酒店式公寓策劃方案202846562

1、珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 1 - 富力美好置業(yè)有限公司目目 錄錄前言前言何謂酒店式公寓？何謂酒店式公寓？.2第一篇第一篇酒店式公寓的發(fā)展歷程酒店式公寓的發(fā)展歷程.3一、國外情況.3二、國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況.3第二篇第二篇廣州市酒店式公寓市場狀況廣州市酒店式公寓市場狀況.4一、酒店式服務(wù)公寓類型細分.4二、酒店式公寓的分布及特征.4三、代表性酒店式公寓列表分析.6四、酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析.8五、近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況.15六、近期公寓類型物業(yè)的供應量.15七、未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況.16八、未來幾年酒店式公寓的市場前景預測.17九、酒店式公寓市場分析結(jié)論.21第三篇

2、第三篇珠江新城規(guī)劃前景分析珠江新城規(guī)劃前景分析.22一、珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀.22二、未來規(guī)劃建設(shè).24第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊分析地塊分析.26一、J27 地塊綜合情況.26二、珠江新城 J27 地塊開發(fā)條件分析列表.28三、地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論：.28第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊項目定位與市場策略地塊項目定位與市場策略.29一、目標客戶定位.29二、市場定位分析.30三、項目命名.33四、經(jīng)營與物業(yè)管理.33五、租賃建議.34六、經(jīng)營推廣重點.34七、項目年經(jīng)營收益.35策劃方策劃方案案總結(jié)論總結(jié)論.37珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案

3、- 2 - 富力美好置業(yè)有限公司前言前言何謂酒店式公寓？何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服務(wù)的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全服務(wù)，生活非常舒適便利，星級服務(wù)品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金

4、收益。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 3 - 富力美好置業(yè)有限公司第一篇第一篇酒店式公寓的發(fā)展歷程酒店式公寓的發(fā)展歷程一、一、 國外情況國外情況酒店式公寓這種業(yè)態(tài)形式起源于歐洲 19 世紀，為當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客臨時休息的“臨時之家” ，現(xiàn)已逐漸盛行于歐美，功能上早已是滿足旅游、商務(wù)等多方面需求的公寓類型?，F(xiàn)時，國外的酒店式公寓一般分布在成熟的商務(wù)區(qū)和著名的風景旅游點，其房型類似酒店的標準間，配豪華商務(wù)套房，并提供家居生活所需的廚房、衛(wèi)生間、家具等多種設(shè)施。二、二、 國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況國內(nèi)開發(fā)建設(shè)狀況因酒店式公寓的集住宅功能的齊全及生活便利于一身，具有獨特的優(yōu)勢，故其對于有一定流動

5、性商務(wù)人士及高薪白領(lǐng)、外籍人士頗有吸引力。90 年代初，國內(nèi)最早的酒店式公寓出現(xiàn)在深圳改革開放的前沿陣地，之后這種類型的物業(yè)在北京、上海等地發(fā)展迅速。相比北京、上海，廣州的酒店式公寓一直波瀾不驚，供應量不算大，這主要與其城市地位和經(jīng)濟外向度略遜有關(guān)。可以說，酒店式公寓的發(fā)展在中國沿海外向型經(jīng)濟發(fā)達的大都市中已漸露端倪，不過總體上，酒店式公寓的在國內(nèi)還只是處于起步階段，估計至少還有 57 年的發(fā)展才進入繁榮期。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 4 - 富力美好置業(yè)有限公司第二篇第二篇廣州市酒店式公寓市場狀況廣州市酒店式公寓市場狀況一、一、 酒店式服務(wù)公寓類型細分酒店式服務(wù)公寓類型細分

6、提供酒店式服務(wù)的公寓包括專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒專業(yè)性的酒店式公寓、星級酒店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅店附帶的高級公寓、酒店式服務(wù)高級別墅等幾大類型。市面上有一些 叫做“白領(lǐng)公寓” 、 “單身公寓”的物業(yè)也標榜提供“酒店式服務(wù)” ，但其實所提供的服務(wù)素質(zhì)以及硬件配置距離真正的酒店式服務(wù)尚遠，故不能算是酒店式服務(wù)公寓。現(xiàn)時，廣州市提供酒店式服務(wù)的公寓主要以上世紀 80 年代中至 90 年代中落成的幾家四、五星級酒店附帶的高級公寓以及金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會、中信公寓、新大廈等為主，其中，富城花園為第一個專為外籍人士服務(wù)的專業(yè)性酒店式公寓。據(jù)悉，目前整個廣州市所有已營業(yè)的酒店

7、式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓等，其總共的套房總數(shù)僅有總共的套房總數(shù)僅有 2000 套左右套左右。 本方案所討論的本方案所討論的“酒店式公寓酒店式公寓”物業(yè)，主要指類物業(yè)，主要指類似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。似祈福華廈、新大廈這樣的專業(yè)性酒店式公寓。二、二、 酒店式公寓的分布酒店式公寓的分布及特征及特征目前，專業(yè)性的酒店式公寓因其服務(wù)功能及對象的特點，其主要分布在市中心一些位置優(yōu)越，交通便利的成熟商務(wù)寫字樓區(qū)域，如環(huán)市東路寫字樓區(qū)域，天河北中央商務(wù)寫字樓區(qū)，五羊新城等，但總數(shù)不超過 10 個。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 5 - 富力美好置業(yè)有限公司從功能上看

8、，目前廣州市比較有代表性的酒店式公寓如下：新大廈國際性酒店式公寓，位于珠江新城祈福華夏國際性酒店式公寓，位于五羊新城中信公寓國際性酒店式公寓，為中信廣場附樓富城花園國際性酒店式公寓，位于五羊新城廣東國際大廈 B 附高檔公寓，位于環(huán)市東路遠洋明珠大廈高檔公寓，位于珠江新城位于環(huán)市東路區(qū)莊立交旁的遠洋商務(wù)大廈，其曾經(jīng)推出過產(chǎn)權(quán)發(fā)售的“商務(wù)公寓” ， “商務(wù)公寓”商住兩用，從其租賃客戶及功能使用特征來說，商務(wù)公寓并非嚴格意義的酒店式公寓；另外遠洋商務(wù)大廈近期還推出“產(chǎn)權(quán)式酒店” ，從其戶型間隔及“酒店”特征來說，也不屬于酒店式公寓。酒店式公寓的特征：性質(zhì)性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)備配套設(shè)

9、備配套設(shè)備配套設(shè)備配套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應有盡有，國際公寓配套標準更按外籍人士需求來配置 戶型特點戶型特點戶型特點戶型特點介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110以上，三房150以上裝修及室內(nèi)配置裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)公司進行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日常生活日常生活日常生活日常生活配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管理費管理費管理費管理費 管理費相對較高，

10、有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租賃價格租賃價格租賃價格租賃價格租價多在 100 元/平方米以上，部分租賃價格以港幣或美金標價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租售特點租售特點租售特點租售特點因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要，也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓模式 珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 6 - 富力美好置業(yè)有限公司珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 7 - 富力美好置業(yè)有限公司三、三、 代表性酒店式公寓列表代表性酒店式公寓列表分析分析 公寓名稱項目內(nèi)容中信公寓祈福華廈廣東國際大廈B 附樓遠洋明珠大廈富城花園新大廈分布層數(shù)338 層25 層共 3

11、5 層7 樓、25 樓28 樓共 30 層，分布各樓層客房總數(shù)兩座共 548 套80 多套共 35 套兩座共 95 套約 70 多套二房單位套房面積（建筑面積）12510914480907597129125三房單位套房面積（建筑面積）160165180120118126157個別面積達 499160售價港幣 1000015000 元/只租不售5000 元/70008000 元/只租不售700010000 元/配套設(shè)施會所、國際會議室、泳池、小型酒吧、餐廳等會所、酒吧、餐廳、泳池、桑拿室、高爾夫練習場、穿梭巴士等可用廣東國際大酒店的服務(wù)設(shè)施五樓有會所，其他設(shè)施無餐廳、泳池、桑拿室、穿梭巴士等會所

12、設(shè)施、餐廳、酒吧、泳池、衛(wèi)星電視、穿梭巴士等服務(wù)管理費8.6 元/含房租內(nèi)15 元/含房租內(nèi)含房租內(nèi)3.5 元/管理公司及服務(wù)特色保利物業(yè)祈福華廈管理處業(yè)主管理處遠洋明珠管理處富城花園營業(yè)部廣州天綽物業(yè)管理有限公司國際飯店金鑰匙組織聯(lián)合會員客戶（住戶）類型外籍人士為主（其中日本人占 5 成，韓國人 2 成）外籍客戶為主（以歐美人士居多，其余日本、香港、韓國等人士）國內(nèi)客戶占多數(shù)國內(nèi)客戶為主歐美日菲香港等日本客戶占 70%韓國客戶占 15%客戶租期八成以上租半年3 個月到 1 年租期無日租，1 個月或一年均可13 個月租期為主一般一年以上3 個月到 1 年租期為主出租率80%90%80%70%7

13、0%90%租價日租 600800 元/單元半年內(nèi)價格一樣一年全包價格 1.8 萬元/月一房 1500 美元/月二房 2000 美元/月三房、四房 30004000 美元/月二房或三房全包價800012000 元/月二房 8000 元/月三房 9000 元/月二房 2000 美元/月三房 2500 美元/月二房租價 15000 元/月三房租價 17000 元/月電梯數(shù)量3 臺客梯，1 臺貨梯3 臺2 臺客梯，1 臺貨梯2 臺每座 2 臺東北兩座塔樓各有 2 臺電梯回報率610%68%10%左右備注在廣州市場一直不出售，近期推出“絕版”50 套，如租期一年以上可以侃價，約85 折左右注：因為早期住

14、宅部分已經(jīng)基本銷售完畢，余下作為酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃價 8 至 85 折初期推出市場反映一般，后重新包裝為國際公寓后，銷售及租賃暢旺珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 8 - 富力美好置業(yè)有限公司注：各酒店式公寓也配備一房、四房甚至四房以上的套房，不過一般所占比例不多珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 9 - 富力美好置業(yè)有限公司以上列表中的公寓中大部分是高檔的國際化酒店式公寓，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大廈等酒

15、店式公寓已經(jīng)采取產(chǎn)權(quán)式酒店銷售形式，物業(yè)管理公司為購買產(chǎn)權(quán)的投資者提供租賃服務(wù)，確保投資者的回報。目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 10 - 富力美好置業(yè)有限公司四、四、 酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析酒店式公寓總體現(xiàn)狀分析1. 區(qū)位區(qū)位分析分析以其功能設(shè)計及面向的客戶情況來看，目前廣州酒店式公寓一般位于比較成熟的商務(wù)寫字樓區(qū)域及交通暢順方便的主干線地帶，這樣的區(qū)位對使用者而言最有利。

16、2. 出租率出租率因為酒店式服務(wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 530%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示） 。酒酒店店式式公公寓寓出出租租率率比比較較80%左右90%左右90%以上3040%0%20%40%60%80%100%祈福華廈富城花園新大廈中信公寓出租率3. 租租賃價格賃價格酒店式服務(wù)公寓普遍相比一般公寓具有更高的租價及更好的租賃前景，這與其自身獨有的優(yōu)勢分不開的，現(xiàn)時，月租價為 9012

17、0 元/，其中，較新及配置標準高的國際化專業(yè)公珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 11 - 富力美好置業(yè)有限公司寓租金高企不下，如新大廈月租達 120 元/，而較舊的酒店式公寓租金水平則遜色不少。另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達月租為 180200 元/，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達到 300 元/左右。酒店式服務(wù)公寓租賃價格如下圖所示：外外籍籍人人士士高高級級公公寓寓租租價價比比較較30090120180200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級 酒店式服務(wù)別墅

18、租價（元/）相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務(wù)接近五星級酒店，公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務(wù)接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有隨著經(jīng)營服務(wù)的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力越來越強的競爭力。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 12 - 富力美好置業(yè)有限公司4. 客戶類型客戶類型1） 租賃用戶租賃用戶 跨國公司工作的外籍人士跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。據(jù)廣州市經(jīng)

19、委統(tǒng)計，截止 2001 年 3 月底，駐穗的外國機構(gòu)已達 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2002 年外資企業(yè)達 15000 多家，世界 500 強的跨國公司有 100 多家已進駐廣州。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個數(shù)字還在逐年遞增。這些跨國公司的高層外籍管理人員（CEO）大都有優(yōu)厚的住房津貼（高達 20005000 美元/月） ，以公司的名義租房。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂于選擇豪華、服務(wù)完善、又有家的感覺的國際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來自歐美、日本、韓國這租客以來自歐

20、美、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主。另外，這些外籍人士有一個特性，就是喜歡“物以類聚，人以群居” ，往往有一個地方居住感覺良好，然后便會召喚一大群同國籍的人士同來，憩居成一個同族群落。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。 港澳臺人士港澳臺人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃

21、方案 - 13 - 富力美好置業(yè)有限公司商在廣州的投資項目逐年增多，2002 年底，僅臺資企業(yè)就有2144 家，實際利用臺資 64.28 元億美元。另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟文化活動。目前，常駐廣州工作的港澳臺籍人士有約 60 萬人，其公司企業(yè)中按其職位高低給予 200020000 元/月的住房津貼，一般職員為 20004000 元/月，而高層管理者達 20000 元/月。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為

22、高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。 高收入的國內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層高收入的國內(nèi)白領(lǐng)（金領(lǐng)）階層為數(shù)不少的城市高級白領(lǐng)人群也是一個潛在的市場，這些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。據(jù) 2001 年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒?994.3 萬人，本市戶口人數(shù)702.66 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學歷、高收入的“飄一族”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。不過，這部分高級城市白領(lǐng)人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些

23、高級職員的住房津貼每月有 15002500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 10002500 元/月，故國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型國內(nèi)城市高級白領(lǐng)這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流的客戶遠未成為酒店式公寓的主流。2） 投資者投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達 10%以上，比一般的住宅4%-7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 14 - 富力美好置業(yè)有限公司風險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟實力及有投資眼光的投資者歡迎。5. 酒店式公寓經(jīng)營管理特點酒店式公寓經(jīng)營管理特點1) 軟硬件配置及實際服務(wù)功能軟硬件配

24、置及實際服務(wù)功能作為公寓，尤其是國際公寓，自然對物業(yè)有相當嚴格的相當嚴格的條件限定條件限定：2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀；3) 二是大廈形象要豪華氣派，外立面設(shè)計獨具品味，內(nèi)部豪華裝修，而且內(nèi)部戶型間隔應當是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設(shè)計；4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設(shè)施等必不可少，有的還要配備商務(wù)中心及外語兒童學校；5) 四是要有高水準的酒店公寓式管家服務(wù)，如洗衣、餐飲配送、金鑰匙服務(wù)等。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊

25、等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。其中新大廈新大廈配套硬件先進，又引入國際水平最新的金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服金鑰匙服務(wù)模式特色物業(yè)服務(wù)務(wù)，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導致公寓檔次難以攀升。2) 經(jīng)營管理水平經(jīng)營管理水平珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 15 - 富力美好置業(yè)有限公司如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的

26、酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設(shè)計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方面。對于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點

27、公寓競爭的焦點。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)營思維導向、形象樹立與包裝、如何推廣等都是一個酒店式公寓物業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必需的。在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒的成功頗值得借鑒。3) 酒店式公寓的開發(fā)與成長期酒店式公寓的開發(fā)與成長期因為酒店式公寓的物業(yè)管理是高度專業(yè)化管理，一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，項目能否成功，還要看以下六個細節(jié)方面：（1） 一看地段位置，其未來規(guī)劃是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；?） 二看品質(zhì)，建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等是否符合客戶需求；珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策

28、劃方案 - 16 - 富力美好置業(yè)有限公司（3） 三看內(nèi)部管理。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營計劃。應該要有每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃；（5） 五看推廣宣傳。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。6. 市場競爭狀況市場競爭狀況因廣州現(xiàn)時的專業(yè)化酒店式公寓本來就不多，故競爭的因素暫時不太明顯，但鄰近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在競爭現(xiàn)象，如祈福華廈和富城花園相鄰不到 200米，其“明爭暗斗”最具代表性。祈福華廈與富城花園競爭表祈福華廈與富城

29、花園競爭表 競爭內(nèi)容樓盤價格物業(yè)管理出租率實際形象開業(yè)時間祈福華廈一年以上租價可低至 85 折堅持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因為外立面及物業(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時在廣州的外資機構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因為五星級酒店本身擁有出色的配套設(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒

30、店，相信有不少也附帶高級公寓，這些珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 17 - 富力美好置業(yè)有限公司都是專業(yè)性酒店式公寓強有力的競爭對手。五、五、 近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年公寓類型物業(yè)的銷售情況近兩年在售樓盤中以公寓為賣點的并不多，且大都分布在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，如珠江新城的新大廈、遠洋明珠大廈，天河北的天麒驛、新達誠廣場，機場路的萬科園等，現(xiàn)已基本售磬或已進入尾貨銷售階段。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠遠不足，供需的不平衡導致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。例如，新大廈2001 年重新包裝為國際公寓后開售到現(xiàn)在，銷售率早就超過了 90%

31、。六、六、 近期公寓類型物業(yè)的近期公寓類型物業(yè)的供應量供應量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 30-40 平方米的公寓單位進行內(nèi)部登記，均價約在 7500-8000 元/平方米，市場反應不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。據(jù)統(tǒng)計，今年已經(jīng)推出或?qū)⒁瞥鍪袌龅姆?wù)式公寓有時代新世界 200 套、中怡城市花園 1 棟 33 層國際公寓約 300套、凱旋新世界超過 200 套、東湖御苑一座 200 套以及在建的凱旋會、琶洲中洲中心等，新增供應量超過 1000 多套。300100200200200約100002004006008001000中怡城市花園雙城國際時代新世界凱旋

32、新世界東湖御苑總新增供應量近近期期公公寓寓類類型型物物業(yè)業(yè)供供應應量量供應量(套）珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 18 - 富力美好置業(yè)有限公司需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。在售或潛在供應的公寓的戶型間隔在售或潛在供應的公寓的戶型間隔公寓項目公寓項目中怡城市花園中怡城市花園雙城國際雙城國際時代新世界時代新世界凱旋新世界凱旋新世界二房 8090公寓間隔面積二房 6070一房 3555三房 100130未知以上所知的樓盤的戶型間隔偏小，而從了解的情況看，這些樓盤的物業(yè)管理水平也遠未達到酒店式公寓的要求，故可判斷：今年以來新推出

33、市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓今年以來新推出市場的公寓物業(yè)并非真正的酒店式公寓。七、七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項目尚難以確認，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知?？傮w上，從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開從已經(jīng)掌握的資料來看，未來兩年潛在開發(fā)的酒店式公寓項目不多發(fā)的酒店式公寓項目不多。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 19 - 富力美好置業(yè)有限公司八、八、 未來幾年酒店式公寓

34、的市場前景預測未來幾年酒店式公寓的市場前景預測1.經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢經(jīng)濟發(fā)展與人員往來趨勢中國加入 WTO 后，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，2002 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴重影響外來投資的趨勢。廣州，2002 年經(jīng)濟繼續(xù)高速增長，GDP 高達 3000 多億元，遞增額超過 12%，外籍機構(gòu)及外資企業(yè)分別已經(jīng)達到2700 及 15000 多家。經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2002 年被評為“國際花園城市國際花園城市” ，日益散發(fā)出其獨特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，

35、將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。而據(jù)有關(guān)資料顯示，幾年內(nèi)這個數(shù)幾年內(nèi)這個數(shù)字將達到字將達到 6 萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將萬人，如果加上其家屬，常住廣州市的外籍人士將會達到會達到 1520 萬人，對高級公寓的需求將倍增萬人，對高級公寓的需求將倍增。附：廣州市附：廣州市 2003 年年 1-8 月利用外資統(tǒng)計快報月利用外資統(tǒng)計快報珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 20 - 富力美好置業(yè)有限公司廣州市廣州市 2003 年年 1-8 月利用外資統(tǒng)計快報月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期：2003 年 1-8 月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局金額單位：萬美元本年

36、批準外資情況項目數(shù)合同外資金額本年實際使用外資利用外資方式本月數(shù)本年累計 去年同期 去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%本月數(shù)本年累計去年同期去年同期比%一、外商直接投資一、外商直接投資8057248019.229,371214,822190,27812.99,528166,489142,51016.8其中：1.中外合資企業(yè)121078821.610,53644,99244,0372.21,17629,36035,292-16.8 2.中外合作企業(yè)53142-26.25,26421,93725,620-14.42,23274,36542,14876.43.外資企業(yè)6343335023

37、.713,571132,025120,6219.56,12056,16465,070-13.74.外商投資股份制0115,8686,600二、外商其它投資二、外商其它投資21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.51.加工裝配21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5三、對外借款三、對外借款5,00022,5075,00022,50715,71943.2總 計1017997496.734,576242,324198,86321.914,808191,780160,81819.3注：截止 200

38、3 年 8 月底，我市共批準累計外資項目 37540 個，合同外資 509.82 億美元，實際使用外資 314.03 億美元。(全口徑)其中：外商直接投資累計項目 13836 家，合同外資 467.29 億美元，實際使用外資 276.19 億美元。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 21 - 富力美好置業(yè)有限公司2003 年年 18 月外商直接投資與去年同期遞增比較月外商直接投資與去年同期遞增比較與去年同比遞增19.2%16.8%12.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%外商投資項目數(shù)量外商投資額實際利用外資額2003 年年 18 月外資企業(yè)及合同外資金額與去

39、年同期遞增比較月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較23.7%12.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%外資企業(yè)數(shù)量合同外資金額與去年同比遞增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 22 - 富力美好置業(yè)有限公司2. CEPA內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的簽署對廣州房地的簽署對廣州房地產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響產(chǎn)市場尤其是酒店式公寓物業(yè)的影響

40、1) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)在 CEPA 實施之前，進入內(nèi)地開發(fā)的港資地產(chǎn)商或有港資背景的開發(fā)商已不少，香港地產(chǎn)商可以通過香港地區(qū)或其他國際性的商業(yè)銀行完成項目貸款，這對港商來說將是個優(yōu)勢。CEPA 簽署后，香港第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)進入內(nèi)地的門檻降低，手續(xù)大大簡化，顯然，進入內(nèi)地的香港地產(chǎn)商相應增多，且在內(nèi)地投資開發(fā)的地域范圍將擴大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對來說酒店式公寓的開發(fā)也會相對來說酒店式公寓的開發(fā)也會相應增加相應增加。2) 置業(yè)投資或居住需求置業(yè)投資或居住需求一直以來，港澳人士在內(nèi)地尤其是珠三角置業(yè)的熱潮未曾消減。業(yè)內(nèi)人士認為，CEPA 實施后，來往香港和廣州之間的專業(yè)人士、投資者、度假者等將大

41、幅增加，長期在廣州工作的港澳人士港澳人士數(shù)量日趨增多，在當?shù)刂脴I(yè)的傾向仍將持續(xù)，中短期居住的人士（包括來自香港的一些外籍人士）更多，對具有酒店式公寓功能的住宅需求具有酒店式公寓功能的住宅需求潛力不小潛力不小。3) 酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應量有所增加酒店的開發(fā)利用使酒店式公寓供應量有所增加CEPA 簽署后，使穗港兩地旅游業(yè)走向良性合作發(fā)展，使內(nèi)地酒店物業(yè)得以充分利用，因酒店式公寓物業(yè)客觀上存在較好的利潤增長空間，故廣州、深圳等地新開發(fā)的酒店物業(yè)功能上也可能附帶酒店式公寓，使供應量有供應量有一定程度增加一定程度增加。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 23 - 富力美好置業(yè)有限公司

42、3.酒店式公寓的供需缺口酒店式公寓的供需缺口據(jù)悉，目前整個廣州市所有的酒店式公寓，加上星級酒店附帶的高級公寓，其總共的套房總數(shù)也僅僅只有 2000 套套左右，假設(shè)未來幾年即使只有 20%的外籍人員選擇公寓作為他們在廣州停留時的居所，未來幾年的酒店式公寓也難以滿足屆時市場需求。由此可見：未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口未來幾年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。九、九、 酒店式公寓市場分析結(jié)論酒店式公寓市場分析結(jié)論1.1. 有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠不能滿足需求。有市場競爭力的酒店式服務(wù)公寓還遠不能滿足需求。從目前情況看，真正上檔次并稱得上是酒店式公寓的僅寥寥幾家而已，有市場競爭力的酒店式服

43、務(wù)公寓還遠遠不能滿足需求。2.2. 未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點未來幾年酒店式公寓供需將存在巨大的缺口與空白點從廣州市經(jīng)貿(mào)發(fā)展及外籍人員來往趨勢看，并結(jié)合目前酒店式公寓的供需狀況、潛在開發(fā)的酒店式公寓看， 未來幾年酒店式公寓供需將存在較大的缺口與空白點。3.3. 把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會把握市場先機，將會創(chuàng)造良好的市場機會把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發(fā)酒店式公寓，將會創(chuàng)造良好的市場機會。4.4. 以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟效益，三方共贏以經(jīng)營管理獲得良好經(jīng)濟效益，三方共贏精心部署經(jīng)營管理，提供一流的酒店式物業(yè)服務(wù)，樹立良好形象，將為酒店式公寓物業(yè)創(chuàng)造良好經(jīng)

44、濟效益，最終發(fā)展發(fā)展珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 24 - 富力美好置業(yè)有限公司商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏商、投資者、物業(yè)管理公司三方共贏。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 25 - 富力美好置業(yè)有限公司第三篇第三篇珠江新城規(guī)劃前景珠江新城規(guī)劃前景分析分析一、一、 珠江新城區(qū)域珠江新城區(qū)域現(xiàn)狀現(xiàn)狀1. 地理環(huán)境概況地理環(huán)境概況珠江新城，總用地面積約.平方公里。北接黃埔大道，南達珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。位居新城市中軸線的中心，是廣州市區(qū)中心一塊超大規(guī)模 “絕版” 的尚未完全開發(fā)的處女地，地理環(huán)境優(yōu)勢無以倫比。2. 區(qū)位道路交通區(qū)位道路交通珠江新城

45、面臨著黃埔大道及廣州大道兩條主干線，并通過內(nèi)環(huán)路、黃埔大道隧道可快捷通往全市十區(qū)。未來也將規(guī)劃一條臨江大道直通員村、東圃而不必行經(jīng)黃埔大道。3. 公共交通系統(tǒng)公共交通系統(tǒng)目前公共交通系統(tǒng)比起二年前有所改觀，但尚較為欠缺，相信在不斷開發(fā)建設(shè)中會不斷完善。未來地鐵二號線將通過新城中心，其在 2006 年前左右建好，加上水上觀光碼頭的規(guī)劃建設(shè)，珠江新城未來的綜合交通環(huán)境將是現(xiàn)代化高標準配置。4. 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀珠江新城作為廣州未來，其黃金地位幾乎無可代替，但其建設(shè)因為種種的原因拖緩了開發(fā)建設(shè)，從年至 2001 年底，珠江新城賣地宗，已建成宗，在建宗，沒有開發(fā)的有宗之多，其中爛尾宗。合同地價

46、億，到去年底收回億。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 26 - 富力美好置業(yè)有限公司注：這里用注：這里用“宗宗”而不用而不用“個個”或或“塊塊”，是因為在賣地過程，是因為在賣地過程中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂中早已打亂原來規(guī)劃的地塊分割，造成規(guī)劃建設(shè)的絮亂。現(xiàn)時，從市政配套到公共交通、商業(yè)、教育、文化配套等遠未成熟，區(qū)域內(nèi)只是把主要道路規(guī)劃，然后星斗式分布著一些住宅社區(qū)及寫字樓，距離真正的商務(wù)區(qū)尚遠。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 27 - 富力美好置業(yè)有限公司二、二、 未來規(guī)劃建設(shè)未來規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃方案幾經(jīng)修改終于在 2002 年 6 月左右真正定

47、案，珠江新城仍然是廣州 21 世紀的 DBD，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。首先，其未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法未來規(guī)劃在交通上就克服了以往環(huán)市路與天河北平面二維的交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題更改的交通死角問題。其設(shè)計采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式裙樓空中通道、地面公路、與地下鐵路三層的立體通模式，從而盡可能達到人車分流，暢通無阻人車分流，暢通無阻，這對于城市中心的開發(fā)建設(shè)又是一次歷史性的創(chuàng)新與變革”。項目 J27 地塊珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 28 - 富力美好置業(yè)有限公司其次

48、，從功能上來說，珠江新城在過往幾大中心街區(qū)功能不完善的基礎(chǔ)上將金融、信息、行政管理、文化、休金融、信息、行政管理、文化、休閑娛樂集于一身閑娛樂集于一身，形成一個綜合功能的中心社區(qū)來吸引國內(nèi)外財團的投資與進駐。最后，新城的文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例文化景觀之宏偉同樣也是廣州史無前例的。歌劇院、博物館、海心沙、大型綠地廣場、林陰大道，高度 300 米以上的雙子塔樓，人們想象中國際大都市的每個具體形象都可以預見。J27 地塊珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 29 - 富力美好置業(yè)有限公司第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊分析地塊分析一、一、J27 地塊綜合情況地塊綜合情況

49、1. J27 地塊用地技術(shù)指標地塊用地技術(shù)指標地塊面積地塊面積容積率容積率建筑面積建筑面積塔樓塔樓建筑密度建筑密度裙樓裙樓建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高綠地率綠地率機動機動車位車位自行自行車位車位6895071068950725%40%13015020%4832. 地塊地型與地勢地塊地型與地勢J27 地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規(guī)劃建設(shè)建設(shè)。3. 地理位置與景觀環(huán)境地理位置與景觀環(huán)境J27 地塊位于珠江新城冼村路南段與未來廣州博物館北面的規(guī)劃路交匯處，珠江新城中軸線附近，到珠江岸邊僅 300米左右，距離規(guī)劃中的地鐵三號線花城大道站約 400

50、600 米。東北向約 700 米處就是綠意盎然景色秀美的珠江公園，西南面為規(guī)劃中標志性建筑廣州歌劇院。從高處往南俯視珠江，一片海闊天空，極盡視覺精神享受?？傮w上總體上 J27 地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流。4. 現(xiàn)時周邊物業(yè)分布現(xiàn)時周邊物業(yè)分布現(xiàn)時，項目地塊北鄰美居中心，冼村路東側(cè)，由北至南分布著【金碧華府】 、 【南國花園】 、 【新城海濱花園】等住宅社區(qū)，西北面的【凱旋新世界】 、 【星匯園】等，而西面五羊新城對面的【新大廈】 、 【遠洋明珠大廈】 ，就是較有代表性的酒店珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 30 - 富力美好置業(yè)有限公司式公寓。另外

51、，J27 地塊隔冼村路與在開發(fā)中的【利雅灣】相望，【利雅灣】該物業(yè)定位尚無法得知，不過因為其和冼村相鄰，物業(yè)客觀環(huán)境相對欠佳，結(jié)合其建筑外型分析，其不太可能是酒店式公寓。寫字樓主要分布在珠江大道和廣州大道之間的區(qū)域。5. 道路交通環(huán)境道路交通環(huán)境J27 地塊面臨冼村路及規(guī)劃路交界處，兩路段皆非主干線，通過冼村路可通達天河北及黃埔大道東西方向，沿規(guī)劃路可通往五羊新城及海珠區(qū)。另外，新規(guī)劃方案中從獵德大道往南將規(guī)劃建設(shè)一條大橋橫跨珠江，直通海珠區(qū)新港西路，未來前往海珠區(qū)、番禺區(qū)等都不必經(jīng)過交通流量近乎飽和的廣州大橋，所以，預計未來預計未來 J27 地塊周邊的道路交通導向環(huán)境良好地塊周邊的道路交通導

52、向環(huán)境良好。6. 公共交通系統(tǒng)公共交通系統(tǒng)現(xiàn)地塊一帶公共交通系統(tǒng)暫時欠缺，希望通過政府進一步規(guī)劃改善。7. 居住及工作環(huán)境評估居住及工作環(huán)境評估J27 地塊所在位置，因為具備景觀環(huán)境的優(yōu)勢，所面臨道路又非主干線，噪音及空氣污染等較少，而未來交通導向系統(tǒng)良好，居住及工作環(huán)境優(yōu)勢明顯，相對來說，用以規(guī)劃建設(shè)用以規(guī)劃建設(shè)住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出住宅物業(yè)優(yōu)勢較為突出。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 31 - 富力美好置業(yè)有限公司二、二、 珠江新城珠江新城 J27 地塊開發(fā)條件分析列表地塊開發(fā)條件分析列表優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）劣勢（劣勢（WW）機會點（機會點（O O） 威脅點（威脅點（T T）區(qū)

53、位因素優(yōu)越目前的公建市政配套尚需大力改善酒店式公寓市場未來幾年存在較大供需缺口區(qū)域?qū)嶋H規(guī)劃建設(shè)對開發(fā)推廣影響大未來交通條件良好酒店式公寓需配套相應硬件，成本可能增加政策規(guī)劃客觀上有利其他星級酒店及潛在開發(fā)的星級酒店附帶公寓構(gòu)成強有力競爭對手政府規(guī)劃支持點多酒店式公寓的銷售目標客戶層面相對窄居住優(yōu)勢因素多所臨馬路雖非主干線但多少會受到影響富力品牌形象好三、三、 地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論：地塊作為酒店式公寓項目開發(fā)的分析結(jié)論：J27 地塊所在區(qū)位規(guī)劃成為住宅物業(yè)優(yōu)勢較多，又因未來珠江新城的規(guī)劃是中央商務(wù)區(qū) CBD，而且已經(jīng)最終確定規(guī)劃方案，從開發(fā)價值來看，并結(jié)合第二篇廣州市酒店式公寓的

54、市場分析結(jié)論專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大專業(yè)性高級酒店式公寓在未來幾年存在較大的供應缺口的供應缺口，故評估建議：J27 地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價值最有利地塊規(guī)劃建設(shè)成為高檔酒店式公寓對體現(xiàn)市場價值最有利珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 32 - 富力美好置業(yè)有限公司第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地塊項目定位與市場策略地塊項目定位與市場策略一、一、 目標客戶定位目標客戶定位1. 租賃目標客源（使用者）租賃目標客源（使用者）通過第二篇市場分析可知，在國內(nèi)包括廣州，酒店式公寓以其配置的檔次一般是屬于高檔為主，城市高級的白領(lǐng)階層人士遠未成為酒店式公寓租賃

55、使用者的主流， 其租賃使用者主要是外籍人士、港澳臺人士，以目前的及這幾年的發(fā)展趨勢，酒店式公寓租賃目標客源也不外乎這兩種，其可以細分為以下客源： 外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員外資公司、跨國企業(yè)駐穗高級外籍人員 外國一般機構(gòu)駐穗高層人員外國一般機構(gòu)駐穗高層人員 外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員外國駐穗領(lǐng)事館外籍人員 港臺籍高層管理人員港臺籍高層管理人員 中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等中短期逗留的外籍或港澳臺籍經(jīng)貿(mào)往來人員等其中，外籍客源以來自歐美地區(qū)、日本、韓國這些經(jīng)濟發(fā)達的國家或地區(qū)的外籍人士為主，其不少是攜眷一家大小常駐廣州，所喜歡的居住處所就是酒店式服務(wù)公寓，港澳臺籍客源中攜眷常駐廣

56、州者相對少。2. 投資者投資者投資者一般是具有一定經(jīng)濟實力及具投資眼光的中產(chǎn)者，以國內(nèi)人士（本地或長住廣州者）為主，其渴望的是相對穩(wěn)健而又較高的投資回報。珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 33 - 富力美好置業(yè)有限公司據(jù)從多間中介代理行綜合咨詢了解，這類型投資者有以下一些特征： 屬于稱為國內(nèi)“中產(chǎn)階級”的一類型人士 早年通過各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè) 年齡一般在 35 歲以上 其手頭擁有的流動現(xiàn)金資產(chǎn)大約為幾十萬至 100 多萬不等 其不想從事太高風險的行業(yè)，而想通過自己積累的資產(chǎn)來尋求較穩(wěn)健的回報 有一定投資眼光投資客戶除國內(nèi)人士外，港澳臺籍人士也占一定比例

57、，約 510%左右，另外，還有少數(shù)外籍人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業(yè)作投資用。二、二、 市場定位分析市場定位分析1. 產(chǎn)品市場定位產(chǎn)品市場定位珠江新城珠江新城 J27 地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物地塊南望珠江一線江景，毗鄰廣州博物館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流館，四周視野開闊，地塊地理位置優(yōu)越，景觀環(huán)境一流，受交通干線因素影響程度不大，建設(shè)高檔次的公寓類型物業(yè)無疑優(yōu)勢明顯，按照其現(xiàn)時的作為超高層住宅（150 米左右）的規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合珠江新城未來 CBD 的發(fā)展規(guī)劃，建議該地塊開發(fā)的產(chǎn)品定位建議為：頂級國際化酒店式公寓頂級國際化酒店式公寓珠江新城 J2

58、7 地塊酒店式公寓策劃方案 - 34 - 富力美好置業(yè)有限公司2. 規(guī)劃建議規(guī)劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計必須要體現(xiàn)“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才能和項目的檔次相配合。3. 戶型間隔建議戶型間隔建議對于國際性的高級公寓來說，因為其目標客戶原因，其產(chǎn)品戶型都不同于一般為國內(nèi)人士設(shè)計的住宅，其戶型特點大房大廳，一般二房 100以上，三房 140以上，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時的酒店式公寓外，建議多方面詳細討論分析后再確定最佳的戶型產(chǎn)品及其他因素。酒店式公寓戶型面積參考酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（） 二房（）三房（） 四房（）建筑面積70

59、90110130160190220 以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時客戶的實際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房二房三房四房所占比例10%40%40%10%珠江新城 J27 地塊酒店式公寓策劃方案 - 35 - 富力美好置業(yè)有限公司4. 形象概念形象概念“酒店式公寓酒店式公寓”這個名詞概念現(xiàn)在已經(jīng)被市面上很多住宅項目濫用，根本不具備酒店式服務(wù)的條件也號稱“酒店式服務(wù)公寓” 。在此，根據(jù)國外的最新信息，建議本項目引入 “公公館館”的概念進行項目的宣傳包裝及經(jīng)營管理， “公館公館”實質(zhì)是一種英式貴族化英式貴

60、族化的酒店式公寓模式，其代表了一種超時代無比尊貴的服務(wù)模式，其表現(xiàn)為：全方位的滿意理念服務(wù)高效率的個性化服務(wù)高素質(zhì)并可履行服務(wù)承諾的員工人性化的五星級管理等當然，其硬件的配置也是劃時代的，代表了某地區(qū)最高級公寓類型的配置，這在第 5 點有介紹，在此就不再贅述。5. “公館公館“的硬件功能規(guī)劃的硬件功能規(guī)劃配置配置作為“公館公館“模式的頂級國際公寓，除了其必備的室內(nèi)豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：藝術(shù)家般的西餐廳藝術(shù)家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術(shù)家般廚師廚藝猶如藝術(shù)家般商務(wù)酒吧商務(wù)酒吧成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧成功的體驗，享受態(tài)度式的酒吧高級商務(wù)辦公室（商