我國物業(yè)服務企業(yè)年發(fā)展趨勢研究報告

1、我國物業(yè)服務企業(yè) 年度發(fā)展趨勢研究 報告中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展研究報告邵強1、 研究背景與目的由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所 和中國指數(shù)研究院三家權威研究機構共同組成的”中國房地產(chǎn) TOP10研究組”，自 成立以來，已連續(xù)6年完成中國房地產(chǎn)上市 公司10強研究、連續(xù)5年完成中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究、連續(xù) 4 年完成中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究等多項研究，得到了社會各界的廣泛關注和普遍認可，其研究成果為評價房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實 力及行業(yè)地位提供了重要的參考標準。近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場的繁榮 ，物業(yè)管理作為一個新興 的服務行業(yè)，實現(xiàn)了快速發(fā)展，并在促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和構建”社 會

2、主義和諧社會”中扮演著重要角色。去年以來，物權法 和勞動合同法 相繼頒布實施，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨著新的機遇和挑 戰(zhàn)，深入研究物業(yè)管理行業(yè)面臨的新形勢和新問題，有助于從宏觀上把握行業(yè)發(fā)展方向，探尋新形勢下行業(yè)發(fā)展之道。為反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，科學評價企業(yè)的真實實力，系統(tǒng)總結優(yōu)秀企業(yè)的服務理念和經(jīng)營模式，國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研 究院三家單位決定設立專項課題，開展”中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展 研究”。開展中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展研究的目的是：2、 以客觀的數(shù)據(jù)和研究結果，反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關部門

3、加強 行業(yè)指導提供參考和依據(jù)；3、 科學評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)；4、 系統(tǒng)總結優(yōu)秀企業(yè)的服務理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務企業(yè)學習借鑒，促進物業(yè)服務企業(yè)提升運作水平和服務質量。5、 研究方法體系2.1. 標準和門檻值中國房地產(chǎn)TOP10研究組堅持以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù) 堅持客觀、公正、準備、全面、自愿的研究原則。研究組按照國 際慣例和 <物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法 >,確定現(xiàn)階段納入研究范圍 企業(yè)的門檻值：(1)依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)服務活動的企業(yè)；(2)具有政府行政主管部門審定的一級資質的物業(yè)服務企業(yè)及有

4、特色的二級資質物業(yè)服務企業(yè)；(3)凡符合入選門檻值的物業(yè)服務企業(yè)，須按要求提供相應的數(shù)據(jù)報表，方可參與此次研究；(4)為了指導物業(yè)服務企業(yè)做強做大,TOP10研究組鼓勵企業(yè)以集團的名義參與。2.2. 評價指標體系2.2.1. 評價指標體系的設立原則”中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展研究”以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù)堅持客觀、公正、準確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個準則進行指標體系的設計：(1)服務規(guī)模與服務質量相結合。規(guī)模與質量是衡量物業(yè)服務企業(yè)服務能力和水平的關鍵因素，研究組采用物業(yè)管理項目總數(shù)、總建筑面積兩項指標來評價企業(yè)的服務規(guī)模(含物業(yè)類型)。同時,研究組采用業(yè)主滿意度、物業(yè)服務費收繳率及物

5、業(yè)管理項目續(xù)約率來評價企業(yè)的服務質量。(2)服務規(guī)模與經(jīng)營績效相結合。研究組采用營業(yè)收入、營業(yè)成本收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營收入比例進行經(jīng)營績效評價與服務規(guī)模相結合，更準確地反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。(3)企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合。研究級采用員工總數(shù)、注冊物業(yè)管理師人數(shù)、工程、管理、經(jīng)濟等物業(yè)管理相關專業(yè)類專職管理和技術人員數(shù)三項指標相結合，評價企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?與服務規(guī)模及質量、經(jīng)營績效等企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指標相結合全面評價企業(yè)的結合實力。2.2.2. 評價指標體系2.3. 數(shù)據(jù)來源及復核2.3.1. 數(shù)據(jù)來源(1)中國房地產(chǎn)TOP10研究組對物業(yè)服務企業(yè)填報的有關數(shù)據(jù)進行 復核；(2)中國房地產(chǎn) TOP

6、10研究組對業(yè)主進行的滿意度調查(網(wǎng)上調查與網(wǎng)下調查相結合)數(shù)據(jù)；(3)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)數(shù)據(jù)庫及中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒； (4)物業(yè)服務企業(yè)對外公布的信息(包括公司年報、企業(yè)網(wǎng)站公布 的信息和對外派發(fā)的宣傳資料；(5)有關政府部門(包括建委、房管局和統(tǒng)計局等)的公開數(shù)據(jù)。2.3.2. 數(shù)據(jù)復核企業(yè)填報的數(shù)據(jù)須如實客觀，同時研究組將對填報數(shù)據(jù)進行復核：(1)經(jīng)過各種公開信息及統(tǒng)計局經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)對企業(yè)填報數(shù)據(jù)交叉復核；(2)對企業(yè)在管項目信息，經(jīng)過中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的項目數(shù)據(jù) 庫進行復核；(3)對部分財務數(shù)據(jù)經(jīng)過會計事務所出具的報表、企業(yè)年報及稅 票進行復核。2.4. 計量評價方法在研

7、究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析(Factor Analysis)的方法進行。因子分析 (Factor Analysis)是一種從變量方差一一協(xié)方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上 用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始 變量分解為公共因子和特殊因子之和，并經(jīng)過因子旋轉，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方 差。計算中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力時,主要是計算各構成要素的相關矩陣，經(jīng)過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷

8、矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，經(jīng)過加權累加構成企業(yè)綜合實力指數(shù)。6、中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展狀況分析根據(jù)2.1中確定的門檻值，優(yōu)選具有政府行政主管部門審定的一級資質證書的物業(yè)服務企業(yè)及有特色的二級資質物業(yè)服務企業(yè)共500家作為此次研究的研究對象，回收的數(shù)據(jù)表中有 312家企業(yè)數(shù)據(jù)填報質量較好。這312家企業(yè)總部分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、關B州、西安等 21個城市,基本覆蓋了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)較為發(fā)達、一級資質企業(yè)相對較多的城市，具有發(fā)展時間較長、管理規(guī)模相對較大、服務領域廣泛、人員素質較高等特點，是中國物業(yè)服務企業(yè)的典型代表，針對樣本企業(yè)的分析顯示，中國物業(yè)服務企業(yè)具有以下特點：3.1. 經(jīng)營收入現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的企業(yè)成立時間大多在以上列入此次研究對象的樣本企業(yè)中，成立時間在