分析我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果

1、分析我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果，你如何看待房產(chǎn)稅試點(diǎn)2003年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策， 除了 2009年出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu) 房政策措施外，這些政策都旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱。我們將房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)和商品住宅銷(xiāo)售面積同比增速作為房地產(chǎn)政策效果主要評(píng) 價(jià)指標(biāo)，對(duì)政策效果作簡(jiǎn)要分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段（財(cái)政手段、貨幣政策、 產(chǎn)業(yè)政策）、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀調(diào)控政策的主 要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近兩年來(lái)主要的宏觀調(diào)控政策。（一）貨幣政策貨幣政策的主要工具包括利率政策、 公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率和貼 現(xiàn)率政策等。這兩年

2、來(lái)國(guó)家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率 政策。2004年10月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，2005年3月17日，五年期以上個(gè)人房貸利率由原先的 5.31 %調(diào)至IJ 5.51 %。 此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。這項(xiàng)舉措也成為政府 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的一個(gè)有效手段。（二）產(chǎn)業(yè)政策2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國(guó)八條）。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提 出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、 信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等

3、方面。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)），人稱九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所 占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“90平方米70%”的標(biāo)準(zhǔn)。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適 用住房為主。（三）財(cái)稅政策2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門(mén)關(guān)于做 好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。2

4、006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于 加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件），對(duì)“國(guó)六條” 中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5 年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì) 外銷(xiāo)售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年 7月 26日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（108號(hào)文），宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收 二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。

5、有效地抑制了二手 房的炒賣(mài)。從調(diào)控政策的方向看，2003年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可分為三個(gè)階段（見(jiàn)附圖1）: 第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過(guò) 快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；第二階段是2008年4季度至2009年4季度，調(diào)控政策 方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；第三階段是2010年1季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化看，2003年1季度至2006年3季度交易量（商品住宅 銷(xiāo)售面積）同比增速總體呈下降趨勢(shì)，2006年4季度至2007年3季度交易量同 比增速明顯上升，2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降；

6、2005 年1季度至2007年1季度房?jī)r(jià)（房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)）漲幅有所回落，但依 然處于高位（在6犯上），2007年2季度至2008年1季度房?jī)r(jià)漲幅上升，2008 年2季度和3季度大幅回落；2003年1季度至2007年3季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投 資實(shí)際累計(jì)同比增速一直較快，且波動(dòng)不大，2007年3季度至2008年3季度有 所下降。從上述政策與交易量增速和房?jī)r(jià)漲幅變動(dòng)的對(duì)比看，2007年9月出臺(tái)的“二 套房貸”政策的效果較明顯，而之前的“國(guó)八條” “國(guó)六條”等政策的效果都不 明顯?！岸追抠J”政策后，交易量同比增速隨即出現(xiàn)下降，兩個(gè)季度后（2008年2季度）房?jī)r(jià)漲幅調(diào)頭向下，2008年3季度房?jī)r(jià)漲

7、幅大幅回落；2008年1季 度至2008年3季度交易量出現(xiàn)萎縮，且幅度不斷加大。2010年以來(lái)，在越來(lái)越嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)手段和行政措施的調(diào)控下，房 地產(chǎn)市場(chǎng)熱度逐漸降低，房?jī)r(jià)漲勢(shì)受到抑制。2010年1季度至2011年4季度商 品住宅交易量同比增速呈顯著下降趨勢(shì)，2010年3季度房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始出現(xiàn)顯著 回落，2011年，70大中城市中新建商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由1月份的10個(gè)增加至12月份的68個(gè)，二手住宅價(jià)格穩(wěn)中有降的城市數(shù)量由 1月份的 10個(gè)增加至12月份的67個(gè)；12月份，52個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降， 51個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降。從政策出臺(tái)時(shí)間與市場(chǎng)的表現(xiàn)看，這一階段的政策效

8、果比較明顯。2010年1月“家庭二套房貸”政策出臺(tái)后，商品住宅交易量同比增速隨即出現(xiàn)顯著下降， 2010年3季度房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始回落；隨著政策力度的逐步加大，直至實(shí)施嚴(yán)格的 限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)同比漲幅出現(xiàn)大幅下降，2011年4季度房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)始下降。據(jù)最新消息，重慶試點(diǎn)對(duì)高端商品房征收房產(chǎn)稅，包括存量和增量高端商品 房，而上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅可能主要在于新增商品房。如何看待重慶試點(diǎn)高端房產(chǎn)稅？筆者認(rèn)為應(yīng)首先了解房產(chǎn)稅是一個(gè)什 么樣的概念。據(jù)了解，房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收體系中的一個(gè)稅種， 而房地產(chǎn)稅是指 一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收，包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、印花稅等等。而直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象共6個(gè)種稅，包

9、括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地 增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該是指在住 房保有環(huán)節(jié)征收的稅種。試點(diǎn)房地產(chǎn)保有稅，一直都有專(zhuān)家學(xué)者呼吁，似乎是對(duì)目前高房?jī)r(jià)的一 種抑制辦法。但筆者認(rèn)為，在住房保有環(huán)節(jié)征稅，最直接的作用是加大住房持有 成本，抑制住房投資與投機(jī)需求，然而目前的“限購(gòu)令”與差別住房信貸政策已 經(jīng)對(duì)住房投資與投機(jī)需求是一種很?chē)?yán)厲的打擊了， 當(dāng)然住房持有成本增加必將促 使一部分空置房上市流通，但這對(duì)供不應(yīng)求的城市住房來(lái)說(shuō)，不過(guò)是杯水車(chē)薪。 其實(shí)，試點(diǎn)房產(chǎn)稅最直接的影響是擠壓部分住房“泡沫”，筆者認(rèn)為，短期內(nèi)對(duì) 目前的高房?jī)r(jià)無(wú)直接顯著的影響。筆者認(rèn)為，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的另一個(gè)潛在的目的就是征收房產(chǎn)保有稅以改變地方 政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。但在目前土地出讓金去向還會(huì)成為待解謎團(tuán)的今天， 開(kāi)征房產(chǎn)稅的意義何在？在信息化的今天， 地方政府土地出讓金的用途完全可以 在網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)以便接受公眾的監(jiān)督。在地方財(cái)政支出沒(méi)有開(kāi)通公眾監(jiān)督通道之前， 房產(chǎn)稅征收不宜大范圍鋪開(kāi)，否則只