綿陽住宅小物業(yè)服務成本

1、綿陽市住宅小區(qū)物業(yè)服務成本有關情況調(diào)查報告田大發(fā) 吳佳為了解我市普通住宅小區(qū)經(jīng)營及收費開支狀況，進一步 完善物業(yè)管理服務收費制度，規(guī)范物業(yè)收費行為，我局與市 房產(chǎn)部門按照國家發(fā)展改革委、建設部物業(yè)服務定價成本 監(jiān)審辦法（發(fā)改價革20072285號）規(guī)定，對綿陽城 區(qū)范圍內(nèi)具有一定代表性的物業(yè)服務企業(yè)開展了成本調(diào)查 工作。一、基本概況（一）服務小區(qū)及物業(yè)公司基本情況截止2007年底，綿陽市共有服務小區(qū)799個，服務小區(qū)面積2230萬平方米，其中：住宅面積1809萬平方米，非住宅面積421萬平方米。共有物業(yè)服務公司147個、服務人員2269人，全年物業(yè)服務總收入 6659.21萬元，物業(yè) 服務企業(yè)

2、凈利潤411.52萬元。照此計算，平均每個物業(yè)公 司服務面積27910萬平方米、服務人員15.44人，每月每 平方米服務費收入 0.249元，每月每平方米凈利潤 0.015 元。綿陽城區(qū)共有物業(yè)服務公司136個，其中：二級服務資 質(zhì)8個，三級服務資質(zhì)102個，四級服務資質(zhì)26個。從業(yè) 服務人員1919人。此次重點選取了四川綿陽富臨物業(yè)管理有限公司（西蜀 名居、在水一方、陽光新城、）、綿陽電力物業(yè)服務有限責 任公司（電力小區(qū)、21世紀）、綿陽市宏杰物業(yè)管理有限公 司（宏杰花園）、綿陽市東辰物業(yè)管理有限公司（商業(yè)廣場、現(xiàn)代花園、學府花園）等 4家物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理的 9個 住宅小區(qū)開展物業(yè)服務收

3、費成本調(diào)查工作。此次調(diào)查的住宅小區(qū)共涉及住宅住宅面積667245.7平方米，非住宅面積29383.78平方米，物業(yè)服務人員244人。（二）物業(yè)管理現(xiàn)狀目前，我市物業(yè)管理服務企業(yè)的成立有兩種形式，一是 由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生由來的物業(yè)服務公司，屬“誰開發(fā)、 誰管理”的形式，這類公司受制于房地產(chǎn)開發(fā)公司，依托開 發(fā)公司的經(jīng)濟支撐低價運行。目前我市大部分的物業(yè)企業(yè)均 是這種類型，如四川綿陽富臨物業(yè)管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城），綿陽市東辰物業(yè)管理有限公司（商 業(yè)廣場、現(xiàn)代花園、學府花園）等；二是由獨立的、專業(yè)的 物業(yè)服務企業(yè)進行管理，屬于完全市場化形式，綿陽電力物 業(yè)服務有限責任公司（電

4、力小區(qū)、21世紀）等。（三）現(xiàn)行物業(yè)服務收費政策1、物業(yè)服務費根據(jù)綿陽市物價局、綿陽市房產(chǎn)管理局關于印發(fā)綿陽市物業(yè)服務收費管理實施細則的通知（綿價費2004 56號）規(guī)定，我市“各縣（市、區(qū)）應當根據(jù)物業(yè)管理服務等 級標準等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務收費指導價基準價及其 浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的 基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，但不得突破最高 限價”。我市普通住宅物業(yè)服務費基準價如下（按每月每平方米建筑面積計）：（一）基準價。1、多層住宅（無電梯）： 一級：0.85 元-1.00 元；二級：0.65 元-0.80 元；三級：0.35 元-0.50 元；四級：0.

5、25元-0.30 元。2、高層住宅（含帶電 梯的多層及小高層）：一級： 1.80元-2.00元；二級：1.30 元-1.70元；三級：1.00元-1.20元。（二）浮動幅度。凡 獲得獲得全國城市物業(yè)管理（示范）住宅小區(qū)或大廈稱號的 可在政府指導價的基礎上上浮20 % ;獲得四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮10 %；獲得綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的可在政府指 導價的基礎上上浮 5%。2、代收代繳費用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有 線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè) 接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費（不

6、得計入價內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費 用。二、物業(yè)服務支由的成本構成物業(yè)服務支由成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施 設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、 秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險 費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同 意的其它費用組成。通過將此次調(diào)查的九個小區(qū)的物業(yè)服務成本支由數(shù)據(jù)進 行整理，得由2007年平均成本及各項開支占平均總成本的 比例情況見下表：項目平均成本占平均總成本一、人員費用（元）2729432.6664.35（）工資2056400.1348.48（二）社會保障費48283011.36（三）其他支由19020

7、2.534.48二、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費（元）784142.2418.49其中：（一）電梯日常運行及54972312.96維護費（元）1、電費3304107.792、維護費1124002.653、設備保險費004、年安檢費505501.195、其他支由563631.33（二）二次供水設施日常運行及維護費（元）1332033.141、電費1183622.792、日常維護費128410.33、其他支由20000.05三、綠化養(yǎng)護費（元）892572.10四、清潔衛(wèi)生費（元）315370.74五、秩序維護費（元）554501.31六、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費（元）1

8、00000.24七、辦公費（元）619801.46八、管理費分攤（元）202826.204.78九、固定資產(chǎn)折舊（元）49403.751.16十、其它費用（元）227808.525.37支 由 合 計4241837.37100注：根據(jù)上報數(shù)據(jù)整理。重要成本項目說明：（一）人員費用支由包括工資、補貼、社保醫(yī)保費、意外保險、伙食費、住 宿費、保安培訓費、年檢費、服裝費等，約占物業(yè)服務總支由的 64.35% o綿陽城區(qū)物業(yè)管理服務企業(yè)從業(yè)人員平均工資水平為8428元/人.年、702元/人.月。而綿陽市在崗職工平均工 資19741元/人.年、1645元/人.月。（二）電梯費（含電梯檢測、保養(yǎng)費）所調(diào)查

9、的住宅小區(qū)共有電梯 46部，電梯日常運行及維護費11950.50元/部.年，主要是電費和日常維護費用。（三）二次供水費用所調(diào)查的住宅小區(qū)共有增壓水泵11臺，設施日常運行及維護費12109.36元/臺.年，主要是電費和日常維護費用。對用戶既有按用水量每方加收二次供水費的（從0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按戶數(shù)收取定額費用的。（四）綠化養(yǎng)護費綠化養(yǎng)護費0.128元/立方米.年。（五）清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生保潔費0.045元/立方米.年。（六）程序維護費程序維護費0.080元/立方米.年。（七）辦公費辦公費0.089元/立方米.年。（八）管理費分攤管理費分攤0.291元/立方米.年。

10、（九）固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊0.071元/立方米.年。（十）其他費用包括除“四害”、防雷檢測、對講機頻率占用等其它費 用，0.327元/立方米.年。三、經(jīng)營狀況就物業(yè)管理服務而言，量入為由，保本微利是企業(yè)經(jīng)營 運作的基本原則，然而由于企業(yè)剛性成本逐年增長，經(jīng)營風 險日益加大，企業(yè)效益普遍較差。四、存在的主要問題及原因隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及 市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突生， 其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境 制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生 的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：（一）物業(yè)服務費參與調(diào)查的企業(yè)普遍認

11、為，現(xiàn)行物業(yè)服務價格水平較低， 而影響企業(yè)成本的人員工資、物價水平等各種因素都發(fā)生了 重大變化，如果僅靠物業(yè)服務費根本入不敷由，為了維持經(jīng) 營，只能通過降低服務標準、裁減人員、壓縮人工成本和收 取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補。另一方面，現(xiàn)行的物業(yè)服務收費標準是與物業(yè)企業(yè)提供 的服務等級相桂鉤的，企業(yè)服務等級劃分受到小區(qū)硬件條件 的制約，企業(yè)認為應以服務質(zhì)量為等級標準，即以小區(qū)的綠 化面積、智能化配備、人員配備、配套設施等指標為標準劃 分等級收費，才能更充分地體現(xiàn)質(zhì)價相符、等價交換的市場 規(guī)則。再者，個別企業(yè)反映：原來的物業(yè)管理服務費是一個小 區(qū)一個價，隨著物業(yè)服務收費政策的調(diào)整，規(guī)定“

12、向業(yè)主分 攤的公共水電費，需單獨設立計量表”。有些小區(qū)建樓之時 沒有單獨設表，開發(fā)商移交給物業(yè)企業(yè)時也沒有留下改造資 金，業(yè)主便以沒有單獨設表為由拒絕交納公共分攤水電費， 這無疑是給物業(yè)企業(yè)增加了負擔。（二）代收代繳費調(diào)查顯示，代收代繳費用問題主要集中在水、電費，居民用電、用水已部分抄表到戶， 但商業(yè)用電、用水仍未實現(xiàn), 還是以小區(qū)作為一個用水、用電單位，按總表讀數(shù)來收費， 而一個小區(qū)內(nèi)存在著不同用戶、不同性質(zhì)的用水、用電，收 費基本上只能由物業(yè)企業(yè)代收代繳，企業(yè)不僅沒有收取任何 代收代繳手續(xù)費，且占用企業(yè)資金，增加了企業(yè)成本。而這 中間實際發(fā)生的滴、漏、跑、冒和變損、線損等，則由各物 業(yè)企業(yè)

13、對小區(qū)住戶分攤，而水、電費的損耗分攤也是五花八 門，基本上由企業(yè)操作，水、電的損耗和本應由供水、供電 部門承擔的人員工資等費用全部轉(zhuǎn)嫁到住戶或由企業(yè)承擔， 導致業(yè)主與物管公司的矛盾，造成企業(yè)對水電費的代收虧 損。（三）住房維修基金住房維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設施設備保修 期滿后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下問題： 一是未設立住房維修基金。由于歷史原因，部分房屋當時售 房時沒有收取住房維修基金，尤其在老小區(qū)更為普遍，使得 后來由現(xiàn)的必要的維修管理得不到保障，給物業(yè)管理工作造 成困難，引發(fā)一系列問題。二是現(xiàn)行住房維修基金使用管理 辦法相對死板，依照規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主委員會成立前，

14、這筆 專項資金是不得使用的，這就造成了有些小區(qū)雖有維修基 金，受限于沒有成立業(yè)主委員會，在確實有必要動用的時候 卻不得動用的尷尬局面。（四）人工成本及其費用物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型服務行業(yè)，勞動力成本及 其費用占企業(yè)成本的 60%以上。近幾年，員工工資待遇逐年 提高，即便如此，企業(yè)還是難以留住人，員工隊伍相當不穩(wěn) 定，直接原因首先是工資待遇低，只占綿陽市在崗職工平均 工資19741元/人.年的43%,認同感弱，與此不相符的是 工作勞動強度大，每天工作至少812小時，因此他們一旦 找到待遇更好的工作就會立刻跳槽，造成崗位人員經(jīng)常缺 崗，直接影響到小區(qū)的正常管理。（五）老舊小區(qū)問題老舊小區(qū)基礎條

15、件不配套，當初興建之時建設標準低、 規(guī)模小、基礎設施不配套，在道路、綠化、用電、污水排放、 垃圾處理、路燈照明、安全防范、消防設施、車輛停放等方 面，普遍存在設施不到位、不完善等問題，且公建配套、公 共秩序、居住對象的弱勢群體性及收費管理等方面的矛盾也 很突生，又缺少資金投入和相關政策支持，所謂的物業(yè)管理 基本上只是進行維持型管理。（六）業(yè)主委員會未能充分發(fā)揮作用我市中心城區(qū)部分小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，部分小 區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè) 企業(yè)之間橋梁與紐帶作用，服務質(zhì)量的監(jiān)管沒有真正開展起 來，對物業(yè)服務與公共財務的收支疏于監(jiān)管。業(yè)主委員會的 建設不規(guī)范，導致其作用

16、發(fā)揮不夠，沒有實現(xiàn)真正意義上的 自治管理，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝 通而難以解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。五、對策與建議實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理服務勢在必行, 其表現(xiàn)由來對城市管理、社區(qū)建設以及和諧社會建設的巨大 作用不可低估，物業(yè)管理搞好了，人們安居樂業(yè)；搞不好， 將引發(fā)大量社會問題。（一）加強對物業(yè)服務行業(yè)的扶持1、理順物業(yè)服務行業(yè)與相關行業(yè)之間的關系物業(yè)管理服務與水、電等公共事業(yè)單位的責任區(qū)分不明 確，物業(yè)企業(yè)承擔了很多份外責任。水、電供應部門應盡快 實現(xiàn)抄表到戶，將分戶收費工作落實到位。委托物業(yè)企業(yè)代 收代繳的，應支付代辦費用，給予相應經(jīng)濟補償，避免

17、增加 企業(yè)負擔，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。2、政府及各職能部門給予適當扶持一是本著合情、合理、合法的原則，在政策、稅收等方 面提供支持，加大政策傾斜力度，減少企業(yè)管理成本，如保 安人員業(yè)務培訓避免重復培訓、重復收費，質(zhì)檢部門電梯檢 測費適當優(yōu)惠，地方稅收在一定時期內(nèi)適當減免或調(diào)整企業(yè) 所負擔的稅費等，創(chuàng)造一個有利于企業(yè)發(fā)展的環(huán)境，逐步使 企業(yè)做大做強，最終促進整個行業(yè)的健康發(fā)展。二是政府應由臺豉勵物業(yè)公司之間的資源整合，壯大物 業(yè)公司服務規(guī)模，有利于降低物業(yè)管理和服務成本，從而提 高物業(yè)公司經(jīng)濟效益。（二）探索建立與物價水平相桂鉤的聯(lián)動定價機制就目前我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費收費標

18、準而 言，從各項收入對成本的貢獻情況看，單純的管理服務收費 不足以支付全部規(guī)定項目服務成本的開支，也就是說，僅靠 收取物業(yè)服務費是很難維持按規(guī)定提供服務所需成本的，中 間的缺口只能通過開發(fā)商補助和其他的市場拓展收入（如電 梯廣告收入、由租公共場所收入）來加以彌補，導致物業(yè)服 務質(zhì)量難以提高，依然停留在收費、保安、保潔的基本管理 層次。盡管政府規(guī)定確定物業(yè)服務費具體標準時，可在相應等 級基準價的范圍內(nèi)確定，但具體標準必須取得業(yè)主大會的同 意，實際情況是部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，同時絕大部 分業(yè)主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業(yè)服務費標準。 也就是說，由于物業(yè)管理服務對象的多樣化，且大部分是普

19、 通大眾，政府在其價格方面采取了政府指導價與協(xié)商機制相 結(jié)合的模式，可在實際執(zhí)行中，協(xié)商機制形同虛設。近幾年，社會物價水平高漲，勞動用工價格持續(xù)攀升， 但物業(yè)服務費卻基本維持不變。導致一些企業(yè)難以為繼，只 能采取減員、減服務內(nèi)容、降低服務質(zhì)量等不規(guī)范的行為來 壓縮成本求生存。物業(yè)服務收費具體標準應與社會物價水平 相桂鉤，每經(jīng)過一個周期便根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長 指數(shù)等因素進行科學、客觀地調(diào)整，使物業(yè)服務收費標準更 為符合市場實際。（三）提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化建設業(yè)主自治是搞好小區(qū)物業(yè)管理的根本由路。業(yè)主們應當 加強主人翁意識，盡快成立業(yè)主委員會，選由真正能夠代表 業(yè)主利益、

20、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參 與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮其在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁作 用，建立雙方的信任關系。企業(yè)也應當創(chuàng)新服務理念，優(yōu)化 服務質(zhì)量，為業(yè)主提供更細致、更周到的人性化服務，定期 公布物業(yè)服務費的收支情況，增加透明度，使業(yè)主知道自己 交納的費用花在什么地方，明明白白消費，消除過去那種認 為物業(yè)公司收了很多錢，卻沒有用在業(yè)主身上的誤解。相信 在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎上，協(xié)商機制 將可得到充分發(fā)揮。（四）加強老小區(qū)的配套改造，進一步完善維修基金管 理制度通過物業(yè)企業(yè)投資，政府支持等多種方式更新、改造老 舊小區(qū)的配套公共設施，改善小區(qū)環(huán)境，促進物業(yè)管理服務 實施到位，提高群眾居住環(huán)境，共同創(chuàng)建平安小區(qū)。同時，進一步完善、規(guī)范住房維修基金制度，幫助沒有 維修專項資金的小區(qū)盡