住宅小區(qū)物業(yè)工程維修部管理規(guī)章制度和流程

1、住宅小區(qū)物業(yè)工程維修部管理規(guī)章制度和流程 、設(shè)施設(shè)備管理制度目的：為確保物業(yè)公司的各類設(shè)備設(shè)施、配套附屬設(shè)施 及基建設(shè)施等正常、高效運(yùn)行，正確使用各類設(shè)備設(shè)施，使 其功能得到有效的控制和管理，特制定本制度。適用范圍：本制度適用于物業(yè)公司及所管理的各類設(shè)備 設(shè)施、配套附屬設(shè)備及基建設(shè)施的使用操作、檢修與保養(yǎng)、 巡視服務(wù)、應(yīng)急處置等工作。1、職責(zé)1 .工程維修部負(fù)責(zé)各設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的審批； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實(shí)施、日常巡檢工作的不定期抽查。負(fù) 責(zé)各類設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備 缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合 同會簽手續(xù)，對外委單位進(jìn)行綜合評價(jià)。2 .工程

2、維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制 定；設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的日常檢查與管理工作；設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、 保養(yǎng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)督檢查，指揮應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急處 置工作。3 .工程維修部員工負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的具體日 常運(yùn)行巡視、安全操作、維修保養(yǎng)及應(yīng)急處置工作。2、設(shè)備安全管理1 .持證上崗 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、 消防中心值班員等），須持證上崗，并按相關(guān)規(guī)定對該類人 員定期培訓(xùn)。2 .安全操作要求各人員嚴(yán)格按照安全規(guī)范要求的操作 程序進(jìn)行。3 .安全檢查公司每半年對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢 查，并對安全隱患進(jìn)行整改。4 .安全事故處理程序發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在

3、調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保 護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄像。工程維修部須組織人員搶修，保證對 業(yè)主的服務(wù)。事后提交設(shè)備安全事故報(bào)告，根據(jù)報(bào)告及調(diào)查 結(jié)果，提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。3、設(shè)備技術(shù)檔案資料管31、設(shè)備技術(shù)資料：資料管理按公司檔案管理辦法相關(guān) 規(guī)定執(zhí)行，資料的借閱必須經(jīng)總經(jīng)理同意并辦理相關(guān)手續(xù)。2、質(zhì)量記錄要求：設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記 錄由實(shí)施人員填寫保存。實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由工程維 修部填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫 保養(yǎng)記錄、維修記錄。工程維修部對設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間 順序裝訂成冊保存。4、設(shè)備操作使用1 .設(shè)備操作人員應(yīng)具備操作上崗資

4、格，如電工、電梯工 等工種應(yīng)取得相應(yīng)上崗證。2 .設(shè)備操作人員經(jīng)培訓(xùn)合格并達(dá)到獨(dú)立操作，清楚日 常保養(yǎng)知識和安全操作知識，熟悉設(shè)備性能后方可上崗操 作。3 .操作人員必須嚴(yán)格按設(shè)備操作規(guī)程工作，認(rèn)真遵守 制度、巡檢規(guī)定，并填寫各項(xiàng)記錄。4 .操作人員在操作現(xiàn)場操作，應(yīng)符合相關(guān)管理規(guī)定。5、設(shè)備檢修保養(yǎng)規(guī)定1.工程維修部編制年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)公司總經(jīng)理審 批后按計(jì)劃執(zhí)行。采用計(jì)劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)一例保、一級 保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造） 與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。2.執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備（培訓(xùn)、材料、時(shí)間、 人員、用具等）工作，按照計(jì)劃、實(shí)施、

5、驗(yàn)收、記錄的流程 進(jìn)行，維修保養(yǎng)人員應(yīng)保留相關(guān)檢修保養(yǎng)記錄。6、設(shè)備運(yùn)行巡檢管理規(guī)定1 .工程維修部根據(jù)相關(guān)設(shè)施設(shè)備使用情況制定巡檢路 線、內(nèi)容和方法，巡檢過程中對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備使用不當(dāng)、保養(yǎng)不 當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象有權(quán)提出改正意見，并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。2 .根據(jù)規(guī)定的巡檢路線、內(nèi)容和方法實(shí)施日常巡檢。3 .巡檢時(shí)應(yīng)確認(rèn)設(shè)施設(shè)備的是否正常運(yùn)行，并對設(shè)備的 運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)測和記錄。4 .巡檢過程中，巡檢記錄本中要求填寫的各項(xiàng)內(nèi)容必須 如實(shí)填寫。如遇意外突發(fā)情況，應(yīng)迅速查明原因，并立即報(bào) 告工程維修部經(jīng)理。5 .任何員工無權(quán)更改對設(shè)備檢修的巡視要求，遇因工作 沖突的其他設(shè)備巡檢不能完成時(shí)，應(yīng)順延進(jìn)行。6 .給排水設(shè)備每

6、月一次；對電氣設(shè)施巡檢每日一次；對 生活用水設(shè)備巡檢每日一次；其他各類設(shè)施基建等每季一 次。7、日常維修、對客維修管理規(guī)定1 .根據(jù)派工單或領(lǐng)導(dǎo)指令，進(jìn)行日常維修、對客維修 工作；對客維修按照客服部的“對客報(bào)修管理規(guī)范”執(zhí)行； 自行做好相應(yīng)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。2 .參考問題的反映，現(xiàn)場實(shí)地進(jìn)行確認(rèn)、詢問、分析, 初步判斷原因及針對性的解決方案處置辦法，具體執(zhí)行落 實(shí)，真實(shí)可靠地解決故障問題，爭取圓滿的處理結(jié)果。如有 困難或超出能力范圍的及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映匯報(bào)。3 .對于日常維修，尤其是設(shè)備故障維修，必須做好維 修記錄及結(jié)果，以備查詢、驗(yàn)收。4 .緊急的設(shè)備維修，由工程維修部先派人員在第一時(shí) 間進(jìn)行搶修

7、，若不能處理，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)經(jīng)理聯(lián)系工作支持。5 、設(shè)備事故分析處理辦法1 .發(fā)生設(shè)備事故時(shí)，工程維修部經(jīng)理應(yīng)現(xiàn)場察看、組 織搶修，并保持查看記錄或影像資料。2 .當(dāng)事人將事故時(shí)間、原因、設(shè)備損壞程度、影響程 度等做記錄上報(bào)部門負(fù)責(zé)人。3 .工程維修部經(jīng)理組織事故分析，出具“事故分析報(bào) 告”，簽注處理意見，報(bào)公司進(jìn)行處理。屬人為事故的應(yīng)根 據(jù)損失情況按公司獎(jiǎng)懲制度予以處理。屬設(shè)備自然事故， 工程維修部進(jìn)行處理外，還需采取必要的防護(hù)措施。9、委外維保1 .依據(jù)公司規(guī)定和程序，簽訂特定的委托維修保養(yǎng)合 同，嚴(yán)格按照合同約定的條款履行。2 .盡可能的安排工程人員陪同配合確認(rèn)，對維修內(nèi)容、 項(xiàng)目、結(jié)果進(jìn)

8、行記錄確認(rèn)。3 .根據(jù)合同約定及履行情況，定期進(jìn)行綜合性的評價(jià) 和報(bào)告。10、緊急情況處理辦法1 .發(fā)生緊急情況時(shí)，按公司緊急情況應(yīng)急工作指引 操作處理。2 .具體情況參考相應(yīng)的應(yīng)急處置程序辦理。10、現(xiàn)場管理1 .按照公司要求，注意現(xiàn)場和環(huán)境衛(wèi)生，保持良好的 習(xí)慣。2 .嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程；各類制度、規(guī)程、 責(zé)任人、標(biāo)記標(biāo)示等規(guī)范、整潔、上墻。各項(xiàng)記錄規(guī)范、清 晰。二、巡回檢查及安全運(yùn)行制度目的：規(guī)范巡檢工作標(biāo)準(zhǔn)程序及安全運(yùn)行適用范圍：工程維修部管理范圍所有設(shè)備具體內(nèi)容：1 .工程人員要按巡查路線、時(shí)間進(jìn)行巡視所有設(shè)備分布 及現(xiàn)場；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決匯報(bào)。2 .要及時(shí)填寫巡回檢查表

9、格，記錄相關(guān)的數(shù)據(jù)和狀況。 通過視覺聽覺觸覺嗅覺發(fā)生作用。3 .部門經(jīng)理對工程人員的巡回檢查、安全運(yùn)行進(jìn)行抽查。4 .巡查后，工程人員應(yīng)迅速返回，不得在其他部門逗留, 要登記巡查時(shí)間。因故未巡查者應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，并說明理由。5 .設(shè)備操作人員應(yīng)執(zhí)有相關(guān)設(shè)備操作證，方可操作設(shè)備。設(shè)備運(yùn)行時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)程執(zhí)行。設(shè)備的檢查保養(yǎng) 應(yīng)按周、月度、季度、年度計(jì)劃進(jìn)行，確保設(shè)備的安全可靠。6 .設(shè)備要害部位要有相關(guān)的告示、警示牌。各設(shè)備操作 人員應(yīng)如實(shí)認(rèn)真填寫各設(shè)備運(yùn)行記錄。7 .按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器 開關(guān)上掛貼用途和狀態(tài)的指示牌。8 .工作人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，按計(jì)劃對設(shè)備

10、進(jìn)行檢 查維護(hù)保養(yǎng)，在工作之前，應(yīng)報(bào)告維修主管，協(xié)調(diào)設(shè)備停機(jī) 時(shí)間及工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)；三、設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)管理制度為保證所有為業(yè)主提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù) 要求，特制定本規(guī)程。（一）定義1、計(jì)劃保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、 清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、 試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除 作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí) 際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機(jī)進(jìn)行 絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）; 對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風(fēng) 道局部除銹防腐、刷漆；對各

11、種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥） 滲漏、故障進(jìn)行處理。3、二級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部 分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢 測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查， 清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器 端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子 設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、 風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防 火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程 中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定 期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部 件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，能

12、正常 運(yùn)轉(zhuǎn)。5、大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面 檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的 零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。6、設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指 設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或 污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè) 備，提高和改善技術(shù)性能。7、事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失 效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。（二）設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī) 組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：I級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、

13、噴淋泵、 穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜。n級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、公用天線系統(tǒng)、對高壓開關(guān)區(qū)域火災(zāi) 排風(fēng)機(jī)、 食堂、清講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、 柜、變壓器、車場自動(dòng)收費(fèi)裝置。風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、m級設(shè)備：除I、n級以外的所有設(shè)備。如: 報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、 潔、保安通訊設(shè)備等。（三）職責(zé)1、負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造 計(jì)劃制定、方案審批、各維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織 驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，選擇、 評價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方。2、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技

14、術(shù)狀態(tài)的檢 查。3、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及設(shè) 備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān) 記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃。根據(jù)維修養(yǎng)護(hù)合同監(jiān)督檢查、評定供 方。（四）設(shè)備維修保養(yǎng)管理1、計(jì)劃 制定年度保養(yǎng)計(jì)劃，保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符 合國家相關(guān)規(guī)定和本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī) 定及合同要求。領(lǐng)導(dǎo)審核、調(diào)整后實(shí)施。2、實(shí)施（1）按有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進(jìn)行 保養(yǎng)維修。維保單位負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi) 的設(shè)備維修保養(yǎng)，工程維修部負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)工 作。維保前進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)教育和技術(shù)交底，材料和其他各 項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（2）發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于工程維修部負(fù)責(zé)維

15、修范圍 內(nèi)的故障維修），工程維修部應(yīng)立即通知相關(guān)維保單位，接 到通知后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)，確定維修時(shí)間。一 時(shí)無法解決的問題應(yīng)主動(dòng)說明情況，提供方案、協(xié)商解決， 確定修復(fù)時(shí)間。對于重大維修，應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場 監(jiān)督、指導(dǎo)。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，應(yīng)組織調(diào)研、考察。關(guān) 鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè) 主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。物 業(yè)管理處首先應(yīng)電話通知，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。 搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按 常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。（3）設(shè)備在檢修前，應(yīng)將設(shè)備系統(tǒng)的電源斷開，將“請 勿合閘”的警示牌懸掛于此處（電

16、源箱正面）。如電源箱旁 有人在工作，應(yīng)對其講明設(shè)備在檢修時(shí)任何人不得合閘，必 要時(shí)，設(shè)備檢修人員應(yīng)留人在電源箱處，現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，不得離 開。設(shè)備在檢修時(shí)，檢修現(xiàn)場應(yīng)有“設(shè)備在在檢修”的告示 牌，提醒他人不要接近；認(rèn)真執(zhí)行安全操作規(guī)程，停電檢修 制度；（4）設(shè)備在檢修工作中，拆卸零部件應(yīng)擺放整齊；工 作現(xiàn)場留有一定的安全工作空間，利于安全操作；檢修現(xiàn)場 不得使用汽油及易燃物品；（5）設(shè)備在檢修工作中，如遇動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)提前辦好 動(dòng)火申請表，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可進(jìn)行；動(dòng)火現(xiàn)場必須清理易 燃物品，確保消防安全。（6）設(shè)備在工作中突發(fā)故障，必須緊急搶修時(shí)，應(yīng)將 “設(shè)備正在修理，請勿合閘”的警示牌懸掛在設(shè)備電源箱

17、正 面，將電源斷開，應(yīng)有專人在現(xiàn)場看守，嚴(yán)禁他人合閘；（7）設(shè)備檢修（搶修）工作完成后，設(shè)備檢修（搶修） 現(xiàn)場留人觀察，并派人通知合閘，設(shè)備電源先點(diǎn)動(dòng)，觀察設(shè) 備無異常后，再合閘。此時(shí)應(yīng)通知工程部主管，設(shè)備檢修工 作完成，收回“設(shè)備檢修，請勿合閘”的警示牌，交班組存 放，并填寫設(shè)備檢修工作卡，留存?zhèn)浒?。?）如工程維修部在巡視過程中發(fā)現(xiàn)問題，可自行安 排處理。3、檢查、驗(yàn)收（1）維修保養(yǎng)驗(yàn)收 工程維修部日常對設(shè)備進(jìn)行巡視 時(shí)，應(yīng)對設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā) 現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備 （I、n、in級設(shè)備）“例?！庇?jì)劃執(zhí)行情況由經(jīng)理檢查。 設(shè)備維修完

18、畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，所有設(shè)備檢定記 錄都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工 程維修部組織驗(yàn)收。（2）設(shè)備的檢定 對于電梯每年按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府 有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛?供電局、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，須保護(hù)好計(jì) 量表、柜上的鉛封。（五）委外維保的管理1、維保單位的選?。篒類提供零星設(shè)備維修的維 修方；n類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商。 從合格單位中初選2-3家符合條件者報(bào)總經(jīng)理，集體討論 批準(zhǔn)確定中標(biāo)單位，并辦理合同會簽手續(xù)。2、維保單位評價(jià) 以口碑、信譽(yù)、調(diào)研、洽談、試 運(yùn)行等方式進(jìn)行集體客觀的評價(jià)。對維保單位須每年至少進(jìn) 行一次集體評審。評價(jià)結(jié)果為不合格的，經(jīng)總經(jīng)理同意后， 進(jìn)行更換。3、供方檔案 建立健全并保存設(shè)備中修、大修、更 新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資 質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例 保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的 檔案備查。4、維保工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收 對I類供方的日常檢 查、監(jiān)督，由工程維修部進(jìn)行。應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修 標(biāo)準(zhǔn)，對維保單位是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予以確 認(rèn)，對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在 維修記錄上簽字。工程維修部的確認(rèn)不免除供方對不合格維