房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)提要：項(xiàng)目定位工作是房地產(chǎn)開發(fā)過 程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受、能否實(shí)現(xiàn)土地的 最大價(jià)值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹立品牌來自房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中幾個(gè)重要的環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目由其地域特性所決定了她發(fā)展的速度與軌 跡，全面了解項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)、人文、地理及現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā) 展?fàn)顩r，對(duì)于土地取得、投資分析、項(xiàng)目定位都起到關(guān)鍵性 的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)多且復(fù)雜，不可預(yù)見 因素能夠左右項(xiàng)目的成功。對(duì)此應(yīng)做好充足的前期準(zhǔn)備工作， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這里首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行分類，對(duì)重點(diǎn)環(huán) 節(jié)加以分析（有些步驟根據(jù)

2、項(xiàng)目的實(shí)際情況應(yīng)該穿插進(jìn)行， 這將視項(xiàng)目可利用資源情況而定。）:前期工作：公司注冊(cè)、項(xiàng)目可研（包括市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì) 分析等）、制定開發(fā)計(jì)劃、土地取得（是否有拆遷、補(bǔ)償視 情況而定）、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)收資、設(shè)計(jì)（包括概念設(shè)計(jì)、 方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、 機(jī)電消防設(shè)計(jì)等）、三通一平（七通一平）、融資準(zhǔn)備等。建設(shè)階段：規(guī)劃、方案報(bào)批報(bào)建（含水務(wù)、環(huán)評(píng)、水保等） ；施工、建材、勞務(wù)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)；編制建設(shè)施工計(jì)劃；地基處理、基礎(chǔ)施工、±0 以上施工、管網(wǎng)施工、環(huán)境施工等。營(yíng)銷階段：營(yíng)銷策劃、前期預(yù)熱、宣傳推廣、銷售組織、銷售 （該環(huán)節(jié)復(fù)雜且重要，對(duì)銷售

3、過程中的事件營(yíng)銷、銷控、銷售策略、價(jià)格調(diào)整、熱點(diǎn)延續(xù)都有較高的要求。） 、銷售服務(wù)（包括按揭辦理、產(chǎn)權(quán)辦理等）、品牌建立（項(xiàng)目與企業(yè)雙品牌） 。售后服務(wù)：交付、物業(yè)管理（品牌維護(hù)的有力表現(xiàn)，為分期開發(fā)傳播口碑效應(yīng)。） 。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受、能否實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹立品牌、能否降低和控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題都將在項(xiàng)目定位階段完成。項(xiàng)目定位工作的重點(diǎn)在于：對(duì)未來市場(chǎng)具備前瞻性，對(duì)城市發(fā)展有深入的研究，對(duì)城市文化的研究，對(duì)項(xiàng)目盈利模式有清醒的認(rèn)識(shí)，確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（賺筆錢就走，還是依托品牌長(zhǎng)期發(fā)展。） 。為求項(xiàng)目成功，項(xiàng)目定位工作

4、是需要時(shí)間與資金投入的，通過專業(yè)性的對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行研究，發(fā)掘項(xiàng)目潛在風(fēng)并研判其程度。在這個(gè)過程中有一些應(yīng)該注意的問題：當(dāng)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是一個(gè)資訊的時(shí)代、專業(yè)化的時(shí)代，各種咨詢公司、調(diào)研公司和營(yíng)銷公司的存在，在投資活動(dòng)中起著不可忽視的作用。在聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司的同時(shí)，發(fā)展商應(yīng)全程對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督與配合，利用其專業(yè)的方式與較強(qiáng)的調(diào)研執(zhí)行力，完成項(xiàng)目的前期調(diào)研工作。發(fā)展商應(yīng)該對(duì)調(diào)研成果的分析應(yīng)理性，不是通過 “市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告項(xiàng)目 SwoT分析華麗的形容詞”進(jìn)行渲染就可以將投資可行性描述清楚的。項(xiàng)目定位時(shí)期的調(diào)研工作，大量的具體工作集中在 “調(diào)”方面，而“研”卻是核心成果。為了給后面規(guī)劃設(shè)計(jì)工作鋪平道

5、路， 在調(diào)研階段應(yīng)該從市場(chǎng)研究（專業(yè)公司或自有部門）、可行性研究（綜合性的開發(fā)部門）、 財(cái)務(wù)分析 （概預(yù)算部門）等三個(gè)方面進(jìn)行。項(xiàng)目定位雖然在整個(gè)開發(fā)過程中投入的時(shí)間與資金最少，卻是項(xiàng)目開發(fā)的根本，是項(xiàng)目投資盈利的保障。項(xiàng)目定位階段應(yīng)完成項(xiàng)目檔次、品質(zhì)定位；項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力定位（概念、配套、細(xì)節(jié)、賣點(diǎn)、價(jià)格）；項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位；項(xiàng)目盈利狀況與可控風(fēng)險(xiǎn)程度分析等重要工作。為了減少項(xiàng)目的不可預(yù)見性，在調(diào)研工作中還應(yīng)注意了解城市的氣候、溫差（是否需要采暖）；地理、地質(zhì)（通常承載力、濕陷性黃土、中、強(qiáng)風(fēng)化層狀況等基礎(chǔ)問題）；建材、勞務(wù)成本；市政配套情況與可能性；以及地塊自身的不 利因素等。在完成項(xiàng)目定

6、位工作后，規(guī)劃設(shè)計(jì)作為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的 最重要表現(xiàn)顯得尤為重要，規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系到市場(chǎng) 的認(rèn)可程度、營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)以及 能否實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。那么，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中有哪 些是最值得注意的問題呢？首先，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容按順序加以區(qū)分，對(duì)各階段的 工作重點(diǎn)加以明確。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要可以分為以下四項(xiàng)重點(diǎn)工 作：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)工作最重要的就是如何理解和把握政府針對(duì) 城市整體規(guī)劃需要，對(duì)地塊開發(fā)設(shè)定的各種限制性文件，如 何針對(duì)規(guī)劃意見書或者設(shè)計(jì)要點(diǎn)等所提由的要求， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位的表現(xiàn)方案。同時(shí)，也是對(duì)項(xiàng)目投資及盈利情 況的初步體現(xiàn)。在

7、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段能否清晰、透徹的分析地塊特點(diǎn)如: 形狀、高差等地塊自身?xiàng)l件，以及地塊周邊道路交通體系、 市政配套設(shè)施、商業(yè)人流環(huán)境以及山、湖、林、海等自然資 源。同時(shí)，應(yīng)把握好空間關(guān)系的處理、用地平衡與豎向分析 以及經(jīng)濟(jì)效益等關(guān)鍵的細(xì)部問題。這些因素都將是決定能否 體現(xiàn)項(xiàng)目自身價(jià)值的重點(diǎn)。另外，在概念設(shè)計(jì)過程中應(yīng)該把握與研究項(xiàng)目所在城市 的文化，對(duì)其文化內(nèi)涵加以分析與延展，從情感上征服或者 說是能夠?yàn)楫?dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。只有對(duì)上述工作進(jìn)行了全面細(xì)致的了解和研究后，才可 以著手概念設(shè)計(jì)工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)提要：項(xiàng)目定位 工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接 受、能否

8、實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹立品牌 來自而這些工作應(yīng)該由發(fā)展商與招標(biāo)過程中的設(shè)計(jì)單位共同完 成，通過緊密的溝通，在設(shè)計(jì)單位清楚的明白發(fā)展商開發(fā)意 圖的前提下，才不至于使該過程的工作由現(xiàn)反復(fù)與難度。概念設(shè)計(jì)階段還有一項(xiàng)重要的工作就是設(shè)計(jì)單位的選 擇，可以說設(shè)計(jì)單位的選定就是初步的確定了項(xiàng)目的風(fēng)格與 主題。每一家設(shè)計(jì)單位都有自己獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，根據(jù)項(xiàng)目 地塊情況、人文地理環(huán)境的不同而設(shè)計(jì)由不同的產(chǎn)品。但還 是會(huì)體現(xiàn)由設(shè)計(jì)單位最精髓的設(shè)計(jì)理念，而這些理念卻是相 同的。因此，這個(gè)階段對(duì)于設(shè)計(jì)單位的確定應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎， 在下發(fā)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者招標(biāo)文件中，應(yīng)盡量減少 對(duì)設(shè)計(jì)思路的限制，為設(shè)計(jì)單位留

9、由更多的設(shè)計(jì)空間。設(shè)計(jì)單位在概念設(shè)計(jì)過程中，往往更多的從建筑藝術(shù)、 空間合理、主題思維的角度由發(fā)進(jìn)行表現(xiàn)。而有些表現(xiàn)為了 達(dá)到效果可能會(huì)犧牲掉發(fā)展商的商業(yè)利益，在這時(shí)發(fā)展商與 設(shè)計(jì)單位的溝通與協(xié)調(diào)就相當(dāng)重要。同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)從專業(yè) 的角度理性的分析設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)意圖，發(fā)現(xiàn)其中不利于商 業(yè)運(yùn)作與推廣的部分加以溝通。與概念設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行的還有一項(xiàng)重要工作就是“設(shè)計(jì)收 資”工作，這項(xiàng)以設(shè)計(jì)單位為主的工作，發(fā)展商應(yīng)該全程協(xié) 助與參與。這項(xiàng)工作為日后方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)是在成本 控制方面為發(fā)展商減少了麻煩。方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過對(duì)概念設(shè)計(jì)成果的理 解，對(duì)規(guī)劃布局、空間功能

10、布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及 根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)戶型、面積定位進(jìn)行深化。方案設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意 圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能 力要求極高。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合 理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些過時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分 與前期開發(fā)部門溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提由較為合理的 解決方案，以期順利通過相關(guān)部門的審批。開發(fā)商還應(yīng)在該 階段編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)指引通常開發(fā)商在這個(gè)階段最容易對(duì)項(xiàng)目定位與開發(fā)理念 產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目 效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開發(fā)理念區(qū)別分析

11、：對(duì)于大盤、分期開發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力最為重要，大盤的利潤(rùn)主要是在后期實(shí)現(xiàn)， 如果不能在前期被市場(chǎng)認(rèn)同，將對(duì)后期造成較大的壓力。對(duì)于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過概念的炒作，準(zhǔn)確的戶型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場(chǎng)。不論任何項(xiàng)目，通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析，在開發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤(rùn)預(yù)期。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的情況下，心態(tài)、開發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場(chǎng)的輕微變化而產(chǎn)生變化。避免在開發(fā)過程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場(chǎng)。方案設(shè)計(jì)階段“相關(guān)調(diào)研”與“設(shè)計(jì)收資”工作非常重要，為

12、確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定：1 、地方規(guī)范，如：建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對(duì)于寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。） ；建筑等級(jí)分類， （各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。） ； 抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；建筑材料推廣，（各地對(duì)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問題需

13、要開發(fā)商認(rèn)真分析。） ；2 、地方習(xí)慣做法，如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。） ；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、 隔墻材料 （粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）；3 、可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對(duì)規(guī)范的掌握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際情況判斷；初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深

14、化。在初步設(shè)計(jì)過程中要求開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對(duì)相關(guān)材料、 設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對(duì)外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行核 算，通過開發(fā)商的概預(yù)算部門對(duì)圖紙的審核、計(jì)算，提由初 步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提由對(duì) 圖紙的修改意見。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，如果 拖到施工圖階段再改變，將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于 降低成本。）施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、 配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)用率，向設(shè)計(jì)單位提 生了更高要求。施工圖設(shè)計(jì)所采用的標(biāo)準(zhǔn)

15、與設(shè)計(jì)時(shí)間對(duì)于工 程造價(jià)的影響是很大的，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)過程應(yīng)聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè) 的專家進(jìn)行充分論證，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)概預(yù)算方面的力量， 主要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面為成本控制提由合理的意見。對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)該慎重，由于房地產(chǎn)行 業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來完成。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì) 較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)通常選擇名氣大、業(yè)務(wù) 多的公司完成，而且多是國(guó)外公司或在中國(guó)的分公司。而施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本土化，如果是在較為成熟的地區(qū) 開發(fā)項(xiàng)目，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r、 習(xí)慣做法、地方規(guī)范都相當(dāng)了解，對(duì)縮短設(shè)計(jì)周期與節(jié)約成 本都是有利的。如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對(duì)于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng) 該

16、按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來形成 的行業(yè)習(xí)慣，施工圖審查單位習(xí)慣了一種標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)單位應(yīng)該通過渠道取得當(dāng)?shù)匾淹ㄟ^審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現(xiàn)返工或通不過的情況（我的切身體會(huì)）施工圖設(shè)計(jì)過程中，開發(fā)商還應(yīng)注意制定嚴(yán)格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺”過多，為圖紙的審查和施工帶來麻煩。報(bào)批報(bào)建該項(xiàng)工作是整個(gè)開發(fā)過程中較為繁瑣的工作，涉及面廣，外聯(lián)單位多，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位與保證開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中重要的環(huán)節(jié)提要：項(xiàng)目定位工作是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受、能否實(shí)現(xiàn)土地的最大價(jià)值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹立品牌來自品質(zhì)以及項(xiàng)目開發(fā)成本的控制起到關(guān)鍵作用。報(bào)批報(bào)建主要的工作內(nèi)容分為以下幾個(gè)方面：1 、土地方面：在取得土地使用權(quán)后應(yīng)首先在當(dāng)?shù)赜?jì)委立項(xiàng)，然后由規(guī)劃部門提出地塊的規(guī)劃建設(shè)要求。同時(shí)，規(guī)劃部門將匯同消防、人防、交通、園林、教育、自來水公司、電信公司、燃?xì)夤?、排污公司等單位?duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出要求。對(duì)于這些要求有些對(duì)于開發(fā)商的限制較多，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的效益。這時(shí)前期開發(fā)部應(yīng)與設(shè)計(jì)單位、開發(fā)部門共同研究后，分別與上述單位進(jìn)行溝通，尋求雙方都能接受的最佳方案。、圖紙方面：2 .前期開發(fā)部門在設(shè)計(jì)單位與施工單位的配合下，完成規(guī) 劃方案與施工圖的審批，審查工作，并分階段領(lǐng)取建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)