房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析題及答案

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析題及答案案例一：某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上 建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房 屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一 幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。1 .應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？（）A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)2 .將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑（）。A.自行改變B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)

2、改變C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3 .該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押 目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（）。A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為 出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后 的價(jià)格4 .該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值 應(yīng)為（）。A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格C.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值

3、D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià) 值標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C解析：1根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最 佳使用原則也要在合法原則條件下適用。2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)， 因此最佳答案選Do3戈ij拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵 押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出 讓金的款額。4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。案例二：賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2）,合 同1規(guī)定甲必須于5月25

4、日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按 合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購 房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7 月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門 申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確 的答案：1 .估價(jià)時(shí)點(diǎn)是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2 .估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是()A.合同1規(guī)定的房款B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A解 析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。 實(shí)際交付房款也 是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合 同訂立之日2.此例