山西投資興建酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

1、在山西XX投資興建酒店工程的可行性分析報(bào)告一、總論1二、 市場分析3三山西、XX酒店行業(yè)現(xiàn)狀8四興建酒店的利好因素10五興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)14六投資方的條件和愿望16七. 工程預(yù)選地塊分析與評價(jià)17八酒店工程種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介23九 投資酒店的定位和特點(diǎn)建議30十結(jié)論32一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成局部，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的開展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)

2、在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)開展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明全國酒店的現(xiàn)狀如下：星級酒店總數(shù)9,751 100%國有經(jīng)濟(jì)5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營2,81628.87%私營 635 6.52%外商、港、澳、臺 678 6.96%星級酒店總數(shù)9,751 100%5星級酒店 198 2.03%4星級酒

3、店 727 7.46%3星級酒店 3,16632.46%2星級酒店 4,86449.88%1星級酒店 796 8.17%由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及開展，一直處于敏感、被動的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、 市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來的經(jīng)濟(jì)、市場，并估算出我們酒店的開展前景和投資收益。1經(jīng)濟(jì)方面1.1 世界經(jīng)濟(jì)從2003年下半年開始上

4、升，全年增長2.5%。2004年世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強(qiáng)，增長率到達(dá)3.5%，其中美國經(jīng)濟(jì)增長4%，作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增長，增長率分別到達(dá)8.5%和6.25%。但當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)政策和措施，例如：一是除需求上升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動力；二是國際資本流動還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)先前的活潑程度；三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資工程的開發(fā)，但中國根本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.2 2004年中國的GDP增長率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟(jì)總量的盤子不斷增大，

5、把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加人們的收入，進(jìn)一步鼓勵消費(fèi)增長，增強(qiáng)消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。并針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將使我國的經(jīng)濟(jì)保持在良好的開展軌道上。預(yù)計(jì)2005年中國的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價(jià)格上升，2005年中國GDP增長率會比預(yù)測值低0.8個(gè)百分點(diǎn)。 中國國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)司司長許憲春認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)總量將在2005年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進(jìn)程，臺商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā)，2005年會進(jìn)入快速開展期。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本的NEC公司將與上

6、廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見，中國的經(jīng)濟(jì)在明年會繼續(xù)沿著“上升通道乘勢而上，穩(wěn)健前行。 山西省作為中部地區(qū)省份，2004年今年1-6月份全省進(jìn)出口總值達(dá)41.74億美元,比去年提高了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增長69.07%，占全省上半年GDP26.59%。而XX又為省會城市，在全省11個(gè)地級市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元，同比增長78.75%,在全國各省市中排名第15位。山西省2003年，審批外商投資工程總計(jì)89個(gè)，今年1-6月份審批外商投資工程44個(gè)，同比增長2.33%；工程總投資6.62億美元,同比增長89.9%；合同外資1.6億美元,同比增長22.74%；實(shí)際利用外資6,

7、119萬美元，比去年同期1,100萬美元增長465.36%。到目前為止，在去年合同外資增長50.87%到達(dá)4.48億美元的根底上，今年上半年我省實(shí)際利用外資增長加快，同比增加5019萬美元。XX市燃燒垃圾發(fā)電的同舟能源工程、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT工程，總投資在3,000萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥工程增資613萬美元，均已及時(shí)到位。此外瑞騰科技開展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司工程進(jìn)度加快，這些外資投產(chǎn)工程均保持良好的開展勢頭。1.4 2004年山西省人民政府與德國北威州政府開展與合作高層論壇在山西省城XX市舉

8、行。目前，德國企業(yè)在山西投資工程四十八個(gè)，投資達(dá)4,000萬美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長期以來的友好合作，這將推進(jìn)了我省經(jīng)濟(jì)的快速開展。2旅游方面2.1 2004年山西省上半年累計(jì)接待海外旅游者95,007人次，比2002年同期增長11.94%，完成年方案的54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元，比2002年同期增長14.98%，完成年方案的50.86%。累計(jì)接待國內(nèi)旅游者2,879.25萬人次，比2002年同期增長43.53%，完成年方案的53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣，比2002年同期增長42.53%，完成年方案的53.79%。主要客

9、源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。山西省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計(jì)表主要指標(biāo)2004年1-6月份2002年1-6月份同 比 增 長%完成年方案%海外旅游者人次95,00784,875海外旅游創(chuàng)匯萬美元國內(nèi)旅游者萬人國內(nèi)旅游收入億元人民幣5旅游總收入億元人民幣山西省2004年1-6月外國人主要客源國比照統(tǒng)計(jì)表國別2004年1-6月份2002年1-6月份增長比%名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412韓國219,12744,831法國313,36634,870美國49,08625,2

10、15德國58,52153,8331蒙古67,22016575新加坡77,05272,227馬來西亞84,166121,029英國93,42162,480澳大利亞102,88814890俄羅斯112,75682,072加拿大122,435111,222意大利132,384101,556泰國141,71891,570菲律賓151,22913908XX市2004年1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比2002年同期增長12.55%，完成年方案的50.65%；國內(nèi)旅游者768.23萬人次，比2002年同期增長52.00%，完成年方案的76.14%；接待總量仍居全省第一名。 山西省地處黃河中上游

11、，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國煤倉 和“ 中國古代博物館之譽(yù)。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)31,401處，是全國除陜西省外惟一3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個(gè)，被國家命名的歷史文化名城5座，國家級風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，列入全國首批旅游開展優(yōu)先工程2個(gè)。山西未來經(jīng)濟(jì)的開展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)時(shí)機(jī)的利好方向。三山西、XX酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級酒店270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率53.94%。XX市高星級酒店中，準(zhǔn)五星

12、級有2家，四星級有9家，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3，426張，出租率50.66%。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，主要以國內(nèi)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹鳎袌龈偁庍€處于相對簡單的層面。XX市四、五星級客房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534單16；雙240；套38294534單16；雙240；套38山西大酒店166236單60；雙70；套36166236單60；雙70；套36愉園大酒店255452單18；雙197；套40200300單60；雙100；套40三晉國際飯店225360單60；雙135；套30225360單60；雙135；套30太平洋酒店119

13、221單12；雙102；套5119221單12；雙102；套5陽光大酒店5591單8；雙36；套115591單8；雙36；套11御花園假日酒店82136單24；雙54；套482136單24；雙54；套4晉協(xié)賓館151266單8；雙115；套28151266單8；雙115；套28金港大酒店215356單77；雙98；三21：套19：215356單77；雙98；三21： 套19：萬獅京華大酒店201242單90；雙40；套71201242單90；雙40；套71山西國貿(mào)大飯店398533(單190：雙135：套：73)398533單190：雙人135：套：73 總計(jì)2，1063，4252，1063，

14、273 根據(jù)我們的了解，在目前XX的星級酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一個(gè)空白。四興建酒店的利好因素1政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議，聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)開展情況的匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)開展形勢，安排部署當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)開展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會議。會議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速開展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫的同時(shí)，全省各級有關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)開展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容無視，主要是投入缺乏、體制不順、旅游根底設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通根底設(shè)施難以滿足

15、游客日益增長的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場開展不均衡，旅游門票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游效勞水平需進(jìn)一步提高。局部景點(diǎn)追求短期效益，無視長遠(yuǎn)開展的弊端進(jìn)一步顯露，對于這些問題有關(guān)部門要切實(shí)重視，努力解決。 會議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵開展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的開展，會議提出五點(diǎn)要求：1) 當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動；2) 舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大開展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級政府和各有關(guān)部門都要樹立全省一盤棋的思想，

16、努力為旅游產(chǎn)業(yè)的開展做出奉獻(xiàn)，各級旅游主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、效勞等職能作用，主動加強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速開展，主動搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快開展旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做奉獻(xiàn)；3) 按照政府引導(dǎo)、社會主辦、市場運(yùn)作的思路，大力促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的開展，就政府來說，重點(diǎn)是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的開展規(guī)劃，積極推進(jìn)規(guī)劃的制定、完善和實(shí)施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國際、國內(nèi)旅游市場，加強(qiáng)旅游市場監(jiān)管，維護(hù)旅游市場秩序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保

17、護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等根底設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造良好開展環(huán)境；4) 按照市場經(jīng)濟(jì)要求，努力培育旅游市場主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競爭力的旅游企業(yè)做大做強(qiáng)，可以以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團(tuán)，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切實(shí)把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)；5) 加強(qiáng)與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同開展。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的開展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大開展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)履行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場監(jiān)管，各級

18、政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快開展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套XX市主要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約共有20個(gè)國內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內(nèi)展覽的方案。今年有五臺山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。這些展覽和活動在XX固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。3交通配套的改觀2004年山西航空的航線已擴(kuò)大到50多條，使我省武宿機(jī)場外出港航班數(shù)量急劇攀升，2003年山西航空共完成旅客運(yùn)輸量82.40萬人次，同比增長146.26%

19、。今年1-6月份，XX機(jī)場出港旅客市場占有率中，山西航空占到了40.99%；進(jìn)港旅客市場中，山西航空占到了39.12%。先后又增加了XX-哈爾濱、XX-烏魯木齊等航線,目前XX航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國最大的對獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。山西交通便利，2003年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運(yùn)高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線XX至澳門高速公路的重要組成局部。鐵路方面將會在2005年，新建一條“XX-北京的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到XX只需要

20、2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小時(shí)。山西公路建設(shè)的突飛猛進(jìn) 帶動了山西經(jīng)濟(jì)快速增長。五興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和XX市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料說明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率到達(dá)80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%，XX市高星級酒店的平均出租率只有50.66%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能到達(dá)保本的水平， 2目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。2.1 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年 2投入

21、產(chǎn)出差價(jià)大 3開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束工程，同時(shí)失去所有權(quán)。2.2 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1資金需要沉淀，至少5年以上 2建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3酒店經(jīng)營本身的回報(bào)率并不高，一般在10%左右 4酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負(fù)債比例過高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。4. 投資者的目

22、的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資本錢根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個(gè)合理的本錢區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報(bào)帶來負(fù)面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大未來回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六投資方的條件和愿望山西X投資的上級集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它工程而有助于長期持續(xù)開展。山西X投資的上級集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和奉獻(xiàn)，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、

23、管理的山西旅游點(diǎn) 綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的開展方向，完全和集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)開展的思路相吻合。目前，山西X投資，方案在山西省會 XX，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 工程預(yù)選地塊分析與評價(jià)1. 地塊編號：工程預(yù)選的位于X

24、X市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號地塊。工程預(yù)選的位于XX市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號地塊。工程預(yù)選的位于XX市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號地塊。2. 地塊分析與評價(jià)：2.1 1號地塊分析與評價(jià)： 面積：38畝地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)XX城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于開展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高

25、層建筑群，面對汾河美中缺乏的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路標(biāo)準(zhǔn)，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場30分鐘車程。分析與評價(jià)：1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為XX市景觀河其規(guī)劃開展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從開展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有開展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種

26、類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比擬適合做會議型酒店。要素：1地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。2周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少3由于地塊面積規(guī)模較大38畝，地形標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會議型酒店的根本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地本錢上太大，但作為集團(tuán)的開展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將工程戰(zhàn)略籌劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。我們建議：會議型酒店在XX這類市場目前及今后假設(shè)干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和局部國內(nèi)會議，如要實(shí)施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不

27、敗之地，贏得最大回報(bào)。2.2 2號地塊分析與評價(jià)： 面積：10畝地理位置：該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是XX市新興規(guī)劃開展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃開展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為XX市新一輪開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是XX市高科技開發(fā)區(qū)。

28、交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià)：2號地塊處于XX市整體開展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風(fēng)街為軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入開展，中心區(qū)域的成熟度會更加提高，商業(yè)氣氛更濃，并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后XX市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場。優(yōu)越的

29、地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良根本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對酒店的定位、規(guī)劃、開展，表達(dá)價(jià)值非常重要。2.3 3號地塊分析與評價(jià)： 面積：23畝地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬XX市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境：從3號地塊所處的位置而言，以目前XX市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周邊有局部各類企事業(yè)單

30、位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比擬中性化。但作為XX市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià)：雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比擬普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品酒店。首先從XX市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃開展的以長風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通

31、、連接這兩個(gè)主要區(qū)域的橋梁作用。另外，3號地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素：1地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。2 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車站、長途汽車站、機(jī)場等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團(tuán)體的接待、車輛的安排停放更為便利。3. 綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者

32、需要匹配，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場是以酒店的目標(biāo)定位類型為主，在做好目標(biāo)市場的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，表達(dá)特色、表達(dá)價(jià)值，營造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八酒店工程種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資工程能否成功的關(guān)鍵。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特

33、點(diǎn)：有限效勞，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)有盈利平均房價(jià)：140元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：420元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用會議型酒店主要為國內(nèi)會議市場特點(diǎn)：會議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用

34、豪華五星級酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425 平方米投資金額：3.7億元不含土地費(fèi)用預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：1,233元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量家庭房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房7350總面積 300間/套75間210間15間 79單人標(biāo)房 22 75間/ 25%雙人標(biāo)房 25 210間 70%家庭房3人 30 15間 5%大 堂 200 2.2餐 飲 550 5.9行

35、政區(qū)域 100 1.1效勞區(qū)域 110011.8注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部。 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房10530總面積300間/套180間 60間50套 10套57單 人標(biāo) 房 32180間 60雙 人標(biāo) 房 32 60間 20商 務(wù)套 房 45 50套 17高 級套 房 60 10套 3大 堂 450 2.5餐 飲1200 6.6會 議宴 會1000 5.5行 政區(qū) 域 600 3.3服 務(wù)區(qū) 域350019.1娛 樂休 閑11006 注：此表平均空間分配不包含地下層局部及客房區(qū)域附屬局部。 豪華五星級酒店平均空間分配及比例 功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量豪 華套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房13425總面積300間/套 230間 40套 25套 5套57.8單 人標(biāo) 房 40 230間77商 務(wù)套 房 50 40套 13高 級套 房 65 25套 8.3豪 華套 房 120 5套 1.7大 堂 600 2.5餐 飲