地產(chǎn)項目總必須懂的項目開發(fā)細(xì)節(jié)問題大匯總0001

1、地產(chǎn)項目總 【必須懂的項目開發(fā)細(xì)節(jié) 問題大匯總】在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅?乙個設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，失下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計 師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運(yùn)。 那 么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把

2、握五條基本原則。一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。?負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時， 給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最 初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個紅綠燈十字路口， 一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口， 而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將 來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！ 經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入 口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之

3、。規(guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從 用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。 二、規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了 “地中海”、“愛琴?！?、“波 羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗 略計算

4、一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)， 向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的， 而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元！誰來 承擔(dān)這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的 各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計院提供的， 以一個湖為中心， 湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的

5、想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到： 這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散 步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋 后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。 這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋為 界，相對容易一些。四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在

6、， 比如深圳寶安碧海名 園項目，最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林 設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做實相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、 一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的 會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施 工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許

7、多項目在樓房建好之前， 先做好環(huán)境景觀 園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤， 因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工 作也為營銷服務(wù)。五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵 在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。業(yè)內(nèi)人士常說：工個項目成敗的70%在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)

8、于項目定位，目 標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。 開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精， 是 保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫， 最后一舉成功，絕對不是偶 然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原 因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)， 做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院， 把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的

9、結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。房地產(chǎn)項目開發(fā)中細(xì)節(jié)問題的個人思考11、地下停車位設(shè)置不要堵住向單元進(jìn)入的通道；12、單元旁放牛奶箱處的玻璃房要用裝飾百頁和玻璃相間的材料；13、牛奶箱個數(shù)設(shè)置不要以多少戶定制，而是要最大限度去利用這個箱子，有利服務(wù)和管理；14、地面上的陰井蓋，做的要講究規(guī)則和美觀，當(dāng)成藝術(shù)品；15、電梯內(nèi)的頂燈蓋，在定購該產(chǎn)品時，最好談好該部件的材質(zhì)要不碎且通明；16、保安室不能全用玻璃，蔽端太多，在方案設(shè)計時就要考慮保安室與與整個建筑體風(fēng)格品質(zhì)的一致且在建筑體下面，可自然擋風(fēng)避雨節(jié)約能耗；17、室內(nèi)管線、空調(diào)機(jī)位、煙道出口等布置，要盡量合理，給物業(yè)裝修管理提供支持；18、物

10、業(yè)公司進(jìn)入要早，他是一個房產(chǎn)開發(fā)全過程管理落實的管家，利大于敝，更多的是經(jīng)濟(jì)效益和品牌延伸。客服部、營銷部同樣做著維護(hù)品牌的責(zé)任，也需要界入每個環(huán)節(jié)；19、任何地方的墻面靠地接觸面一定要有貼腳線，并且要有離縫設(shè)計或其它辦法彌補(bǔ)；20、地下室要在一定間距中合理設(shè)置下水道，便于清潔出水；31、施工號與交付幢號的提前認(rèn)定；32、商鋪空調(diào)位的設(shè)計除考慮美觀外還不要打攪業(yè)主，為考慮今后的商業(yè)氣氛，能否事先做好地?zé)舻匿佋O(shè)，店招設(shè)計要留有充足空間且不要與其它設(shè)施打架；33、晾衣陽臺能不放在客廳陽臺嗎；34、門廳由于單元住房設(shè)計原因，在留有較大曲徑時，能否把它用一道或門封住，使門廳較規(guī)正的同時也能降低能耗；3

11、5、為防止沿街商鋪頂上的住宅樓道不安全因素，可以在最低層裝上防盜網(wǎng)；36、為保一方平安，使業(yè)主居住放心，開發(fā)商在滿足規(guī)范的同時，多為業(yè)主提供全方位防范措施；37、房產(chǎn)商今后要提供的住宅可以分為三檔或更多的交付款式：1）毛坯房；2）精裝修；3）初裝房。在達(dá)不到精裝能力時，初裝房應(yīng)該是趨勢，可以保護(hù)整個環(huán)境和提升小區(qū)品質(zhì)；38、樣板房裝修要考慮今后出賣給業(yè)主使用，同時出賣時的合約必須注明相關(guān)法律風(fēng)險；39、進(jìn)入小區(qū)要設(shè)人車分流道，如今的車流量太大；人行出口用 IC卡識別，業(yè)主的安全感大大增強(qiáng)；40、公用部位一定要用節(jié)能燈；41、單元門廳設(shè)計不要太壓抑，盡量敞亮；42、如一樓電梯前室面對電梯的正方，

12、留有一塊可以開啟的告示欄位置（成品后的平面與面磚幾乎持平）；43、-1樓進(jìn)入電梯和安全樓梯均考慮用同一張IC卡識別進(jìn)入，可以省去繁鎖的兩道門；44、簽總包合同時，是否能增加一條關(guān)于交付后業(yè)主提出的因施工質(zhì)量引起的補(bǔ)（賠）償款項，由我們在施工單位工程款中直接扣除，總不能讓我們買單吧；45、樓梯要設(shè)有擋水條，主要是防止污染墻面，便于保潔；46、空調(diào)位最好沿自家窗臺高度走，既少影響樓下住戶又可以縮短裸露銅管的長度，保持外立面整齊；47、幢墻上的門牌號安裝高低不一致，一般以一、二層之間；48、架空層沒有出水口且綠化土流入；49、進(jìn)入-1層樓道，燈的開關(guān)設(shè)在1層，一標(biāo)段感應(yīng)燈到底，二標(biāo)段感應(yīng)燈到一層為止

13、；50、一、二標(biāo)段-1層電梯前室地面鋪裝不同;61、不讓住戶在室外安曬衣架，除非在設(shè)計時已考慮到建筑設(shè)計的特殊性，住戶無法安裝且有合理的曬衣處。要么就是先給裝好，省得不統(tǒng)一；62、駱駝綠城的空調(diào)架已做了很好的設(shè)計，但高度不夠特別是低層只達(dá)到了一半的效果和百葉窗間隔太緊,如果我們做最好能有所區(qū)別高度和百葉窗上翻的間距；63、良好綠化生長的環(huán)境：架空層中不要種耐陰植物，因為沒有露水照樣會死去，耐陰植物適合種在沒陽 光但有水的地方；沿建筑物周邊的耐陰植物或綠化，設(shè)計時有坡度有起伏，可以很好的遮掩許多設(shè)計時無 法彌補(bǔ)的不足部分；64、盡管規(guī)劃指標(biāo)對地下車棚沒要求，但在驗收后能給業(yè)主提供地下車棚哪怕是幾

14、戶拚有一個，即規(guī)整地 下室的空間，又滿足了業(yè)主的需求，多個銷售亮點；65、阻礙輕易進(jìn)入門廳的非機(jī)動車，設(shè)計時地面和門廳要有高差，總不能天天和業(yè)主搞躲貓貓吧；66、汽車道沿著外環(huán)行，保持區(qū)內(nèi)無機(jī)動車穿行；67、空調(diào)架、曬衣架、封陽臺的出現(xiàn)，除了物業(yè)不盡職外，更大的原因是設(shè)計的人更本沒有生活經(jīng)驗的積 累所造成；68、水景要有，但不能以無謂的犧牲利潤作為日后的管理累贅；69、設(shè)計師們和老板們，當(dāng)初一次置業(yè)的人們在雙方均不知情的情況下被呼悠了，現(xiàn)在有了眾多一次置業(yè)人們的教訓(xùn)在做參謀，同時又加入了二、三次置業(yè)的大軍，我們的設(shè)計能有市場吸引力，值得探索？70、地下室電纜架箱與電纜是否兼容的問題，由于設(shè)計中

15、或安裝中沒想得更多，造成重新購置架箱，既多 花錢又不完全匹配；71、如果在做土建時對鋪往地下車道的橡膠排水系統(tǒng)未做充分考慮的，對橡膠的分割要考慮安全和耐用。建議除兩邊有排水外，在上下車道即車肚子中間排水，并且不需要太寬；72、看見過綠城的樓道嗎，只有照明電源開關(guān)一個，太羨慕了；還有涂料是上色的，太溫馨了；還有停車 線是點到為止，太簡潔了；73、空調(diào)洞的打法研究一下是否可行，能否打在與主機(jī)擺放位置高低相差不遠(yuǎn)的地方，主要是考慮讓外露的管線在室內(nèi)走，少影響外立面；續(xù)74、有的小區(qū)單元進(jìn)戶門采用的像銀行自動取款機(jī)的門比較好，出來時只要按下按鈕。這樣能省掉一把鎖，玻璃門因無框也顯得比較透亮又好清潔。7

16、5、地下室地坪顏色在考慮感觀的同時，也要照顧到交通組織的便利，如： 1、把主通道和停車位的顏色區(qū)分開，便于汽車的進(jìn)出口線路暢通和認(rèn)記；2、把管理區(qū)域或樓幢區(qū)域的顏色區(qū)分開，便于日后管理和認(rèn)記;76、車位編號刷在地上，可以避免標(biāo)識標(biāo)牌太多太亂改善地下室的整體視覺環(huán)境。77、物業(yè)管理用房應(yīng)具備與業(yè)主享有同樣的生活功能設(shè)施（不至于有煙沒處冒，有熱水沒法享受，安全只為保障別人）。78、注意在樓層每五層間和地下室的某一小間處留有自來水取水處和出水處（為做環(huán)境清潔提供條件）。79、建造中的另碎空間盡量利用分隔成屋，可以給日后的管理提供保障。87、小區(qū)里能不能在設(shè)計時與城市道路一樣，考慮行道樹或有更美觀的遮

17、陽設(shè)施，讓業(yè)主回家的路更加輕松。88、小區(qū)大馬路若一定要澆柏油，小馬路或轉(zhuǎn)彎多或路短，則可以考慮鋪裝，因為柏油馬路是越直越長天天受重壓，它的質(zhì)量會保養(yǎng)的更好。89、有業(yè)主對已購置房產(chǎn)建筑物的玻璃頂（公共部位和自有部位提出了異議），單就自有部位，業(yè)主提出了損壞由誰承擔(dān)責(zé)任。原先的陽臺四周合成后，若是玻璃在保修期也好，非保修期也罷，換頂付出強(qiáng)大的人力財力的同時，所有的遷怒是不是又該發(fā)泄到開發(fā)商和物業(yè)的頭上，何況公共部位還給小區(qū)品質(zhì)和日后物業(yè)維護(hù)留下了較大的隱患。為此，提請慎用這種華而不實的玻璃產(chǎn)品。90、基于草皮喜陽光等特性，綠化大樹時最好依次是大樹、蓄養(yǎng)保護(hù)圈、喜陰耐旱的灌木、馬尼拉草皮（目前還是其耐看些）。91、大面積綠化上安裝噴淋澆水裝置，可以降低