事轉、權隨事走的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設立物業(yè)管理辦公室，配備專門

29、的物管員，并解決落實好相關的經(jīng)費。3、 建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內設專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務收費報審機制。前

30、期物業(yè)收費價格應報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%, 并應按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應公布服務費的收支情況。4、 建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化和信息化。5、 建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。6、 建立物業(yè)管理用房長效機制。 在開

31、發(fā)建設過程中，各相關職能部門應嚴格按渝府發(fā)200586 號和渝國土房管發(fā) 2006548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設單位對社區(qū)用房的提供應按每100 戶 15 平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設單位應提供社區(qū)用房的建設成本價款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內統(tǒng)一購買。7、 建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。物業(yè)管理調研報告2調查時間： 20xx 年 x 月 xx 日

32、 20xx 年 x 月 xx 日調查地點： xx 市 xx 區(qū)以及 xx 等區(qū)縣歡迎下載6調查對象：居民住宅小區(qū)調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查調查目的：以xx 市區(qū)縣為主，通過調查獲得有關xx 市居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領域存在的問題，及時了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關機構提供有用研究信息。調查經(jīng)過：本次調查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調查基地，通過對重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調查來反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時也在一定程度上反映出整個西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個月的時間里，我通過走訪重慶市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細心地調查，

33、我得到一些感受的同時，也獲得了關于重慶市居民小區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于重慶地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報告正文：居住物業(yè) （以下簡稱物業(yè) ），是指住宅以及相關的公共設施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。一、 我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日城市新建住宅小區(qū)管理辦法頒布以來，我國先后頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。我國城市新建住宅小區(qū)管理辦法第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。國家通過行政法規(guī)和條例等方式，要求各級人民政府