物業(yè)風險管理論文

1、物業(yè)風險管理論文物業(yè)風險管理論文 工商管理碩士學位論文哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司 風險管理策略研究 碩士 研究生： 陳巍導師：教授申請學位：工商管理碩士 所在單位：哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司答辯日期：年月授予學位單位：Classified Index: C931.2 U.D.C.: 35,078.3 A Dissertation for the Degree of MBA HARBIN SERVICE PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD RISK MANAGEMENT STRATEGY RESEARCH Candidate :Chen Wei Supervisor:P

2、rof. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for :MBA Affiliation :Harbin Service Property Management Co., Ltd Date of Defense:September, 2010 Degree-Offering-Institution :Harbin Institute of Technology哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩 士學位論文-I -摘要 當今社會隨著技術(shù)的進步、資產(chǎn)的 積累、人口的膨脹、人類安全期望的提高，風險的集中程度迅速提高。物業(yè)管理是一個新興行業(yè)它對于改善人民群眾的生活工作環(huán)境，提

3、高城市化管理水平，促進住宅建設，起到了積極 而重要的作用，而物業(yè)管理又屬勞動密集型行業(yè)，總體來說技術(shù)含量低，因此物業(yè)管理行業(yè)自我保護意識差，因此在物業(yè)管理服務中，自然災害、火災等造成托管物業(yè)的損毀,治安案件、漏水漏電造成嚴重的人身傷害或財產(chǎn)損失等事件 時有發(fā)生。哈爾濱賽維斯物業(yè)公司成立以來，一直加強物業(yè)管理的風 險控制，但仍然 存在設施因自然災害而損壞、房屋建筑質(zhì) 量不高而破舊、消防設施存在隱患、治安防盜不嚴密、管理人員能力不足等諸多問題，嚴重影響著哈爾濱賽維斯物 業(yè)公司的企業(yè)信譽和經(jīng)營收益。本論文采用理論分析和實踐研究相結(jié)合的方式，深入研 究哈爾濱賽維斯物 業(yè)公司風險問題，在分析風險問題，查

4、 找問題根源的基礎上調(diào)整公司的組織機構(gòu)適時增加風險管理部門，通過優(yōu)化公司的人力資源結(jié)構(gòu)改變從業(yè)人員文化水 平偏低、年齡偏大所帶來的風險影響，改進業(yè)務流程將風險管理因素融入日?，F(xiàn)場服務當中從而提高全員的風險防范意識。在風險的全過程中，通過風險的識別、規(guī)避以及評估和預防形成一個科學的風險程序管理，成功構(gòu)建哈爾濱賽維斯物業(yè)公司物業(yè)風險管理體系，提由了切實可行的風險應對 策略，如健全內(nèi) 部監(jiān)控機制、強化內(nèi)部管理培訓等，并針 對企業(yè)存在的風險問題制定具體的風險防范策略，如關于治安風險、車輛管理風險以及收費風險等一系列風險應對 措施。對企業(yè)風險防范與控制起到具體指導作用，促進企業(yè)經(jīng)濟 效益的穩(wěn)步提高。關鍵

5、詞：物業(yè)管理；控制體系；風險對策哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文 -II - Abstract Nowadays along with technical progress, property accumulation, population inflation and enhancement of human safety expectations, the concentration of risks have been increasing rapidly. The estate management, as an emerging industry, plays a positive

6、 and vital role to improve people s living and working conditions, raise the urbanization management level and promote the residential construction. However, because it is a labor-intensive industry which is technologically poor in general, the estate management industry lacks awareness of self prot

7、ection. Therefore in property management services, various damages caused by fire, water and electricity, such as property damages, serious personal injuries and property losses, occur occasionally. but many issues still exist which weakened corporate reputation and revenue, for example, damaged fac

8、ilities due to natural disasters, poor quality of buildings, old fire-fighting facilities, poor security system, and disabled management staff. This paper deeply studied the property risks in Harbin Saiwei Property Company through theoretical analysis and practical research. Based on analysis of the

9、 risks and searching causes to the problems, adjustments to the company' s organization were suggested: supplementing risk management department, optimizing the company s human resources structure to avoid the risks due to practitioners' lack of education and aging, designing business proced

10、ures by combining risk management with daily site services in order to enhance the staff' s awareness of risk prevention. The whole risk management- identification, avoidance, assessment and prevention of risks-produces a scientific risk management, which helps to successfully build property ris

11、k management system in Harbin Saiwei Property Company and propose some rational responses to risks, such as perfecting internal monitoring mechanism, strengthening internal management and training, and developing specific strategies to prevent risks like public security, vehicle management and charg

12、es for parking, etc This article will play aguiding role in preventing and controlling risks so that the enterprise' s economic benefits may be improved steadily. Key words: property management, controlling system, risk strategy 哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文- iii -目錄摘要.I ABSTRACTII第1章 緒論1 1.1研究的背景與問題的提由1 1.

13、2研究的目的與意義 2 1.3研究現(xiàn)狀3 1.3.1風險 管理研究現(xiàn)狀3 1.3.2物業(yè)管理研究現(xiàn)狀4 1.3.3物業(yè)風險管理研究現(xiàn)狀6 1.4本文研究的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)8 1.4.1研究內(nèi)容8 1.4.2論文結(jié)構(gòu)8第2章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風 險分析11 2.1哈爾濱市物業(yè)管理環(huán)境分析11 2.1.1行業(yè)分析11 2.1.2政策法律環(huán)境 13 2.1.3市場環(huán)境14 2.1.4哈爾 濱市物業(yè)管理當前存在的問題16 2.2哈爾濱賽維斯物業(yè)公司管理狀況分析 18 2.2.1公司的組織機構(gòu)設置18 2.2.2人力資源配置情況 19 2.2.3公司的管理規(guī)模19 2.2.4公司近年來的經(jīng)營狀況20 2.3

14、哈爾濱賽維斯物業(yè)公司主要風險212.3.1安全風險 21 2.3.2服務風險 25 2.3.3經(jīng)營管理風險 26 2.4本章小結(jié)28哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-IV -第3章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風險管理體系的構(gòu)建29 3.1風險管理組織架構(gòu)設計29 3.1.1公司組織架構(gòu)改進29 3.1.2人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整30 3.1.3服務操作流程改進313.2風險管理程序?qū)嵤?3 3.2.1風險管理程序設計.33 3.2.2風險的識別 34 3.2.3風險的規(guī)避 36 3.2.4風險的評估與轉(zhuǎn) 嫁37 3.3本章小結(jié)39第4章哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風 險對策41 4.1健全內(nèi)部監(jiān)控機制 41 4.1

15、.1制定和完善規(guī)章 制度41 4.1.2強化內(nèi)部管理與培訓41 4.1.3監(jiān)控機制的形成42 4.2安全風險防范策略43 4.2.1自然風險的應對 434.2.2房屋安全風險應對43 4.2.3設施設備風險應對444.2.4治安風險應對 45 4.2.5消防風險應對 45 4.2.6車輛 管理風險應對 46 4.3服務風險防范策略 46 4.3.1員工服務 行為風險應對 46 4.3.2收費風險的應對 47 4.4經(jīng)營管理風 險防范策略47 4.4.1簽訂周密的物業(yè)服務合同47 4.4.2科學決策48 4.4.3加強財務管理 49 4.5本章小結(jié)49哈爾濱 工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-V -

16、結(jié)論.50參考文獻51哈爾濱工業(yè)大學碩士學位論文原創(chuàng)性聲明53哈爾濱工業(yè)大學碩士學位論文使用授權(quán)書53后記54個人簡歷55哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-1 -第1章緒論1.1研究的背景與問題的提由我們所熟悉的物業(yè)一詞，最早來自于香港，物業(yè)在日常生活中我們會經(jīng)常遇到， 一般指不動產(chǎn)，比如一棟樓房或是單元性的房地產(chǎn)，現(xiàn)在物 業(yè)通常指已經(jīng)竣工并具備獨立的使用功能的居住或非居住房屋樓宇，同時也應當包括與之相配套的共用設施、設備如供電設備、給排水設備，市政管網(wǎng)等，還有道路、庭院、 綠化以及停車場地等都歸屬于物業(yè)的一部分，這些設施設備 及房屋可以用于滿足人們的日常生活工作及娛樂等多方面需要1?？梢姡?/p>

17、物業(yè)服務所涵蓋的對象很廣，不過，居住類建筑的物業(yè)服務目前還是占各類服務對象的主體，本文 也主要 是研究以居住類為對象的物業(yè)服務及其風險問題。我國物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)有近30年的歷史，物業(yè)服務已經(jīng)成為依托房地產(chǎn) 而又相對獨立的新興發(fā)展行業(yè)，并日趨 走向?qū)I(yè)化、市場化的發(fā)展道路。據(jù)統(tǒng)計，截止2008年末城鎮(zhèn)房屋建筑面積住宅建筑面 積127.69億平方米，人均居 住面積超過 26平方米，全國 擁有物業(yè)管理企業(yè)近 4萬家，從業(yè)人員超過 300萬，大中 型城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率達到70%2 o但是物業(yè)行業(yè)畢竟在我國同其它服務行業(yè)相比起步較晚，發(fā)展不夠成熟，政策法規(guī)相對較少，對行業(yè)的指導不 夠 得力，特別是物業(yè)屬

18、勞動密集型行業(yè)，聘用人員多，人員素 質(zhì)相對較低，因 此各地因物業(yè)管理務而產(chǎn)生的糾紛連續(xù)不斷，保安（現(xiàn)在被稱作秩序維護員打人），因缺少專業(yè)技 能造成維修不到位設備運行故障導致傷人、電梯困人以及小區(qū)內(nèi)車量發(fā)生偷盜破損的案件時有發(fā)生，致使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間矛盾 增加，各地法院受理的物業(yè)案件不斷由現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)公司的投訴越來越多，直接影響到了物業(yè)行業(yè)的整體形象。3物業(yè)管理發(fā)展的不成熟性以及衍生的諸多問題已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的一種風險，并且這種風險呈現(xiàn)由放大的趨 勢。2003年我國的物業(yè)管理條例頒布實施，使物業(yè)行業(yè)終 于擁有了屬于自 己的法律，對規(guī)范整個物業(yè)行業(yè)的發(fā)展起 到積極的促進作用，2007年

19、國家頒布 了中華人民共和國 物權(quán)法并對物業(yè)管理條例部分條款加以修改完善。業(yè)主的合法權(quán)益受到空前保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利 用這些法律法規(guī)化解或降低管理過程遇到的風險，提高企業(yè)抗風險能力。但是，近幾年物業(yè)管理公司哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-2 -被業(yè)主告上法庭的案件頻頻發(fā)生，一些不 確定的火災、治安案件等，對于物業(yè)公司來說，是最易發(fā)生的十分致命的風險4,稍有不慎就會招來巨大的賠償風 險，高額的經(jīng)濟賠償使原本微利的物業(yè)管理企業(yè)不堪重負， 規(guī)模較小的企業(yè)甚 至因此而倒閉。單純依靠商業(yè)保險藥包治百病”來防范物業(yè)管理風險的 做 法顯然不可取，因此，在物業(yè)管理中引入風險管理概念， 多措并舉防范風險

20、顯得尤為必要。風險管理的水平高低已在莫種程度上影響甚至決定企業(yè)的經(jīng)營狀況，因此 如何以最低的成本獲得最好的風險管理 效果，已成為企業(yè)管理決策中一項重要議程。本文所要研究的問題是：物業(yè)管理企業(yè)如何采取策略規(guī)避管理風險，減少風險對企業(yè)正常經(jīng)營帶來的影響。1.2 研究的目的與意義 經(jīng)過住房制度的改革不斷深化， 住房從公有轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人所有。上個世紀八十年代初年我國首家物業(yè)管理公司在深圳成立，隨著國內(nèi)物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展，需求日益增大，各地物業(yè)管理糾紛事件經(jīng)常發(fā)生，如果得不到足夠的重視和正確解決處理，將影響物業(yè)管理市場包括物業(yè)企業(yè)、政府、業(yè)主等各主體的穩(wěn)定。越來越多的外資物業(yè)管理企業(yè)將不斷涌入中國物業(yè)管

21、理 市場，使物業(yè)管理市場競爭更加激烈。5外國專家預測 21世紀保險這一名詞將被風險管理所取代5 o多年來，人們始終對物業(yè)管理行業(yè)有著錯誤的認識只簡單 的把其歸結(jié)為保潔、保安服務認為這個行業(yè)的服務門檻低， 也沒什么風險。由于物業(yè)企 業(yè)本身創(chuàng)造的利潤低從經(jīng)濟數(shù)據(jù)反饋來的信息看，其對社會的貢獻度相對較低,業(yè)主的消費觀念沒有轉(zhuǎn)變過來，開發(fā)商遺留問題多等7事實物業(yè)企業(yè)隨著我 國房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，已經(jīng)具備 了相當程度的普及度與市場占有率，其社會貢獻值也在日益放大，大量解決了社會底層的就業(yè)問題，也幫助社會穩(wěn)定 做由貢獻。對城市整體環(huán)境的改善有目共睹，如果一個小區(qū)三天內(nèi)無 人收垃圾，則 這個小區(qū)會變得臟亂不

22、堪，而小區(qū)的設施設 備無人維修，事故就會由現(xiàn)。最直 接的講，物業(yè)對房地產(chǎn)市場的貢獻就是促進其保值 增值，這些年越來越多的人們在選擇房產(chǎn)時首先考慮物業(yè)企業(yè)管理的好壞。而物業(yè)管理的不好，由現(xiàn)的風險問題就會越多，智能化小區(qū)的增加帶來了物業(yè)專業(yè)化技能的提高，風險也不斷增加，小區(qū)糾紛與經(jīng)濟賠償問題越來越多。8物業(yè)企業(yè)如何建立風險管理機制，有效規(guī)避潛在的風險，是本文研究的主要目的。同時能過本文的研究也可幫助更多從事物業(yè)管理服務實踐工作的人們，找到更多防范企業(yè)管理風險的措哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-3 -施，有效防范風險的發(fā)生，避免企業(yè)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟損失。1.3 研究現(xiàn)狀1.3.1風險管理研究現(xiàn)狀

23、風險管理是人們 在日益追求幸福指數(shù)與安全感的過程中，不斷總結(jié)歷史經(jīng)驗教訓及社會科學進步興起的一門管理學科，它的存在不是 奧一獨立組織與部 門的活動，而是需要全社會、多行業(yè)、 多系統(tǒng)部門共同配合、共同關注、相互 協(xié)作來共同完成其 發(fā)展與進步的大工程。1988年美國注冊會計師協(xié)會發(fā)布審計準則公告第 55號提由關于風險管理內(nèi)部控制的三個要素：控制環(huán)境、會 計制度、控制程序9, 1992年COSO委員 會發(fā)布了著名的內(nèi)部控制整體框架，將內(nèi)部控制分為控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通和監(jiān)督五個部 分10,實現(xiàn)了內(nèi)部控制由三要素向五要素的飛躍。2004年經(jīng)過進一步的風險管理研究COSO委員會又頒布了

24、企業(yè)風險管 理整合框架體現(xiàn)風險管理的8要素。將國際風險管理研究推向全新領域11 o近年來，由于我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，更多的企業(yè)、學者、 專家都在關注風 險研究，特別是針對企業(yè)的風險管理、防 范與控制等。在風險管理內(nèi)部控制上黃國軒等提由關于業(yè)務流程及財務控制的 內(nèi)部控制創(chuàng)新” 12在風險管理目標 與內(nèi)部控制 一致的研究中，杜曉玲提由解決一致性的關鍵問題是管理幅度、層級、職責、信息溝通體系 ” 13聶繼榮等人在風險評 估理論上研究提由如何建立企業(yè)的風險管理評價體系14,針對國際金融危機影響我國民營企業(yè)表現(xiàn)的不堪一擊，曹盼盼等提由 關于民營企業(yè)風險管理制度的建立”策略15 o不斷的研究 表明，我國的風

25、險管理研究正走向成熟。目前，風險管理研究和應用在國內(nèi)外廣泛應用，越來越 多的學者或是社會工作者，都加入到研究風險管理的大軍中，很多大學的學科也專門加設了風險管理的相關課程，未來的風險管理研究必將走向更加成熟的道路。1.3.2物業(yè)風險管理研究現(xiàn)狀在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展源于19世紀60年代的英國16,真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，形成于 19世紀末期的美國17。在上世紀 90年代初期，部分國外的專業(yè)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務需求正因房地哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-4 -產(chǎn)市場的快速發(fā)展而擴大，這些外資物業(yè)公司在全球都很由名，其中卓德物 業(yè) 顧問有限公司、第一太平戴維斯、

26、威格斯物業(yè)顧問管理 有限公司、世邦衛(wèi)理士 等等。但是，在這些國外及香港知名的專業(yè)化物業(yè)管理公司在中 國內(nèi)地的發(fā)展， 也由于遇到各種各樣不同的問題及面對不 同程度的阻力而影響了其發(fā)展 18 o我國的物業(yè)管理發(fā)展已經(jīng)有了一定的基礎，上個世紀八 十年代在我國深圳成立第一家物業(yè)公司至今已經(jīng)有三十年的歷史。是早的我國的沿海開放城高如廣州深圳等物業(yè)公司大規(guī)模發(fā)展，上海北京等地的物業(yè)市場形成很快，目前我 國已 經(jīng)有一級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)二百余家，全國的物業(yè)從業(yè)人員超 過了 2000多萬。上個世紀西方風險管理的研究開始興起，研究的方向從 政治領域向經(jīng)濟、社會領域發(fā)展，風險管理成為一門學科，而風險管理在物業(yè)管理企業(yè)

27、方面的研究應該是剛剛起步，缺少的是沒有對風險問題進行對策研究。目前很多知名的 物業(yè)企業(yè)也非常重視各項物業(yè)糾紛的處 理研究，為此還專門由專冊培訓員工，如深圳的長城物業(yè)、中海物業(yè)公司等都制定了電梯、火災、地下車位等應急預案。上海的陸家嘴物業(yè)服務案例，詳細描述了企業(yè)在管理中遇到的危機事 件及處理方案。欠妥的是這些企業(yè)并沒有物業(yè)風險管理研究上升到理論層面，而只是就事論事。國內(nèi)在對風險管理研究中，建筑風險管理較早的有一些 研究。賈洪鐵在施 工項目的風險管理中提由了風險分析的程序 方法及施工過程中風險防范的步驟19 o鄒偉濱等在建筑工程施工風險中對施工中所存在的各 種安全、從安 全生產(chǎn)管理制度、分包施工管

28、理、現(xiàn)場衛(wèi)生 保健等多個方面構(gòu)建了現(xiàn)場安全管理體系，較為全面的風險進行了歸類及分析研究。最后從事故預防和事故控制等方面提由了相應的安全應對措施。目前國內(nèi)對物業(yè)管理企業(yè)中的風險管理專門研究少之又少。僅在這幾年曹映乎在物管企業(yè)有安全管理中的法律風險防范一文中專門從經(jīng)營者和管理者的角度，提由如何防范物業(yè)管理安全責任的問題 20 o鄧海文在物業(yè)管理之風險管理全程指導中提及物業(yè)風險的預測、控制及相關流程風險控制21。在體系模型研究方面，也只有許建華等人在物業(yè)管理項目風險模糊綜合研究在初步探討了模型構(gòu)建問題 22 ,呂景勝在物業(yè)管理的風險防范中提到了業(yè)主由現(xiàn)人身財產(chǎn)安全后的法律風險問題， 并提由應注意相關

29、事項23姚勝在物業(yè)管理風險分析中提到物業(yè)安全風險管理的定義和包含內(nèi)容24 o雖然已經(jīng)有很多專家學者都在研究物業(yè)管理風險問題，但客觀的講這些研 哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-5 -究還未提到系統(tǒng)理論的角度，盼望那些風險管理研究者能夠多了解一下，物業(yè)管理這個行業(yè)所面臨的風險問題，并運用風險管理成型理論來為物業(yè)管理企業(yè)的風險管理道路來指明方向。使我們盡快走向理論發(fā)展的大道1.4本文研究的內(nèi)容與結(jié)構(gòu)1.4.1研究內(nèi)容 近年來隨著物業(yè)管理行業(yè)的日益壯大 成熟，社會關注度也在顯著提高，作為服務行業(yè)的重要組成部分，行業(yè)的經(jīng)濟地位也日益突生，在我國政府持續(xù)關 注民生，提倡和諧社會的大背景下， 物業(yè)管理行

30、業(yè)正朝向健康、 良性的發(fā)展軌 道前進，然而事物的發(fā)展道路總非一帆風順 的，物業(yè)企業(yè)在實際的管理服務中產(chǎn)生的風險問題已經(jīng)不容忽視的擺在我們的面前。本文通過對哈爾濱賽維斯物業(yè)管理有限公司在發(fā)展過程中產(chǎn)生的風險管理問題及未來可能產(chǎn)生的風險管理問題進行分析研究，借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理服務中產(chǎn)生的風險管理問 題時的解決 辦法，針對風險管理問題提由對策，防患于未 然，從而幫助企業(yè)規(guī)避風險，健康發(fā)展。1.4.2論文結(jié)構(gòu) 第一部分為緒論，總體上概述本課題主 要的研究背景、目前國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀、課題內(nèi)容所采用的一般方法等。第二部分為哈爾濱市物業(yè)管理行業(yè)狀況的介紹，通過對哈爾濱地區(qū)物業(yè)行業(yè)的整體情況介紹，包括當前該地區(qū)

31、存在 的主 要問題，引由哈爾濱賽維斯物業(yè)管理公司作為當?shù)匚?業(yè)企業(yè)的一員，其在日常物業(yè)管理服務過程中存在的主要風險問題。第三部分重點對賽維斯物業(yè)公司應該如何建立風險管理 體系進行分析研究，通過風險的識別、分析、評價幫助企業(yè) 從理論架構(gòu)上有效防范風險。第四章為策略實施，利用已掌握的相關方法，結(jié)合第三部分理論架構(gòu)，提由風險應對措施，以達到控制風險、提高 企業(yè)經(jīng)營 管理水平的目的。最后得到結(jié)論。論文將通過圍繞物業(yè)公司運營過程中面對的房屋安全、 自然災害等主要風險及風險應對方法做到概念清晰、準確， 并將對典型的安全風險管理問題和方法做較為全面的闡述，力爭做到方法明確、理論系統(tǒng)、體系構(gòu)建合理，進而更好地

32、為哈爾濱賽維斯物業(yè)公司的發(fā)展做由實踐指導。論文結(jié)構(gòu)圖1-1。哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-6 -圖1-1論文結(jié)構(gòu)圖 問題的提由 研究的目的和意 義 哈爾濱市物業(yè) 行業(yè)發(fā)展狀況賽維斯物業(yè)風險問題風險策略研究風險 管理體系構(gòu)建國內(nèi)外相關研究現(xiàn)狀 風險問題分析 風險問題分類結(jié)論哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-7-第2章 哈爾濱賽維斯物業(yè)公司風險分析2.1哈爾濱市物業(yè)管理環(huán)境分析 2.1.1行業(yè)分析 哈爾濱市物業(yè)行業(yè)起步 較南方晚，1992年哈爾濱市第一家物業(yè)管理企業(yè)成立，但伴隨著住房制度改革的不斷深化，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐 步形成和住 宅建設總量的的持續(xù)增長，物業(yè)行業(yè)得到了迅速發(fā)展。物業(yè)

33、管理已經(jīng)形成了包括房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境保潔、綠化、公共秩序維護、便民服務等眾多服務內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務。物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)得到大力推廣，而且逐步擴展到寫字樓、學校、醫(yī)院等各種類型物業(yè)。(1)物業(yè)管理面積 據(jù)不完全統(tǒng)計截止到 2008年末， 哈爾濱市市區(qū)房屋 總建筑面積15390萬平方米，實施物業(yè) 管理房屋總建筑面積 9541萬M2,物業(yè)覆蓋率達到 62%, 市區(qū)住宅總建筑面積 10216萬M2 ,實施物業(yè)管理房屋總建 筑面積8683萬M2 ,住宅物業(yè)覆蓋率 85%;物業(yè)管理在新 舊住宅區(qū)得到全面推廣，目前全市共有 2200多個住宅小區(qū)實行了物業(yè)管理。(2)物業(yè)企業(yè)數(shù)量

34、 至2009年末，全市共取得有資質(zhì) 的物業(yè)企業(yè) 623家，總注冊資本約 5億元，其中一級企 業(yè)13家，二級企業(yè) 27家，三級企業(yè) 480家， 暫定資質(zhì) 103 家。圖2-1是2006年以來哈爾濱市每年物業(yè)企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計， 顯示該行業(yè)發(fā)展迅猛25 o圖2-1哈爾濱市 2006-2009年物業(yè)企業(yè)發(fā)展數(shù)量 0 100 200 300 400 500 600 700 2006200720082009 2006 2007 2008 2009哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-8 - (3)從業(yè)人員規(guī)模目前哈爾濱市物業(yè)管理從業(yè)人員已經(jīng)突破50000人， 其中58%為企業(yè)下崗再就業(yè)員工，女性員工比 例53%

35、,多數(shù)女性員工為物業(yè)保潔員，男性員工占 47%,多數(shù)男性員工為秩序維護員及維修工；物業(yè)企業(yè)管理人員占從業(yè)人員數(shù)量的 10%左右，大約有 3000人。目前員工人數(shù)在 1000人以 上的企業(yè)有 8家，均為一級 資質(zhì)企業(yè)，總?cè)藬?shù)占到從業(yè)人員數(shù)量的16%;員工 人數(shù)在500人以上的企業(yè)(不含 1000人以上)大約有 14家，總 人數(shù)占從業(yè)人 員數(shù)量的14%左右，員工人數(shù)在100人以上 的企業(yè)大約有 150家，總?cè)藬?shù)占從 業(yè)人員數(shù)量的 30%, 100 人以下的企業(yè)數(shù)量大約有450家左右，總?cè)藬?shù)占從業(yè) 人員數(shù)量的40% o(4)管理規(guī)模 在哈爾濱市已實施物業(yè)管理的2200多個住宅小區(qū)，其中管理面積在 1

36、0萬M2以上的小區(qū)有513個，其中管理面積超過30萬M2中大 型住宅小區(qū)有178 個。從管理的檔次劃分，目前哈爾濱市收費標準在每月1元/M2以上的中高檔小區(qū)有 400多個約占小區(qū)數(shù)量的20%,收費標準在每月 0.3元/ M2以下的小區(qū)有 780個左右，占 38%,管理面積超過 100萬M2的物業(yè)企 業(yè)有12家，管 理面積超過 30萬M2的物業(yè)企業(yè)有 98家，管理面積在 10至30萬M2的物業(yè)公司有 180多家，管理面積在 10 萬M2以下的物業(yè)公司有 300多 家。還有個別的企業(yè)只管理1萬M2左右的小區(qū)，這樣的企業(yè)也有30家左右。表2-1為哈爾濱市現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)規(guī)模與分布情況 物業(yè) 管理面積小區(qū)

37、數(shù)量物業(yè)企業(yè)數(shù)量中高檔小區(qū)數(shù)量100萬M2 以上 282 30 萬 M2 以上 1789862 10-30 萬 M2513185153 10 萬 M2 以下 1539332196 合 計 2232595413 (5)經(jīng)營狀況根據(jù)表2-2哈爾濱市房產(chǎn)住宅局2009年末物業(yè)企業(yè)經(jīng)營哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學位論文-9 -統(tǒng)計報表反映，哈爾濱市物業(yè)費年收入總量大約在6億元,而損額就已經(jīng)達到5000萬以上，虧損企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達到40%,經(jīng)營形勢不容樂觀。表2-2 2009年哈爾濱市物業(yè)企業(yè)經(jīng)營收入統(tǒng)計表經(jīng)營收入企業(yè)數(shù)量平均利潤率虧損企業(yè)數(shù)量虧損額(萬)500萬以上 177.8%00 100-500

38、萬 1894.5%411600 50-100 萬 2671.7%1352900 50 萬以下 1500.5%77580 合 計 6233.3%2535080 2.1.2政策法律環(huán)境近幾年來哈爾濱市根 據(jù)國家、省相關法規(guī)政策，結(jié)合本地實際，陸續(xù)由臺 了關 于物業(yè)管理方面的多項政策法規(guī)。見下表2-3:表2-3哈爾濱市物業(yè)政策法規(guī)一覽表制定時間法規(guī)文件名 稱主要內(nèi)容與作用2004年哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定與國家條例相對應，對住宅小區(qū)的物業(yè)管理作詳細規(guī)定，更適合本地方操作2006年 哈爾濱市住宅專項維修資金管理試行辦法 對維修資金的交納、使用與管理作 由明確 規(guī)定，為住宅大中修提供資金與法律保障2006年

39、關于加強哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見對四位一體”化物業(yè)管理提由要求，促進了和諧區(qū)建設，形成齊抓共管局面2006年物業(yè)管理招投標管理暫行辦法規(guī)范項目管理必走招投標程序、避免暗箱操作，促進建管分離，有利于市場的健康 發(fā)展哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士學 位論文-10 -續(xù)表2-3 2007年物業(yè)服務企業(yè)信用信息管 理試行辦法建立誠信企業(yè)檔案管理、接受社會監(jiān)督，促 進物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營 2007年住宅物業(yè)消防管理辦法加 強消防管理，提高小區(qū)的消防防范水平2007年 業(yè)主大會成立指導文件匯編指導業(yè)主大會的召開，促進業(yè)主委員會的成立與發(fā)展，發(fā)揮業(yè)主參與物管作用2007年 業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主規(guī)約示范文本規(guī)范

40、業(yè)主大會行為，明確業(yè)主規(guī)約的內(nèi)容范圍，對業(yè)主自治管理起到規(guī)范作用2008年哈爾濱市物業(yè)服務收費等級指導意見建立質(zhì)價相符物業(yè)收費體系，推動住宅物業(yè)市場化進程，有利于價格機制的形成 這些政策法規(guī)的由臺，在很大程度上 促進了行業(yè)發(fā)展，規(guī)范了物業(yè)管理行為，但 相對我國物業(yè)市 場相對成熟的發(fā)達地區(qū)還尚有較大差距，主要表現(xiàn)在政策法 規(guī) 的由臺無法與當前整個物業(yè)市場的發(fā)展需求以及物業(yè)行 業(yè)由現(xiàn)的新問題相適應，即政策法規(guī)相對滯后，例如針對小 區(qū)停車場的管理問題、物業(yè)項目的退由問題等。2.1.3 市場環(huán)境 物業(yè)市場環(huán)境是由政府、物業(yè)企業(yè)、開 發(fā)企業(yè)、業(yè)主共同組成的，特別物業(yè)企業(yè)與業(yè)主作為這個市場的主體，近年來，

41、哈爾濱市政府相關部門著力推進本市物業(yè)市場環(huán)境的改善。(1)業(yè)主大會成立情況哈爾濱市近年來不斷加大業(yè)主大會與業(yè)主委員會 的組建指導力度，至2009年末，有270 個小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)委會在哈爾濱住房保障局備案。占全市住宅小區(qū)總數(shù)的15%左右。這個比例盡管仍然偏低，但相對于2008年前已經(jīng)有了巨大的進步。物業(yè)市場期盼更多的業(yè)主大會盡快成立，以此推動物業(yè)管理服務的全面普及。(2)市場競爭機制通過全面推進物業(yè)管理項目前期招 投標工作，實現(xiàn)市 場有序競爭，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展，目前 已經(jīng)完成批準住宅小區(qū)物業(yè)招投標及協(xié)議選聘物業(yè)項目192 個。哈爾濱市目前每年通過市場選擇物業(yè)的小區(qū)數(shù)量大約哈爾濱工業(yè)大學工商管理

42、碩士學位論文 -11 - 60余個，其中5 萬M2以上的小區(qū)均通過招投標實現(xiàn)物業(yè)管理， 5萬M2以 下 的小區(qū)則通過協(xié)議招標選擇物業(yè)管理企業(yè)，另外，由于業(yè)主維權(quán)意識的增強，二次以上選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)逐步增多，僅 2009年全年就有 32個小區(qū)通過業(yè) 主大會選聘 了新物業(yè)公司實施管理，由此促進了物業(yè)企業(yè)通過提高服務 與管理水平來參與物業(yè)市場競爭。(3)市場供給狀況 根據(jù)近三年來的數(shù)據(jù)顯示，目前哈 爾濱市每年的房地產(chǎn)開發(fā)新增物業(yè)面積在400萬M2 ,新增小區(qū)數(shù)量在 70個左右，帶來至少 1000個就業(yè)崗位，物 業(yè)總產(chǎn)值每年增加 5000萬。物業(yè)行業(yè)社會貢獻度與經(jīng)濟地位越來越大。同時，隨著國企改革主

43、輔分離措施的實施以及物業(yè)覆蓋率 的不斷提 升，每年還會有近百萬平米的既有住宅小區(qū)進入 物業(yè)市場，通過招投標或業(yè)主大會選擇等形式選定信譽較好的物業(yè)實施物業(yè)管理。隨著哈爾濱市不斷擴大城市規(guī)模，北躍、南拓、中興、強縣發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，住宅小區(qū)的開發(fā)規(guī)模與水平都會有進一步的提高，物業(yè)供給市場在未來的幾年內(nèi)都會保持 持續(xù)的快速增長。(4)物業(yè)企業(yè)發(fā)展狀況哈爾濱市的物業(yè)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，從物業(yè)企 業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)量、管理面積以及 企業(yè)規(guī)模看，處于全國同行業(yè)的中等水平，特別是哈爾濱菱建物業(yè)、景陽物業(yè)以及辰能物業(yè)等一級資質(zhì)物業(yè)企業(yè)其管理水平與企業(yè)知名度在全國都有一定的影響，一級企業(yè)的數(shù) 量也位于全國大中 城市的中上水平，但目前哈爾濱市的物 業(yè)企業(yè)主要呈現(xiàn)一頭重的格局，發(fā)展相對不夠均衡，主要表現(xiàn)在少數(shù)的一級、二級大型物業(yè)企業(yè)在物業(yè)市場處于主導 地位，管理了哈爾濱市近 50%的物業(yè)管理面積，優(yōu)質(zhì)高檔項 目也占據(jù)