開(kāi)題報(bào)告(從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系分析地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響)

1、88888大 學(xué)研究生學(xué)位論文開(kāi)題報(bào)告表姓 名 專(zhuān) 業(yè) 金融學(xué) 研 究 方 向 中央銀行 選 題 名 稱(chēng) 從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系分析地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 指 導(dǎo) 教 師 論文起止日期 填表時(shí)間： 年 月 日填 表 說(shuō) 明1、本表由研究生本人在開(kāi)題報(bào)告評(píng)審會(huì)結(jié)束后填寫(xiě)。2、本表一式三份，一份交指導(dǎo)教師，一份交學(xué)院，一份學(xué)生留存。3、本表連同選題論證報(bào)告、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生學(xué)位論文開(kāi)題報(bào)告評(píng)審會(huì)記錄表、文獻(xiàn)綜述在開(kāi)題報(bào)告評(píng)審會(huì)結(jié)束后一周內(nèi)交學(xué)院。4、本表第一項(xiàng)“選題來(lái)源”，是說(shuō)明選題屬于國(guó)家、省、市、學(xué)校、自選中的哪一類(lèi)課題，省部級(jí)以上課題應(yīng)注明選題編號(hào)。5、本表第八項(xiàng)“指導(dǎo)教師審查意見(jiàn)”應(yīng)包括：

2、研究生是否根據(jù)評(píng)審專(zhuān)家意見(jiàn)對(duì)開(kāi)題論證報(bào)告進(jìn)行了修改，并明確說(shuō)明是否同意研究生進(jìn)入學(xué)位論文撰寫(xiě)階段。一、課題來(lái)源： 自選課題二、研究目的和意義： 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其居高不下的房?jī)r(jià)、商品住宅房供不應(yīng)求的趨勢(shì)和百姓買(mǎi)房難、買(mǎi)不起房之間的巨大矛盾，已成為時(shí)下最熱的民生社會(huì)話題；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，如何遏制高房?jī)r(jià)，使得“居者有其屋”也已成為最基本最重要的任務(wù)之一。事實(shí)上，由于涉及土地產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)的改革問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化直到1998年住房改革以后才真正開(kāi)始啟動(dòng)。而1998-2003年期間，房地產(chǎn)都以穩(wěn)定的速度發(fā)展；此后，除了2006年和2008年有所回落以外，其他年份都以

3、異常的速度增長(zhǎng)（>15%）。國(guó)家多次的宏觀調(diào)控均沒(méi)有起到理想的作用。其中，地方政府推波助瀾的作用不可忽視。在中央與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面，1994年的分稅制，使得財(cái)權(quán)上移事權(quán)下移，造成地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的不對(duì)等。而中央對(duì)于地方官員晉升考核又以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。地方無(wú)錢(qián)可用和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要財(cái)政支持這個(gè)矛盾的前提下，土地相關(guān)收入成為了地方政府潛在的收入來(lái)源。地方政府作為新增土地供應(yīng)數(shù)量、控制土地投放量和土地價(jià)格的壟斷者，利益最大化是其目標(biāo)，具體措施是提高土地價(jià)格。在此情況下，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系成為了研究房地產(chǎn)發(fā)展不可忽視的一部分。目前關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展與政府政策的研究中，多數(shù)研究中央政府的宏觀調(diào)

4、控，如貨幣政策等對(duì)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)發(fā)展的影響。很少部分研究地方政府政策對(duì)房地產(chǎn)的影響。本文旨在通過(guò)現(xiàn)有數(shù)據(jù)從地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，分析地方政策對(duì)房地產(chǎn)的影響。特別是2008年，美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)引發(fā)的世界金融海嘯后，各地方政府應(yīng)采取何種措施配合中央政府對(duì)應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀所采取的一系列措施（如“國(guó)八條”）等的同時(shí)，將房?jī)r(jià)降低對(duì)地方財(cái)政減少的影響降到最低。三、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的簡(jiǎn)要說(shuō)明：關(guān)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，國(guó)內(nèi)外存在兩種觀點(diǎn)。觀點(diǎn)一，中國(guó)土地儲(chǔ)備制度下，房屋的供應(yīng)數(shù)量，相當(dāng)程度上決定于土地供應(yīng)的方式、方法和節(jié)奏，所以土地供應(yīng)成為影響房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵性要素；地價(jià)高低是導(dǎo)致房?jī)r(jià)高低的主要部分。這也符合新

5、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于地租的理論，認(rèn)為（Needham，1981）產(chǎn)品的價(jià)格由其生產(chǎn)成本決定，而地價(jià)為房?jī)r(jià)的成本之一。觀點(diǎn)二認(rèn)為，商品住宅房作為一種特殊商品，供給缺乏彈性或完全無(wú)彈性，需求的增加并不能通過(guò)增加供給來(lái)達(dá)到長(zhǎng)期的均衡價(jià)格。所以房?jī)r(jià)是受供求關(guān)系的影響，地價(jià)的高低是受房?jī)r(jià)的影響而不是相反。這也符合Ricardian rent理論，多數(shù)房地產(chǎn)商競(jìng)拍土地的競(jìng)價(jià)是由房地產(chǎn)的價(jià)格倒推過(guò)來(lái)的。國(guó)外主要研究的是土地供給-地價(jià)（租）-房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)機(jī)制，如Tes（1998）采用1976-1995年的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果證明了兩者之間不存在因果關(guān)系。與此

6、同時(shí)，Barlow（1993）、Bramley（1993）和Evans（1996）以及Hannah、Kimand Mills（1993）分別針對(duì)歐洲幾個(gè)國(guó)家和韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，研究了限制土地供給的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。這些結(jié)果都證明，政府干預(yù)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要影響，一個(gè)突出表現(xiàn)就是土地供給的減少顯著地提高了房?jī)r(jià)。由于土地招拍掛制度的實(shí)行，國(guó)內(nèi)這方面研究較多。我國(guó)實(shí)證研究中，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)和地價(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)互為因果，如嚴(yán)金海（2006）、郭微和樊必武（2008）等；分歧在于短期內(nèi)是否互為因果：況大偉（2005）認(rèn)為短期也互為因果的；也有認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)，如嚴(yán)金海（2006）、郭微和樊必武

7、（2008）、胥玲（2009）和地價(jià)決定房?jī)r(jià)，如宋勃和高波（2007）等大致三種觀點(diǎn)。四、主要研究?jī)?nèi)容和要求達(dá)到的深度：本文大致分為四個(gè)部分。第一部分為介紹部分，包括研究的目的和意義；第二部分為文獻(xiàn)綜述，大致介紹一下國(guó)內(nèi)外此類(lèi)問(wèn)題的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；第三部分為主體部分，介紹一下房地產(chǎn)現(xiàn)有形勢(shì)和地方政府對(duì)于中央政策的態(tài)度，結(jié)合現(xiàn)有數(shù)據(jù)實(shí)證分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，通過(guò)得出的最后結(jié)果分析跟已有研究結(jié)果的異同及其原因；第四部分位結(jié)論部分。本文的新意在于實(shí)證數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)發(fā)展的兩個(gè)動(dòng)因入手：一是資金注入的推動(dòng)力（銀行貸款、房地產(chǎn)自有資金和國(guó)外投資）；二是房地產(chǎn)商追求利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)力（地價(jià)、樓盤(pán)價(jià)等因素）來(lái)分析

8、，地方政府應(yīng)從哪些方面入手配合中央的宏觀調(diào)控，影響房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，減小房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)蕩對(duì)其財(cái)政收入的影響。五、研究工作的主要階段、進(jìn)度和完成時(shí)間：1、2011.6-2011.7 搜集并閱讀國(guó)內(nèi)外研究相關(guān)文獻(xiàn)2、2011.7-2011.8 搜集整理數(shù)據(jù)，并建立實(shí)證模型得出相應(yīng)結(jié)果3、2011.8-2011.9 完成初稿4、2011.9-2011.10 完成論文二稿及三稿等5、2011.102011.11 論文定稿六、擬采用的研究方法、手段等及采取的措施：1、文獻(xiàn)研究法。通過(guò)研究相關(guān)文獻(xiàn)結(jié)論及其數(shù)據(jù)來(lái)源，做出猜想，根據(jù)相應(yīng)實(shí)證模型結(jié)合現(xiàn)有數(shù)據(jù)得到最后實(shí)證結(jié)論。2、定性與定量研究相結(jié)合。通過(guò)35個(gè)大城市面板數(shù)據(jù)，擬采用VAR模型，即向量自回歸模型，處理多個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析與預(yù)測(cè)，特別運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)，分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。（Eviews 6）數(shù)據(jù)摘自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中經(jīng)網(wǎng)、金融統(tǒng)計(jì)年鑒、國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒等七、可能遇見(jiàn)的困難、問(wèn)題及擬采取的解決辦法、措施：1、最新數(shù)據(jù)的獲得可能會(huì)有一定難度2、數(shù)據(jù)過(guò)少導(dǎo)致的結(jié)果偏差八、大綱1、引言 1.1 研究背景 1.2 研究意義 1.3 本文設(shè)想2、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述 2.1國(guó)外對(duì)地價(jià)、