上海普陀綠洲湖畔商務(wù)港的項目整體銷推廣案

1、問題界定問題界定綠洲湖畔商務(wù)港是什么？綠洲湖畔商務(wù)港是什么？對于上海，對于普陀，對于上海置業(yè)對于上海，對于普陀，對于上海置業(yè),30,30萬方萬方 的綠洲湖畔商務(wù)港意味著什么？的綠洲湖畔商務(wù)港意味著什么？綠洲湖畔商務(wù)港的核心賣點是什么？綠洲湖畔商務(wù)港的核心賣點是什么？我們的產(chǎn)品組合是什么？我們的產(chǎn)品組合是什么？3030萬方的綜合性商務(wù)特區(qū)的市場立基何在？萬方的綜合性商務(wù)特區(qū)的市場立基何在？市場的切入點是什么？市場的切入點是什么？我們的市場支撐我們的市場支撐創(chuàng)造性的需求創(chuàng)造性的需求 帶著問題的思考去閱讀我們的思維帶著問題的思考去閱讀我們的思維產(chǎn)品思考點產(chǎn)品思考點市場思考點市場思考點研究方法的探討研

2、究方法的探討戰(zhàn)前思考三步曲戰(zhàn)前思考三步曲第一步第一步常規(guī)思考模式：平行思考常規(guī)思考模式：平行思考宏觀研究宏觀研究區(qū)域版塊研究區(qū)域版塊研究本案結(jié)合研究本案結(jié)合研究競爭研究競爭研究消費者客層研究消費者客層研究此方式為最普通的研究報告模式，通常講究逐漸深入，但總體上5項研究內(nèi)容呈平行研究，相互串聯(lián)互動性不足；但綠洲湖畔商務(wù)港項目由于特定的環(huán)境，此種研究方式已不能滿足。梯度思考：梯度思考：本案本案版塊版塊宏觀引擎宏觀引擎目標(biāo)對象目標(biāo)對象競競 爭爭戰(zhàn)前思考三步曲戰(zhàn)前思考三步曲第二步第二步旋渦思考模式：旋渦思考模式：核心提煉核心提煉v 個案蘊涵在版塊影響之中，是最為核心的部分，版塊帶動本案發(fā)展，本案造就版

3、塊的亮 點。同時宏觀/目標(biāo)對象上下雙重影響，最外圍為競爭，不過此處的競爭不單單是市場 競爭，更為重要的由于時代的變化，互動的作用也在加強，主要體現(xiàn)共同營造促生新的 產(chǎn)品和新的業(yè)態(tài)。基礎(chǔ)基礎(chǔ)成長成長創(chuàng)造創(chuàng)造 板塊板塊目標(biāo)對象目標(biāo)對象本本 案案宏宏 觀觀市政、經(jīng)濟市政、經(jīng)濟周期影響周期影響時代時代1 1競爭競爭時代時代1 1互動互動時代時代2 2競爭競爭時代時代2 2互動互動戰(zhàn)前思考三步曲戰(zhàn)前思考三步曲第三步第三步之前之前, ,周圍再沒有一個項目周圍再沒有一個項目, ,能像本案一樣能像本案一樣, ,這么依托于一個版塊這么依托于一個版塊, ,又超脫于一個版塊又超脫于一個版塊. . 在整體營銷策劃本案

4、之前在整體營銷策劃本案之前, , 我們必須深入了解普陀我們必須深入了解普陀, ,了解真北路了解真北路商務(wù)圈商務(wù)圈, , 期望透過城市的變革，區(qū)域的演化與商務(wù)的成長，得出期望透過城市的變革，區(qū)域的演化與商務(wù)的成長，得出對綠洲湖畔商務(wù)港的準(zhǔn)確定位對綠洲湖畔商務(wù)港的準(zhǔn)確定位. .簡而言之簡而言之, ,我們認(rèn)為我們認(rèn)為: : 綠洲湖畔商務(wù)港是普陀區(qū)金沙江版塊眾多的房產(chǎn)開發(fā)項目之一綠洲湖畔商務(wù)港是普陀區(qū)金沙江版塊眾多的房產(chǎn)開發(fā)項目之一, ,但但, ,又遠(yuǎn)不僅僅如此又遠(yuǎn)不僅僅如此. .本報告主要內(nèi)容本報告主要內(nèi)容1.1. 普陀普陀, , 邁入了新時代邁入了新時代2.2. 項目策略思考項目策略思考3.3.

5、突破性的市場營銷突破性的市場營銷4.4. 傳播及表現(xiàn)傳播及表現(xiàn)位于金沙江路和真北路兩大主要干道路口位于金沙江路和真北路兩大主要干道路口, ,中環(huán)線邊中環(huán)線邊. .處于真北路賣場經(jīng)濟圈和金沙江住宅版塊的核心處于真北路賣場經(jīng)濟圈和金沙江住宅版塊的核心本案所處的位置本案所處的位置集商務(wù)集商務(wù)/ /辦公辦公/ /酒店酒店/ /公寓于一體公寓于一體, ,總建筑面積總建筑面積3030萬方的物業(yè)綜合體萬方的物業(yè)綜合體是上海置業(yè)傾力打造的新一代大型商務(wù)港是上海置業(yè)傾力打造的新一代大型商務(wù)港本案概況本案概況三環(huán)格局三環(huán)格局, ,使上海整體城市發(fā)展呈現(xiàn)六使上海整體城市發(fā)展呈現(xiàn)六個同心圓帶格局個同心圓帶格局 第一環(huán)

6、中心區(qū)第一環(huán)中心區(qū) 第二環(huán)中心區(qū)至內(nèi)環(huán)（城市居住區(qū)）第二環(huán)中心區(qū)至內(nèi)環(huán)（城市居住區(qū)） 第三環(huán)內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間第三環(huán)內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間 （產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和居住地發(fā)展區(qū)）（產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和居住地發(fā)展區(qū)） 第四環(huán)中環(huán)與外環(huán)之間第四環(huán)中環(huán)與外環(huán)之間 第五環(huán)外環(huán)外（舊鎮(zhèn)改造和居住地發(fā)展區(qū)）第五環(huán)外環(huán)外（舊鎮(zhèn)改造和居住地發(fā)展區(qū)） 第六環(huán)未來發(fā)展的一城九鎮(zhèn)。第六環(huán)未來發(fā)展的一城九鎮(zhèn)。上海上海, ,一個分帶輻射的格局已經(jīng)形成一個分帶輻射的格局已經(jīng)形成. .本案所處板塊體現(xiàn)在第三本案所處板塊體現(xiàn)在第三/四環(huán)四環(huán).本案之于上海本案之于上海:環(huán)狀擴散環(huán)狀擴散本案之于大勢本案之于大勢 上海上海, ,房地產(chǎn)永不落幕的繁華房地產(chǎn)永不落

7、幕的繁華! ! 2 2，000000萬方的去化量萬方的去化量, ,持續(xù)上漲的房產(chǎn)價格持續(xù)上漲的房產(chǎn)價格, ,良性互動的一二三級市場良性互動的一二三級市場, , 高超的政府調(diào)控力高超的政府調(diào)控力, ,創(chuàng)造了上海房地產(chǎn)迅猛健康發(fā)展的一個個奇跡！創(chuàng)造了上海房地產(chǎn)迅猛健康發(fā)展的一個個奇跡！ 產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎, ,帶動房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶動房地產(chǎn)的健康發(fā)展 世博會世博會, ,黃浦江兩岸綜合開發(fā)黃浦江兩岸綜合開發(fā), ,蘇州河整治蘇州河整治, ,軌道交通網(wǎng)絡(luò)軌道交通網(wǎng)絡(luò) 眾多的利好持續(xù)將房產(chǎn)從一個高位推向另一個高位眾多的利好持續(xù)將房產(chǎn)從一個高位推向另一個高位; ; 但但, ,決定上海房產(chǎn)決定上海房產(chǎn) 最重要的

8、因素是大上海經(jīng)濟的快速發(fā)展最重要的因素是大上海經(jīng)濟的快速發(fā)展, ,堅實的產(chǎn)業(yè)支撐起健康的房產(chǎn)堅實的產(chǎn)業(yè)支撐起健康的房產(chǎn). . 國際化國際化, ,帶來投資的多元和永續(xù)帶來投資的多元和永續(xù) 上海上海, ,已不僅僅是上海已不僅僅是上海, ,更是長三角的上海更是長三角的上海, ,全國的上海全國的上海, ,國際的上海國際的上海. .大勢下的寫字樓市場大勢下的寫字樓市場 上海市場現(xiàn)有甲級寫字樓總面積約為甲級寫字樓總面積約為470470萬平方米萬平方米建筑面積，平均入 駐率90%90%。2007至2008年預(yù)計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為 230230萬建筑面積萬建筑面積，其中供出售供出售的新甲級寫字樓

9、面積約為50-6050-60萬平方萬平方 米米建筑面積，占21-26%，同時會有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向 市場推出。相比之下，住宅市場每年則有近1800萬平方米的供應(yīng)量。 新加坡:750萬平方米建筑面積，平均入駐率86% 香港：547萬平方 米，平均入駐率90% 紐約：2600萬平方米建筑面積，平均入駐率 94% 東京：2900萬平方米建筑面積，平均入駐率92% 上海甲級寫字樓的總供應(yīng)量預(yù)計在2006-072006-07左右左右趕上新加坡和香港的 水平。 售價目前甲級寫字樓根據(jù)地理位置和品質(zhì)劃分的平均售價為平均售價為2000-2000- 4000 4000美金美金/ /平方米平方米建筑面積

10、，相比之下，香港同等規(guī)格的甲級寫字 樓平均售價為4000-5000美金/平方米建筑面積。所以，上海甲級寫 字樓的升值余地非常大。大勢下的寫字樓市場大勢下的寫字樓市場 2006年甲級辦公樓新增供應(yīng)量為新增供應(yīng)量為353353，000000平方米，空置率為平方米，空置率為5.85.8。 今后兩年（2007年至2008年）甲級辦公樓的新增供應(yīng)量仍然很小， 平均每年每年232232，000000平方米平方米，這個數(shù)據(jù)僅為前5年的平均供應(yīng)的一半。 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，新一輪的集中供應(yīng)將至少會在2005年之后上市。 截至2006年12月，中心商業(yè)區(qū)域的辦公樓租金在每月每平方米每月每平方米29.74 29.7

11、4 美金，而非中心商業(yè)區(qū)域為每月每平方米美金，而非中心商業(yè)區(qū)域為每月每平方米20.1320.13美金，整體平均租美金，整體平均租 金報價為金報價為240.3240.3元人民幣元人民幣/ /平方米平方米/ /月。月。旺盛的市場需求預(yù)示著中心 商務(wù)區(qū)辦公樓租金將在2007年再創(chuàng)新高。 從目前待建寫字樓項目審批情況來看，未來寫字樓供應(yīng)量仍舊集中 分布在南京西路、陸家嘴、徐家匯、淮海路、人民廣場區(qū)域。同時 值得注意的是部分城區(qū)副中心，如長寧區(qū)中山公園、浦東竹園商務(wù) 區(qū)也將會出現(xiàn)一些高檔寫字樓。 整體上整體上, ,商業(yè)用房的投資建設(shè)規(guī)模一直處于升降不定的狀態(tài)商業(yè)用房的投資建設(shè)規(guī)模一直處于升降不定的狀態(tài),

12、 ,總投總投資建設(shè)規(guī)模起伏不定資建設(shè)規(guī)模起伏不定, ,投資額與施工規(guī)模起伏趨于平緩?fù)顿Y額與施工規(guī)模起伏趨于平緩, ,而新開工而新開工面積與竣工面積則波動較大面積與竣工面積則波動較大, , 但四項指標(biāo)占總量比重較為穩(wěn)定但四項指標(biāo)占總量比重較為穩(wěn)定. . 城市的空間拓展城市的空間拓展, ,帶來商業(yè)和商務(wù)發(fā)展的擴散趨勢帶來商業(yè)和商務(wù)發(fā)展的擴散趨勢. .房產(chǎn)的開發(fā)房產(chǎn)的開發(fā), ,先引發(fā)城市中心的商業(yè)型態(tài)發(fā)生調(diào)整和轉(zhuǎn)型先引發(fā)城市中心的商業(yè)型態(tài)發(fā)生調(diào)整和轉(zhuǎn)型; ;住宅郊區(qū)化的趨勢住宅郊區(qū)化的趨勢, ,導(dǎo)致大量人口遷出市區(qū)導(dǎo)致大量人口遷出市區(qū), ,在中心城區(qū)周邊形成新的聚集地和居住在中心城區(qū)周邊形成新的聚集

13、地和居住社區(qū)社區(qū), ,從而使購買力在新的區(qū)域形成集合從而使購買力在新的區(qū)域形成集合, ,給商業(yè)發(fā)展提供了新的給商業(yè)發(fā)展提供了新的空間空間. . 軌道交通建設(shè)軌道交通建設(shè), ,規(guī)模開發(fā)規(guī)模開發(fā), ,衛(wèi)星城建設(shè)衛(wèi)星城建設(shè), ,為形成區(qū)域商業(yè)中心創(chuàng)造為形成區(qū)域商業(yè)中心創(chuàng)造了條件了條件; ;產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)集聚, ,工業(yè)園建設(shè)工業(yè)園建設(shè), ,為形成新的商務(wù)圈提供了有利契為形成新的商務(wù)圈提供了有利契機機. .商務(wù)的演變商務(wù)的演變商務(wù)演變中的機遇與挑戰(zhàn)商務(wù)演變中的機遇與挑戰(zhàn) 市級商務(wù)圈中心的形成有其必要的條件市級商務(wù)圈中心的形成有其必要的條件 -功能的復(fù)合和多元功能的復(fù)合和多元 -交通的中心和樞紐交通的中心和

14、樞紐 -鮮明的特色和差異鮮明的特色和差異 -強大的品牌和號召力強大的品牌和號召力 如如: :南京路南京路/ /淮海路淮海路/ /徐家匯徐家匯/ /小陸家嘴小陸家嘴/ /五角場五角場 次級商務(wù)圈業(yè)中心的存在必須找到依托次級商務(wù)圈業(yè)中心的存在必須找到依托 -產(chǎn)業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)的支撐 -商業(yè)氛圍的形成商業(yè)氛圍的形成 -交通和配套交通和配套 -房地產(chǎn)因素房地產(chǎn)因素 -其它因素其它因素 如如: :中山北路中山北路/ /大柏樹大柏樹/ /張江張江綠洲湖畔商務(wù)港綠洲湖畔商務(wù)港,具備形成具備形成次級商務(wù)中心次級商務(wù)中心的天然條件的天然條件.但是但是,它就一定就能成為它就一定就能成為真北路商務(wù)帶真北路商務(wù)帶/普陀區(qū)

15、普陀區(qū)標(biāo)志性的現(xiàn)代商務(wù)中心標(biāo)志性的現(xiàn)代商務(wù)中心嗎嗎? 全長約公里的中環(huán)線已全面啟動。根據(jù)計劃，中環(huán)線工程浦西段將于全長約公里的中環(huán)線已全面啟動。根據(jù)計劃，中環(huán)線工程浦西段將于20052005年實現(xiàn)通車，年實現(xiàn)通車，20072007年全線建成。年全線建成。 中環(huán)線是一條由高架、地面和地下道路組成的混合型環(huán)線快速道路中環(huán)線是一條由高架、地面和地下道路組成的混合型環(huán)線快速道路. . 它由四部分組成：北段長公里，由汶水路它由四部分組成：北段長公里，由汶水路- -邯鄲路邯鄲路- -翔殷路組成，翔殷路組成，結(jié)構(gòu)形式以高架為主，局部路段采用地道；西段長結(jié)構(gòu)形式以高架為主，局部路段采用地道；西段長7.7.公里

16、，由公里，由虹梅路虹梅路- -虹許路虹許路- -北虹路北虹路- -真北路真北路組成；南段長公里，由虹梅南路組成；南段長公里，由虹梅南路- -上中路經(jīng)上中路經(jīng)越江后接浦東華夏路；東段長公里，由浦東申江路越江后接浦東華夏路；東段長公里，由浦東申江路- -張江路張江路- -金橋路，金橋路，經(jīng)規(guī)劃中的慶寧寺越江工程接浦西軍工路至翔殷路。西、南、東三段以地經(jīng)規(guī)劃中的慶寧寺越江工程接浦西軍工路至翔殷路。西、南、東三段以地面快速路為主，主要路口采用立交跨越。面快速路為主，主要路口采用立交跨越。 工程建成后為雙向車道，地面道路或輔道為工程建成后為雙向車道，地面道路或輔道為- -車道。先期實施的浦西車道。先期實

17、施的浦西段約段約4040公里公里. .本案之于市政本案之于市政:同步中環(huán)同步中環(huán)明顯可見明顯可見,中環(huán)對本案的影響巨大中環(huán)對本案的影響巨大,不僅在于交通的改善不僅在于交通的改善,更在于建設(shè)與本案同步更在于建設(shè)與本案同步, 大大催熟地塊的價值大大催熟地塊的價值,并帶來商務(wù)形成的契機并帶來商務(wù)形成的契機.“一線一線”、“兩區(qū)兩區(qū)”、“五城五城”“一線一線”：即蘇州河沿線。普陀區(qū)的高檔住宅帶，開發(fā)密集，價格即蘇州河沿線。普陀區(qū)的高檔住宅帶，開發(fā)密集，價格6000元以上。元以上。 “兩區(qū)兩區(qū)”：長壽地區(qū)和桃浦地區(qū)。長壽路定位綠色商住街，已從打基礎(chǔ)長壽地區(qū)和桃浦地區(qū)。長壽路定位綠色商住街，已從打基礎(chǔ)階段

18、向功能開發(fā)轉(zhuǎn)化，并適度開發(fā)中高檔商住樓。階段向功能開發(fā)轉(zhuǎn)化，并適度開發(fā)中高檔商住樓?！笆迨濉逼陂g將竣期間將竣工建筑面積萬平方米的綠色生態(tài)型住宅。價格在工建筑面積萬平方米的綠色生態(tài)型住宅。價格在7000元以上。元以上。桃浦地區(qū)位于普陀區(qū)西北部，是北片最有發(fā)展空間和最有發(fā)展?jié)摿Φ奶移值貐^(qū)位于普陀區(qū)西北部，是北片最有發(fā)展空間和最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，地區(qū)，5500-7000元中檔價位住宅區(qū)，剛處于開發(fā)階段。元中檔價位住宅區(qū)，剛處于開發(fā)階段?！拔宄俏宄恰保荷虾Ｈf里城、中遠(yuǎn)兩灣城、綠地世紀(jì)城、上海萬里城、中遠(yuǎn)兩灣城、綠地世紀(jì)城、長征新城長征新城、新湖明、新湖明珠城珠城.這五城的開發(fā)將以大社區(qū)的概念營造世

19、紀(jì)新型居住園區(qū)，發(fā)這五城的開發(fā)將以大社區(qū)的概念營造世紀(jì)新型居住園區(qū)，發(fā)揮示范效應(yīng)，提升全區(qū)住宅建設(shè)整體質(zhì)量，總建筑面積萬平方揮示范效應(yīng)，提升全區(qū)住宅建設(shè)整體質(zhì)量，總建筑面積萬平方米。目前除新湖明珠城剛開工外，其余四城均已形成一定規(guī)模，正在米。目前除新湖明珠城剛開工外，其余四城均已形成一定規(guī)模，正在不斷完善中，是引領(lǐng)普陀區(qū)整體樓市發(fā)展的主力軍。不斷完善中，是引領(lǐng)普陀區(qū)整體樓市發(fā)展的主力軍。 本案之于普陀本案之于普陀:住宅住宅本案之于普陀本案之于普陀:住宅住宅“長征版塊長征版塊”“金沙江路金沙江路”：總建筑面積：總建筑面積230230萬方萬方 本案所處的金沙江路本案所處的金沙江路, ,是一條東西向

20、是一條東西向( (東至中山北路東至中山北路, ,西至花家浜路西至花家浜路) )的主要交的主要交通干道通干道, ,它連接了普陀區(qū)與嘉定區(qū)它連接了普陀區(qū)與嘉定區(qū), ,沿線有華東師范大學(xué)及長風(fēng)公園沿線有華東師范大學(xué)及長風(fēng)公園, ,人文氣人文氣氛較濃氛較濃.1995.1995年以前年以前, ,沿線已形成曹楊新村沿線已形成曹楊新村, ,長風(fēng)新村長風(fēng)新村, ,長征新村等一批居民新長征新村等一批居民新村村. .隨著麥德龍隨著麥德龍, ,愛奇愛特愛奇愛特, ,農(nóng)工商等大賣場的進(jìn)入和道路的改善農(nóng)工商等大賣場的進(jìn)入和道路的改善, ,帶動了周邊帶動了周邊樓盤新一輪的開發(fā)樓盤新一輪的開發(fā). .使金沙江沿線成為普陀環(huán)外

21、地區(qū)住宅開發(fā)的集中地使金沙江沿線成為普陀環(huán)外地區(qū)住宅開發(fā)的集中地. .現(xiàn)有現(xiàn)有銀都名庭銀都名庭, ,名師華苑名師華苑, ,建德花園建德花園, ,金沙江公寓金沙江公寓, ,金沙雅苑金沙雅苑, ,萬景園萬景園, ,泰宸苑泰宸苑, ,上海上海豪園豪園, ,金陽怡景公寓金陽怡景公寓, ,朝霞新苑等多個樓盤朝霞新苑等多個樓盤. .“真北路真北路”：總建筑面積近：總建筑面積近180180萬方萬方. . 滬寧高速線以內(nèi)的以祥和名邸滬寧高速線以內(nèi)的以祥和名邸, ,祥和家園最為典型祥和家園最為典型, ,線外的更多納入桃浦路版線外的更多納入桃浦路版塊塊, ,受普陀區(qū)政府和上海西站的影響較大受普陀區(qū)政府和上海西站的

22、影響較大. .典型的有明豐世紀(jì)苑典型的有明豐世紀(jì)苑, ,日安清庭日安清庭, ,建建德真情公寓德真情公寓, ,陽光威尼斯陽光威尼斯, ,金鼎花園金鼎花園, ,上海家園上海家園, ,星河世紀(jì)城等樓盤星河世紀(jì)城等樓盤. .“長征新城長征新城”：總建筑面積：總建筑面積240240萬方萬方. .“二帶二帶& &二路二路” 真北路商務(wù)帶和長壽路商務(wù)帶真北路商務(wù)帶和長壽路商務(wù)帶 -以長壽路為核心的長壽路商務(wù)帶已經(jīng)形成以長壽路為核心的長壽路商務(wù)帶已經(jīng)形成, ,長壽路版塊以高價樓盤長壽路版塊以高價樓盤 居多居多, ,普陀區(qū)最貴的地價就在這里普陀區(qū)最貴的地價就在這里, ,加上周邊成熟的商業(yè)配套加上

23、周邊成熟的商業(yè)配套, ,已形已形 成相當(dāng)人氣和商務(wù)氛圍成相當(dāng)人氣和商務(wù)氛圍. . - -沿真北路兩側(cè)一個街坊的距離沿真北路兩側(cè)一個街坊的距離, ,規(guī)劃為真北路商務(wù)帶規(guī)劃為真北路商務(wù)帶. .目前目前, ,該商務(wù)該商務(wù) 帶正處于啟動狀態(tài)帶正處于啟動狀態(tài). .本案就為典型本案就為典型. .隨著中環(huán)的建設(shè)和本版塊工廠動隨著中環(huán)的建設(shè)和本版塊工廠動 遷遷, ,地塊改造地塊改造, ,項目啟動項目啟動, ,預(yù)計將成為形成普陀區(qū)新一輪的商務(wù)高地預(yù)計將成為形成普陀區(qū)新一輪的商務(wù)高地. .無論從規(guī)劃無論從規(guī)劃, ,交通還是未來性交通還是未來性, , 都對本案極為有利都對本案極為有利; ;但現(xiàn)狀環(huán)境噪雜但現(xiàn)狀環(huán)境噪

24、雜, ,商務(wù)氣氛缺乏商務(wù)氣氛缺乏. .本案之于普陀本案之于普陀:商務(wù)商務(wù)真北路商務(wù)帶真北路商務(wù)帶 -普陀區(qū)規(guī)劃大型商務(wù)中心普陀區(qū)規(guī)劃大型商務(wù)中心規(guī)劃中的商務(wù)中心以真北路為軸心，北起曹安路，南至金沙江規(guī)劃中的商務(wù)中心以真北路為軸心，北起曹安路，南至金沙江路，東西縱深，南北呼應(yīng)，具有組團式特征。涉及新城近路，東西縱深，南北呼應(yīng)，具有組團式特征。涉及新城近60%60%的的范圍，總體規(guī)劃將達(dá)范圍，總體規(guī)劃將達(dá)100100萬平方米。商務(wù)中心由萬平方米。商務(wù)中心由5 5大區(qū)域組成，大區(qū)域組成，包括包括、興力達(dá)國際博覽交易中心、真、興力達(dá)國際博覽交易中心、真北路市場服務(wù)中心，以及梅川路涉外賓館和真北路綜合商

25、務(wù)區(qū)，北路市場服務(wù)中心，以及梅川路涉外賓館和真北路綜合商務(wù)區(qū)，預(yù)計年內(nèi)完成預(yù)計年內(nèi)完成50%50%的工程量。這些相互連接的商務(wù)樓、商場、四的工程量。這些相互連接的商務(wù)樓、商場、四星級賓館、別墅式辦公樓，兼具著星級賓館、別墅式辦公樓，兼具著等多種功能。等多種功能。 本案之于普陀本案之于普陀:商務(wù)商務(wù)“二帶二帶& &二路二路”武寧路和中山北路武寧路和中山北路 -滬寧高速公路的開通滬寧高速公路的開通, ,迅速帶動了武寧路沿線的發(fā)展迅速帶動了武寧路沿線的發(fā)展, ,成為來自江蘇成為來自江蘇 客戶投資和自用的重要選擇客戶投資和自用的重要選擇. .內(nèi)環(huán)高架的便捷貫通內(nèi)環(huán)高架的便捷貫通, ,也

26、大大促進(jìn)了商也大大促進(jìn)了商 業(yè)和商務(wù)的發(fā)展業(yè)和商務(wù)的發(fā)展. . - -中山北路物貿(mào)中心，是普陀區(qū)對內(nèi)貿(mào)易的中山北路物貿(mào)中心，是普陀區(qū)對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟高地經(jīng)濟高地”。通過全國。通過全國范范 圍內(nèi)積極引進(jìn)大中型企業(yè)，包括小巨人型企業(yè)的總部或營銷中心，圍內(nèi)積極引進(jìn)大中型企業(yè)，包括小巨人型企業(yè)的總部或營銷中心， 引進(jìn)民營科技企業(yè)總部，引進(jìn)各省市自治區(qū)的地市縣級駐滬聯(lián)絡(luò)處、引進(jìn)民營科技企業(yè)總部，引進(jìn)各省市自治區(qū)的地市縣級駐滬聯(lián)絡(luò)處、 工作處，引進(jìn)審計、會計、仲裁、律師、資產(chǎn)評估、投資服務(wù)、信工作處，引進(jìn)審計、會計、仲裁、律師、資產(chǎn)評估、投資服務(wù)、信 息咨詢等社會中介機構(gòu)，大大推動了中山北路物貿(mào)中心的建設(shè)

27、息咨詢等社會中介機構(gòu)，大大推動了中山北路物貿(mào)中心的建設(shè). .無論從規(guī)劃無論從規(guī)劃, ,交通還是未來性交通還是未來性, , 都對本案極為有利都對本案極為有利; ;但現(xiàn)狀環(huán)境噪雜但現(xiàn)狀環(huán)境噪雜, ,商務(wù)氣氛缺乏商務(wù)氣氛缺乏. .本案之于普陀本案之于普陀:商務(wù)商務(wù)大商圈，小中心大商圈，小中心據(jù)了解，今后據(jù)了解，今后1010年，普陀區(qū)的商業(yè)規(guī)劃將以年，普陀區(qū)的商業(yè)規(guī)劃將以“統(tǒng)籌考慮、發(fā)揚特色、結(jié)統(tǒng)籌考慮、發(fā)揚特色、結(jié)構(gòu)合理、適度超前構(gòu)合理、適度超前”為指導(dǎo)思想，以為指導(dǎo)思想，以“以人為本，布局有層次性和商業(yè)以人為本，布局有層次性和商業(yè)發(fā)展提升和改造發(fā)展提升和改造”為基本原則。經(jīng)過系統(tǒng)的改建和改造，普陀

28、區(qū)為基本原則。經(jīng)過系統(tǒng)的改建和改造，普陀區(qū)7 7個社區(qū)個社區(qū)商業(yè)中心將在形象、功能、業(yè)態(tài)和布局上有較大程度的提升。真如鎮(zhèn)將商業(yè)中心將在形象、功能、業(yè)態(tài)和布局上有較大程度的提升。真如鎮(zhèn)將建設(shè)市級商業(yè)副中心；長壽、武寧、建設(shè)市級商業(yè)副中心；長壽、武寧、真北地區(qū)真北地區(qū)將建設(shè)將建設(shè)3 3個區(qū)級中心商圈，個區(qū)級中心商圈，其中其中真北地區(qū)將大力發(fā)展商辦樓和大賣場經(jīng)濟真北地區(qū)將大力發(fā)展商辦樓和大賣場經(jīng)濟；7 7個街鎮(zhèn)將形成自己的社個街鎮(zhèn)將形成自己的社區(qū)商業(yè)中心，它們分別是桃浦的露松路、石泉的華池路、甘泉的平利路區(qū)商業(yè)中心，它們分別是桃浦的露松路、石泉的華池路、甘泉的平利路、宜川的宜川路、曹楊的蘭溪路、長風(fēng)

29、的金沙江路和真如的古鎮(zhèn)一條街、宜川的宜川路、曹楊的蘭溪路、長風(fēng)的金沙江路和真如的古鎮(zhèn)一條街。本案之于普陀本案之于普陀:商圈商圈從根本上消除“下只角”、“又破又大”的影響和痕跡，努力建成上海的物貿(mào)中心、最適宜投資創(chuàng)業(yè)和居住的區(qū)域之一，達(dá)到上海中心城區(qū)的中等發(fā)展水平。目前，已解決了加快萬鎮(zhèn)路、怒江路兩個變電站建設(shè)等諸多問題。今年，普陀區(qū)將加大以大賣場、配送中心和現(xiàn)代物流為主體的貿(mào)易團地建設(shè)。其中的西北綜合物流園區(qū)以桃浦地區(qū)為中心、未來島開發(fā)為標(biāo)志，建設(shè)陸上交易所，建立陸上運價指數(shù)，提供物流科技咨詢及貨運配載、交易、信息、倉儲、流通、加工、配送、展示等服務(wù)。作為上海向蘇北乃至北方各省市拓展的“黃金通

30、道”，桃浦鎮(zhèn)將形成100萬平方米的儲運配送基地，并引進(jìn)國際、國內(nèi)知名的大型企業(yè)進(jìn)駐，爭取物流業(yè)總產(chǎn)值達(dá)40億元。同時，今年將再建63萬平方米、竣工43萬平方米，以承接世界制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，逐步建成上海都市型工業(yè)示范區(qū)。普陀普陀,現(xiàn)有的商務(wù)支撐現(xiàn)有的商務(wù)支撐普陀普陀,現(xiàn)有的商務(wù)支撐現(xiàn)有的商務(wù)支撐 現(xiàn)有的商務(wù)圈主要集中在普陀區(qū)的中部和東部,本案所處的西南部是空白. 中山北路物貿(mào)中心/長壽路商住街/武寧商業(yè)中心是已形成的商務(wù)中心帶. 真北路商務(wù)圈是下一輪發(fā)展的重點. 綠洲湖畔商務(wù)港處于真北路商務(wù)帶的龍頭位置綠洲湖畔商務(wù)港處于真北路商務(wù)帶的龍頭位置, ,目前的形勢對我們有利：目前的形勢對我們有利：真北路商

31、務(wù)帶的真北路商務(wù)帶的“龍頭之尊龍頭之尊” 真北路商務(wù)帶在普陀區(qū)的地位已經(jīng)確立真北路商務(wù)帶在普陀區(qū)的地位已經(jīng)確立, , 有成為商務(wù)圈的前提有成為商務(wù)圈的前提; ;同時同時, , 統(tǒng)一的功能規(guī)劃和物業(yè)控制統(tǒng)一的功能規(guī)劃和物業(yè)控制, ,更有利于形成區(qū)域競爭優(yōu)勢更有利于形成區(qū)域競爭優(yōu)勢中環(huán)線啟動中環(huán)線啟動 中環(huán)線工程基本與本案同步啟動中環(huán)線工程基本與本案同步啟動, ,給真北路商務(wù)帶的形成帶來了有利契機給真北路商務(wù)帶的形成帶來了有利契機. .大大拉近了和市區(qū)的距離大大拉近了和市區(qū)的距離, ,并營造了商務(wù)圈的一大有利條件并營造了商務(wù)圈的一大有利條件: :現(xiàn)實交通和現(xiàn)實交通和心理時間心理時間. .形象工程形

32、象工程 作為普陀區(qū)的一號工程作為普陀區(qū)的一號工程, , 無論是本案所處的黃金位置無論是本案所處的黃金位置, ,超大盤量超大盤量, , 還是還是高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和豐富業(yè)態(tài)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和豐富業(yè)態(tài), ,都將成為本版塊的地標(biāo)建筑都將成為本版塊的地標(biāo)建筑, ,并能夠營造出差異并能夠營造出差異和形成鮮明特色。和形成鮮明特色。版塊對本案的機遇版塊對本案的機遇真北路商務(wù)帶的成功更有利于本案全市性號召力的形成真北路商務(wù)帶的成功更有利于本案全市性號召力的形成普通版塊的發(fā)展通常是4個階段，進(jìn)入期、成長期，成熟顛峰期，衰退期，但對于本案來說，長征版塊將經(jīng)歷兩個高峰階段，第一次是一期的住宅區(qū)開發(fā)，第二次則是現(xiàn)在，商時代的到來，

33、而且第二次到來的高峰必然要比第一個的觸點更高兩個不同的周期帶來的不同的房產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)化成成長長期期成成熟熟期期衰衰退退二二次次高高峰峰長征版塊一期長征版塊一期開發(fā)開發(fā):住時代住時代二期開發(fā)二期開發(fā):商時代商時代進(jìn)進(jìn)入入期期版塊成長對本案的影響版塊成長對本案的影響普通發(fā)展模式變化性發(fā)展模式是真北商務(wù)帶的旗艦之作是真北商務(wù)帶的旗艦之作 -必須樹立綠洲湖畔為普陀區(qū)新一輪城市經(jīng)營必須樹立綠洲湖畔為普陀區(qū)新一輪城市經(jīng)營/ /功能深化的功能深化的 “ “一號工程一號工程”高度高度 -讓綠洲湖畔成為長征版塊和真北路商務(wù)帶的靈魂讓綠洲湖畔成為長征版塊和真北路商務(wù)帶的靈魂 -讓房產(chǎn)為我們配套讓房產(chǎn)為我們配套,

34、,用我們?yōu)樽≌彤a(chǎn)業(yè)提升用我們?yōu)樽≌彤a(chǎn)業(yè)提升也是真北商務(wù)帶的地標(biāo)也是真北商務(wù)帶的地標(biāo) -打造全新的打造全新的“商務(wù)港商務(wù)港”形象形象 -領(lǐng)航新一輪領(lǐng)航新一輪“商務(wù)革命商務(wù)革命” -形成真北商務(wù)圈特有的商務(wù)氛圍和亞文化形成真北商務(wù)圈特有的商務(wù)氛圍和亞文化因此本案的定位及發(fā)展，也直接影響到真北路商務(wù)帶今后的地位因此本案的定位及發(fā)展，也直接影響到真北路商務(wù)帶今后的地位, ,本案既是樓盤，也是版塊本案既是樓盤，也是版塊. .本案對版塊的影響本案對版塊的影響提升普陀提升普陀: :商務(wù)時代商務(wù)時代的到來的到來! ! -普陀,前一輪領(lǐng)跑全市住宅時代:中遠(yuǎn)兩灣城/萬里城/新湖明珠 這一輪,再次領(lǐng)航全市商務(wù)時

35、代:大手筆打造商務(wù)帶/綠洲湖畔商務(wù)! -第二輪開發(fā)的核心在于城市的經(jīng)營和功能的完善,而非簡單的面積擴大 -不僅僅是一個項目的開工,更是一個時代的開始! -讓綠洲湖畔真正成為政府的一號工程,成為新一屆領(lǐng)導(dǎo)的樣板工程!本案之于版塊的兩大特點本案之于版塊的兩大特點住宅的聚集地住宅的聚集地由低檔迅速向中高檔邁進(jìn)由低檔迅速向中高檔邁進(jìn) 與本案相關(guān)的幾大版塊與本案相關(guān)的幾大版塊: :金沙江版塊金沙江版塊, ,有有100100多萬方的住宅供應(yīng)多萬方的住宅供應(yīng); ;北面的長征新北面的長征新城城, ,規(guī)劃總建筑面積為規(guī)劃總建筑面積為240240萬方萬方; ; 臨近的真北路和桃浦路版塊臨近的真北路和桃浦路版塊,

36、,也有近也有近100100萬方萬方的供應(yīng)量的供應(yīng)量; ;如此密集的住宅區(qū)分布和眾多的人口入住如此密集的住宅區(qū)分布和眾多的人口入住, ,大大繁榮了本版塊大大繁榮了本版塊. .賣場的集中營賣場的集中營賣場經(jīng)濟帶來的旺盛人流和物流賣場經(jīng)濟帶來的旺盛人流和物流 真北路的市場群落建設(shè)于真北路的市場群落建設(shè)于8080年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)團料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)團地。真北路周邊已有近十個項目：地。真北路周邊已有近十個項目：占地占地7070畝

37、，總建筑面積畝，總建筑面積2 2萬平方米，日營業(yè)額達(dá)萬平方米，日營業(yè)額達(dá)200200多萬元；多萬元；占地占地9090畝，畝，總建筑面積總建筑面積4 4萬多平方米；萬多平方米；建筑面積約建筑面積約4 4萬平方米；萬平方米；有有6 6萬多平方米，店鋪出租率達(dá)萬多平方米，店鋪出租率達(dá)75%75%以上；華東汽貿(mào)公司計劃建一個以上；華東汽貿(mào)公司計劃建一個2 2萬多平方米的大型萬多平方米的大型汽車超市汽車超市；建筑面積；建筑面積1 1萬多平方米的萬多平方米的金粵漁村金粵漁村已經(jīng)營業(yè)，已經(jīng)營業(yè)，景德鎮(zhèn)陶瓷藝術(shù)中心景德鎮(zhèn)陶瓷藝術(shù)中心已經(jīng)開張。另外，上海汽車工業(yè)公司華東汽車分銷中心，已經(jīng)開張。另外，上海汽車工業(yè)

38、公司華東汽車分銷中心，大渡河路汽配市場也已開張。大渡河路汽配市場也已開張。商務(wù)時代所帶來的市場變化商務(wù)時代所帶來的市場變化 綠洲湖畔廣場將面臨的三大市場資源：1、現(xiàn)有區(qū)域商務(wù)需求市場（包括現(xiàn)有因賣場經(jīng)濟帶來的商務(wù)需求和現(xiàn)有低檔商務(wù)基礎(chǔ)升級的人群）2、版塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的市場群（產(chǎn)業(yè)引擎）（產(chǎn)業(yè)引擎） 住宅開發(fā)面積不斷擴大，消費群帶來的收入變化; 工業(yè)園/物流/配送/商業(yè)經(jīng)營不斷擴大帶來的相關(guān)的商業(yè)需求; 產(chǎn)品多樣化,(商務(wù)/辦公/酒店/酒店式公寓/住宅)產(chǎn)業(yè)的引入， 帶來目標(biāo)客戶的增多3、外來市場( (版塊引擎版塊引擎) ) 對上?？春茫瑢φ姹甭飞虅?wù)帶看好，高額的市場回報，將投資和自用需求作有機

39、結(jié)合,擴大到全區(qū)/全市性的客戶群,并吸引全國各地(重點長三角地區(qū))的客源.跨時代的競爭與互動跨時代的競爭與互動對于本案來說，并不是所有的樓盤都會對本案形成競爭威脅 (住宅沒有風(fēng)險,商務(wù)目前不存在同類)本案具有版塊鮮明，體量大的特定，本案就代表了真北路商務(wù)帶的不同物業(yè)型態(tài),本案就代表了版塊，本案的真正的競爭對手是針對版塊與版塊的競爭，與同體量的大盤商務(wù)盤的競爭大盤的獨立性與可操作性是小盤所不能相比的，小盤是適應(yīng)市場，大盤能創(chuàng)造市場，因此目前真北路/金沙江路各版塊的小盤將不會對本案有太大的威脅，對本案住宅的威脅也影響不大 提升到提升到“”高度運作本高度運作本案案; ; 大勢有利大勢有利, ,必須充

40、分利用各種資源必須充分利用各種資源; ; 立足于立足于, ,尋找自己的市場尋找自己的市場; ; 商務(wù)的商務(wù)的“”，現(xiàn)狀商務(wù)空白，城市功能現(xiàn)，現(xiàn)狀商務(wù)空白，城市功能現(xiàn)狀不足狀不足; ;未來商住的未來商住的，市場充沛；，市場充沛； 綜合性物業(yè)綜合性物業(yè), ,必須進(jìn)行必須進(jìn)行。漩渦論漩渦論之本案結(jié)論之本案結(jié)論現(xiàn)在的飛地，未來的旺地現(xiàn)在的飛地，未來的旺地幾個重要的問題幾個重要的問題1 1、項目自身研判、項目自身研判 swot分析 如何定位2 2、目標(biāo)市場在哪里、目標(biāo)市場在哪里 現(xiàn)有的市場 創(chuàng)造的市場3 3、如何達(dá)成目標(biāo)、如何達(dá)成目標(biāo) 以城市經(jīng)營的高度，導(dǎo)入多種引擎項目自身研判項目自身研判 swot分析

41、分析 優(yōu)勢優(yōu)勢: : 規(guī)模優(yōu)勢：30萬方超大規(guī)模的體量、真正的綜合商務(wù)港； 政策優(yōu)勢：區(qū)政府的重點項目，政策扶持優(yōu)勢； 品牌優(yōu)勢：上海置業(yè)的實力背景和品牌； 資源優(yōu)勢：潛力巨大的賣場大環(huán)境、地段資源和交通優(yōu)勢； 規(guī)劃優(yōu)勢：大手筆的超前規(guī)劃，綜合多元化物業(yè)的互補； 景觀優(yōu)勢：市區(qū)罕見的大面積水景生態(tài)綠化。 劣勢：劣勢： 區(qū)域的城市功能相對還比較弱，不是傳統(tǒng)的中心商務(wù)地段； 目前區(qū)域商務(wù)氣氛缺乏，對客戶的引進(jìn)需要強有力的推廣引導(dǎo)； 多元化產(chǎn)品/產(chǎn)業(yè)對應(yīng)多個市場，挖掘難度較大；項目自身研判項目自身研判 swot分析分析 機會：機會： 大市機會：商時代的到來，全市商業(yè)/商務(wù)良好的發(fā)展態(tài)勢； 區(qū)域機會：

42、集中式賣場經(jīng)濟和中環(huán)線的建設(shè)帶來巨大的客源潛能； 產(chǎn)品機會：打造商務(wù)新高地、塑造獨立和特色的商務(wù)氛圍的機會； 營銷機會：不一般的營銷理念導(dǎo)入和非常規(guī)的招商策略。 威脅：威脅： 區(qū)域商務(wù)氛圍形成（長期）與項目資金回籠（短期）的矛盾？ 多元化產(chǎn)品的綜合如何保證整體水平？是否能真正分散風(fēng)險？ 跳出區(qū)域看綠洲湖畔跳出區(qū)域看綠洲湖畔 我們是為整個真北地區(qū)/普陀區(qū)打造一個商務(wù)特區(qū),而不僅僅為自己！作為一個超大規(guī)模體量、真正的綜合商務(wù)港，我們面對的是全市乃至長三角地區(qū)范圍的廣泛客源。 我們要讓綠洲湖畔商務(wù)港成為一個符號,一個象征；讓“辦公在綠洲湖畔”成為一種流行口語；讓“綠洲湖畔商務(wù)港”具有全市號召力。 我

43、們既要借助區(qū)域/板塊的市場機會、挖掘其最大潛能、以區(qū)域為扎根基礎(chǔ)和發(fā)展支撐，又不能將眼光局限在區(qū)域范圍內(nèi)，因為作為30萬方的商務(wù)港項目真正的現(xiàn)實市場應(yīng)該是依賴項目鮮明的特色、差異化品牌亮點吸引全市乃至更廣泛的客源注意。真北路未來的希望真北路未來的希望從從賣場賣場/居住居住到到商務(wù)商務(wù)社區(qū)的成長周期社區(qū)的成長周期市場分化的機會市場分化的機會真北路真北路商務(wù)帶地位商務(wù)帶地位的確立的確立啟動期啟動期社區(qū)形成社區(qū)形成, 交通交通/住宅住宅/配套等建配套等建造造進(jìn)入期進(jìn)入期辦公入駐辦公入駐, 酒店營業(yè)酒店營業(yè),住宅交房住宅交房人氣、氛圍形成人氣、氛圍形成成熟期成熟期社區(qū)亞文化形成社區(qū)亞文化形成商務(wù)成熟商

44、務(wù)成熟形成形成四大市場四大市場1、現(xiàn)有區(qū)域市場?，F(xiàn)有區(qū)域市場。原長征版塊內(nèi)原長征版塊內(nèi) 的企業(yè)和相關(guān)人員的企業(yè)和相關(guān)人員2、現(xiàn)有全市市場?，F(xiàn)有全市市場。包括自用業(yè)主包括自用業(yè)主 和投資性客戶。和投資性客戶。3、新增市場。新增市場。由區(qū)域新開住宅和由區(qū)域新開住宅和 新進(jìn)企業(yè)帶來的新客源。新進(jìn)企業(yè)帶來的新客源。4、外來投資市場。外來投資市場?？春蒙虾?，看看好上海，看 好真北商務(wù)帶，看好綠洲湖畔好真北商務(wù)帶，看好綠洲湖畔 商務(wù)港的發(fā)展，而產(chǎn)生的購買。商務(wù)港的發(fā)展，而產(chǎn)生的購買?，F(xiàn)有市場現(xiàn)有市場+創(chuàng)造市場創(chuàng)造市場市場支撐市場支撐不僅僅是不僅僅是3030萬平方米的商務(wù)萬平方米的商務(wù)+ +辦公辦公+ +酒

45、店酒店+ +住宅，必須是住宅，必須是3030萬平方米的綜合商務(wù)港萬平方米的綜合商務(wù)港+100+100萬方的真北路商務(wù)帶萬方的真北路商務(wù)帶+650+650萬社萬社區(qū)區(qū)+ +數(shù)十家大賣場數(shù)十家大賣場+ +中環(huán)線中環(huán)線+ +高速公路高速公路等，才構(gòu)成真正的產(chǎn)等，才構(gòu)成真正的產(chǎn)品價值。品價值。目標(biāo)如何達(dá)成目標(biāo)如何達(dá)成(1)？以整個真北路商務(wù)港為啟動以整個真北路商務(wù)港為啟動, ,而不是以單個項目而不是以單個項目; ;以普陀區(qū)的商務(wù)時代大手筆亮相全市以普陀區(qū)的商務(wù)時代大手筆亮相全市, ,而不僅僅是上海置業(yè)的又一力作。而不僅僅是上海置業(yè)的又一力作。因此因此, ,先是真北路商務(wù)帶先是真北路商務(wù)帶, ,然后才是

46、商務(wù)港然后才是商務(wù)港, ,我們只是其中的旗艦和地標(biāo)我們只是其中的旗艦和地標(biāo)城市運營城市運營城市營造城市營造= = 城市次副中心城市次副中心: :( (城市中心城市中心, ,城市副中心城市副中心, ,城市次城市次 副中心副中心, ,社區(qū)中心社區(qū)中心) ) + + 區(qū)域經(jīng)濟帶區(qū)域經(jīng)濟帶 + + 城市亞文化城市亞文化 + + 個性樓盤個性樓盤 + + 多元亞文化沖突交流多元亞文化沖突交流 + + 復(fù)合性社區(qū)配套復(fù)合性社區(qū)配套 城市運營城市運營 是指對于城市的經(jīng)營和運行。 城市運營城市運營 的主體是政府部門。同樣是對于土地的開發(fā)利用，但是城市運營商和土地開發(fā)商的出發(fā)點有本質(zhì)的不同。城市運營商城市運營商

47、更多地考慮城市的功能配置、城市的可持續(xù)性發(fā)展、資源的保護等社會問題。而土地開發(fā)商土地開發(fā)商的最原始的出發(fā)點是利潤。這是不可回避的。城市發(fā)展是有其規(guī)則和規(guī)律的，我們不能去做這種規(guī)則和規(guī)律的破壞者。當(dāng)我們用一個城市運營商的眼光去研究一個城市功能區(qū)的發(fā)展時，我們看得就會更遠(yuǎn)。本項目的規(guī)模和性質(zhì)，決定了我們必須從城市運營的角度出發(fā)。大社區(qū)的城市營造大社區(qū)的城市營造次副中心理論次副中心理論 引擎理論引擎理論成長理論成長理論亞文化沖突理論亞文化沖突理論 大社區(qū)的城市營造大社區(qū)的城市營造首先：城市次副中心首先：城市次副中心 版塊必須確立城市次副中心的地位，在行政屬性上、城市功能上、生活配套上、文化生活上等

48、等具有獨立而明顯的特征性。其才可能構(gòu)成對于外市場的巨大輻射力，才可能具有其磁場效能。其次：城市文化社區(qū)其次：城市文化社區(qū) 版塊是有其城市的文明和文化的。對于這個社區(qū)而言，也不是簡單的鋼筋加水泥的冷漠建筑群， 因為其社區(qū)文化所形成特征性的共同選擇的生活方式，也就形成了城市文化社區(qū)的基礎(chǔ)。通過 置入引擎，形成一定的社區(qū)文化。再次：多元亞文化再次：多元亞文化 世界因為個體的差異性而豐富多彩。在共同追求的生活方式和生活文化外，還有個性的存在。 多元亞文化的共存、沖突和融合、協(xié)調(diào)，讓人的個性得以發(fā)揮和滿足，從而也達(dá)到社區(qū)的可識 別性、趣味性和溝通與交流，也為社區(qū)成長提供可能。最后：泛商務(wù)功能最后：泛商務(wù)

49、功能 商務(wù)區(qū)給居者提供的不僅是上下班的場所，更有使心靈和身體得到滿足的功能設(shè)施，配套 在此就起到使社區(qū)功能泛化的作用。商務(wù)、辦公、酒店、公寓是泛化的會所，更泛化了 社區(qū)功能。大社區(qū)的城市營造大社區(qū)的城市營造a/次副中心次副中心次副中心的營造的必要：次副中心的營造的必要：1、真北路板塊現(xiàn)狀是城市功能弱；2、對于一期而言，現(xiàn)有的環(huán)境和配套使人迷惑；3、沿路工廠林立, 尚未搬遷, 商務(wù)氣氛缺乏, 屬商務(wù)飛地。次副中心功能不僅僅是商務(wù)配套而是：次副中心功能不僅僅是商務(wù)配套而是：1、打造普陀區(qū)新的商務(wù)新高地；2、具有相當(dāng)?shù)男姓饬x和商務(wù)特性；3、塑造獨立和特色的商業(yè)氛圍.1、先炒版塊,再炒項目,商務(wù)概念

50、要先形成；2、依托政府,配合政府,利用一號工程的有利條件,拔高立意,進(jìn)行宣傳;3、引入普陀區(qū)政府/長征鎮(zhèn)的部分職能部門和行政部門,強化行政中心的政治地位,通過行政的影響樹立本板塊的次副本中心地位;同時,引入全市性/跨市性的機構(gòu)(如長三角協(xié)作辦公室/大賣場協(xié)會/連鎖協(xié)會/國際采購中心等),強化商務(wù)氣氛,引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)的進(jìn)入.4、通過下沉式廣場或地下通道,與農(nóng)工商超市直接連接,形成一個整體的商業(yè)中心.次副中心在一期的建造次副中心在一期的建造b/引擎置入引擎置入四大引擎四大引擎 全線啟動全線啟動地段地段：崛起中的高尚商業(yè)居住區(qū)；交通交通：中環(huán)線建設(shè)、滬寧、滬嘉高速標(biāo)示；生態(tài)生態(tài)：水主題/生態(tài)辦公/人性

51、建筑/友善空間/健康辦公；產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)：利用多元物業(yè)構(gòu)筑多元產(chǎn)業(yè)鏈，制造特有商務(wù)港利益。地段引擎地段引擎綠洲湖畔商務(wù)港綠洲湖畔商務(wù)港位于普陀區(qū)位于普陀區(qū)位于金沙江路和真北路兩大主要干道路口、中環(huán)線邊，位于金沙江路和真北路兩大主要干道路口、中環(huán)線邊，地處真北路賣場經(jīng)濟和金沙江住宅版塊的正核心。地處真北路賣場經(jīng)濟和金沙江住宅版塊的正核心。與長風(fēng)、曹楊、真如、桃浦等地區(qū)合力成勢，與長風(fēng)、曹楊、真如、桃浦等地區(qū)合力成勢，形成高尚成熟的商業(yè)及居住氛圍，并與長寧商務(wù)圈呼應(yīng)成勢。形成高尚成熟的商業(yè)及居住氛圍，并與長寧商務(wù)圈呼應(yīng)成勢。全長約全長約7070公里的中環(huán)線規(guī)劃將使出行更趨便利，公里的中環(huán)線規(guī)劃將使出行更

52、趨便利，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的交通有機連接市區(qū)各處以及江浙兩省高速網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的交通有機連接市區(qū)各處以及江浙兩省高速網(wǎng)，地段增值潛力巨大。地段增值潛力巨大。交通引擎交通引擎時間的推移，帶來房產(chǎn)價值的增長。時間的推移，帶來房產(chǎn)價值的增長。本案三十萬方的規(guī)模，多種物業(yè)形態(tài)的復(fù)合，本案三十萬方的規(guī)模，多種物業(yè)形態(tài)的復(fù)合，開發(fā)的周期性和階段性自然會帶來物業(yè)價格的增長；開發(fā)的周期性和階段性自然會帶來物業(yè)價格的增長；同時，交通的改善，更會快速催熟地段的價值。同時，交通的改善，更會快速催熟地段的價值。路橋的成熟不僅縮短了實際的商務(wù)時間，路橋的成熟不僅縮短了實際的商務(wù)時間，更會大大改變?nèi)藗冃睦淼膬r值判斷。更會大大改變?nèi)藗?/p>

53、心理的價值判斷。生態(tài)引擎生態(tài)引擎 讓傳統(tǒng)的商務(wù)中心回歸自然的環(huán)境，讓人們在陽光和風(fēng)中享受讓傳統(tǒng)的商務(wù)中心回歸自然的環(huán)境，讓人們在陽光和風(fēng)中享受商務(wù)商務(wù)/ /辦公辦公/ /購物居家的樂趣，這或許將成為商務(wù)港一個新的發(fā)展方購物居家的樂趣，這或許將成為商務(wù)港一個新的發(fā)展方向。向。 項目以其近項目以其近4.84.8萬平方米的區(qū)內(nèi)生態(tài)綠化與湖泊成為市中心社區(qū)萬平方米的區(qū)內(nèi)生態(tài)綠化與湖泊成為市中心社區(qū)中的典范之作。造綠坡、坡引泉、泉匯水、水成景，所有這一切都中的典范之作。造綠坡、坡引泉、泉匯水、水成景，所有這一切都為綠洲湖畔商務(wù)港這個項目的生態(tài)概念得到極好的詮釋。整體規(guī)劃為綠洲湖畔商務(wù)港這個項目的生態(tài)概念

54、得到極好的詮釋。整體規(guī)劃上對環(huán)境的重視體現(xiàn)在社區(qū)景觀的每一個細(xì)節(jié)，在綠草碧水的環(huán)境上對環(huán)境的重視體現(xiàn)在社區(qū)景觀的每一個細(xì)節(jié)，在綠草碧水的環(huán)境中，休閑與觀景相印成趣。無論是居家、辦公，還是購物，您都可中，休閑與觀景相印成趣。無論是居家、辦公，還是購物，您都可以輕松享受一份健康增值。以輕松享受一份健康增值。產(chǎn)業(yè)引擎產(chǎn)業(yè)引擎1 1、多元化物業(yè)構(gòu)筑多元化產(chǎn)業(yè)鏈、多元化物業(yè)構(gòu)筑多元化產(chǎn)業(yè)鏈： 商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住的集合物業(yè)將使綠洲湖畔商務(wù)港成為 多種產(chǎn)業(yè)互動的“夢工廠”。鑒于現(xiàn)狀和未來的規(guī)劃,主要的產(chǎn)業(yè)集中 在賣場經(jīng)濟及附屬產(chǎn)業(yè),都市工業(yè)經(jīng)濟和外省市的入滬中小企業(yè).2 2、酒店拉動、酒店拉動：引入四星

55、級的品牌酒店,主攻商務(wù)客戶,不僅能帶動新的 客源,并能夠與商務(wù)區(qū)形成互動,完善商務(wù)圈整體功能,營造獨立商務(wù) 氛圍.3 3、主題化、主題化: : 內(nèi)在外在環(huán)境內(nèi)在外在環(huán)境/ /產(chǎn)業(yè)一體化服務(wù)產(chǎn)業(yè)一體化服務(wù)/ /配套配套c/多元亞文化多元亞文化 亞文化區(qū)亞文化區(qū)：把城市劃分為數(shù)量眾多的、小型的、彼此截然不同的區(qū)域。每個區(qū)域都有它自己的空間范圍，并且每個區(qū)域都有權(quán)創(chuàng)造它自己的不拘一格的生活方式。 亞文化社區(qū)模型特征亞文化社區(qū)模型特征：在一個有大量的規(guī)模較小的亞文化構(gòu)成的區(qū)域里，每一亞文化區(qū)都占有一塊容易識別的地方，并以一條無居民居住的地帶作為邊界與其他的亞文化區(qū)分隔開來，這樣，新生活方式才能發(fā)展。

56、亞文化的邊界亞文化的邊界：亞文化區(qū)各有各的生態(tài)環(huán)境，如果它們在空間上以邊界與外部分隔開，那么它們才能不受彼此的影響。 綠洲湖畔亞文化特征綠洲湖畔亞文化特征以水為界、以橋溝通、以多物業(yè)組團為亞文化區(qū)的多個亞文化鑲以水為界、以橋溝通、以多物業(yè)組團為亞文化區(qū)的多個亞文化鑲嵌的開發(fā)模式為綠洲湖畔商務(wù)及居住區(qū)確立獨特的水生態(tài)文化。嵌的開發(fā)模式為綠洲湖畔商務(wù)及居住區(qū)確立獨特的水生態(tài)文化。利用大面積人工水域、集中綠地、廣場、建筑間綠地、泉水等營利用大面積人工水域、集中綠地、廣場、建筑間綠地、泉水等營造良好的亞文化區(qū)環(huán)境，并以集中型的商務(wù)、酒店式公寓、酒店、造良好的亞文化區(qū)環(huán)境，并以集中型的商務(wù)、酒店式公寓、

57、酒店、環(huán)狀商業(yè)共同構(gòu)筑亞文化載體，同時在商務(wù)港內(nèi)賦予其內(nèi)涵豐富環(huán)狀商業(yè)共同構(gòu)筑亞文化載體，同時在商務(wù)港內(nèi)賦予其內(nèi)涵豐富的全方位服務(wù)，使整體的亞文化特征得以豐滿。的全方位服務(wù)，使整體的亞文化特征得以豐滿。綠洲湖畔亞文化社區(qū)營造綠洲湖畔亞文化社區(qū)營造水景主題、橋主題、灣、洲主題、岸主題、舟主題五大主題打造水景主題、橋主題、灣、洲主題、岸主題、舟主題五大主題打造1、水主題：通過市區(qū)內(nèi)大面積的水的營造，實現(xiàn)以水造景的特色；2、橋主題：橋與商務(wù)的嫁接,世界各地的橋文化體現(xiàn)，如麥的遜大橋、金 門大橋、中國的雙橋、斷橋；3、洲、灣主題：通過親水平臺、商務(wù)水岸、觀魚區(qū)、航模灣等特色景觀 區(qū)域；4、岸主題：通過

58、沿河兩岸的休閑步道、自然樹木、售報亭、自助咖啡店 等，營造一種獨特的岸文化情調(diào)。5、舟主題：小木漁船、竹筏和歐式剛朵拉船等不但可作為社區(qū)休閑和景 觀的道具，同時也形成了獨特的韻情。水商務(wù)文化水商務(wù)文化1 1、自然成長：大盤、自然成長：大盤3-43-4年為一周期，價格將出現(xiàn)調(diào)整；年為一周期，價格將出現(xiàn)調(diào)整；2 2、人口成長：本案市場是外吸市場，將在、人口成長：本案市場是外吸市場，將在3 3年成熟，處在年成熟，處在一個周期內(nèi)，必將有一個價格的拉升；一個周期內(nèi)，必將有一個價格的拉升；3 3、產(chǎn)品成長：產(chǎn)品的高低組合，以高拉低，帶動全盤提、產(chǎn)品成長：產(chǎn)品的高低組合，以高拉低，帶動全盤提升；同時以母品牌

59、和對應(yīng)的多個子品牌實現(xiàn)母子品牌的升；同時以母品牌和對應(yīng)的多個子品牌實現(xiàn)母子品牌的聯(lián)動，推進(jìn)產(chǎn)品的周期性成長。聯(lián)動，推進(jìn)產(chǎn)品的周期性成長。d/成長論成長論不僅僅只是一個普陀區(qū)的項目，更具有全市的號召力；不僅僅面對上不僅僅只是一個普陀區(qū)的項目，更具有全市的號召力；不僅僅面對上海的客戶，更應(yīng)放眼整個長三角的市場；當(dāng)中環(huán)線和江浙滬高速路網(wǎng)海的客戶，更應(yīng)放眼整個長三角的市場；當(dāng)中環(huán)線和江浙滬高速路網(wǎng)的形成，我們會發(fā)現(xiàn)，商務(wù)，也可以這么理解。的形成，我們會發(fā)現(xiàn)，商務(wù)，也可以這么理解。目標(biāo)如何達(dá)成目標(biāo)如何達(dá)成(2)？策劃，在于了解過去，對接現(xiàn)在，引導(dǎo)未來。策劃，在于了解過去，對接現(xiàn)在，引導(dǎo)未來。放在一個大的

60、背景，我們就有一個全新的視角，市場也豁然開朗。放在一個大的背景，我們就有一個全新的視角，市場也豁然開朗。長三角，財富聚集地長三角，財富聚集地n長江三角洲地區(qū)位于我國東部沿海開放帶和沿江產(chǎn)業(yè)密集帶的長江三角洲地區(qū)位于我國東部沿海開放帶和沿江產(chǎn)業(yè)密集帶的 交匯部。其區(qū)域范圍包括上海市，江蘇省的蘇州、無錫、常州、交匯部。其區(qū)域范圍包括上海市，江蘇省的蘇州、無錫、常州、 南京、鎮(zhèn)江、揚州、泰州、南通等南京、鎮(zhèn)江、揚州、泰州、南通等8 8市和浙江省的杭州、嘉興、市和浙江省的杭州、嘉興、 湖州、寧波、紹興、舟山等湖州、寧波、紹興、舟山等6 6市。區(qū)域面積市。區(qū)域面積10.0110.01萬平方公里，萬平方公里， 人口人口1.351.35