2015浙大網新科技園營銷推廣方案

1、2012浙大網新科技園營銷推廣方案1 開篇之前，讓我們先看一下， 每一件有影響力的產品都有其獨立的精神屬性， 它們，是如何確立自己獨有的調性和格局的？ 2 Tradition Revolution 皇室御用專車 新世界領袖座駕 勞斯萊斯 區(qū) 蘭博基尼 全手工、限量、巨細無遺 外觀出眾、動力強勁 隔 3 Tradition Revolution 家族傳承 新銳精英氣質 百達翡麗 區(qū) 隔 卡地亞 完美的復雜性、完美的精確性 創(chuàng)意與技術的完美結合 4 規(guī)則無定式， 區(qū)隔自有道 5 影響力的建立，起源于產品的不同 當“總部企業(yè)辦公”遇到“傳統(tǒng)辦公集群” “獨立”讓企業(yè)更優(yōu)越！ 6 我們的目標：創(chuàng)立最高

2、 戰(zhàn)略占位：突破傳統(tǒng)辦公集群思維，創(chuàng)領企業(yè)總部新坐標。 營銷目標：激活市場強大引爆力，制造差異影響力。 項目目標：打造淮安創(chuàng)新企業(yè)總部第一品牌。 品牌目標：項目推進品牌建設，深化品牌印記。 7 PART 市場研究 城市規(guī)劃·房地產市場·客戶梳理 8 市 場Chapter. 1 研城市規(guī)劃·區(qū)域規(guī)劃 究 9 一、淮安市社會經濟掃描 全國社會治安綜合治理優(yōu)秀城市 淮安是全國歷史文化名城 淮安印象 長三角最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?中國優(yōu)秀旅游城市 長三角最適宜人居的城市之一 全國衛(wèi)生城市 國家園林城市 淮安位于江淮平原東部， 地處長江三角洲地區(qū)，淮河與京杭運河交點，歷史上

3、與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿線的“四大都市”，有“中國運河之都”的美譽。與揚州為淮揚菜的主要發(fā)源地，為江淮流域古文化發(fā)源地之一，歷史悠久、人杰地靈 10 一、淮安市社會經濟掃描 城市規(guī)模 城市面積較小和人口數量龐大。 市域：總面積10072 平方公里，人口538萬。其中，市區(qū)面積80平方公里，人口278.35萬。 區(qū)劃： 淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、淮安4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。 11 一、淮安市社會經濟掃描 城市發(fā)展方向 目前城市向東南的發(fā)展力度較大 主城區(qū)向東南南擴容，實現三淮一體 遠景發(fā)展方向為向東北西南軸 城市遠景發(fā)展方向是向東北與漣水接軌，向西南與洪澤接軌 1

4、2 一、淮安市社會經濟掃描 產業(yè)狀況 中心城市以經濟開發(fā)區(qū)、淮安工業(yè)園、淮陰、楚州、鹽化工等5個工業(yè)片區(qū)為載體，分類整合現狀工業(yè)用地，鼓勵城市中心區(qū)工業(yè)逐步向外搬遷。在鞏固提升傳統(tǒng)大型主導產業(yè)的同時，吸納符合環(huán)境要求和投資強度的大型工業(yè)企業(yè)，逐步建立根植于本地的工業(yè)體系。 13 一、淮安市社會經濟掃描 淮安城市掃描蘇北重點，第二產業(yè)發(fā)展迅速，城市發(fā)展前景看好 城市地位 地處長三角，蘇北重要城市 經濟水平 江蘇省經濟盆地，良好的地理位城市，發(fā)展?jié)摿薮?產業(yè)結構第二產業(yè)為城市主導產業(yè)，特鋼、IT、鹽化工新材料、節(jié)能環(huán)保、 食品五大主導產業(yè) 城市規(guī)劃確定了“一主四副多點網絡化”城鎮(zhèn)體系空間結構，推

5、動“多 節(jié)點網絡化”空間結構的形成 14 從淮安產業(yè)規(guī)劃布局上看 所在區(qū)域，并非傳統(tǒng)的工業(yè)或農業(yè)區(qū)，是淮安市政府重點打造的市級教育產業(yè)區(qū) 從淮安總體用地結構上看 項目所在區(qū)域，屬于淮安的科教中心，非商業(yè)商務中心，非居住性組團中心區(qū) 15 從淮安城市綜合交通規(guī)劃看 區(qū)域交通條件優(yōu)越，未來軌道交通四通八達 規(guī)劃軌道交通3號線 城市快速路 淮海路 BRT 3號線 本本案規(guī)劃中軌道 交通站點 案 16 從項目周邊配套及規(guī)劃設施來看 項目地處淮安市級科研中心的核心位置，未來千畝的移動呼叫中心將為區(qū)域帶來近60000個就業(yè)機會 蘇寧睿城 17 從主城區(qū)近期建設規(guī)劃上來看熱點區(qū)域： 水渡口 非政府近期重點打

6、造或熱點開發(fā)區(qū)域淮安新城（綠地） 清浦區(qū)舊城改造 體育中心 本案 18 開發(fā)區(qū)關于大學城高教園區(qū)規(guī)劃 天津路 規(guī)劃區(qū)形成“一核、兩軸、三區(qū)”的布局結構。 “一核”指位于枚皋路與天津路路口的公共活動中心，布置大學城管委會、信息中心等公共建筑，形成大學城核心區(qū)。 “兩軸”指“枚皋路城市發(fā)展軸”和“天津路公共活動軸”。枚皋路是城市重要的發(fā)展軸線，其串聯城南商業(yè)中心、大學城中心、體育文化中心以及行政中心等重要公共服務設施，因此在規(guī)劃區(qū)內布置大學城公共活動、教育、研發(fā)用地，體現大學城空間特色；天津路位于規(guī)劃區(qū)中心位置，與主城區(qū)交通聯系方便，且沿線部分地塊已確定為商業(yè)功能，規(guī)劃沿線布置公共服務設施用地，形

7、成規(guī)劃區(qū)居民的公共活動地帶。 枚皋路 “三區(qū)”指高等教育區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。高等教育區(qū)主要位于明遠路和枚皋路之間，依托現有院校形成高等教育集聚區(qū)；科技研發(fā)區(qū)位于南苑路和枚皋路之間，形成科研集聚區(qū)，是未來大學城提升自身實力的重點發(fā)展區(qū)域；生態(tài)居住區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南北兩端，北端依托大運河等良好的生態(tài)環(huán)境和大學城的文化底蘊打造高檔社區(qū)，南端以規(guī)劃區(qū)拆遷安置為主。 19 開發(fā)區(qū)關于大學城高教園區(qū)規(guī)劃 本案正是位于大學城南部，淮安軟件園區(qū)的核心位置 大學城地區(qū)位于主城區(qū)南部，行政上隸屬于淮安經濟開發(fā)區(qū)，西北緊鄰清浦區(qū)，東南緊鄰經濟開發(fā)區(qū)，其規(guī)劃范圍西至淮海南路，北臨大運河，東南至寧連一級公路，呈三角

8、形態(tài)，規(guī)劃用地面積1736.17公頃。 本案 20 區(qū)域屬性分析 區(qū)域功能屬性 區(qū)域產業(yè)屬性 非住宅 研發(fā)產業(yè)規(guī)劃 非商業(yè)商務中心 周邊產業(yè)：教育、物流 非工業(yè)農業(yè) 21 從城市規(guī)劃角度看項目區(qū)域 教育、科研中心聚集地 非工業(yè)區(qū)或農業(yè)區(qū) 非商業(yè)商務中心區(qū) 非居住中心區(qū) 非政府近期重點打造或熱點開發(fā)區(qū)域 科研中心核心位置 22 市 場Chapter. 2 研房地產市場·區(qū)域市場 究 23 近6個月成交額8月已經過半，但總成交套數明顯下降！ 24 最近一周的成交數據比去年同期下降9.7%左右！后市觀望較為嚴重。 25 總體成交較為平穩(wěn) 2012年7月淮安住宅成交3766套，環(huán)比上漲16.

9、27%，同比下跌10.67%。成交面積約41.7萬。 2012年淮安市住宅成交均價為4164.44元/平方米，連續(xù)2個月出現小幅度增長，應該說從2012年3月開始，總體成交價格基本上較為穩(wěn)定。 26 淮安7月份各區(qū)縣住宅商業(yè)成交比例 清浦區(qū)在淮安總體成交量中所占的比例是非常小的，區(qū)域關注度較小 27 項目分析 28 淮安房產市場區(qū)域板塊劃分 中心城區(qū)板塊：地段優(yōu)越，體量小 缽池山水渡口板塊：高端住宅集聚地 清河新區(qū) 5000-7000 開發(fā)區(qū)板塊：中低端住宅為主 中心城水渡口 4800-6500 清河新區(qū)板塊：高端別墅級專業(yè)市場區(qū) 開發(fā)區(qū) 5000-6000 3500-4900 城南板塊：中低

10、端住宅為主，整體價格市區(qū)各板塊中比較低，區(qū)域認可度較低 城南 楚州板塊：獨立于市區(qū)其他板塊的一個板塊3300-45本00案 淮安新城 4400-4700 淮安新城板塊：以綠地世紀城為代表的新城板塊，目前有一定市場認可度 楚州 4500-5200 城南板塊在淮安市區(qū)各板塊中一直處于弱勢地位，區(qū)域認可度較低，整體樓盤品質較低，銷售價格較低。 29 淮安別墅市場銷售情況 區(qū)域 項目名稱 別墅產品 面積區(qū)間 主力面積 價格 總價范圍 主力總價范圍 雙拼 300 300 約7800 230-240萬 琥珀美墅 聯排4聯 6聯 205-300 260 5270-7000 140-200萬 150-170萬

11、 9聯 10聯 雙拼 233、333 清城美墅 聯排 4聯 5聯 210-220 未開盤 未開盤 未開盤 疊加 160、190 開發(fā)區(qū) 御景天成聯排 4聯 155-163 5500 80-100萬 雙拼 300-315 6000 180-200萬 維克格蘭花園聯排 190-230 7200 130-170萬 雙拼 270-320 8500 210-280萬 疊加 250-280 6000 150-170萬 英倫華府 聯排 3聯 4聯 324-350 7800 240-270萬 雙拼 360-370 8300 290-310萬 280、清河新區(qū)長島一墅 雙拼 310、 8200 200-280萬

12、 357 白鷺湖莊園 聯排 168-243 7200 110-170萬 清浦區(qū)維科皇家花園 聯排 4聯 10聯 270-430 270-310 7000 180-300萬 英倫玫瑰園 聯排 250-278 5000 100-150萬 淮安別墅市場目前總價區(qū)間在110-300萬之間 城南板塊主要樓盤銷售價格及去化速度 樓盤名稱 價格（元/平方米） 近期月銷量（5月-7月） 四季金輝 4300 15-20套 中央美地 4100 25-40套 學林雅苑 3900 20-30套 公園龍灣 3600 25-30套 中茵翰林廣場 3300 30-40套 城南整體住宅均價約在4000元/平方米左右，由于板塊

13、價格低洼優(yōu)勢及近期樓盤打折促銷等活動，促使區(qū)域住宅銷售火爆 31 城南區(qū)域商業(yè)銷售價格及租金情況 樓盤名稱 商業(yè)面積 商業(yè)價格 去劃情況 中央美地 一層挑高商鋪 40-160 10000 90% 現代食品城 10-75 12000 30% 喜來樂 10-150 12000 60% 項目 面積（平方米） 月租金（元）租金水平 （元/ 天/平方米）備注 學林雅苑 160 6000 1.25 明遠路沿街 禧徠樂 22 600 0.91 怡景園 180 2000 0.37 大學城某服裝店 130 3200 0.82 柯山路沿街 金榜花園 110 4500 1.36 明遠路沿街 金榜花園 200 220

14、0 0.37 內街三層 商鋪銷售價格在10000元/平方米左右，約為住宅價格的2.5倍 租金水平，沿明遠路價格最高達到1.3元/天/平方米左右。其余路段外街商鋪基本在0.8-0.9元/天/平方米左右。內街及2樓以上大面積商鋪租金在0.37元/天/平方米左右 32 城南房地產市場概述 1，淮安市區(qū)各板塊中，屬于弱勢區(qū)域，受關注程度較小，整體品質較低。銷售價格也是各板塊中最低的。 2，產品以經濟型小三房和兩房為主，客源以周邊農村進城客戶、區(qū)域客（包括大學城老師、區(qū)域原住民等）、市區(qū)客戶三大主力客群。 3，樓盤主要沿淮海路、明遠路沿線開發(fā)。價格以淮海路為中軸，越往南越便宜，越往東越便宜。 4，隨著城

15、市移民及農村人口涌入，區(qū)域人口開始急劇增加，區(qū)域商業(yè)配套相對比較匱乏 33 市 場Chapter. 3 研重點項目解析 究 34 蘇寧睿城項目 住宅區(qū) 淮安蘇寧睿城項目總建筑面積220萬平方米，將打造成融合教育產業(yè)鏈、科技產業(yè)鏈、商務產業(yè)鏈三大核心功能的現代服務業(yè)集聚地。 項目是集科技辦公、總部基地、高檔商業(yè)、高尚住宅、綜合生活配套等為一體的“智慧生活城” 體量大，產品線豐富，配套齊全，與本案辦公產品可能存在同質化 35 總部經濟園區(qū)項目 總部經濟園區(qū)位于開發(fā)區(qū)內東部，具體位置為康馬北路與威海東路交匯處。該項目總占地40000平方米（約60畝），總建筑面積近4萬平方米，計劃總投資1.5億元；共

16、有一幢12層商務寫字樓，建筑面積近2萬平方米，商務會所3980平方米，以及分為A、B、C三種套型的辦公樓，共15幢21套。 別墅已經全部竣工半年以上，12層辦公樓主體8-9層在建，全部項目在2012年年底竣工交付。面積600-730平方米。 36 總部經濟園區(qū)項目 截止目前，項目尚未做任何推廣，現場無售樓處。由于項目客源特殊性，決定了銷售通路的特殊性。而非常規(guī)房地產項目的銷售推廣方式。 據現場調研和與開發(fā)公司溝通，項目已經交予開發(fā)區(qū)管委會，客源主要針對開發(fā)區(qū)招商引資的大型企業(yè)作為總部辦公需要。據了解，聯想集團副總近期曾經考察過該項目 37 總部經濟園區(qū)項目 568平方米 38 總部經濟園區(qū)項目

17、 600平方米 39 總部經濟園區(qū)項目 730平方米 40 江蘇寧淮現代服務業(yè)集聚區(qū)項目 (預估大致位置在蘇寧睿城西面或西南面） 該項目位于清浦新城北京南路東側、南苑路南側、啟秀路西側、創(chuàng)業(yè)路、農科路北側，總用地面積約1608畝。規(guī)劃擬形成科技產業(yè)園、軟件開發(fā)園、現代物流園、商務商貿園、金融會展園、文化休閑園、生態(tài)居住園7大功能區(qū)。力爭到2016年將該集聚區(qū)建成為長三角北部地區(qū)區(qū)域性現代服務業(yè)發(fā)展示范區(qū) 41 從以上分析中可以看出， 總部經濟園獨棟產品已經在淮安出現， 重點項目小結 項目未來片區(qū)同類型產品體量逐漸增加， 天策 產品特殊性決定銷售通路特殊性。 放眼整個淮安，大行業(yè)環(huán)境亟待突破，

18、觀點本案不論是站位全城，還是在以產業(yè)領域為主導的 科教園區(qū)區(qū)域，皆有填補空白，做市場NO.1的機會！ 42 市 場Chapter. 4 研園區(qū)情況·客戶調研 究 43 園區(qū)辦公市場研究市場發(fā)展概述 服務于各園區(qū)內制 各工業(yè)園區(qū)以定制 造業(yè)企業(yè)，便于企業(yè) 廠房及服務型辦公樓 管理生產和后勤的中 優(yōu)質園區(qū)型辦公樓日趨成熟， 為主 高密度辦公樓開始出現 較多跨國開始選擇在優(yōu)質園區(qū)型 辦公樓內辦公，園區(qū)型辦公品質 講究設計、客戶鮮 部分國家重點發(fā)展的 也有大幅提升，開始注重容積率、 明的園區(qū)型辦公尚未 行業(yè)研發(fā)基地選址各 建筑設計、綠化率、節(jié)能、環(huán)保 出現 國家級工業(yè)園，部分 等 孵化基地出

19、現 總部型辦公物業(yè)開始出現 2004年以前 2007-2009年 2009年以來 44 園區(qū)辦公市場研究總結及近期發(fā)展趨勢 供給情況 外資企業(yè)更加注重園區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務水平園區(qū)型辦公存量較小，但近期供應量較大，未來供應量將更大 各企業(yè)總部更偏愛選擇整層式辦公物業(yè)，中小型民營企業(yè)選擇戶型面積較小，大型跨國企業(yè)則選擇多層、面積更大物業(yè)市場總結與發(fā)展趨勢租金情況 需求情況 入住淮安軟件園的企業(yè)，前三年的租金全免，只收取物業(yè)管雖然區(qū)域未來園區(qū)型辦公樓潛在供應較大，但各園區(qū)運作理費（管理費：5元/平方米） 較為專業(yè)，會根據市場需求調整供給情況，預計在未來的一本項目所在的軟件園區(qū)型辦公段時間內，本項目供給

20、競爭主要來自創(chuàng)業(yè)園與周邊項目的啟租金水平在 15元 /平方米/天動 發(fā)展趨勢之間 45 客戶分類 根據我方對園區(qū)型辦公市場研究，園區(qū)客戶可主要分為以下七類： 序號 客戶類型 特點描述 1 購地自建型多為規(guī)模、實力及品牌較強的大型企業(yè)，既包括大型民營企業(yè)也包括大 型外資企業(yè)，傾向于在國家級工業(yè)園區(qū)內購買土地自行建造 大面積購買型 具備一定實力及規(guī)模的企業(yè)，需求面積大，且購買能力強，傾向于購買2 （包含定制型） 10,000平方米以上的客戶 3 大面積租賃型多為規(guī)模、實力及品牌較強的大型企業(yè)，對物業(yè)品質及商業(yè)配套要求高， 需求面積大 4 中小型租賃型中小型科技類及服務類型企業(yè)為主，多為人力密集型企

21、業(yè)，需求面積適 中 實力的中小型生產及貿易類企業(yè)5 中小型購買型具備一定，需求面積多在3,000平方米以 下 標準辦公樓整層購具備一定實力和品牌的中小型企業(yè)或大型企業(yè)分部，傾向于選擇次中心6 買型 區(qū)域購買整層物業(yè)，單層面積在1,000平方米左右 7 中小面積租賃型實力較弱的小規(guī)模生產企業(yè)及園區(qū)內服務于主要行業(yè)及企業(yè)的配套服務 型企業(yè) 46 購地自建型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 購地自建型 大型民營企業(yè)、大型外資企業(yè) 稅收優(yōu)惠 提供土地 2004年以前較多工業(yè)園區(qū)采取批地建設廠房和辦公的方式，近幾年可以批地自建辦公的集中區(qū)域日益減少 圖片 近年來仍有部分實力型大

22、型企業(yè)購買土地自建辦公物業(yè) 部分企業(yè)在自用物業(yè)的同時會將部分閑置辦公出租 47 大面積購買型客戶特征 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 辦公品質 大面積購買型大型民營企業(yè)總部、大園區(qū)稅收優(yōu)惠 型國有企業(yè) 需求面積較大 低密度 近市區(qū) 整棟購買型物業(yè)成交案例較少 極少有園區(qū)定位為僅針對大型整棟購圖片買型客戶，市場風險較大 一般大型整棟購買型客戶需求面積在10,000-18,000平方米之間 48 大面積租賃型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 大面積租賃型大型民營企業(yè)商業(yè)配套好 大型外資企業(yè)辦公環(huán)境好，容積率低 園區(qū)租戶品牌較高 獨棟面積較大 大型整棟租賃型園區(qū)企業(yè)

23、基本為頂級企業(yè)，圖片對園區(qū)產業(yè)基礎要求較高，因此目前主要 分布在發(fā)展較為成熟的工業(yè)園區(qū)。 49 中小型面積購買型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 地理位置靠近上下游企業(yè) 中小型面積中小型民營企業(yè)地理位置靠近企業(yè)生產廠房區(qū) 購買型 國內企業(yè)分部獨棟冠名權 辦公環(huán)境相對好 獨門獨戶 戶型面積偏小 各園區(qū)針對不同的目標客戶，戶型面積有所不同 圖片從各類型總供應對比來看，該類型園區(qū) 辦公在市場上的樓盤數量及供應總量較大，市場需求情況也較為旺盛，受到了各類型企業(yè)的歡迎 50 標準辦公樓整層購買型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 辦公環(huán)境相對好 標準辦公

24、樓整層國內企業(yè) 辦公品質 購買型 外資企業(yè)分部 相對靠近市區(qū) 需求面積適中 簡單裝修（空調、吊頂） 部分客戶購買整棟將其中部分樓層出租 整層購買型客戶以內資企業(yè)為主，包圖片 括民營企業(yè)、國有企業(yè)分部等 標準辦公單層面積在1,300平方米左右 整層出售型辦公樓單層面積較小，在250-330平方米/層之間 51 中小面積租賃型客戶特征 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 外資、民營等中小企業(yè)租金成本低 中小面積租賃型 國內外工業(yè)產品代理戶型面積小 商有裝修 此類園區(qū)型辦公發(fā)展歷史較長，各園區(qū)均有相應供應 圖片中小面積租賃型客戶多為實力較弱的中小型 企業(yè)，這類企業(yè)市場中數量較多，通常為各園區(qū)的輔助型目標客

25、戶 52 市場表現總結 標準辦公整棟購買型 大型整棟購買型 中小型獨棟購買型 中小面積租賃型 中小型整棟租賃 大型整棟租賃型 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 從各類型客戶入住的代表園區(qū)市場情況來看，銷售型園區(qū)辦公居多（如配套尚不成熟，對于租賃客戶而言有一定抗性） 園區(qū)辦公租賃市場中大型整棟租賃型園區(qū)辦公市場表現最好 園區(qū)辦公銷售市場中中小型獨棟購買型園區(qū)辦公市場表現最好 購地自建型園區(qū)市場吸納速度最快（由于購地自建型以土地出讓面積計算，與其他類型單位不同，故未列入上圖） 53 園區(qū)型租戶需求分析研究范圍與方法以及背景 電話受訪者特征 或為園區(qū)型寫字樓租

26、用企業(yè)負責人 或為園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)寫字樓選址負責人 或為園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)寫字樓選址的輔助決策人 研究目的 園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)對物業(yè)需求的偏好 園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)對項目區(qū)域的評價 背景情況 IT業(yè)、生物醫(yī)藥、金融業(yè)、生物化工、制造業(yè)、貿易業(yè)、 生物醫(yī)藥、電子科技、房地產、服務業(yè)、制造業(yè) 54 園區(qū)型租戶需求分析選址考慮因素 一線城市的企業(yè)面臨環(huán)境惡化加劇、資金成本高（員工工資、物業(yè)管理、 租金或購買資金等）所以企業(yè)開始尋找新的棲居地。 為了加快二、三線城市的發(fā)展速度，政府大力招商引資，園區(qū)優(yōu)惠政策 多，相對來說成本不高，交通也便利。 環(huán)境好、適合，希望比較繁華一點，這樣生意好做一點。

27、 不會考慮太偏遠的，看價格合適再決定具體。 55 電子信息客戶需求 區(qū)域需求 環(huán)境好一些，不要太嘈雜 交通較為便捷，商業(yè)配套設施較好 與同類型的IT公司一起，最好是國際化的企業(yè)一起，如500強，好的企業(yè)可以帶動氛圍 政策需求 租金補貼 稅收返還 部分可以購地 物業(yè)需求 小獨棟產品 可以獨立控制的中央空調 每層都有茶水間和衛(wèi)生間 56 園區(qū)型租戶需求分析物業(yè)需求情況 園區(qū)型辦公樓（廣告公司）；都可以（IT公司），環(huán)境好一點，配套設施完善點 電梯“速度快，容量大，最好能不需要排隊” ；“排風好，空氣要流通” 提供4至5個停車位，方便自己使用和客戶來訪；衛(wèi)生設施及茶水間要設在辦公區(qū)域內 園區(qū)型辦公樓

28、（貿易公司）；自建標準寫字樓（生物醫(yī)藥上市公司） 大堂：“氣派點，層高高一點，有大公司氣派”；會議室方便開會，設施齊全 “中央空調，統(tǒng)一管理”（醫(yī)藥公司）；“傾向于分戶控制，比較方便”（貿易公司） 公司內部獨立專有衛(wèi)生設施及茶水間，供大家休息聊天 小獨棟，自己建造，生產制造兼辦公 大堂要大方氣派，有保安和前臺，風格開闊 電梯安全、夠用，透明風格的挺好的，不會太壓抑 辦公室沒有獨立茶水間，但離茶水間很近，衛(wèi)生設施好，也不錯 中央空調，省電（潔凈設備公司）；分戶控制較好，方便（生物工程公司） 園區(qū)型辦公樓（房地產、電子科技、IT、制造業(yè)公司）；小獨棟（IT、服務公司） 大堂面積大一點，氣派，顯示公

29、司實力 電梯數量合適，避免高峰擁擠，客貨梯分開，內部環(huán)境要改善 分戶控制、中央空調都可以，要考慮空氣質量 衛(wèi)生間要充足，干凈；茶水間的會如果有會更好，配置要齊全 園區(qū)型辦公樓（物流、貿易、制造業(yè)、金融業(yè)公司）；標準寫字樓（貿易）；小獨棟（電子科技） 大堂大氣、豪華一點，有綠色植物；電梯速度快、簡潔、客貨分開 衛(wèi)生、茶水間設置在公共區(qū)域不浪費，但品質要好；設在辦公區(qū)，方便使用 空調分戶控制，省電；中央控制，小辦公室單獨控制，按照自己需求自裝空調 57 園區(qū)型租戶需求分析租賃現狀 租金水平：15元/天/平方米 物業(yè)管理費： 5元/月/平方米 租期：三年 租金水平：企業(yè)自購，無租金 物業(yè)管理費：5元

30、/月/平方米 租期：-（自購） 58 租戶需求分析對本區(qū)域的看法以及對本項目的看法 對本區(qū)域的看法 房價合適的話，想搬 班車太少，商務配套少，高中低檔的餐廳越完善越好，ATM機稍微多些 考慮到員工上下班，還有人才招聘，去那不太合適，不適合大規(guī)模生產 考慮未來發(fā)展，有可能會投資，“有錢的話買一套” 比較有興趣，同行業(yè)在那邊比較多的話，有可能會過去的，交通也還是不錯 只要辦公費用低，政府政策好就可能考慮，稅務、工商等軟體配套在園區(qū)要解決 對本項目的看法 周圍入駐企業(yè)：不太希望是同行（電子科技公司）；與同行業(yè)相關的企業(yè)（IT公司）； 大企業(yè)、科技含量高的外資企業(yè)（制造業(yè)公司） 適合高科技研究方面、I

31、T、IC等電子制造業(yè) 59 適合本項目發(fā)展的產業(yè)選擇 本園區(qū)所選擇發(fā)展的產業(yè)具有發(fā)展前景； 同時還要考慮到產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性，或為高技術產業(yè)，選取如下： 產 業(yè) 可能發(fā)展行業(yè)總結 制造業(yè) 電子信息產品制造 汽車制造 石油化工及精細化工 精品鋼材制造業(yè) 成套設備制造業(yè) 生物醫(yī)藥制造業(yè)電子信息產品制造 航空航天器制造 電子及通訊設備制造 高技術產業(yè) 電子計算機及辦公設備制造 信息化學品制造 醫(yī)療設備及儀器儀表制造 醫(yī)藥制造業(yè) 電子及通信設備制造 航空航天器制造 電子計算機及辦公設備制造 醫(yī)療設備及儀器儀表制造 60 需求總結 物業(yè)需求情況 獨棟建筑的凸顯市場需求 園區(qū)型辦公樓需求量最大 絕大多數租

32、戶對交通便捷性最為關注，便于員工上下班 絕大多數租戶希望辦公樓周邊配套設施齊全，尤其是餐飲配套 多數租戶希望大堂大方氣派，電梯速度快，避免高峰擁擠，注意電梯內部環(huán)境 租戶對于中央空調或分戶控制空調意見不一，都可接受 多數租戶對于茶水間有要求，對于設置在辦公區(qū)或公共區(qū)域不介意，但要求品質和環(huán)境 租戶對物業(yè)管理的基本要求是清潔和安全，并希望全面、周到 多數租戶希望周圍租戶是相關行業(yè)和知名企業(yè)，以便形成產業(yè)鏈和集群效應 政策需求 租金補貼 稅收返還 部分可以購地 61 宏觀角度： 政策面和商品住宅層面對項目影響較??；同質項目開始出現，存在競爭性；城市格局決定了淮安的同質項目增大出現可能會造成市場快速

33、飽和，風險與機遇是相并存的； 整體市場總結從價格角度： 天策目前市場同建筑形態(tài)（別墅）產品總價在110萬300萬之間，超過200萬以上產品已是純高端物業(yè)；本案因面積問題，總部別墅總價可能過高；但是從單價角度而言，能夠與市中心寫字樓進行直接競爭搶奪客源； 從客戶角度： 出于本案的體量以及項目的客群是全市范圍，于項目而言，競爭優(yōu)勢極大；從本觀點地客戶消費習慣來說，對別墅的情節(jié)，對消費的跟風性都有可能造成項目的快速引爆； 從產品角度： 傳統(tǒng)寫字樓整層產品存量不大【第一輪報告寫字樓市場部分】；產品形態(tài)新穎性對客戶吸引力強；配套無限放大后優(yōu)質比擬。 62 PART 放眼全國 總部基地案例研究 63 1、

34、制造加工型： ?啟動時間：07年開盤，現在正在招商引資中，一期售完 濟南時代總部基地?位置/規(guī)模：位于二環(huán)內天橋區(qū)唯一工業(yè)園區(qū)藥山工 業(yè)園內，總占地面積23.36公頃，總建筑面積28.11萬平方米，容積率1.20 ，規(guī)劃建設300余棟總部樓。項目距濟南國際機場25公里、火車站3公里、長途汽車站2公里，緊鄰泉勝物流中心，交通便利 ?功能定位：由溫州商人投資建設為聯體產業(yè)別墅，主要引入浙江新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的山東公司，抓住日韓產業(yè)轉移的機遇，為中小企業(yè)和民營經濟提供集聚的平臺 ?建筑進度/企業(yè)入駐情況：至07年10月，時代總部基地一期已售完50%以上，實現均價2700元/平米；可以容

35、納超過300家企業(yè)，目前德力西電器、浙商通訊、信發(fā)集團、中標電器、濰柴工貿等等眾多知名企業(yè)已經在第一時間搶駐總部基地。項目還吸引了溫州商團，北方市場營銷總部或物流總部等設在濟南，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會也表示濃厚的興趣 64 時代總部基地簽約企業(yè)來源地構成客戶來源： 江蘇上海4%整體：截4至0%7年一季度，已簽入駐 協(xié)議客戶42家，其中德力西集團、本地 正泰集團、信發(fā)集團是代表企業(yè)。 浙江浙江共完成銷售時代總部基地簽約企業(yè)類型5萬余平方米，約占一 本地江蘇科技&電子&通信33%期總建筑面積的50% 浙商占據大半江山：因開發(fā)商的溫59%上海汽配 州背景，以及浙江企業(yè)

36、喜歡抱團的眼鏡 5%5%9%心理，加上時代總部基地提出的“機械 品牌企業(yè)聚集區(qū) ”等理念吸引了眾31%5% 服裝多溫州企業(yè)家，使得簽約企業(yè)呈現 印刷本地企業(yè)和浙商平分秋色的局面， 而且越來越多的浙商表示濃厚的興生物科研5% 趣紡織 制造業(yè)民企是絕對的主角：除了一 能源22%家外企外其余的都是民企；13%99%以 5%上是制造業(yè)民企，其中科技&電子 &電信、機械和汽配是比重最大的 三類企業(yè) 65 以活動擴大影響力 以產品吸引客戶 通過舉辦或參加各類相關活動增強影響力： ?成功舉辦了不同主題的三期總部沙龍，與企業(yè)家暢談總部基地發(fā)展中的各種問題，搭建與意向客戶溝通的良

37、好平臺； ?參加“浙江省首屆總部經濟高峰論壇”和“山東省首屆總部經濟高峰論壇”，向各界人士展示總部基地的形象和招商策略，吸引了大批的溫州企業(yè)參觀考察； ?高調亮相春季房展會，以”DIY 定制地產”概念及多樣化的產品吸引眾多企業(yè)； ?07年受邀參加山東首屆環(huán)濟南都市圈中小創(chuàng)業(yè)項目資金洽談會，倡導的“中小企業(yè)發(fā)展平臺”主旨，吸引了大批參展者，成為展會上一大亮點。 靈活多樣的招商活動： 積極在浙江等地招商，先后吸引了5批溫州考察團來濟南考察，效果顯著，第一批溫州考察 團即有 20 家企業(yè)當場簽訂了入駐意向書。 66 用產品說話，突出高性價比： ? DIY地產：隆重推出首家“ DIY 定制地產”概念，

38、滿足客戶對產品靈活性和個性化的需求 ； ? 可冠名的獨棟式別墅：強調可獨立冠名、彰顯企業(yè)形象的獨棟式產業(yè)別墅，是山東省目前最大的首創(chuàng)獨棟式商企辦公平臺； ? 環(huán)境&綠化：環(huán)境優(yōu)美，尊享后花園、空中花園，超大綠色生態(tài)環(huán)境； ? 多樣化戶型：擁有面積3001600的多種戶型，招商方式靈活多樣，產品內部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便； ? 高性價比：突出高性價比3年半租金擁有一棟總部樓 67 營銷事件以吸引政府官員、經濟名人、企業(yè)名流參與 以此提升項目層級與形象高度 68 制造加工型總部基地 成功因素分析 1、招商提升項目形象 ?異地招商，引入關系性龍頭企業(yè)，并針

39、對龍頭企業(yè)提供以租代售的招商方式，同時免租三年半。 ?低密度獨棟辦公。2、借政府提升項目層級 ?尊享后花園、空中花園。 給予客戶購買預期 ?政府提供招商政策。 ?超大綠色生態(tài)環(huán)境。 性價比差異化營銷 ?通過活動邀請政府官員出席。 4、產品品質為王?政府領導對項目視察。 ?解決教育。 ?購買優(yōu)惠。 ?定制+冠名。 ?商務配套。 3、軟性服務辦公差異化營銷 69 2、中國總部標桿： 成都青羊總部基地 ?啟動時間：06年開盤，現在正在招商引資中，前期已經基本售罄，目前五期收官。 ?位置/規(guī)模：青羊總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，位

40、于日月大道以北，成飛大道以西，距三環(huán)2.5公里；與青羊綠洲城市公園、永康森林公園為鄰，周邊光華大道、成溫邛高速、貨運大道和未來的地鐵四號線、成都火車站西站形成完美交通貨運體系。項目以發(fā)展新型總部經濟，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質的企業(yè)總部為產業(yè)定位。 ?功能定位：主要引入新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的公司，抓住產業(yè)轉移的機遇，為中小企業(yè)和民營經濟提供集聚的平臺 ?建筑進度/企業(yè)入駐情況：青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)計劃在2-12年建成，預計總投資142億，可新增產值210億，稅收19.6億元，提供就業(yè)崗位4萬余個。目前青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)已入駐企業(yè)近300家，工業(yè)集中度達到90%以上。 70 青羊造城計

41、劃 71 客戶來源：整體： 截至目前，青羊總部基地已進駐 世界五百強企業(yè)3家 60 全國五百強企業(yè)5家 50 40 工業(yè)行業(yè)百強企業(yè)45家 30 20中外合資和獨資企業(yè)3家 10 2012年全部建成后： 0 將容納300家企業(yè)總部 世界五百強 全國五百強 工業(yè)百強 外資、獨資 其他 年貢獻稅收約10億 工業(yè)行業(yè)企業(yè)是 絕對的主角 72 “5+2”企業(yè)重點招商，以產品吸引客戶 招商目標企業(yè)： “5”世界五百強 “2”國內行業(yè)100強+有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè) 73 產品過硬，服務優(yōu)先： ? 半島湖景總部：公園是商務園林，創(chuàng)新性將生態(tài)湖水引入園區(qū)，環(huán)線道路圍合而成的四大湖區(qū)形成中庭大面積湖景

42、，湖心半島建立獨棟； ? 1.5超低容積率 ? LOFT商務空間：電梯直達，商務的便捷與私密于一身； ? 創(chuàng)新十大樓型：擁有面積12005800的多種戶型，招商方式靈活多樣，產品內部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便； ? 分層中央空調：頂部預留空調機位，并以最合理節(jié)能的方式設置通向各層的管徑，保證外觀遠離空調噪音； ? 雙會所設計 74 青羊總部基地 成功因素分析 1、四兩撥千“金” ?青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，很好地解決了建設過程中的資金需求。 2、 舟隨潮起 ?完美配套幫助企業(yè)留住人才， ?幫助企業(yè)就

43、是幫助自身。給予客戶購買預期 “達不到每年每平方米1000元的 性價比差異化營銷 稅收要求，企業(yè)是不可能進入園4、幫人就是幫己區(qū)的?！边M園門檻。 ?談判、逼定每個細節(jié)都細心對待，彰顯服務 3、細節(jié)決定成敗 75 1、四兩撥千“金” 青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，很好地解決了建設過程中的資金需求，“杠桿效應”由此凸顯。 政企聯手帶來的第一個效應，就是把工業(yè)開發(fā)區(qū)建設由過去政府大包大攬，完全推向了市場！完全按照市場運作方式，對工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設、產業(yè)發(fā)展、農民安置等實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模

44、式。 關鍵字：政企聯手 杠桿效應 76 2、 舟隨潮起 定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對其品質的另一注腳。他們借腦引智，融合“一個企業(yè)，一棟建筑，一種標志”的建筑設計理念，以獨棟為主體融入國際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨特氣質，又便于合理使用的企業(yè)總部。 1+1>2這是青羊工業(yè)總部基地要追求的效益，我們?yōu)槿雲^(qū)企業(yè)不僅提供了一流的環(huán)境，還要提供一個全方位的價值平臺，降低企業(yè)的投入和運營成本，讓企業(yè)在其中獲得充分交流的機會，創(chuàng)造無限商機和財富。 關鍵字：進園門檻 企業(yè)形象 園區(qū)形象 77 3、細節(jié)決定成敗 青羊發(fā)展公司為入園企業(yè)全程提供“

45、管家式”服務，除了保潔、安防、設施維護等高標準的非 盈利性服務，還全面完善升級員工餐廳、商務會所、運動健身等配套服務功能。此外，為解決入區(qū)企業(yè)員工住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建了占地188畝，總建 筑面積達34萬平方米的入區(qū)企業(yè)員工集中生活配套區(qū)時尚青年城。 關鍵字：完美配套 細節(jié)服務 讓客戶放心 78 4、幫人就是幫己 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)人才服務中心暨青羊區(qū)產業(yè)人才服務基地也正式掛牌成立。該中心主要立 足青羊區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，并面向該區(qū)非公企業(yè)提供人事代理、人才招聘、人力資源培訓、人才信息收集等全方位的免費“保姆式”服務，幫助解決企業(yè)的人事管理 和人才開發(fā)等問題，使企業(yè)從繁雜的人事管理中解脫

46、出來，集中精力搞生產謀發(fā)展。 關鍵字：人才 幫企業(yè) 助企業(yè) 提高自身 79 總部基地商務服務模式歸納 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動場所 企業(yè)外交官為每家入駐企業(yè)聘配長期“企業(yè)外交官”，實行一站式、“一條龍”服務；協(xié)助辦 理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經營中相關事務 服務體系 網絡社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺 秘書室 為企業(yè)辦理裝修、申請設備、物業(yè)管理等服務 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺、智能卡完成區(qū)域內所有交易。 個性化服務 提供獨立冠名權、客戶定制產品等服務 辦公配套 商務中心、租賃中心 服務設施 員工生活配套 餐飲、休閑、康體、娛樂、企業(yè)大巴 稅收優(yōu)惠 對某類別

47、企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 無費區(qū) 嚴格控制和降低投資商務運作成本 政策體系 交流平臺 通過政府加強招商 一站通關為入駐本項目企業(yè)的出口業(yè)務提供協(xié)助辦理海關手續(xù)，設立產品出口快速通道，使 企業(yè)有效掌控國際商機 80 環(huán)顧國內優(yōu)秀企業(yè)總部，其成功終究有其原因，歸納為以下： 總結：一、政企聯手 從產品二、全方位服務 到營三、完美規(guī)劃、完美配套 銷、訴四、高定位，超越區(qū)域而存在 求的借五、形象招商 鑒六、依托形式、爭取優(yōu)惠政策 81 PART 營銷總綱 營銷體系及階段推廣思路 82 營 銷Chapter. 1 總項目解析&配套體系 綱 83 地塊定位限制性條件 地塊規(guī)模小 一期100畝，

48、總建筑面積10萬方 地塊容積率 地塊容積率不小于1.2 地塊西面運行中 地塊西面的淮安軟件園已經運行中 地塊南邊籌備中地塊南邊的中國移動淮安呼叫中心 項目準備開工中 84 現有規(guī)劃下的方案 網新科技園一指標 內容 期一期占地 97畝 容積率 1.2 合計 76942平方 地上獨棟/聯排辦公 31801 總建多層辦公（商辦3、筑面4、5層） 積8555 高層產業(yè)樓 24637 商業(yè)面積 11949 地下建筑面積 29221平方 停車泊位 770輛 其地上 278輛 中 地下 492輛 網新科技園二期 85 網新科技園夜景 86 網新科技產業(yè)樓 87 網新科技園獨棟辦公樓 88 網新科技園商業(yè)配套

49、 89 SW 本案 O T S：淮安高新技術園區(qū)，全市唯一（地段） 產品指數高，不易被超越 獨棟辦公領先形態(tài) 符合城市發(fā)展需求，帶動片區(qū)經濟發(fā)展 浙大網新自身品牌O：片區(qū)自身處于兩大政策核心地區(qū)（清浦新城、開 發(fā)區(qū)） 此地塊業(yè)態(tài)已有規(guī)劃，適合聯動 路網發(fā)達，輻射范圍廣 W：片區(qū)發(fā)展緩慢，其余片區(qū)帶動仍是未知數 項目產品面積大，總價高，客群針對性高 地塊配套不完善T：項目預計兩年打造，但參考區(qū)域發(fā)展態(tài)勢，應對開發(fā) 周期有著深入的準備 形象樹立對項目起到決定性作用。 90 項目賣點梳理 區(qū)域賣點 產品賣點 發(fā)展賣點 ?全市唯一的高教開?項目體量大 ?高教開發(fā)區(qū)發(fā)展 發(fā)區(qū) ?獨棟辦公樓 ?商業(yè)配套?

50、清浦新城發(fā)展 ?清浦新城重要輻射 ?800-1400平米自?開發(fā)區(qū)發(fā)展 ?淮海南路、枚皋路 由空間 ?低密、低容積、高?高校資源配給 ?輕軌途經 綠化 ?產業(yè)集群化發(fā)展 ?市級開發(fā)區(qū)延伸 ?規(guī)劃完善 ?浙大網新品牌?項目高端性 91 構建總部服務系統(tǒng) 模式 辦公配套 商務中心、租賃中心 生活配套 餐飲、休閑、康體、娛樂 稅收優(yōu)惠 對某類別企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 配套融資 為入駐本園區(qū)的企業(yè)提供，憑房產證一次性的享受與購房款相應數額 的貸款擔保服務，解決企業(yè)經營資金困難 交流平臺 通過政府加強同政府相關機構的交流與合作 一站通關 為入駐本項目企業(yè)的出口業(yè)務提供 辦理海關手續(xù)，設立產品出口快速通道

51、，使企業(yè)有效掌控國際商機 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動場所 企業(yè)外交官 為每家入駐企業(yè)聘配長期“企業(yè)外交官”，實行一站式、“一條龍”服務； 協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經營中相關事務 服務體系 網絡社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺 秘書室 為企業(yè)辦理裝修、申請設備、物業(yè)管理等服務 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺、智能卡完成區(qū)域內所有交易 個性化服務 提供獨立冠名權、客戶定制產品等服務 92 項目建議1 建立園區(qū)綜合服務平臺 ?建立園區(qū)綜合服務平臺，整合各入園企業(yè)的資源優(yōu)勢，制定共享機制，搭建共享橋梁。 ?建立立體化的服務體系，讓企業(yè)能夠全方位獲知技術信息、政策法規(guī)

52、、以及操作流程。 93 項目建議2 引進配套服務會所，商業(yè) ?設立商務休閑會所，提供健身房、咖啡廳、茶吧、中西餐廳等特色 服務商業(yè)； ?布局商業(yè)配套，開設銀行、快餐店、便利店、面包房、 藥店等大眾消費商業(yè)，滿足園區(qū)辦公與居住人群的生活性消費。 94 項目建議3 設立多功能會議中心 ?在園區(qū)內設置1500平米多功能會議中心； ?用與相關產業(yè)、企業(yè)間的技術交流合作； ?企業(yè)內部會議、培訓等。 95 項目建議4 開通往返巴士，增設園區(qū)食堂 ?建議開通園區(qū)專屬巴士，上下班時間接送，為園區(qū)企業(yè)內的員工出 入帶來便利，也能夠給園區(qū)營造良好的工作氛圍。 ?在園區(qū)內配置公共食堂，“兵馬未動糧草先行” 96 項

53、目建議5 無線網絡覆蓋整個園區(qū) U-office： 網絡時代新興工作模式，推動創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展，奠定全新生活方式的基礎； 借助移動辦公工具， 將工作空間延伸到辦公室以外， 發(fā)揮更廣闊的創(chuàng)意思路 97 項目建議6 需要政府的相關政策支持 ?作為淮安的重點科教區(qū)域，需要請求政府相關部門，制訂針對性的 發(fā)展扶持政策，為項目提供附加值。 ?對入駐企業(yè)在稅收、購房、科研、設備等方面有最大程度的減免與 補助政策。 ?對企業(yè)引進的人才、專家有津貼補助、個稅補助，以及在家庭、生活、 住房等方面的幫助政策。 98 營 銷Chapter. 2 總核心策略 綱 99 核心策略 “浙大網新”助力淮安進入企業(yè)總部的新時代

54、企業(yè)新紀元，從企業(yè)總部開始 100 核心策略 打造淮安“花園式”企業(yè)總部 淮安總部特區(qū)·獨棟花園辦公 101 淮安企業(yè)總部“6大辦公標準” ? 獨棟辦公：獨享辦公空間，為行業(yè)商務領袖量身定制 ? 科技辦公：先進的辦公科技，提供全方位的技術支持 ? 花園辦公：辦公室“長”在花園里，將辦公融于自然 ? 靈動辦公：大尺度化、個性化辦公成就商務辦公空間 ? 便捷辦公：遠離喧囂，而不遠離城市，交通便捷暢達 ? 總部辦公：高端國際企業(yè)總部形態(tài)助力淮安民10企2 發(fā)展 核心策略 亮點一：獨立性展示企業(yè)形象： 獨立LOGO展示位、獨立樓體、獨立形象，三位合一； 以自己的企業(yè)命名一棟樓，以更高端的形象

55、獨立于世。 103 核心策略 亮點二：綠意無限的生態(tài)性： 綠意花庭園區(qū)、露臺庭院、環(huán)保地緣溫控系統(tǒng)，純氧您的辦公世界。 在企業(yè)、建筑、自然共生的和諧環(huán)境中真正實現“員工健康工作，企業(yè)健康成長”的發(fā)展目標。 104 核心策略 亮點三：媲美頂級寫字樓的智能化辦公： 五A級智能寫字樓的配套，獨棟辦公樓的體驗。 智能化管理運營系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)，滿足入駐企業(yè)的現代化需求。 105 核心策略 亮點四：辦公空間更大更舒適： 商務空間自由升級。 大尺度空間、 多樣化功能分區(qū)， 滿足不同企業(yè)規(guī)模、 不同內部職能劃分的個性化要求。 106 核心策略 亮點五：更高端的企業(yè)商務品牌： 更具規(guī)模、更有歸屬感、更有信服

56、度的商務辦公展示空間。 高端企業(yè)辦公形態(tài)，商務往來方便而尊榮良好的商務氛圍。 107 核心策略 亮點六：集合性的交通優(yōu)勢，為企業(yè)發(fā)展帶來便捷： 遠離喧囂，而不遠離城市，交通便捷暢達。 淮安門戶，交通樞紐，立體便捷的交通網絡系統(tǒng)。 108 營 銷Chapter. 3 總營銷體系 綱 109 客戶策略：1、遠交近攻 2、首期先近后遠，中期遠近結合 營銷體系營銷策略：1、展示 商務媒體 2、媒體 企業(yè)圈層平臺 政府聯動 會議、論壇 3、公關 走出去，請進來 110 我們不是簡單的銷售辦公樓 我們希望企業(yè)能夠在這里落地生根 所以，我們的策略是“銷售+招商引資” 111 核心策略 營銷策略：圍繞特定客戶制定五大營銷策略 情景營銷 1、現場包裝：戶外廣告；2、現場樣板段；3、現場樣板房 政府營銷 1、政府支持；2、成立服務機構；3、開創(chuàng)政企合作新平臺 圈層營銷 1、跨行業(yè)資源整合，爭取客戶的渠道