商業(yè)地產招商管理要點

1、商業(yè)地產招商管理要點文檔僅供參考商業(yè)地產招商管理要訣運營管理是商業(yè)房地產運營的核心 ，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的 源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣 的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商 業(yè)房地產項目，會逐漸從"商業(yè)管理“蛻變成“物業(yè)管理”直至最終完全喪失 自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容 ：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一 服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中 "統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的 基礎和起源。這項工作的成敗得失不但決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成 功，而且決定著后期商業(yè)房地產項目商業(yè)運營的

2、管理能否成功。隨著商業(yè)房地產的發(fā)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產的招商工作已 經不但僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專賣店 ，服務性、娛樂性的項目比重不斷 上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經營主題的選擇。選擇依據(jù)對于一個大型的商業(yè)房地產項目，微觀經營主體包括的內容非常廣泛文檔僅供參考既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等服務性設施，這方面比重在商業(yè)房地產中一直呈上升趨勢。當前商業(yè)房地產中微觀經營主體的內容主要有以下一些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類:超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農產品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調料品店；服飾類：女裝

3、店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店 ；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、特制家具、隔斷；五金類:壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器 ；藥店:藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其它商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品;服務類

4、：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售;機構類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機構和牙醫(yī)、保險公司、房地產公司、會計師事務所、公共展廳；文化娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園。文檔僅供參考在確定了商業(yè)房地產能夠由哪些微觀經營主體之后，就需要從中進行選擇。微觀經營主體選擇在商業(yè)房地產建設期間就應該有初步規(guī)劃，商業(yè)房地產的建筑設計應該同微觀經營主體的選擇相配和。微觀經營主體選擇的第一個考慮因素是建筑特點和建筑條件。微觀 經營主體的選擇的第二個依據(jù)是商業(yè)房地產的類型和特點和整個商業(yè)房 地產項目的經營定位。同時

5、，商業(yè)房地產的類型和特點也在很大程度上取 決于微觀經營主體的組成。不同的商業(yè)房地產的微觀商業(yè)經營主體組成千變萬化，這不是偶然的也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商有意識選擇的結果。她們在制定招 商計劃時，已經確定了各種微觀商業(yè)經營主體的組成和數(shù)量，她們占整個可出租面積的比例以及她們在商業(yè)房地產中的地位和位置。商業(yè)房地產微 觀經營主體選擇的第一步是確定商業(yè)房地產項目的經營定位。商業(yè)房地 產項目能夠根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結構、消費能力和商業(yè)房地產項 目的經營規(guī)模進行經營定位的確定，基本上能夠從以下幾個方面考慮 ：業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體 的一站式大型商業(yè)房地產項目

6、；目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū) 的標志性企業(yè)；主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕洜I主題設計；文檔僅供參考經營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；微觀經營主體選擇的第三點是要要考慮零售業(yè)的一些特點，這包括：經營組織形式（連鎖經營、合作經營還是特許經營）;銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店 ）;經營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）;經營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方 便購物）;經營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）;商品本身特點（是否產生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措 施）。需要商業(yè)房地產開發(fā)商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策 I 對微觀商業(yè)經營主體進行控制，最基本的目標是微觀商業(yè)經營主體在商業(yè) 上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產開發(fā)能夠獲得效益。然后，在微觀經營主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種微觀經營主體的 需求和商業(yè)房地產自身的需要進行整合 ，最后確定它們在商業(yè)房地產的位 置，以促進共同繁榮，給商業(yè)房地產帶來最佳效益。在整合中還