戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案(2)

1、戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品規(guī)劃綜述1、周邊環(huán)境本案地處北緯 40°，冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風(fēng)型氣候，海拔為 35 米。地處北京西南的花鄉(xiāng)，是北京最大的花卉生產(chǎn)基地，有豐富的養(yǎng)花歷史、花卉資源和花卉文化。花鄉(xiāng)有近 700 年的養(yǎng)花歷史， 如今，花鄉(xiāng)也是北京地區(qū)最大的花卉生產(chǎn)基地。 目前，全鄉(xiāng)現(xiàn)有花卉生產(chǎn)種植面積 7000畝，花卉生產(chǎn)企業(yè) 61家，養(yǎng)花專業(yè)戶120家，從業(yè)人員1768人，花卉市場4個(gè)，大小花店200余家遍布京城，初步形成一條以銷促產(chǎn)、產(chǎn)銷結(jié)合、工程服務(wù)一齊上的產(chǎn)業(yè)鏈。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”

2、、“全國花卉生產(chǎn)示范基 地”和“全國重點(diǎn)花卉市場”的稱號。本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集 中地區(qū)，在北京的知名度非常高。其中葆臺村正在建設(shè)綠化工程和高爾夫球場項(xiàng)目。本案所屬區(qū)域?yàn)榛ㄠl(xiāng)草橋， 自古就有記載，元朝史書記載“泉源涌出，為草河橋，連接豐臺，為京師養(yǎng)花之所”，清代康熙進(jìn)士查嗣栗有詩“草橋十里百花妍，只有幽蘭種不傳”，是草橋人當(dāng)年從事花卉生產(chǎn)的盛況及迷人景色，是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。本案所處區(qū)域，是城南發(fā)展較早的地區(qū)之一，目前已經(jīng)發(fā)展成為南城主要的生活居住區(qū)之一，周邊普 通住宅項(xiàng)目眾多，而且大多已入住。戀日嘉園一期二期、星河城、草橋欣園、花香麗舍、玉安園、美麗愿

3、景、璽 萌鵬苑、璽萌麗苑、明日嘉園、南珠苑等樓盤比鄰接踵，共同形成了一個(gè)大型的成熟的生活社區(qū)。2、地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。 本案交通便捷，道路通暢，距離主要交通干線比較近，自駕車出入方便。但直達(dá)或途經(jīng)本案的公交線路較少，最 近的公交候車站須步行七分鐘左右。地鐵四號線預(yù)計(jì) 2003 年底動(dòng)工， 2007 年建成試運(yùn)營， 四號線起點(diǎn)豐臺馬家堡， 途經(jīng)本項(xiàng)目，將真正縮 短北京南城北城的地理差距。3、建筑規(guī)劃本案一期總占地面積約 7萬平方米，總建筑面積約 19 萬平方米，容積率 2.2 ，綠化面積約 2.24 萬平方米， 綠

4、化率 32%（不含西區(qū)集中綠地）以上。本案由三棟板式高層和三棟塔式高層建筑組成，本案建筑設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)大方，色彩豐富時(shí)尚，符合現(xiàn)代生 活的趨勢。社區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼兒園、一個(gè)運(yùn)動(dòng)場和一棟小型商業(yè)樓，與9#樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計(jì)，較大規(guī)模的中 心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布局巧妙，風(fēng)格簡練而大氣。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)十分出色。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動(dòng)融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。建筑 造型遵循歷史文脈，具有一定的文化內(nèi)涵及審美個(gè)性。建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相

5、 處。整體設(shè)計(jì)滲透著對人的居住理念的具體化，是環(huán)境景觀、建筑空間與社區(qū)氛圍的完善融合，體現(xiàn)一種全方位 的“生態(tài)居住”和“人文社區(qū)”的概念。周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個(gè)信心。隨 著本案規(guī)劃的進(jìn)一步完善，使本案在整個(gè)南城項(xiàng)目中具有一定的品質(zhì)優(yōu)勢，對中堅(jiān)層消費(fèi)者的吸引力毋庸置疑。二、社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 了解社區(qū)規(guī)劃中的各部分細(xì)節(jié)，對于挖掘本案優(yōu)勢賣點(diǎn)，促進(jìn)營銷活動(dòng)的成功進(jìn)行有相當(dāng)重要的作用。分 析當(dāng)前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。以便營銷中強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢。是否符合“人居要求”是衡量一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的根本要求。下面我們將就各項(xiàng)數(shù)據(jù)各

6、項(xiàng)指標(biāo)及設(shè) 計(jì)特點(diǎn)進(jìn)行分析歸納。1、容積率的安排本案容積率為 2.2 ，直接低于競爭對手戀日嘉園 2 期的 2.49 容積率。星河城 2.7 的容積率。更是低于 花香麗舍 3 點(diǎn)多的容積率。 容積率是衡量人居環(huán)境的一個(gè)重要指標(biāo)。 它與人們的生活舒適度有著直接的關(guān)系。 我 們認(rèn)為這是本案在區(qū)域內(nèi)競爭的一個(gè)有效優(yōu)勢， 即使北京房地產(chǎn)市場上以容積率為自豪的富力城， 它的容積率也 達(dá)到了 2.4 。2、綠化率的安排目前規(guī)劃中本案綠化率達(dá)到了 32.05 。而這其中未含西區(qū)的集中綠地， 在看看我們的直接競爭對手的 情況吧。戀日嘉園 2 期的綠化率為 40，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。通過綠

7、化與之競爭。 我們建議可從綠化植被的品種和布局與之產(chǎn)生競爭優(yōu)勢。星河城的綠化率30，遠(yuǎn)低于本案綠化率，在未來的銷售說詞中，這將是一個(gè)有利的因素。3、建筑形式本案9號樓、10號樓、11號樓為高板形式。經(jīng)過北京 4、5月份SARS疫情之后，人們已經(jīng)開始重新審 視自己的居住理念，尤其是對建筑形式看法的轉(zhuǎn)變 ,認(rèn)為南北通透的板樓品質(zhì)要強(qiáng)于塔樓。根據(jù) 5 月份之后北京 市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。板樓的銷售比例明顯上漲。本案 12 號樓、 13 號樓、 14 號樓為圍合式塔樓形式。在目前的塔樓形式中，這明顯是一個(gè)帶有革命性的塔樓新形式，目前國內(nèi)塔樓形式絕大部分為“大方盒子”狀，最多也就是在

8、窗戶采光上加入疊拼設(shè)計(jì)的特點(diǎn)， 或者在朝向上作一些變化， 發(fā)射形狀或風(fēng)車狀塔樓已算比較好的塔樓形式了。 而本案不同于以往任何一種塔樓形 式，中空圍合式設(shè)計(jì)有效解決了通風(fēng)采光等諸多塔樓形式的弊端。尤其中空部分栽種的植被等于是在樓內(nèi)加了一部取氧機(jī)。這是本案一個(gè)重要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質(zhì)。那再看看本案競爭項(xiàng)目情況。星河城的 塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”， 用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點(diǎn)也不過分。4、外立面設(shè)計(jì)戀日嘉園 2 期產(chǎn)品外里面設(shè)計(jì)與本案基本相同，在這一點(diǎn)上，兩者之間沒有可比性。相對于星河城， 它加大了采光面

9、，面寬達(dá)到 4.2 米，使建筑整體感覺比較通透，賦予時(shí)尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日 嘉園的外立面是一種“千樓一面”的外立面設(shè)計(jì)，沒有什么特點(diǎn)。綜合下來，在外立面方面，本案與戀日嘉園2期，星河城不相上下。但比同區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品要高一個(gè)檔次。5、朝向變化本案朝向變化主要為兩種。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45°角朝向。前一種朝向方式比較傳統(tǒng)。目前北京絕大部分都采用此方式，而45°角朝向方式不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。此種朝向方式有效分配了樓體各方向單元在一年中的采光時(shí)間。 當(dāng)夏季太陽運(yùn)動(dòng)至北回歸線附近時(shí)， 本案塔樓東北樓面單元將加 大接受陽光的時(shí)間，而冬季西北一側(cè)

10、露面接受太陽照射時(shí)間加大。由于45°角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必 然會(huì)造成營銷的困難和開發(fā)利潤的降低。 在這個(gè)時(shí)代“花錢買陽光”已不再是一句玩笑話， 在塔樓銷售中， 這將 是我們的一個(gè)優(yōu)勢所在。（朝陽與采光的示意）6、樓體排列與樓間距安排 目前本案符合政府關(guān)于商品房樓間距的要求。各樓座之間的距離比較開闊。使景觀視野較闊。目前本 案東西兩側(cè)沒有規(guī)劃建筑產(chǎn)品，整個(gè)社區(qū)感覺較通透開闊，特別是西側(cè)將來為綠化隔離帶，視野開闊。戀日嘉園2 期情況基本本案相似。另一個(gè)競爭對手星河城則不同，星河城一期

11、采用了平行陳列與圍合式布局，在平行陳列 的部分，樓間距較密，視野擁堵；在圍合式布局的部分，竟然在圍合出的中央綠地又規(guī)劃了一棟樓，本來圍合式 布局特點(diǎn)就是能將樓間景觀綠地集中， 將綠地面積最大化， 而現(xiàn)在中間又規(guī)劃出一棟樓， 無疑犯了圍合式設(shè)計(jì)的 大忌。產(chǎn)品品質(zhì)一下就降低了。雖然他們之間的樓間距也符合政府要求，可整個(gè)社區(qū)顯得密不透風(fēng)，堵塞擁擠。 應(yīng)該說，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，星河城一期犯了一個(gè)大錯(cuò)。7、其它規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 樓座設(shè)計(jì)變化分析 本案樓座中設(shè)計(jì)所有意識地將樓體頂部作了處理，增加圓弧形式變化和高低錯(cuò)落變化，尤其是塔 樓部分，顯得靈動(dòng)，有生機(jī)，不同于一般呆板塔樓形式。特別值得一提的是，C1、 B2

12、戶型中的露臺設(shè)計(jì)，讓整個(gè)樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。 窗戶窗戶是一個(gè)樓體的眼睛，既與樓座是一個(gè)整體，又有跳躍的地方。在本案中，設(shè)計(jì)師將窗框的顏色 與樓體主色調(diào)之一相統(tǒng)一，使之和諧，而頂部從法式“老虎窗”演變而來的窗戶設(shè)計(jì)又讓人眼前一亮。白色的邊 框使之顯得非常優(yōu)雅。再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。這種設(shè)計(jì)已明顯落后于本案產(chǎn)品。星河城由于開間較大，感覺象玻璃幕墻，大面積使用玻璃是它的一個(gè)特點(diǎn)。 空調(diào)機(jī)位目前北京市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，關(guān)于空調(diào)機(jī)位的處理有一些不錯(cuò)的案例。如北京青年城等，設(shè)計(jì)師將空 調(diào)機(jī)位有效地融合到整個(gè)樓體

13、之中， 和諧大方， 反之一個(gè)個(gè)地掛在墻上， 則會(huì)造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。 在本案區(qū)域中， 星河城設(shè)計(jì)師可能未將此問題考慮進(jìn)去， 而明日嘉園干脆還是老式設(shè)計(jì)， 突出一塊水泥板做空調(diào) 機(jī)位。 陽臺陽臺是人們從室內(nèi)環(huán)境過渡到室外環(huán)境的一個(gè)通道，也是居家與大自然接觸的一個(gè)通道，呼吸新鮮 空氣，了望等生活功能都是通過陽臺來實(shí)現(xiàn)的。本案在局部區(qū)域設(shè)計(jì)了一部分陽臺和露臺。在高層塔樓中并不多見。這種設(shè)計(jì)一定程度上說明了產(chǎn)品的品 質(zhì)。周邊項(xiàng)目中，基本沒有此類產(chǎn)品出現(xiàn)，樓體捂的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，沒有“美學(xué)”中的透氣感。三、戶型設(shè)計(jì)分析1、戶型分析概述 板樓部分本案一期計(jì)劃為 6 棟板式和塔式高層， 分別是 9 號

14、樓、 10 號樓和 11 號樓、 12 號樓、 13 號樓、 14 號樓。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期板樓部分供量總計(jì) 697 套，共有 24 種戶型，其中 13 種為主要戶型。戶型種類 非常豐富，一居、兩居、三居、四居各類俱全，而且還有頂層挑空式上躍和底層沉降式下躍超大戶型。戶型單套面積從50 m2到260 m2,面積跨度非常大。一居戶型面積在 50 m2左右，共有62套，數(shù)量較少，僅占8.9%；二居戶型面積在 100 m 120 m之間，共有198套，數(shù)量較多，占 28.41%;三居戶型面積在 130 m 160 m之間，共有 376套，數(shù)量最多，占 53.95%;四居以上和躍層戶型面積在 16

15、0 m2 260 m左右，共有 61 套，數(shù)量較少，僅占 8.75%，但由于面積大，所以比重仍然較大。各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無明顯缺陷，A1、A2小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用“南三陽”設(shè)計(jì)，采光面達(dá) 1 0米以上，堪稱經(jīng)典;超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可 稱為“大戶型設(shè)計(jì)專家”。板樓部分以套內(nèi)建筑面積 100-130 平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計(jì)更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效 地通過戶型設(shè)計(jì)展現(xiàn)出來。 各功能分區(qū)及各區(qū)的品質(zhì)非常合理。 此設(shè)計(jì)不但能滿足正常居住的需要， 而且將居住的概念更提升一個(gè)層次，即真正能“享受生活”的好房子，非常符合中堅(jiān)層人群大戶

16、人家的購房需求。 整體戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。 戶型配比分布特點(diǎn)：1、紡錘形分布：小戶型和超大戶型在兩極，居中是三居和兩居戶型為主流。2、每樓集中分布：一居和兩居較小戶型主要集中分布在9 號樓，而三居戶型主要集中分布在 10 號和 11 號樓。 本案主力戶型：1、 第一主力戶型：C4 （三室二廳二衛(wèi)）2、 第二主力戶型：C1 （三室二廳二衛(wèi)）3、 第三主力戶型：B2 （二室二廳二衛(wèi)） 本案主流戶型：三室二廳二衛(wèi)： C1、 C2、 C3、 C4、 C5、 C6 塔樓部分據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期塔式高層供量總計(jì) 377 套。共 11 種戶型。其中 8 種

17、戶型較多。分配也較平均。戶型種類基本俱全，戶型單套面積從39.05-101血2。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在50怦左右，共141套。塔樓總供量的37.4%；二居戶型面積在 68.7-94.17怦。面積分布范圍較大，基本能滿足各種對二居戶型 的市場需求。二居總供量為 193 套，占塔樓總供量的 51.2 是塔樓部分的主力戶型群；三居戶型只有 C1,C2 兩 種，其中C1面積為101怦，共43套，占塔樓部分總供量的11.4 %，屬于比較合理的一個(gè)比例系數(shù)。一居戶型設(shè)計(jì)是比較出新的一類戶型。功能完善，沒有“暗房”出現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于“炫特區(qū)”的小戶型設(shè)計(jì)。二居戶型對面 積的控制非常有效。雖然本案是塔

18、樓形式，但基本每個(gè)房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺完全就是一個(gè)“空中花園”。C1 戶型設(shè)計(jì)，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達(dá)到了 5.7 米，雖然進(jìn)深達(dá)到了 16.8 米，但仍不能察覺。整個(gè)塔樓部分設(shè)計(jì)緊湊，功能完善，許多因建筑形式而產(chǎn)生的弊端被有效避免了。應(yīng)該屬于實(shí)用型 向舒適型過渡的產(chǎn)品。 戶型配比分布特點(diǎn)：一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。2、 設(shè)計(jì)原則分析 分區(qū)原則其實(shí)說到分區(qū)原則，它僅僅是一個(gè)通稱。它是由諸多單個(gè)分區(qū)的原則組成。主要有動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、污潔分區(qū)等。這其中又包括了

19、功能分區(qū)等原則，相對而言，面積大的戶型，分區(qū)原則容易貫 徹一些，面積越小，分區(qū)原則越難處理。動(dòng)靜分區(qū)主要是指家庭活動(dòng)中心與休息區(qū)的有效分隔。本案兩居以上戶型基本都滿足了這一分區(qū)原則，即使是一居戶型中，除了A1 外也都滿足這一分區(qū)原則。任何干濕分區(qū)常規(guī)意義上講就是廚衛(wèi)部分的有效獨(dú)立，在這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)尤其的“棒”一種戶型都保證了廚衛(wèi)的獨(dú)立。主次分區(qū)這里指兩個(gè)方面。 一是指休息室區(qū)與活動(dòng)區(qū)的主次關(guān)系； 二是指臥室之間的主次關(guān)系 居以上）。市場上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點(diǎn) 上，主次分區(qū)原則尤其重要。本案設(shè)計(jì)師注意了這一問題, 活動(dòng)區(qū)的安排基本

20、滿足了活動(dòng)與就餐的需要。污潔分區(qū)在最近關(guān)于“健康住宅”的報(bào)道中，這個(gè)詞的出現(xiàn)頻率較高。好的人居環(huán)境能有效地將 污潔部分進(jìn)行分區(qū)處理，以避免交叉污染。好的戶型能有效控制污染通道和污染范圍擴(kuò)大。 面積配比本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對而言，面對的市場并不廣泛。塔樓部分的戶型以一居、二居為主。有效地均衡整個(gè)一期產(chǎn)品的配比狀況，拓寬了市場范圍，使之相互促動(dòng)，以帶來更多的客戶源。戀日嘉園二期在銷售中，對面積配比的問題沒有重視，銷售控制亦未能做好，使之銷售在達(dá)到6570之后，產(chǎn)生銷售阻力，這一問題在本案中應(yīng)引起重視。 層高2.9 米。層高雖然僅僅是一

21、個(gè)數(shù)字，但往往能反映一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與開發(fā)商的實(shí)力。本案層高達(dá)到了 在未來的銷售過程， 應(yīng)以這一優(yōu)勢來好好引導(dǎo)給客戶， 這也是本案區(qū)別于其它項(xiàng)目的一個(gè)重要指標(biāo)， 包括戀日嘉 園二期產(chǎn)品。層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時(shí)也影響采光，裝飾風(fēng)格等。 健康指標(biāo)講到健康或健康住宅，一般我們是通過“內(nèi)部”和“外部”兩個(gè)方面來考慮的。 “內(nèi)部”主要指通風(fēng) 狀況，采光情況，排污狀況等。 “外部”主要指空氣，人口密度，容積率，日照，氣候等。從去年開始，越來越 多的開發(fā)商已經(jīng)開始注意這一問題?！肮獠蕠H公寓”打出了“營造會(huì)呼吸房屋”的口號。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)； “藍(lán)堡” 采用了單元

22、模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換； “棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系 統(tǒng)，將 0.01-1.0 微米的顆粒清除， 同時(shí)維持 40左右的濕度， 三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻， 留有 0.5 米中間層，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可 以滿足自然通風(fēng)的需求。當(dāng)然以上項(xiàng)目的“外部”情況都比較糟糕，本案外部情況要好的多。另外在內(nèi)部處理上，設(shè)計(jì)師有意 識的增加每間屋子的采光和通風(fēng)渠道，不留暗房。這一點(diǎn)上，本案設(shè)計(jì)是相當(dāng)成功的。 開間和進(jìn)深的關(guān)系開間與進(jìn)深是普通住宅中消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。本案標(biāo)準(zhǔn)開間大多在 3.9 米，另

23、還存在 3.6 米、 4.2 米、 4.5 米、 5.7 米這幾種開間。這些指標(biāo)基本能滿足客戶底要求。即使 3.6 米底開間，設(shè)計(jì)師也刻意增加采光 面，而且只出現(xiàn)在 68怦的B1 一種戶型中。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。板樓部分12米多的進(jìn)深依靠各單元的錯(cuò)落變化使之察覺不出， 塔樓部分的進(jìn)深安排則顯得更加靈活， 大進(jìn)深產(chǎn)品的最大問題就是采光問題， 而本案塔樓基 本保證每個(gè)房間都有采光面，而且樓體設(shè)計(jì)時(shí)特意留了一個(gè)采光通風(fēng)口。因此，未來銷售中，銷售人員可將之作 為本案優(yōu)勢進(jìn)行推廣。 室內(nèi)與室外的關(guān)系 一個(gè)好的設(shè)計(jì)，能保證室內(nèi)外的有效溝通，與大自然的親近，與風(fēng)，與陽光，與景觀，與綠樹的親近。本案無論是板

24、樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。尤其是塔樓設(shè)計(jì)，兩面采光、通風(fēng)、觀景，品質(zhì) 一點(diǎn)都不亞于板樓的品質(zhì)。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實(shí)。3、功能分區(qū)分析 人們居住的房屋是由一個(gè)個(gè)小的單元所組成的。有臥室，有廚房等。因功能的不同而被分開，但并不 是每一個(gè)單元都只是簡單分割就可以的。臥室，對采光、面積的要求就與起居室不同。每一個(gè)單元，他們是相互 獨(dú)立，而又相互聯(lián)系的，他們之間依靠玄關(guān)、通道等聯(lián)系在一起。 起居室 起居室是一個(gè)家庭活動(dòng)的中心，基本的要求為面積要足夠大，采光通風(fēng)要好。到達(dá)各個(gè)單元房間方 便，能滿足正常的家庭集中活動(dòng)需要。一般起居室的開間較大，如本案 12號樓的 L1 戶型，開間達(dá)到了 5

25、.7 米， 起居室大多與餐廳在一起，以便于集中活動(dòng)，出入口較多。 臥室 臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一 個(gè)，主臥要求較高，對面積大小，采光通風(fēng)都有一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。 廚房 廚房是一個(gè)家庭的重要活動(dòng)場所。因功能需要，普通住宅的廚房大多一字排開或圍合布置案臺、灶 臺、洗菜池等。由于排污需要，一般都設(shè)有窗戶，煙道等。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休 閑副餐。 有的廚房還帶有儲(chǔ)藏室和生活陽臺， 以便于這一空間完成所有工作， 以保證干濕分區(qū)及污潔分區(qū)的需要。 衛(wèi)生間 一般來講，衛(wèi)生間的功能主要是洗浴與排瀉功

26、能。大面積居室分有主衛(wèi)和次衛(wèi)。一些高檔物業(yè)，它們 的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化， 如觀景洗浴等。 但本案作為一個(gè)普通住宅出現(xiàn)， 只要滿足洗浴和排泄功能也就可以 了，關(guān)鍵是要做好排水與排風(fēng)的處理。四、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)是社區(qū)的一個(gè)重要組成部分。 由于近幾年北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和人們生活水平的提高， 人們已不滿足于簡單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)。人們對景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與房產(chǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)一樣。好的設(shè)計(jì)也要注意幾個(gè)設(shè)計(jì)原則，如人車分流原則，一級 主干道與二級次道關(guān)系等。本案采用人車分流原則，將行車道與人行道有效分離開來。圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。主 干道為引導(dǎo)

27、性設(shè)計(jì)，移步換景，同時(shí)賦予諸多林間小路和水景道，使業(yè)主在行進(jìn)間享受景觀帶來的生活樂趣。一 級主干道與二級次道區(qū)別明顯，社區(qū)內(nèi)四通八達(dá)，即使是道路色彩也有變化。綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)主要由栽植喬木、灌木、藤蔓、草地組成。l 品種綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應(yīng)根據(jù)北京氣候特點(diǎn)，進(jìn)行選擇適當(dāng)部分針科類植物，以保證冬季景觀需要； 局部可使用一些灌木科的黃芽； 移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念； 草地的需求相對弱 點(diǎn)，進(jìn)口草皮價(jià)格高，到一定高度就不再長高，國產(chǎn)草皮價(jià)格低，需要不停修剪，維護(hù)成本高。l 布局我們認(rèn)為綠化組合的設(shè)計(jì)是一門科學(xué)。高低的變化，樹形的對比，顏色的變化，與建筑物的關(guān) 系。這些都是要注

28、意的問題。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。 水景系統(tǒng) 通過平面設(shè)計(jì)圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)相當(dāng)有特點(diǎn)。主要集中在兩個(gè)方面：一是主次方面，主 水景設(shè)計(jì)氣勢磅礴， 次水景設(shè)計(jì)曲水流殤， 在不知不覺中規(guī)范了未來業(yè)主活動(dòng)的集中； 二是點(diǎn)線面構(gòu)成式水景布 置，水溪象一根飄帶將各建筑物的關(guān)系聯(lián)系起來，中央水景噴泉就是面，水溪就是線，而水景各蜿蜒曲折的地方 的處理，如疊水池、人工小瀑布都是一個(gè)個(gè)精彩的水景點(diǎn)。在北京這個(gè)缺水的城市，如此的水景設(shè)計(jì)必然讓眾多消費(fèi)者刮目相看，在營銷過程中，此同樣是 本案的又一大優(yōu)勢。 小品處理 景觀系統(tǒng)中的小品處理，會(huì)對綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。豐富社

29、區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社 區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點(diǎn)、涼亭、疊石花池等。通過對產(chǎn)品的分析，我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì) 師在這方面已經(jīng)考慮的很周全。這里我們要提一下，在未來社區(qū)中，引導(dǎo)系統(tǒng)與說明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，需要與本案產(chǎn) 品風(fēng)格，人文氣息相統(tǒng)一，否則就會(huì)顯得格格不入。 地面處理綠化部分的地面處理不再多說，主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。我們認(rèn)為一級主路與二級次路 及林間小徑之間的地面處理應(yīng)區(qū)別對待。 這樣做的目的就是建立引導(dǎo)作用， 同時(shí)與周圍景觀能相融合。 如主干道 采用大塊彩色地磚或大塊石材鋪地，林間小徑采用鵝卵石鋪設(shè)，與涼亭相連的小徑設(shè)置高于地面10 cm的木板等。總而言之，景觀系統(tǒng)的

30、處理與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。由于本案社區(qū)是普通住宅社區(qū)，因此工業(yè) 化的景觀設(shè)計(jì)要謹(jǐn)慎使用，一個(gè)好的社區(qū)景觀應(yīng)該是地勢錯(cuò)落，水景羅布，闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架，卵 石涼亭。它們之間有動(dòng)靜變化，高低變化，有急促與平緩的對比，包括營造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。從目前規(guī)劃來看，本案景觀系統(tǒng)的設(shè)計(jì)已走在南城項(xiàng)目的前列，星河城雖有集中廣場，但設(shè)計(jì)并不豐富，且各樓 座之間的景觀設(shè)計(jì)基本沒有，只有一些綠色植被。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導(dǎo)。五、配套設(shè)施 室內(nèi)配套設(shè)施由于本案沒有采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，將來的交房標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的配套設(shè)施主要有門、窗、采暖設(shè)備（ 暫未知是集中還是分戶供暖

31、）、 電路安排、寬帶入戶等。因本案配送東西較少。在客戶較關(guān)心的表面可考慮設(shè)備質(zhì) 量好一點(diǎn)。其它配套設(shè)施資料暫不詳。 室外配套設(shè)施本案室外配套設(shè)施較多，主要有會(huì)所、車位、電梯等。目前市場中社區(qū)會(huì)所形式已受到消費(fèi)者的認(rèn)可， 會(huì)所是社區(qū)活動(dòng)的中心，有的會(huì)所也會(huì)兼顧生活配套功能，如醫(yī)療、洗衣、幼兒托管等。由于本案有部分底商， 因此未來會(huì)所功能盡量安排公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，如健身、娛樂等。車位安排也是社區(qū)的一個(gè)主要配套。目前北 京市場一些新建項(xiàng)目的車位與人居戶數(shù)比例達(dá)到 1 比 1 的比例， 甚至有的更高， 這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。 本案 機(jī)動(dòng)車車位安排數(shù)量相對較少，總數(shù)為 592 個(gè)，而本案目前總戶數(shù)為

32、 1182 套，機(jī)動(dòng)車停車率為 50.08，這是 本案的一個(gè)劣勢，應(yīng)在銷售中注意此問題的處理。電梯的品牌資料暫時(shí)不詳。板樓部分基本一梯兩戶，小戶型部 分為一梯四戶。塔樓部分的戶數(shù)相對較多，這是塔樓建筑形式存在的一個(gè)通病。與其它項(xiàng)目塔樓相比。本案塔樓 的電梯使用系數(shù)相比較低，這也是本案塔樓銷售中的一個(gè)優(yōu)勢。六、競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析1、戀日嘉園二期現(xiàn)銷售的為二期，有 90 米左右的樓間距，開闊舒展。建筑布局由南向北在水平和垂直方向上呈“階梯狀” 排列；戶型上開間較大，短進(jìn)深，采光較好；現(xiàn)在已有樣板間。外墻：高級外墻面磚、高級外墻涂料、花崗巖結(jié)合裝飾。 內(nèi)墻：樓門大廳為進(jìn)口高級耐擦洗涂料與花崗結(jié)合。電梯

33、門套為花崗巖拼飾。其它公用部分（門廳、樓梯 間）為高級乳膠漆。戶內(nèi)部分為耐水膩?zhàn)庸纹?。地面：樓門大廳、頂層候梯廳為花崗巖。其它層候梯廳為地磚。戶內(nèi)部分為砼結(jié)構(gòu)面隨打隨壓光，一次成 活。廚房、衛(wèi)生間作至防水保護(hù)層。門窗：樓門為高級金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級三防門。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配 雙層玻璃，帶裝飾條。天花：公共部分為高級進(jìn)口乳膠漆。戶內(nèi)為耐水膩?zhàn)庸纹健Ｐl(wèi)生間 / 廚房：初裝修。預(yù)留上下水接口。預(yù)留通風(fēng) / 排煙管道。 空調(diào)機(jī)位：每戶預(yù)留空調(diào)機(jī)位。電源：小區(qū)采用 380/220V 六路供給，三相四線制。 戶內(nèi) 5 路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。 每戶 容量：一居室3K

34、W二、三居室6KW四居室7KW復(fù)式及躍層12KW磁卡式電表，每戶插座均設(shè)漏電保護(hù)。通訊：每戶配 2 條超五類電纜（每纜 4 對 8 芯）。雙線電話入戶（使用其中兩對線） 。每戶設(shè)置 1 條與物業(yè) 管理中心的專線，可用作緊急求助系統(tǒng)。燃?xì)猓菏姓艿烂簹?。電視接收：每戶起居室、主臥室配置公共天線插座。有線電視系統(tǒng)。小區(qū)廣播：小區(qū)設(shè)置專用及普通電視頻道對住房的內(nèi)部廣播系統(tǒng)。保安系統(tǒng)：小區(qū)外圍墻采用紅外線對射防護(hù)系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部采用超低照度攝象機(jī)24 小時(shí)可監(jiān)視系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機(jī)。采暖系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。主體結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，抗震等級 8 度。信箱：首層為每戶設(shè)獨(dú)立信箱。層高： 2.8 米。供水：城市自來水。每戶配置大容量合資熱水器。電梯：合資名牌電梯。 （不詳）有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保安監(jiān)視主機(jī)及畫面分割器，全天候錄制現(xiàn)場資料，確保時(shí)時(shí)安全。 樓宇對講及門禁系統(tǒng)：控制人員出入，提供日益完善的安全防范管理措施。戀日嘉園占地 4.4 萬平方米，由 5棟板式小高層精品住宅及