物業(yè)綠化管理5大困境及7個(gè)對(duì)策

1、物業(yè)綠化管理5大困境及7個(gè)對(duì)策小區(qū)生態(tài)管理Id綠化服務(wù)是物業(yè)管理五大基本服務(wù)Z，也是構(gòu)建全方位優(yōu)質(zhì)物管小區(qū)的重要 組成。良好的綠化環(huán)境不僅能夠?qū)崿F(xiàn)物管小區(qū)二氧化碳和氧氣的平衡，排除 “熱島效應(yīng)”，增加空氣濕度、分泌殺菌素、防風(fēng)減塵，吸納有害氣體、凈化 空氣、減弱噪音，有益于人的身心健康等等多項(xiàng)實(shí)用功效，而且可以樹立良好 的物業(yè)形象，提升物業(yè)的品牌價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益 三豐收。因此搞好小區(qū)綠化工作具有重要的意義。同時(shí)，要想搞好物管綠化工 作，對(duì)物管綠化工作進(jìn)行深化利細(xì)化也是非常必要的。然而，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)綠化問題研究較少。這現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、 業(yè)主、開發(fā)商的因素，

2、也有物業(yè)管理企業(yè)自身認(rèn)識(shí)和策略上的偏差。誠(chéng)然，物 業(yè)管理企業(yè)提供看得見效益和效果的基本服務(wù)是物業(yè)管理公司有效的競(jìng)爭(zhēng)王 牌，但是作為企業(yè)，運(yùn)用發(fā)展的眼光看未來(lái)才能給企業(yè)帶來(lái)一條長(zhǎng)久Z路。重 視綠化工作，最終達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，全方位良性發(fā)展 的目標(biāo)才是物管工作的必由Z路。因此，完善綠化工作是當(dāng)前物管綠化服務(wù)的重要制題。一、在現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際綠化養(yǎng)護(hù)工作中普遍存在以下五個(gè)主要問題:1）人員素質(zhì)偏低，勝任綠化工作有困難一般物管企業(yè)所聘用的綠化工作人員絕大多數(shù)是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民或城市下崗 失業(yè)人員。農(nóng)民工在家務(wù)過農(nóng)，有定的和綠化相關(guān)的操作技能，能吃苦，肯 出力，經(jīng)過簡(jiǎn)單培訓(xùn)可以進(jìn)

3、行實(shí)際工作，但由于文化水平限制，很難提高其理 論水平和進(jìn)一步提高實(shí)際操作能力，達(dá)不到“知其然，知其所以然”的水平, 對(duì)未接觸過的情況不能靈活應(yīng)對(duì)。城市下崗失業(yè)人員雖多有一定的文化基礎(chǔ), 但絕大多數(shù)人此前從未跟花草樹木打過交道，更沒有農(nóng)活基礎(chǔ)，掌握實(shí)際操作 很困難，基本操作都要從頭學(xué)，同時(shí)專業(yè)知識(shí)也很匱乏，從而產(chǎn)生大量理論及 實(shí)操上的問題。同時(shí)，更多的管理人員都是經(jīng)貿(mào)學(xué)或管理學(xué)出身，對(duì)綠化也很外行，缺乏相關(guān) 專業(yè)知識(shí)，把綠化工作簡(jiǎn)單化、膚淺化，想當(dāng)然的認(rèn)為綠化工作就是澆水、除 草、噴農(nóng)藥等簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)，殊不知綠化養(yǎng)護(hù)涉及了植物生理學(xué)、花卉栽培 學(xué)、土壤肥料學(xué)、遺傳學(xué)、病蟲害防治學(xué)、園林樹木栽培

4、技術(shù)、草坪建植技術(shù) 等多學(xué)科多方面的專業(yè)知識(shí)。管理人員由于綠化知識(shí)的匱乏不能正確檢查和指 導(dǎo)綠化人員的工作，而且更嚴(yán)重的后果是綠化工作管理混亂，綠化效果不盡人 "邑o2）接管物業(yè)綠化缺少前期介入，接管驗(yàn)收不細(xì)由于綠化工程在建筑工程中占取份額少，交工晚，收效慢，又由于開發(fā)商缺乏 物業(yè)前期介入意識(shí)，不愿意邀請(qǐng)物管企業(yè)參與前期介入，或者是不愿意承擔(dān)此 項(xiàng)費(fèi)用。以至于物業(yè)管理的前期介入和接管驗(yàn)收往往被忽視，甚至被忽略。但 是缺少了前期介入，輕視了接管驗(yàn)收往往會(huì)給日后的養(yǎng)護(hù)工作留下嚴(yán)重隱患， 對(duì)整個(gè)物業(yè)管理工作留下重大隱患。主要問題有：a）建筑施工單位為了省錢，在花園中填入建筑垃圾，只在上面覆

5、蓋十幾厘米 或更薄的種植土進(jìn)行苗木栽植或草坪建植，或是建筑施工單位將建筑工地的開 挖土填入花園屮，這種未經(jīng)過熟化的生土多鹽堿含量超標(biāo)，缺乏營(yíng)養(yǎng)、腐殖質(zhì) 含量幾乎為零、理化性狀不好，根本不利于植物生長(zhǎng)。在這兩種情況下種植的 綠地在生長(zhǎng)初期可能效果尚可，但是由于先天嚴(yán)重不足，隨著時(shí)間的推移，花 草樹木的長(zhǎng)勢(shì)會(huì)日漸衰落，直至出現(xiàn)大面積死亡，完全喪失綠化效果。最終的 解決辦法只能全部開挖換土或投入巨資進(jìn)行改造。b）施工單位或建設(shè)單位在綠化地帶不埋設(shè)輸水管線和噴灌設(shè)施，或考是埋設(shè)的 輸水管道管徑偏小導(dǎo)致末端出水量太小，滿足不了養(yǎng)護(hù)的需求，這些都造成接 管后養(yǎng)護(hù)工作量和難度加大，并嚴(yán)重制約工作質(zhì)量提高。C

6、）設(shè)計(jì)單位綠化設(shè)計(jì)人員不了解當(dāng)?shù)貧夂蚝椭参锲贩N生長(zhǎng)習(xí)性，而將品種選錯(cuò), 或?qū)⑵贩N放錯(cuò)地方。例如將喜陽(yáng)的花卉或草種種到了大樹底下，隨著樹冠的不 斷擴(kuò)大，樹下陽(yáng)光越來(lái)越少，最終導(dǎo)致花卉或草坪出現(xiàn)缺日照型的枯死。或者 是將喜光的樹種設(shè)計(jì)到高樓的北側(cè)，使Z常年不見強(qiáng)光照，日照不足，長(zhǎng)勢(shì)越 來(lái)越弱，甚至死亡；有些設(shè)計(jì)單位一味追求新、奇、特，而將大量南方花木盲 目引入北方。最終導(dǎo)致所引進(jìn)花木因不適應(yīng)北方氣候而出現(xiàn)大量死亡。d）開發(fā)商為了降低開發(fā)成本在綠化施工時(shí)未能鋪設(shè)地下排水盲管。在一般的園 林施工過程中為了降低成本，往往只安裝給水系統(tǒng)，很少鋪設(shè)排水系統(tǒng)，導(dǎo)致 后期養(yǎng)護(hù)過程中土壤逐漸鹽堿化。在北方綠化所澆

7、灌的自來(lái)水是偏堿性的，每 次澆入土壤屮的水在水分蒸發(fā)后都將水中的無(wú)機(jī)鹽留在了土壤中，而這些無(wú)機(jī) 鹽屮就有鹽和堿，這些物質(zhì)積累的多了土壤就會(huì)鹽堿化，就會(huì)嚴(yán)重影響植物的 生長(zhǎng)。下雨天是最好的洗鹽過程，但是因?yàn)闆]有安裝排水盲管，所以無(wú)法做到。 所以只能通過施用化學(xué)改良劑的辦法來(lái)改良土壤，而這種方法成本高但效果一 般，并且需要連續(xù)進(jìn)行。3）企業(yè)自身對(duì)綠化投入不足由于綠化養(yǎng)護(hù)不能直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用直接攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本，因 此有的物管企業(yè)單純從降低成本的立場(chǎng)出發(fā)，一味的減少對(duì)綠化的投入，盡量 少投或不投綠化費(fèi)用，致使所接管的綠化養(yǎng)護(hù)跟不上，等到小區(qū)綠化產(chǎn)生能夠 看到的不良后果時(shí)就己經(jīng)來(lái)不及挽救了

8、。小區(qū)綠地喪失綠化、美化效果和生態(tài) 功效，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，直接影響企業(yè)的形象、生存和發(fā)展。4）對(duì)綠化工作重視不夠，定位過低綠化工作缺少與業(yè)主的直接互動(dòng)，不直接與業(yè)主利益掛鉤，因此許多物管企業(yè) 片面的認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)只要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保潔、秩序維護(hù)和維修服務(wù)就 能讓業(yè)主滿意，并且認(rèn)為綠化服務(wù)在五大服務(wù)中處于最低的一位，將綠化工作 一再排后，忽視綠化工作帶來(lái)的綜合效益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看這種想法顯然是膚淺的， 綠化服務(wù)跟不上就不可能正真成為優(yōu)秀的物管企業(yè)。5）業(yè)主對(duì)綠化愛護(hù)意識(shí)淡薄，配合意識(shí)落后由于全民的環(huán)保意識(shí)還不是太強(qiáng)，又有錯(cuò)誤的觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)綠化由物業(yè)公司養(yǎng) 護(hù)，物業(yè)公司養(yǎng)護(hù)是應(yīng)當(dāng)和必須的，業(yè)主沒有

9、責(zé)任愛護(hù)綠地。因此很有一部分 業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化不愛護(hù)，任意踩踏綠化地帶，往綠地中扔垃圾倒污水，在草坪 中遛狗（狗的排泄物可以導(dǎo)致草坪斑禿，也可以直接導(dǎo)致瓜子黃楊枯死），在 樹上晾曬衣物、圈地種菜等不良行為，均嚴(yán)重影響物管企業(yè)的綠化工作。并且 經(jīng)過破壞的綠地在短時(shí)間內(nèi)又很難恢復(fù)，嚴(yán)重影響觀瞻。人和寵物的破壞往往 占去綠化成本的很大一塊。二、解決問題的途徑針對(duì)以上問題，我提出以下個(gè)人建議：1）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高個(gè)人素質(zhì) 各項(xiàng)工作質(zhì)量的好壞最終的決定因素是人，只有人員的素質(zhì)提高了才能干出高 質(zhì)量的工作并創(chuàng)造出一流的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。企業(yè)招聘來(lái)的員 工或多或少都有點(diǎn)缺陷或不足，這就要靠企業(yè)內(nèi)

10、部搞好理論知識(shí)和操作技能 的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)來(lái)解決。根據(jù)崗位不同，對(duì)癥施教，因材施教，具體如下：對(duì)于管理人員應(yīng)該讓他們明確認(rèn)識(shí)到綠化工作對(duì)企業(yè)創(chuàng)建品牌、擴(kuò)大影響、開 拓市場(chǎng)及物業(yè)保值增值的重大作用，并初步了解前面所提到的相關(guān)學(xué)科的基礎(chǔ) 知識(shí)，要讓他們知道綠化工作是多學(xué)科的系統(tǒng)工作，要培訓(xùn)他們發(fā)現(xiàn)、指導(dǎo)和 解決問題的能力，要培訓(xùn)他們能夠識(shí)別出綠化人員的操作是否正確，工作是否 到位的能力。管理人員至少應(yīng)該做到能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種操作錯(cuò)誤，在綠化員屮 樹立威信。對(duì)于一線操作人員在條件允許的情況下進(jìn)行定期培訓(xùn)，要教會(huì)他們 正確的修剪、噴藥、栽植、施肥等工作方法，學(xué)會(huì)識(shí)別確認(rèn)各種常見的病蟲害 等等，全面細(xì)化綠化工

11、作，做到細(xì)致入微，精益求精，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，創(chuàng)出 一流的業(yè)績(jī)。同時(shí)在公司內(nèi)部加強(qiáng)宣傳工作，教育廣大員工胸懷品牌意識(shí)和全 局意識(shí)，各工種均要配合和支持綠化工作，秩序維護(hù)人員要及時(shí)糾正人們的不 愛護(hù)行為，保潔人員要及時(shí)撿拾花園中的各種垃圾。維修人員要及時(shí)維修并保 養(yǎng)好各種綠化設(shè)施、設(shè)備?？傊R抓共管共同營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境， 要讓綠化工作成為樹立企業(yè)品牌的屮堅(jiān)力量。2）加強(qiáng)物業(yè)前期介入，扎實(shí)做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作做好綠化工作的前期介入和接管驗(yàn)收工作對(duì)物業(yè)服務(wù)來(lái)講只有好處沒有壞處。 物管企業(yè)提早介入工程的設(shè)計(jì)和施工就可以依照自己的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn) 對(duì)物業(yè)綠化的綜合設(shè)計(jì)、花草樹木品種的選擇、品種

12、的正確布局、灌溉系統(tǒng)、 排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)安裝、種植土和肥料的選用、園路的設(shè)計(jì)等多個(gè)方面給予合理 化建議，對(duì)建設(shè)工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)綠化的接管驗(yàn)收工作，要從綠化用土，所植 花草樹木的品種和長(zhǎng)勢(shì)、水源、灌溉設(shè)施設(shè)備、園路設(shè)計(jì)、園林小品等多個(gè)方 面進(jìn)行接管驗(yàn)收，要對(duì)驗(yàn)收中的不合格項(xiàng)列出表格，寫明原因，并和開發(fā)單位 進(jìn)行協(xié)商，或是開發(fā)單位整改后再接管，或是由開發(fā)單位給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 后由物管企業(yè)自行整改，總Z要通過認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收盡量多的找出問題并協(xié)商 解決，為日后的養(yǎng)護(hù)工作打下良好的基礎(chǔ)。3）合理加大投入要干好任何一項(xiàng)工作不適當(dāng)投入是不可能的。因此要從厲行節(jié)約和科學(xué)使用 的前提下對(duì)綠化工作適當(dāng)加大投入，要

13、從設(shè)施設(shè)備、綠化專用物資、花卉苗木、 技術(shù)力量、人員培訓(xùn)的五個(gè)方面適當(dāng)投入，不能以犧牲綠化質(zhì)量為代價(jià)降低成 本，那樣做無(wú)異是“殺雞取卵”，最終將得不償失；同時(shí)要培訓(xùn)教育員工科學(xué) 用藥利施肥、澆水，使有限的資源發(fā)揮最大的作用：要精心養(yǎng)護(hù)，提高成活率， 減少死亡，降低補(bǔ)栽補(bǔ)種成本：要合理配備高素質(zhì)的技術(shù)人員從業(yè)務(wù)上領(lǐng)導(dǎo)全 體綠化人員，以最小的投入換取最大收益。4）科學(xué)養(yǎng)護(hù)，提高現(xiàn)有綠地管理水平物管企業(yè)要聘用專業(yè)技術(shù)水平高的管理人員對(duì)現(xiàn)有綠地指定科學(xué)的、合理的、 適用的養(yǎng)護(hù)方案、養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程及員工績(jī)效考核辦法，從技術(shù)上、制度上、資 金上、人力上保證綠化工作的正常有序開展，認(rèn)真做好綠地花草樹木的澆水、

14、 施肥、修剪、除草、松土及病蟲害防治，在北方地區(qū)還要做好越冬防寒工作, 養(yǎng)護(hù)出一流的綠化效果。5）精心設(shè)計(jì)、科學(xué)施工，提高新建、改建、擴(kuò)建綠地的工程質(zhì)量對(duì)于新建、改建、擴(kuò)建的綠地，物管企業(yè)首先一定要精心設(shè)計(jì)以鄉(xiāng)土植物為主 兼顧選擇適合當(dāng)?shù)貧夂?、生長(zhǎng)健壯、綠期長(zhǎng)、服役壽命長(zhǎng)且具有較高觀賞價(jià)值 和抗逆性的外來(lái)品種，要做到喬、灌、花、草、常青樹種和落葉樹種，鄉(xiāng)土樹 種和外來(lái)樹種，速生樹種和中生、慢生樹種，裸子植物利被子植物合理的搭配： 總體上要求植物從姿態(tài)、色彩、香氣、觀賞神韻、適應(yīng)性等方面有上乘表現(xiàn); 要設(shè)計(jì)出便于業(yè)主行走或近距離觀賞景色的園路、休閑區(qū)和美觀的園林小品， 并選擇適合種植用的土壤，施

15、入腐熟的有機(jī)肥作為底肥，為植物生長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。 其次要選擇生長(zhǎng)健壯、冠型完整、色澤正常、無(wú)病蟲害、無(wú)機(jī)械損傷、無(wú)凍害、 根系發(fā)達(dá)的苗木，并在專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)指揮下嚴(yán)格按照規(guī)范的栽植操作程序, 在適合的季節(jié)進(jìn)行苗木移植和草坪建植，從根本上為小區(qū)綠化美化打下良好基 礎(chǔ)。6）重視綠化工作，適當(dāng)提高綠化工作在五大服務(wù)中的地位隨著物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，低級(jí)的干凈衛(wèi)生己經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需求，時(shí)代的 發(fā)展和業(yè)主日益高漲的需求對(duì)小區(qū)的綠化美化提出了新的要求，轉(zhuǎn)而向更高的 層次發(fā)展，不僅要求四季有綠，三季有花，花草樹木生長(zhǎng)旺盛，株形美觀，草 坪美觀整齊，無(wú)病蟲害，而且要正真讓綠化起到對(duì)小區(qū)環(huán)境的美化利對(duì)小氣候 的調(diào)

16、節(jié)作用，整體綠化設(shè)計(jì)有獨(dú)特創(chuàng)意，喬木、灌木、花草合理搭配，做到自 然生態(tài)與人文精神的完美結(jié)合。同時(shí)越來(lái)越多的開發(fā)商也將物業(yè)的綠化環(huán)境作 為物業(yè)的-個(gè)新賣點(diǎn)，以優(yōu)美的綠化環(huán)境來(lái)吸引潛在的購(gòu)房者；對(duì)于物管企業(yè) 來(lái)講，綠化是企業(yè)的衣裳。良好的綠化環(huán)境也可以增加廣大業(yè)主的物管企業(yè)的 認(rèn)同感，可以提升物業(yè)管理費(fèi)收繳率，也可以吸引潛在的租房者前來(lái)租賃房屋， 收到更高的經(jīng)濟(jì)效益。7）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主環(huán)保意識(shí)愛護(hù)綠地，不僅僅是物管企業(yè)的任務(wù)，也是廣大業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。物管企業(yè)不 但要下大力氣綠化好小區(qū)的環(huán)境，還要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主的環(huán)保意 識(shí)和參與意識(shí)；比如可以利用小區(qū)的墻報(bào)，積極宣傳綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)；也可以嘗 試對(duì)綠地進(jìn)行領(lǐng)養(yǎng)；評(píng)選愛花好家庭利愛花好少年，鼓勵(lì)全體業(yè)主共同參與綠 化管理，支持綠化管理；要和全體業(yè)主一道共建美好家園。廣大物管企業(yè)員工 要以辛勤的勞動(dòng)感動(dòng)業(yè)主，以熱情文明的服務(wù)感化業(yè)主，以優(yōu)質(zhì)的綠化效果報(bào) 答業(yè)主，隨著不斷的相互溝通和信任的不斷加深