物權法基本理論與不動產(chǎn)登記(1)

1、二一六年六月高圣平中國人民大學法學院物權法基本理論與不動產(chǎn)登記物權法基本理論與不動產(chǎn)登記2016，高圣平版權所有，高圣平版權所有2016全國全國不動產(chǎn)登記研討課不動產(chǎn)登記研討課物權的物權的體系與不動產(chǎn)登記能力體系與不動產(chǎn)登記能力物權法的結構安排物權法的結構安排2物權法的結構安排物權法的結構安排2民事權利視野下的物權民事權利視野下的物權物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權

2、的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權的體系與不動產(chǎn)登記能力物權公示物權公示法理與不動產(chǎn)登記的功能法理與不動產(chǎn)登記的功能不動產(chǎn)物權的公示不動產(chǎn)物權的公示物權法視野下的登記制度物權法視野下的登記制度2物權法視野下的登記制度物權法視野下的登記制度2物權

3、法視野下的登記制度物權法視野下的登記制度2o物權法物權法o第六條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登第六條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。o第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。o依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。o第十四條不動

4、產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)谑臈l不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。o第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。理物權登記的，不影響合同效力。登記的效力：登記生效與登記對抗登記的效力：登記生效與登記對抗2登記的效力：登記生效與登記對抗登記的效力：登

5、記生效與登記對抗2登記行為的性質登記行為的性質2o登記是將不動產(chǎn)物權變動的事實記載于不動產(chǎn)登記簿，在性質上是不動登記是將不動產(chǎn)物權變動的事實記載于不動產(chǎn)登記簿，在性質上是不動產(chǎn)物權變動的公示方法，登記的目的在于將物權變動的事實對外公開。產(chǎn)物權變動的公示方法，登記的目的在于將物權變動的事實對外公開。o“不動產(chǎn)登記性質的復合性。一方面，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權的公示方不動產(chǎn)登記性質的復合性。一方面，不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權的公示方式，是當事人不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動式，是當事人不動產(chǎn)物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產(chǎn)物權登記理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預，解

6、釋為行政權力產(chǎn)物權登記理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預，解釋為行政權力對不動產(chǎn)物權的授權或確認。另一方面，根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例對不動產(chǎn)物權的授權或確認。另一方面，根據(jù)不動產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定，我國承擔不動產(chǎn)登記的機構在性質上是國家行政機關，就其履的規(guī)定，我國承擔不動產(chǎn)登記的機構在性質上是國家行政機關，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記又具有行政行不動產(chǎn)登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記又具有行政行為的特點。行為的特點?！钡怯浶袨榈男再|登記行為的性質2o物權法司法解釋（一）第一條物權法司法解釋（一）第一條 【民事爭議和行政爭議的區(qū)分】【民事爭議和行政爭議的

7、區(qū)分】 o因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。o1.民事爭議：民事爭議：登記不動產(chǎn)物權歸屬或內容及其基礎法律關系的爭議登記不動產(chǎn)物權歸屬或內容及其基礎法律關系的爭議，存，存在于相關的民事主體之間，與登記機構之間并無實質爭議。在于相關的民事主體之間，與登記機構之間并

8、無實質爭議。o民事裁判在對基礎民事法律關系的認定過程中，雖然會對不動產(chǎn)登記簿民事裁判在對基礎民事法律關系的認定過程中，雖然會對不動產(chǎn)登記簿的采信與否作出認定，但無權對不動產(chǎn)登記行為的合法性作出認定，人的采信與否作出認定，但無權對不動產(chǎn)登記行為的合法性作出認定，人民法院依法作出裁判后，當事人可依據(jù)民事裁判向登記機構申請進行更民法院依法作出裁判后，當事人可依據(jù)民事裁判向登記機構申請進行更正登記。正登記。oA民事案由：權利歸屬（物權的確認）、基礎關系的效力（買賣合同、贈民事案由：權利歸屬（物權的確認）、基礎關系的效力（買賣合同、贈與合同）等與合同）等oB法律后果：物權歸屬的確認、基礎關系的生效、履行

9、或者無效、撤銷等法律后果：物權歸屬的確認、基礎關系的生效、履行或者無效、撤銷等登記行為的性質登記行為的性質2o2.行政爭議：因登記機構違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，拒絕登記或登記程行政爭議：因登記機構違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，拒絕登記或登記程序不合法導致錯誤登記等違反法定程序產(chǎn)生的爭議。序不合法導致錯誤登記等違反法定程序產(chǎn)生的爭議。o法院應當對登記機構作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權限、審查要法院應當對登記機構作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權限、審查要求等進行合法性審查，而不應對不動產(chǎn)權屬事實本身進行審查或調查。求等進行合法性審查，而不應對不動產(chǎn)權屬事實本身進行審查或調查。如果登記機構的行為符合相

10、關法律、行政法規(guī)的要求，登記行為本身是如果登記機構的行為符合相關法律、行政法規(guī)的要求，登記行為本身是合法的，人民法院即應作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與真實物權狀態(tài)不合法的，人民法院即應作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與真實物權狀態(tài)不一致的情況，當事人也應通過民事訴訟的途徑解決物權確權爭議。一致的情況，當事人也應通過民事訴訟的途徑解決物權確權爭議。oA行政不作為；行政不作為；oB違法登記作為：不符合登記規(guī)定的登記（預告登記后仍辦理轉移登記、違法登記作為：不符合登記規(guī)定的登記（預告登記后仍辦理轉移登記、未經(jīng)抵押權人同意辦理轉讓登記、采取執(zhí)行措施仍然登記、惡意串通登未經(jīng)抵押權人同意辦理轉讓登記、采取執(zhí)行措施

11、仍然登記、惡意串通登記。記。o法律后果：駁回請求、撤銷登記、登記違法、登記違法但不撤銷（善意法律后果：駁回請求、撤銷登記、登記違法、登記違法但不撤銷（善意取得）取得）登記行為的性質登記行為的性質2o因此，民事訴訟與行政訴訟在關涉不動產(chǎn)物權權屬及原因行為、不動產(chǎn)因此，民事訴訟與行政訴訟在關涉不動產(chǎn)物權權屬及原因行為、不動產(chǎn)登記的爭議中各行其道，各司其職。通過民事訴訟解決當事人之間的不登記的爭議中各行其道，各司其職。通過民事訴訟解決當事人之間的不動產(chǎn)物權權屬爭議并不涉及對登記行為合法性的審查，民事審判權無須動產(chǎn)物權權屬爭議并不涉及對登記行為合法性的審查，民事審判權無須應對行政行為的公定力，所以也不

12、存在行政訴訟先行的問題，并不需要應對行政行為的公定力，所以也不存在行政訴訟先行的問題，并不需要中止審理等待對方審理的結果。中止審理等待對方審理的結果。o3.例外情形：但書例外情形：但書“但法律另有規(guī)定的除外但法律另有規(guī)定的除外”：僅限于行政訴訟法第：僅限于行政訴訟法第61條規(guī)定的情形，即當事人在其針對登記行為本身是否合法提起的行政訴條規(guī)定的情形，即當事人在其針對登記行為本身是否合法提起的行政訴訟中，申請一并解決相關民事爭議并且法院準許一并審理的。訟中，申請一并解決相關民事爭議并且法院準許一并審理的。o如果當事人因不動產(chǎn)物權權屬爭議并進而對不動產(chǎn)登記持有異議，由此如果當事人因不動產(chǎn)物權權屬爭議并

13、進而對不動產(chǎn)登記持有異議，由此提起的訴訟不屬于行政訴訟的范疇，因為其針對的并非不動產(chǎn)登記行為提起的訴訟不屬于行政訴訟的范疇，因為其針對的并非不動產(chǎn)登記行為的合法性，而是基于基礎民事法律關系而發(fā)生的不動產(chǎn)物權爭議，故其的合法性，而是基于基礎民事法律關系而發(fā)生的不動產(chǎn)物權爭議，故其提起行政訴訟的，人民法院不應受理；已經(jīng)受理的，應裁定駁回起訴。提起行政訴訟的，人民法院不應受理；已經(jīng)受理的，應裁定駁回起訴。o因不動產(chǎn)權屬或其原因行為爭議而提起的訴訟，不存在民事、行政訴訟因不動產(chǎn)權屬或其原因行為爭議而提起的訴訟，不存在民事、行政訴訟交叉的問題，不屬于行政訴訟法第交叉的問題，不屬于行政訴訟法第61條規(guī)定的

14、可以在行政訴訟中一并審條規(guī)定的可以在行政訴訟中一并審理民事爭議的范圍。理民事爭議的范圍。區(qū)分登記的效力與合同的效力區(qū)分登記的效力與合同的效力2o物權法第物權法第15條條o當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。的，不影響合同效力。o該條在民法上稱為該條在民法上稱為“區(qū)分原則區(qū)分原則”，即區(qū)分合同效力和物權變動的效力。，即區(qū)分合同效力和物權變動的效力。o1.必須區(qū)分合同的

15、效力與登記的效力必須區(qū)分合同的效力與登記的效力o除非法律有特別規(guī)定或者合同另有約定，合同一經(jīng)成立，只要在內容上除非法律有特別規(guī)定或者合同另有約定，合同一經(jīng)成立，只要在內容上不違反法律的強行性規(guī)定和公序良俗，就可發(fā)生效力。除非法律有特別不違反法律的強行性規(guī)定和公序良俗，就可發(fā)生效力。除非法律有特別規(guī)定，登記的效力僅針對物權的變動而并不針對合同本身。規(guī)定，登記的效力僅針對物權的變動而并不針對合同本身。o2.未辦理物權登記的，不影響合同效力未辦理物權登記的，不影響合同效力o沒有辦理登記，合同本身仍然應當是有效的，只是不能發(fā)生物權變動的沒有辦理登記，合同本身仍然應當是有效的，只是不能發(fā)生物權變動的效力

16、。如果物權不能變動，從而導致出賣人不能履行合同，則只能通過效力。如果物權不能變動，從而導致出賣人不能履行合同，則只能通過違約責任來處理。違約責任來處理。o3.除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時生效除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時生效區(qū)分登記的效力與合同的效力區(qū)分登記的效力與合同的效力2o區(qū)分原則的意義區(qū)分原則的意義o1.區(qū)分了合同的生效條件和發(fā)生物權變動法律效果的條件。區(qū)分了合同的生效條件和發(fā)生物權變動法律效果的條件。o2.有利于貫徹合同嚴守原則。有利于貫徹合同嚴守原則。o3.有利于保護善意一方當事人。有利于保護善意一方當事人。o 4.有利于充分地鼓勵交易。有利于充分

17、地鼓勵交易。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o物權法第十八條物權法第十八條 o權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。o不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例o第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。不動產(chǎn)登記機構應當提供。o有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。項有關的不動產(chǎn)登記資料

18、。o第二十八條查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構第二十八條查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則o第九十七條第九十七條 國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度。國家實行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度。 o權利人、利害關系人按照權利人、利害關系人按照條例條例第二十七條規(guī)

19、定依法查詢、復制不動第二十七條規(guī)定依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的，應當?shù)骄唧w辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構申請。產(chǎn)登記資料的，應當?shù)骄唧w辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構申請。 o權利人可以查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料。權利人可以查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料。 o因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。 o人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復人民法院、人民檢察院、國家

20、安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。 o其他有關國家機關執(zhí)行公務依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的，依照本其他有關國家機關執(zhí)行公務依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理。條規(guī)定辦理。 o涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關規(guī)定執(zhí)行。定執(zhí)行。 不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o第九十八條第九十八條 權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料應當提權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產(chǎn)登記資料應當提交下列材料：交下

21、列材料： o（一）查詢申請書；（一）查詢申請書；o（二）查詢目的的說明；（二）查詢目的的說明； o（三）申請人的身份材料；（三）申請人的身份材料； o（四）利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。（四）利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。 o權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證權利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產(chǎn)登記資料無需提供查詢目的明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產(chǎn)登記資料無需提供查詢目的的說明。的說明。 o有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員有關國家機關

22、查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。的工作證。 不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o第九十九條第九十九條 有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構不予查詢，并書面告知有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構不予查詢，并書面告知理由：理由： o（一）申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構管轄范圍的；（一）申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構管轄范圍的； o（二）查詢人提交的申請材料不符合規(guī)定的；（二）查詢人提交的申請材料不符合規(guī)定的； o（三）申請查詢的主體或者查詢事項不符合規(guī)定的；（三）申請查詢的主體或者查詢事項不符合規(guī)定的； o（四）申請查詢的目的不合法的；（四）申請查詢的目的

23、不合法的； o（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 o第一百條第一百條 對符合本實施細則規(guī)定的查詢申請，不動產(chǎn)登記機構應當當場對符合本實施細則規(guī)定的查詢申請，不動產(chǎn)登記機構應當當場提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在提供查詢；因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供個工作日內提供查詢。查詢。 不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o第一百零一條第一百零一條 查詢人查詢不動產(chǎn)登記資料，應當在不動產(chǎn)登記機構設定查詢人查詢不動產(chǎn)登記資料，應當在不動產(chǎn)登記機構設定的場所進行。的場所進行。 o不動產(chǎn)登記原始資料不得帶離設定的場所。不動產(chǎn)登

24、記原始資料不得帶離設定的場所。 o查詢人在查詢時應當保持不動產(chǎn)登記資料的完好，嚴禁遺失、拆散、調查詢人在查詢時應當保持不動產(chǎn)登記資料的完好，嚴禁遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備。換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備。 o第一百零二條第一百零二條 查詢人可以查閱、抄錄不動產(chǎn)登記資料。查詢人要求復制查詢人可以查閱、抄錄不動產(chǎn)登記資料。查詢人要求復制不動產(chǎn)登記資料的，不動產(chǎn)登記機構應當提供復制。不動產(chǎn)登記資料的，不動產(chǎn)登記機構應當提供復制。 o查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產(chǎn)登記機構應當出具查詢結果證查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產(chǎn)登記機構應當出具查詢結果證明。

25、查詢結果證明應注明查詢目的及日期，并加蓋不動產(chǎn)登記機構查詢明。查詢結果證明應注明查詢目的及日期，并加蓋不動產(chǎn)登記機構查詢專用章。專用章。 不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o操作規(guī)范操作規(guī)范o20.1查詢主體查詢主體o下列情形可以依法查詢不動產(chǎn)登記資料：下列情形可以依法查詢不動產(chǎn)登記資料：o1 權利人可以查詢、復制其全部的不動產(chǎn)登記資料；權利人可以查詢、復制其全部的不動產(chǎn)登記資料；o2 因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀產(chǎn)自然狀況、權利人及

26、其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；況；o3 人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)務需要的國家機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料；登記資料；o4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。o查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不不得將查詢獲得的不動產(chǎn)

27、登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息。得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o20.2申請材料申請材料o申請人申請查詢不動產(chǎn)登記資料，應當填寫不動產(chǎn)登記機構制定的不動申請人申請查詢不動產(chǎn)登記資料，應當填寫不動產(chǎn)登記機構制定的不動產(chǎn)登記資料查詢申請書，并應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構現(xiàn)場提出申請。查詢產(chǎn)登記資料查詢申請書，并應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構現(xiàn)場提出申請。查詢不動產(chǎn)登記資料提交的材料包括：不動產(chǎn)登記資料提交的材料包括：o1 查詢申請書；查詢申請書；o2 申請人身份證明材料。委托查詢的，應當提交授權委托書和代理人的申請人身份證明材料。委

28、托查詢的，應當提交授權委托書和代理人的身份證明材料，境外委托人的授權委托書還需經(jīng)公證或者認證；身份證明材料，境外委托人的授權委托書還需經(jīng)公證或者認證；o3 利害關系人查詢的，提交存在利害關系的材料；利害關系人查詢的，提交存在利害關系的材料；o4 人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料和工作務需要的國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料和工作人員的工作證和執(zhí)行公務的證明文件；人員的工作證和執(zhí)行公務的證明文件；o5 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。法律、

29、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。o不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人通過設置在具體辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人通過設置在具體辦理不動產(chǎn)登記的不動產(chǎn)登記機構的終端自動系統(tǒng)查詢登記結果的，可以不提交上述材料。登記機構的終端自動系統(tǒng)查詢登記結果的，可以不提交上述材料。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o 20.3查詢條件查詢條件o 符合下列條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以查詢或復制不動符合下列條件的，不動產(chǎn)登記機構應當予以查詢或復制不動產(chǎn)登記資料：產(chǎn)登記資料：o 1 查詢主體到不動產(chǎn)登記機構來查詢的；查詢主體到不動產(chǎn)登記機構來查詢的；o 2 查詢的不動產(chǎn)屬于本不動產(chǎn)登記機構的管轄范圍；查詢

30、的不動產(chǎn)屬于本不動產(chǎn)登記機構的管轄范圍；o 3 查詢申請材料齊全，且符合形式要求；查詢申請材料齊全，且符合形式要求；o 4 查詢主體及其內容符合本規(guī)范第查詢主體及其內容符合本規(guī)范第20.1條的規(guī)定；條的規(guī)定；o 5 查詢目的明確且不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定；查詢目的明確且不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定； o 6 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o20.4出具查詢結果出具查詢結果o查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產(chǎn)登記機構應當審查申請人的查查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產(chǎn)登記機構應當審查申請人的查詢目的是否明確，審查是否符合本規(guī)

31、范第詢目的是否明確，審查是否符合本規(guī)范第20.3條規(guī)定的查詢條件。經(jīng)審條規(guī)定的查詢條件。經(jīng)審查符合查詢條件的，按下列程序辦理：查符合查詢條件的，按下列程序辦理：o1 申請人簽字確認申請材料，并承諾查詢結果的使用目的和使用范圍；申請人簽字確認申請材料，并承諾查詢結果的使用目的和使用范圍；o2 向申請人出具查詢結果，并在查詢結果或者登記資料復印材料上加蓋向申請人出具查詢結果，并在查詢結果或者登記資料復印材料上加蓋登記資料查詢專用章。登記資料查詢專用章。o20.5辦理時限辦理時限o符合查詢條件的，不動產(chǎn)登記機構應當當場向申請人提供查詢結果。因符合查詢條件的，不動產(chǎn)登記機構應當當場向申請人提供查詢結果

32、。因情況特殊，不能當場提供的，應當在情況特殊，不能當場提供的，應當在5個工作日內向申請人提供查詢結果。個工作日內向申請人提供查詢結果。 不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o討論討論o1.不動產(chǎn)登記資料在性質上是否構成政府信息？如果構成政府信息，相不動產(chǎn)登記資料在性質上是否構成政府信息？如果構成政府信息，相關政府信息公開規(guī)則對于不動產(chǎn)登記信息是否適用？如不適用，正當性關政府信息公開規(guī)則對于不動產(chǎn)登記信息是否適用？如不適用，正當性又在哪里？又在哪里？o“信息公開第一案信息公開第一案”：董某訴上海市徐匯區(qū)房地局信息不公開案：董某訴上海市徐匯區(qū)房地局信息不公開案o政府信息是指行政機關在履行職責

33、過程中制作或者獲取的，以一定形式政府信息是指行政機關在履行職責過程中制作或者獲取的，以一定形式記錄、保存的信息。記錄、保存的信息。o政府信息可分為主動公開的信息（政府信息可分為主動公開的信息（政府信息公開條例政府信息公開條例第第9條至第條至第12條）、依申請而公開的信息（第條）、依申請而公開的信息（第13條）、不予公開的信息（第條）、不予公開的信息（第14條第條第4款）款）o不動產(chǎn)登記資料只涉及個別民事主體的利益，不屬于不動產(chǎn)登記資料只涉及個別民事主體的利益，不屬于“涉及公民、法人涉及公民、法人或其他組織切身利益的或其他組織切身利益的”政府信息，只有可能與該不動產(chǎn)存在某些聯(lián)系政府信息，只有可能

34、與該不動產(chǎn)存在某些聯(lián)系的人才需要了解這些信息，也不屬于的人才需要了解這些信息，也不屬于“需要社會公眾廣泛知曉或者參與需要社會公眾廣泛知曉或者參與的的”信息。因此，不屬于主動公開的信息。信息。因此，不屬于主動公開的信息。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o討論討論o2.不動產(chǎn)登記資料的公開程度不動產(chǎn)登記資料的公開程度o不動產(chǎn)登記簿上記載的信息大多數(shù)是依申請而公開的信息，任何人均可不動產(chǎn)登記簿上記載的信息大多數(shù)是依申請而公開的信息，任何人均可查詢，但就其中涉及商業(yè)秘密和個人隱私的部分只有權利人和利害關系查詢，但就其中涉及商業(yè)秘密和個人隱私的部分只有權利人和利害關系人才能查詢。人才能查詢。o

35、不動產(chǎn)登記簿記載的內容，包括不動產(chǎn)的物理狀況、權利狀況和其他事不動產(chǎn)登記簿記載的內容，包括不動產(chǎn)的物理狀況、權利狀況和其他事項。其中，不動產(chǎn)的物理狀況是不動產(chǎn)登記簿的標示部分，記載不動產(chǎn)項。其中，不動產(chǎn)的物理狀況是不動產(chǎn)登記簿的標示部分，記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)的權利狀況的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)的權利狀況主要記載不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權主要記載不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；其他事項部分記載其他依法應予記載的事項，包括涉及不動產(chǎn)屬狀況；其他事項部分記載其他依法應予記載的

36、事項，包括涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項，如預告登記、查封登記、異議登記等內容。權利限制、提示的事項，如預告登記、查封登記、異議登記等內容。o唯一可能涉及權利人個人隱私的是唯一可能涉及權利人個人隱私的是“不動產(chǎn)權利的主體不動產(chǎn)權利的主體”，其中可能會，其中可能會登載權利人的身份信息。登載權利人的身份信息。不動產(chǎn)登記資料的查詢不動產(chǎn)登記資料的查詢2o討論討論o3.利害關系人的范圍利害關系人的范圍o細則：因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人。細則：因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人。o第一種觀點，第一種觀點，“利害關系人利害關系人”原則上是指交易相對人或潛在的交易相對原則上是指交易相

37、對人或潛在的交易相對人。人。o第二種觀點，第二種觀點，“利害關系人利害關系人”是指與已登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害是指與已登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關系的人，包括交易相對人和與已登記權利人發(fā)生法律糾紛的人。潛在關系的人，包括交易相對人和與已登記權利人發(fā)生法律糾紛的人。潛在交易相對人或具有交易意愿的相對人，不屬于利害關系人，這些人可以交易相對人或具有交易意愿的相對人，不屬于利害關系人，這些人可以通過取得登記權利人的授權去查詢登記簿，如登記權利人不授權，則表通過取得登記權利人的授權去查詢登記簿，如登記權利人不授權，則表明其不愿意從事交易。明其不愿意從事交易。o第三種觀點認為，利害關系人包括不動產(chǎn)

38、買賣中的買受人、用益物權人、第三種觀點認為，利害關系人包括不動產(chǎn)買賣中的買受人、用益物權人、擔保物權人、登記權利人陷入破產(chǎn)后的所有債權人。擔保物權人、登記權利人陷入破產(chǎn)后的所有債權人。o登記公示的本意：不動產(chǎn)登記公示雖然不是將不動產(chǎn)權利狀況向世人公登記公示的本意：不動產(chǎn)登記公示雖然不是將不動產(chǎn)權利狀況向世人公開，但是應對潛在的交易相對人公開。如欲與登記權利人從事交易的潛開，但是應對潛在的交易相對人公開。如欲與登記權利人從事交易的潛在相對人無從知道擬交易的不動產(chǎn)的權利狀況，還要取得登記權利人的在相對人無從知道擬交易的不動產(chǎn)的權利狀況，還要取得登記權利人的同意才能去探知不動產(chǎn)上的權利狀況，這使得潛

39、在的交易相對人不僅不同意才能去探知不動產(chǎn)上的權利狀況，這使得潛在的交易相對人不僅不能直接借助于不動產(chǎn)登記簿，而且還不得不付出額外的搜尋成本來控制能直接借助于不動產(chǎn)登記簿，而且還不得不付出額外的搜尋成本來控制交易風險，這無異于否定了登記公示的功用。交易風險，這無異于否定了登記公示的功用。物權公信物權公信法理與不動產(chǎn)登記的效力法理與不動產(chǎn)登記的效力不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o不動產(chǎn)登記簿，是指由登記機構依據(jù)當事人的申請或者依職權將物權變不動產(chǎn)登記簿，是指由登記機構依據(jù)當事人的申請或者依職權將物權變動以及相關事項記載于其上并予以保管、公示的特定簿冊。動以及相關事項記載于其上并予以

40、保管、公示的特定簿冊。o不動產(chǎn)登記簿是有效地表明權利人就不動產(chǎn)所享有的權利及其內容的根不動產(chǎn)登記簿是有效地表明權利人就不動產(chǎn)所享有的權利及其內容的根據(jù)。據(jù)。o物權法第十六條物權法第十六條o不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。o不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。o物權法司法解釋（一）物權法司法解釋（一）o第二條第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應

41、予支持。不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o1.內部關系：登記內部關系：登記“名實不符名實不符”情形下的登記物權人與真實物權人之間情形下的登記物權人與真實物權人之間的關系的關系o不動產(chǎn)登記簿與實體權利的歸屬并不直接相關，而是一種證明責任或舉不動產(chǎn)登記簿與實體權利的歸屬并不直接相關，而是一種證明責任或舉證負擔的規(guī)范：登記簿上記載的物權人首先被推定為真實物權人，對此證負擔的規(guī)范：登記簿上記載的物權人首先被推定為真實物權人，對此無需再行舉證證明；對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權狀無需再行舉證證明；對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權狀態(tài)。態(tài)。o登記物權人與真實物權人之間因

42、內部關系發(fā)生的爭議，真實物權人可以登記物權人與真實物權人之間因內部關系發(fā)生的爭議，真實物權人可以通過不動產(chǎn)確權訴訟或執(zhí)行異議之訴等主張權利，人民法院應當依據(jù)不通過不動產(chǎn)確權訴訟或執(zhí)行異議之訴等主張權利，人民法院應當依據(jù)不動產(chǎn)物權變動的基礎法律關系來確認物權的歸屬。動產(chǎn)物權變動的基礎法律關系來確認物權的歸屬。不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o2.外部關系：登記物權人與不特定第三人之間的關系外部關系：登記物權人與不特定第三人之間的關系o在外部關系上，即使不動產(chǎn)登記簿記載的物權狀態(tài)被證明與真實物權狀在外部關系上，即使不動產(chǎn)登記簿記載的物權狀態(tài)被證明與真實物權狀態(tài)不符，但真實物權人仍有可

43、能因第三人構成善意取得而喪失不動產(chǎn)物態(tài)不符，但真實物權人仍有可能因第三人構成善意取得而喪失不動產(chǎn)物權。權。o對于因信賴不動產(chǎn)登記簿記載的物權狀態(tài)而與登記物權人交易的第三人，對于因信賴不動產(chǎn)登記簿記載的物權狀態(tài)而與登記物權人交易的第三人，只要該第三人滿足善意取得的條件，則即使事后真實物權人證明不動產(chǎn)只要該第三人滿足善意取得的條件，則即使事后真實物權人證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實物權狀況確實不一致，但該第三人仍可取得該不動登記簿的記載與真實物權狀況確實不一致，但該第三人仍可取得該不動產(chǎn)物權。產(chǎn)物權。不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o夫妻一方處分共有房屋夫妻一方處分共有房屋是否構成無權

44、處分？是否構成無權處分？o法定（共有）財產(chǎn)制法定（共有）財產(chǎn)制 vs 約定財產(chǎn)制約定財產(chǎn)制o特有財產(chǎn)的范圍（婚前財產(chǎn)、身體受傷獲得的費用、單方受贈的財產(chǎn)、專用的生特有財產(chǎn)的范圍（婚前財產(chǎn)、身體受傷獲得的費用、單方受贈的財產(chǎn)、專用的生活用品）活用品）o婚姻法第十七條婚姻法第十七條 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有： o（一）工資、獎金；（一）工資、獎金； o（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益； o（三）知識產(chǎn)權的收益；（三）知識產(chǎn)權的收益； o（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（四）繼

45、承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外； o（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。 o夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。 不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o婚姻法第十八條婚姻法第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)： o（一）一方的婚前財產(chǎn)；（一）一方的婚前財產(chǎn)； o（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用； o（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（三）遺囑或贈與合同

46、中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)； o（四）一方專用的生活用品；（四）一方專用的生活用品； o（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。 o家事代理權家事代理權o婚姻法司法解釋（一）婚姻法司法解釋（一）o第十七條第十七條 婚姻法第十七條關于婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”的規(guī)定，應當理解為：的規(guī)定，應當理解為： o（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權

47、決定。 o（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o構成無權處分時的效力構成無權處分時的效力o中華人民共和國合同法中華人民共和國合同法o第五十一條第五十一條 無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立無處分權的人處

48、分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。合同后取得處分權的，該合同有效。o中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法o第一百零六條無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追第一百零六條無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：權：o（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；o（二）以合理的價格轉讓；（二）以合理的價格轉讓；o（三）轉讓的不動產(chǎn)或者

49、動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。記的已經(jīng)交付給受讓人。o受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。處分權人請求賠償損失。o當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。不動產(chǎn)登記簿及其公信力不動產(chǎn)登記簿及其公信力2o最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 o第三條第三條 當事人一

50、方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。同無效的，人民法院不予支持。o出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С?。o婚姻法司法解釋三婚姻法司法解釋三o第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房

51、屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。o夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。的，人民法院應予支持。案例討論案例討論o張潤萍與霍玉安、白連均房屋買賣合同糾紛案張潤萍與霍玉安、白連均房屋買賣合同糾紛案o北京市第二中級人民法院（北京市第二中級人民法院（20122012）二中民終字第）二中民終字第1356113561民事判決書民事判決書o張潤萍與白連均

52、系夫妻，雙方于張潤萍與白連均系夫妻，雙方于19781978年年1 1月月1414日登記結婚。日登記結婚。19991999年年4 4月月購買了豐臺區(qū)園林局以成本價出售的福利房。購買了豐臺區(qū)園林局以成本價出售的福利房。20012001年年1010月月2323日，白連日，白連均與霍玉安簽訂協(xié)議書，約定：房主白連均（甲方）將五里店小區(qū)均與霍玉安簽訂協(xié)議書，約定：房主白連均（甲方）將五里店小區(qū)的一套房賣給霍玉安（乙方）。協(xié)議書簽訂后，霍玉安依約支付房的一套房賣給霍玉安（乙方）。協(xié)議書簽訂后，霍玉安依約支付房款，白連均將房屋交付給霍玉安，霍玉安在訴爭房屋內居住使用至今?？?，白連均將房屋交付給霍玉安，霍玉安

53、在訴爭房屋內居住使用至今。o20032003年年3 3月月2727日，北京市豐臺區(qū)園林局與白連均簽訂房屋買賣契約，日，北京市豐臺區(qū)園林局與白連均簽訂房屋買賣契約，約定園林局將訴爭房屋以成本價出售給白連均，訴爭房屋登記在白連約定園林局將訴爭房屋以成本價出售給白連均，訴爭房屋登記在白連均名下，產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋所有權證附記一欄載明：均名下，產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋所有權證附記一欄載明：“房屋已抵押，房屋已抵押，20122012年年4 4月月5 5日日”。案例討論案例討論o原審法院經(jīng)審理認為：根據(jù)已查明的事實，雙方爭議的訴爭房屋系張潤原審法院經(jīng)審理認為：根據(jù)已查明的事實，雙方爭議的訴爭房屋系張潤萍與白連均婚姻

54、關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，應為夫妻雙方共同共有。白萍與白連均婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，應為夫妻雙方共同共有。白連均在未經(jīng)張潤萍同意的情況下擅自將房屋出售給霍玉安的行為侵犯了連均在未經(jīng)張潤萍同意的情況下擅自將房屋出售給霍玉安的行為侵犯了共有人張潤萍的財產(chǎn)權益?；谏鲜鍪聦?，應當認定，白連均與霍玉安共有人張潤萍的財產(chǎn)權益。基于上述事實，應當認定，白連均與霍玉安就買賣訴爭房屋簽訂的協(xié)議書無效。就買賣訴爭房屋簽訂的協(xié)議書無效。o二審法院認為：根據(jù)本案查明的事實，白連均與霍玉安就買賣訴爭房屋二審法院認為：根據(jù)本案查明的事實，白連均與霍玉安就買賣訴爭房屋簽訂的協(xié)議書系雙方真實意思表示，且并未違反法律、行政

55、法規(guī)的簽訂的協(xié)議書系雙方真實意思表示，且并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效，對雙方均具有約束力。根據(jù)相關規(guī)定，當事人強制性規(guī)定，應屬有效，對雙方均具有約束力。根據(jù)相關規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持，故張潤萍以白連均在締約時對訴爭房屋沒有效的，人民法院不予支持，故張潤萍以白連均在締約時對訴爭房屋沒有處分權為由主張合同無效，缺乏依據(jù)，本院不予支持。處分權為由主張合同無效，缺乏依據(jù)，本院不予支持。不動產(chǎn)登記簿公信力的切斷不動產(chǎn)登記簿公信力的切斷2o物權法第十九條第

56、二款物權法第十九條第二款 o不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。申請人請求損害賠償。o物權法司法解釋（一）物權法司法解釋（一）o第三條第三條 異議登記因物權法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提異議登記因物權法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后

57、，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。響人民法院對案件的實體審理。o異議登記，又稱異議抗辯登記，是為了解決更正登記程序較為費力時，異議登記，又稱異議抗辯登記，是為了解決更正登記程序較為費力時，申請更正的權利人與登記權利人之間的爭議一時難以解決，而由法律確申請更正的權利人與登記權利人之間的爭議一時難以解決，而由法律確立的一種對真正權利人利益進行保護的臨時性措施。立的一種對真正權利人利益進行保護的臨時性措施。不動產(chǎn)登記簿公信力的切斷不動產(chǎn)登記簿公信力的切斷2o1.異議登記失效

58、后，當事人還能否提起物權確認之訴？異議登記失效后，當事人還能否提起物權確認之訴？o異議登記失效與權屬爭議的解決不是同一層面的問題。異議登記失效與權屬爭議的解決不是同一層面的問題。o2.異議登記是否影響登記名義人的處分權？異議登記是否影響登記名義人的處分權？o細則第八十四條細則第八十四條 異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，已經(jīng)存在異議登記的有關事項。

59、申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。o對真實權利人而言，有權申請登記機關對異議登記成立后的物權變動登對真實權利人而言，有權申請登記機關對異議登記成立后的物權變動登記進行涂銷。記進行涂銷。o3.異議登記失效后登記機關依職權注銷異議登記的問題異議登記失效后登記機關依職權注銷異議登記的問題不動產(chǎn)權利證書不動產(chǎn)權利證書2o權屬證書，是指證明物權的憑證。權利證書也可以作為權利存在的證據(jù)，權屬證書，是指證明物權的憑證。權利證書也可以作為權利存在的證據(jù)，但它不是確權的主要依據(jù)。即使將權屬證書移轉給他人

60、占有，如果登記但它不是確權的主要依據(jù)。即使將權屬證書移轉給他人占有，如果登記的內容中沒有記載物權變動的，物權本身也不發(fā)生變動。證書的占有人的內容中沒有記載物權變動的，物權本身也不發(fā)生變動。證書的占有人不能以其占有了權屬證書來主張某項物權。權屬證書必須根據(jù)登記內容不能以其占有了權屬證書來主張某項物權。權屬證書必須根據(jù)登記內容來制作，其必須與登記內容保持完全一致。來制作，其必須與登記內容保持完全一致。o物權法第物權法第17條條o不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，