福建莆田仙游項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、2021-12-21五華集團(tuán)莆田仙游項目五華集團(tuán)莆田仙游項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議報告整體定位與物業(yè)發(fā)展建議報告謹(jǐn)呈：福建五華集團(tuán)項目編號：A-1107-GW-2100-00092項目屬性界定項目屬性界定報告框架報告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議3項目處于莆田仙游鯉南鎮(zhèn)玉田村，距核心區(qū)項目處于莆田仙游鯉南鎮(zhèn)玉田村，距核心區(qū)3 3公里，處于新城大公里，處于新城大盤開發(fā)階段，目前已有盤開發(fā)階段，目前已有3 3個在開發(fā)項

2、目個在開發(fā)項目n木蘭溪將鯉城街道與鯉南鎮(zhèn)分割開來，鯉南鎮(zhèn)是新興開發(fā)區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知度低，配套差；n項目距鯉城街道核心區(qū)縣政府3公里（垂直距離），機(jī)動車程20分鐘，百姓心理距離遠(yuǎn)；n新城開發(fā)階段，3個項目開發(fā)，蘭溪新天地、龍翔水鄉(xiāng)麗都、中奧蘭溪首府；項目屬性界定項目屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩运木€城市新區(qū)四線城市新區(qū)4城鎮(zhèn)人口基數(shù)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程帶動城市人口增加，且隨著產(chǎn)城鎮(zhèn)人口基數(shù)大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程帶動城市人口增加，且隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量流動人員，促進(jìn)住房需求增長業(yè)發(fā)展帶來大量流動人員，促進(jìn)住房需求增長n目前仙游擁有110110萬人口萬人口，隨著仙游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、勞動力資源市

3、場機(jī)制的完善，外來遷入人口將大規(guī)模增長，成為人口整長的主要來源。n 預(yù)計2015年總?cè)丝趯⑦_(dá)到115萬人（其中戶籍人口110萬，外來務(wù)工人員5-6萬人）項目屬性界定項目屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩灾饕l(xiāng)鎮(zhèn)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況概況人口（萬）人口（萬）鯉城人民政府所在地，含鯉南13.0榜頭僑鄉(xiāng)，溪尾、紫洋、壩下工藝木雕漆器、紅木仿古家具聞名18.0楓亭僑區(qū)集鎮(zhèn)7.0郊尾僑鄉(xiāng)、國道324與省道212交匯處7.0度尾茶葉、柑橘、文旦柚產(chǎn)地8.0蓋尾興化桂圓主產(chǎn)地之一9.0賴店主要僑區(qū)、華僑中學(xué)設(shè)此6.0大濟(jì)鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)皮蛋生產(chǎn)和米粉加工出口9.0榜頭鎮(zhèn)榜頭鎮(zhèn)仙游縣仙游縣鯉南鎮(zhèn)鯉南鎮(zhèn)楓亭鎮(zhèn)楓亭鎮(zhèn)園莊鎮(zhèn)園莊鎮(zhèn)游洋鎮(zhèn)游洋

4、鎮(zhèn)度尾鎮(zhèn)度尾鎮(zhèn)大濟(jì)鎮(zhèn)大濟(jì)鎮(zhèn)蓋尾鎮(zhèn)蓋尾鎮(zhèn)賴店鎮(zhèn)賴店鎮(zhèn)龍華鎮(zhèn)龍華鎮(zhèn)郊尾鎮(zhèn)郊尾鎮(zhèn)鐘山鎮(zhèn)鐘山鎮(zhèn)潛在需求量大潛在需求量大5以第二、第三產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，其中最突出的是仿古家具制造以第二、第三產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，其中最突出的是仿古家具制造業(yè)，重點(diǎn)以榜頭鎮(zhèn)最為集中業(yè)，重點(diǎn)以榜頭鎮(zhèn)最為集中信息來源：仙游縣統(tǒng)計局以榜頭、鯉南、賴店、鯉城為主體，輻射龍華、大濟(jì)、度尾，整合寶泉工藝產(chǎn)業(yè)園、鯉南工業(yè)區(qū)、賴店科山等工業(yè)平臺，推動連片開發(fā)，形成城郊工業(yè)集中區(qū); 整合提升工業(yè)集中區(qū)，以打造品牌園區(qū)、和諧園區(qū)為目標(biāo)，建設(shè)寶泉工藝產(chǎn)業(yè)園，努力打造集生產(chǎn)、商業(yè)、旅游、文化等功能于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，成為全國最具影響力的古典家具生產(chǎn)基地

5、和交易市古典家具生產(chǎn)基地和交易市場場。 通過舊城片區(qū)改造和新城區(qū)擴(kuò)張，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，大力推進(jìn)商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，打造鯉中商業(yè)中心、鯉南商貿(mào)城和特色商業(yè)街，不斷提升中心城區(qū)的品位和檔次榜頭鎮(zhèn)主要高產(chǎn)值企業(yè)項目屬性界定項目屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)型城市產(chǎn)業(yè)型城市6以仿古家具為支撐帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私營業(yè)主多，藏富于民，以仿古家具為支撐帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私營業(yè)主多，藏富于民，消費(fèi)能力強(qiáng)，但由于城鎮(zhèn)化水平低，高端消費(fèi)外溢消費(fèi)能力強(qiáng)，但由于城鎮(zhèn)化水平低，高端消費(fèi)外溢信息來源：仙游縣統(tǒng)計局（仙游縣）城鎮(zhèn)化水平比（莆田市）全市平均水平低8個百分點(diǎn)，比全省平均水平低12.6個百分點(diǎn)。城市仿古家居業(yè)發(fā)達(dá)，帶動

6、其它產(chǎn)業(yè)，私營企業(yè)主多，藏富于民高端消費(fèi)強(qiáng)勁，但由于仙游當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)場所欠缺，消費(fèi)外溢到莆田、福州、廈門等地。項目屬性界定項目屬性界定區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩愿叨讼M(fèi)外溢高端消費(fèi)外溢仙游沒有消費(fèi)、玩的地方，我一般都是通過網(wǎng)絡(luò)或者去福州、廈門那邊買衣服網(wǎng)絡(luò)或者去福州、廈門那邊買衣服；在福州買房的人比較多，像我們單位的一位阿姨，她女兒在福州上班，后來她們就在福州買了房。像你們項目那邊還沒什么人，做商業(yè)起碼要有像沃爾瑪這樣大型超市，可能大家才會去那消費(fèi) 防疫站林小姐買衣服什么的都去福州、泉州、廈門福州、泉州、廈門，這邊東西太差了。做生意，很注重穿著；很少去香港，沒時間；項目商業(yè)一定要高端，一定有市場，缺的不

7、是錢，是產(chǎn)品，越高端，越有生意越高端，越有生意；三福黃總訪談紀(jì)要訪談紀(jì)要7項目總建約項目總建約2121萬萬mm2 2，商業(yè)，商業(yè)23%23%以內(nèi)，地王項目。距項目以內(nèi)，地王項目。距項目1km1km處有溫泉資源，處有溫泉資源，開發(fā)商可能投建東湖及九年制學(xué)校作為取得后續(xù)地塊的談判條件開發(fā)商可能投建東湖及九年制學(xué)校作為取得后續(xù)地塊的談判條件占地6.957萬（約104畝），總建面208711容積率3.0 ；商業(yè)指標(biāo)商業(yè)指標(biāo)23%23%（約（約4.84.8萬），萬），建筑密度28%，綠地率35%； 總地價4.12億元，樓面價樓面價（含3%契稅）約20302030元元/ /。項目周邊3個競爭項目：水鄉(xiāng)麗都

8、、蘭溪新天地、蘭溪首府規(guī)劃利好：溪景、湖景資源，距項目1km處有溫泉資源，項目對面規(guī)劃有一所九年制學(xué)校項目原概念規(guī)劃方案項目原概念規(guī)劃方案項目屬性界定項目屬性界定項目屬性項目屬性l溫泉村，具備溫泉資源溫泉村，具備溫泉資源l東湖（規(guī)劃）東湖（規(guī)劃）項目地塊項目地塊l玉田大橋（已建成）玉田大橋（已建成）蘭溪新天地（在售）蘭溪新天地（在售）l龍翔水鄉(xiāng)麗都（在建）龍翔水鄉(xiāng)麗都（在建）蘭溪首府（在售）蘭溪首府（在售）1 1公里公里l九年制學(xué)校（規(guī)劃）九年制學(xué)校（規(guī)劃）城市中心區(qū)城市中心區(qū)8地塊內(nèi)部相對平坦，與周邊道路高差地塊內(nèi)部相對平坦，與周邊道路高差3-53-5米，東臨瑞溪，西近東一環(huán)路，北面米，東臨

9、瑞溪，西近東一環(huán)路，北面緊臨水鄉(xiāng)麗都，南面為開發(fā)商后緒意向地塊，北面有高壓線橫穿緊臨水鄉(xiāng)麗都，南面為開發(fā)商后緒意向地塊，北面有高壓線橫穿北面：新開發(fā)項目龍翔水鄉(xiāng)麗都北面：新開發(fā)項目龍翔水鄉(xiāng)麗都東面：東渡村及瑞溪，待開發(fā)東湖公園東面：東渡村及瑞溪，待開發(fā)東湖公園N N西面：東一環(huán)路，已建成西面：東一環(huán)路，已建成地塊內(nèi)部：相對平坦，與周邊高差地塊內(nèi)部：相對平坦，與周邊高差3-53-5米米南面：玉田村，開發(fā)商后緒意向地塊南面：玉田村，開發(fā)商后緒意向地塊項目屬性界定項目屬性界定項目屬性項目屬性高壓線高壓線126-1126-1（105105畝）畝）126-2126-2126-3126-3126-1126

10、-1、2 2、3 3地塊總體占地約地塊總體占地約300300畝畝龍翔水鄉(xiāng)麗都龍翔水鄉(xiāng)麗都蘭溪新天地蘭溪新天地東一環(huán)路東一環(huán)路玉田大橋玉田大橋9四線產(chǎn)業(yè)型小城市，擁有一定環(huán)境優(yōu)勢、中大規(guī)模、高地價商住四線產(chǎn)業(yè)型小城市，擁有一定環(huán)境優(yōu)勢、中大規(guī)模、高地價商住項目項目p城市、區(qū)域?qū)傩猿鞘?、區(qū)域?qū)傩詐項目屬性項目屬性四線產(chǎn)業(yè)型小城市四線產(chǎn)業(yè)型小城市四線城市，以仿古家具為主業(yè)驅(qū)動，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力強(qiáng)發(fā)展中區(qū)域發(fā)展中區(qū)域城市生活區(qū)，屬新城大盤開發(fā)起步階段，未來將成為城市升級及外移中心區(qū)環(huán)境優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢項目擁有一定溪景、山景資源，未來可能新建東湖公園；中大規(guī)模中大規(guī)模占地100畝，未來可能取得其它20

11、0畝，從目前開發(fā)水平及規(guī)模來看，在區(qū)域內(nèi)是一個中大規(guī)模項目；中等密度、高地價中等密度、高地價容積率為3，中等密度，地王項目，從開始就被定義為豪宅項目屬性界定項目屬性界定項目屬性項目屬性10項目屬性界定項目屬性界定報告框架報告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議11企業(yè)及取地背景：市場一定知名度，通過項目開發(fā)帶動后續(xù)地塊企業(yè)及取地背景：市場一定知名度，通過項目開發(fā)帶動后續(xù)地塊取得取得五華城五華城n“五華集團(tuán)08年在仙游做了

12、一個項目，體會到仙游的人口資源和消費(fèi)能力不同于一般的縣級城鎮(zhèn)。五華集團(tuán)在仙游市場已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，并得到仙游各界人士的認(rèn)同和尊敬?！眓“后續(xù)（項目所在）片區(qū)的開發(fā)片區(qū)的開發(fā)對于本項目有重大的戰(zhàn)略意義及影響，這也是集團(tuán)決定拿下此地塊的原因。”n“目前126地塊是由3個地塊組成的300畝、60余萬開發(fā)體量。126-1（105畝）只是三百畝前期的首開發(fā)區(qū)域首開發(fā)區(qū)域。”取地背景取地背景n“五華集團(tuán)08年在仙游做了一個項目，體會到仙游的人口資源和消費(fèi)能力不同于一般的縣級城鎮(zhèn)。五華集團(tuán)在仙游市場已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，并得到仙游各界人士的認(rèn)同和尊敬?！蔽迦A品牌在市場已有一定影響

13、力五華品牌在市場已有一定影響力本項目開發(fā)帶動后續(xù)地塊取得本項目開發(fā)帶動后續(xù)地塊取得資料來源： 首次溝通會議紀(jì)要建立市場價格話語權(quán)建立市場價格話語權(quán)n“希望通過126項目的開發(fā)，掌握仙游房地產(chǎn)的價格話語權(quán)價格話語權(quán)?！?2原有方案存在問題：商業(yè)體量最大化，但存在消化及價值實現(xiàn)問原有方案存在問題：商業(yè)體量最大化，但存在消化及價值實現(xiàn)問題，住宅普通兵營式排布，景觀及地塊價值沒有充分挖掘題，住宅普通兵營式排布，景觀及地塊價值沒有充分挖掘n原有方案優(yōu)點(diǎn)：1、商業(yè)最大化：設(shè)置了集中式商業(yè)及三面底商；2、住宅純南北向；n原有方案存在的問題：1、商業(yè)體量最大化，但沒有考慮是否能夠消化及沉淀成本；3、兵營式排布

14、，景觀及地塊價值未充分挖掘；集中式商業(yè)集中式商業(yè)項目概念規(guī)劃方案項目概念規(guī)劃方案取地背景取地背景13市調(diào)成果溝通會后開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題：市調(diào)成果溝通會后開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問題：住宅方面住宅方面產(chǎn)品配比？戶型？建筑形態(tài)？啟動區(qū)劃分等？商業(yè)方面商業(yè)方面整體體量？持有體量？運(yùn)營方式建議？商業(yè)形態(tài)及定位？創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)？經(jīng)濟(jì)測算？其他方面其他方面規(guī)劃上適當(dāng)考慮后續(xù)地塊的取得？投建九年制學(xué)校？東湖公園、瑞溪開發(fā)整治建議？n“客戶方面，我們對于仙游的客群和購買力沒有顧慮，其民間資金及購買力十分強(qiáng)勁。（商業(yè)應(yīng)作為重點(diǎn)研究部分）”n“希望世聯(lián)提供準(zhǔn)確的整體定位，包括產(chǎn)品形態(tài)、商業(yè)配比，商業(yè)業(yè)態(tài)建議、戶

15、型配比、綜合規(guī)劃整治等。并提供相對應(yīng)的運(yùn)營方式進(jìn)行參考。”首次溝通會議紀(jì)要開發(fā)商要求開發(fā)商要求14五華提出的目標(biāo)：打造標(biāo)桿產(chǎn)品，實現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鲎罡邇r，通過五華提出的目標(biāo)：打造標(biāo)桿產(chǎn)品，實現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌鲎罡邇r，通過126-1126-1地塊前期快速開發(fā)回現(xiàn)，取得后續(xù)整體地塊前期快速開發(fā)回現(xiàn)，取得后續(xù)整體300300畝地塊畝地塊開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)目標(biāo)一：打造仙游區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立五華品牌形象。目標(biāo)一：打造仙游區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立五華品牌形象。目標(biāo)二：適當(dāng)實現(xiàn)項目的利潤。目標(biāo)二：適當(dāng)實現(xiàn)項目的利潤。目標(biāo)三：通過一期項目的回現(xiàn)，為后期取地作鋪墊。目標(biāo)三：通過一期項目的回現(xiàn)，為后期取地作鋪墊。地王項目意味著地王

16、項目意味著“最高價產(chǎn)品最高價產(chǎn)品”，市場最高價市場最高價的實現(xiàn)。的實現(xiàn)。通過該樓盤進(jìn)一步通過該樓盤進(jìn)一步提升品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥μ嵘放圃诋?dāng)?shù)赜绊懥ΑＷ≌瑑r格已是當(dāng)?shù)靥旎ò?，提升客戶對住宅價值認(rèn)可；住宅價格已是當(dāng)?shù)靥旎ò?，提升客戶對住宅價值認(rèn)可；商業(yè)的定位商業(yè)的定位關(guān)系到項目利潤空間大??；關(guān)系到項目利潤空間大?。灰黄谧鳛楹罄m(xù)開發(fā)的鋪墊，一期作為后續(xù)開發(fā)的鋪墊，快速回現(xiàn)快速回現(xiàn)是核心目標(biāo)。是核心目標(biāo)。一期爭取在一期爭取在20122012年春節(jié)前搶返鄉(xiāng)潮開盤。預(yù)計年春節(jié)前搶返鄉(xiāng)潮開盤。預(yù)計1 1月月1818日開盤，日開盤，2 2年內(nèi)完成開發(fā)銷售。年內(nèi)完成開發(fā)銷售。 15項目屬性界定項目屬性界定報告框架

17、報告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議16【高層均價測算】按照【高層均價測算】按照30%30%基本利潤率進(jìn)行返算，純計算住宅部基本利潤率進(jìn)行返算，純計算住宅部分，住宅保本銷售均價分，住宅保本銷售均價66946694元元/ /n測算前提：1、此測算為剔除商業(yè)部分，純計算住宅部分。住宅部分為18層小高層。2、預(yù)計建安費(fèi)用1600元/，前期工程費(fèi)150元/，園林及室外配套200元/n測算結(jié)果：以利潤率30%進(jìn)行測算，項目高層

18、保本銷售均價6694元/核心問題解析核心問題解析序序號號細(xì)項細(xì)項內(nèi)容內(nèi)容計算公式計算公式單位成本單位成本( (元元/ / ) )總額（元總額（元 ）1成本土地費(fèi)用地價（含3%契稅）2030 423,683,330 2前期工程費(fèi)用勘探設(shè)計、三通一平15031,306,6503建安成本（18層）土建、水電、安裝 1600333,937,6004室外工程及環(huán)境 道路、園林、水電、煤氣等20013,914,0005管理費(fèi)用按2-4項的2%計算/7,583,1656不可預(yù)見費(fèi)用上述25項的4%/15,469,6577財務(wù)費(fèi)用建設(shè)資金財務(wù)費(fèi)用預(yù)計貸款2.1億（50%）,年利率6.10%，貸款期限3年,分期

19、投入,以2年計26,401,4108銷售費(fèi)用及稅金銷售費(fèi)用及營業(yè)、印花、城建、土地增值稅銷售費(fèi)用按銷售額2.5%計土地增值稅按預(yù)征稅1%計其他按銷售收入5.50%計18784*P9成本合計成本合計/852295812+1852295812+187848784* *P P10收入總銷售收入總銷售收入/208711208711* *P P11利潤保本利潤率保本利潤率/30%30%12保本銷售均價保本銷售均價（P P）/6,6946,694保本利潤率返算法保本利潤率返算法17住宅核心問題：如何實現(xiàn)高于區(qū)域住宅核心問題：如何實現(xiàn)高于區(qū)域20%20%溢價，實現(xiàn)高于市場溢價，實現(xiàn)高于市場13001300元

20、元/m/m2 2核心問題解析核心問題解析住宅住宅高于區(qū)域均價高于區(qū)域均價20%20%66946694元元/ /18【商業(yè)價格測算】通過與市場項目的比準(zhǔn)，預(yù)估本項目沿主干道【商業(yè)價格測算】通過與市場項目的比準(zhǔn)，預(yù)估本項目沿主干道商業(yè)銷售均價商業(yè)銷售均價2000020000元元/ /，商業(yè)是利潤的主要來源，商業(yè)是利潤的主要來源n分別選取比準(zhǔn)指標(biāo)，比準(zhǔn)本項目與蘭溪新天地、天怡財富成、海宏鯉城廣場的沿主干道商業(yè)售價，得出本項目比準(zhǔn)銷售均價n考慮到項目周邊項目商業(yè)均未開始銷售，商業(yè)氛圍不濃，適當(dāng)將比準(zhǔn)結(jié)果調(diào)整成2000020000元元/ /競爭項目比準(zhǔn)法競爭項目比準(zhǔn)法比準(zhǔn)指標(biāo)比準(zhǔn)指標(biāo)本項目本項目蘭溪新天

21、地蘭溪新天地天怡財富城天怡財富城海宏鯉城廣場海宏鯉城廣場權(quán)重權(quán)重50%50%30%30%20%20%位置位置3030 28 40 道路狀況道路狀況（人流、車流）（人流、車流）15151720周邊商業(yè)氛圍（商圈、周邊商業(yè)氛圍（商圈、集中式商業(yè)等）集中式商業(yè)等）20202225升值前瞻升值前瞻15132020面積大小面積大小1010128主力店主力店103315總分總分10092 102 128 銷售價格（元銷售價格（元/ /）150001000045000權(quán)重分權(quán)重分45.7530.625.6權(quán)重價格權(quán)重價格21442.521442.56862.5306011520核心問題解析核心問題解析商業(yè)商

22、業(yè)商業(yè)核心問題：作為提升利潤重要來源，如何提升商業(yè)價值？商業(yè)核心問題：作為提升利潤重要來源，如何提升商業(yè)價值？19發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略住宅價值最大化，通過銷售商業(yè)實現(xiàn)高利潤住宅價值最大化，通過銷售商業(yè)實現(xiàn)高利潤住宅：住宅：如何實現(xiàn)高于區(qū)域如何實現(xiàn)高于區(qū)域20%20%溢價，實現(xiàn)高于市場溢價，實現(xiàn)高于市場13001300元元/ /商業(yè)：商業(yè)：作為提升利潤重要來源，如何提升商業(yè)價值？作為提升利潤重要來源，如何提升商業(yè)價值？本項目本項目 “ “快速回現(xiàn)，適當(dāng)利潤的目標(biāo)快速回現(xiàn)，適當(dāng)利潤的目標(biāo)”下的發(fā)展戰(zhàn)略：下的發(fā)展戰(zhàn)略：項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略20項目屬性界定項目屬性界定報告框架報

23、告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議21商業(yè)的體量及形態(tài)未確定，但須根據(jù)溢價程度、銷售難易進(jìn)行取商業(yè)的體量及形態(tài)未確定，但須根據(jù)溢價程度、銷售難易進(jìn)行取舍舍商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)概況概況集中式商業(yè)通常為3000以上商業(yè)綜合體，通過招租主力店、一般作為持有并通過運(yùn)營租金收益街區(qū)商業(yè)以商業(yè)內(nèi)外街組成，整體街區(qū)通過動線設(shè)計實現(xiàn)街區(qū)的整體化，可分割銷售回現(xiàn)沿街底商沿住宅底層設(shè)置，一般1-2層，層高4.5-6m

24、，可銷售回現(xiàn)22【商業(yè)價格測算】通過價格折減規(guī)律，本項目次級道路商業(yè)預(yù)估【商業(yè)價格測算】通過價格折減規(guī)律，本項目次級道路商業(yè)預(yù)估售價售價1400014000元元/ /60096009元元/ /55995599元元/ /68996899元元/ /53445344元元/ /91059105元元/ /1200012000元元/ /天怡財富城天怡財富城次級道路相對主干道折減系數(shù)次級道路相對主干道折減系數(shù)75%75%5300053000元元/ /5800058000元元/ /4000040000元元/ /海宏鯉城廣場海宏鯉城廣場次級道路相對主干道折減系數(shù)次級道路相對主干道折減系數(shù)70%70%商業(yè)位置商業(yè)

25、位置折減系數(shù)折減系數(shù)商業(yè)售價（元商業(yè)售價（元/ /）主干道沿街70%20000次級道路沿街次級道路沿街1400014000商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇23【商業(yè)價格測算】通過價格折減規(guī)律，外街二層商業(yè)售價【商業(yè)價格測算】通過價格折減規(guī)律，外街二層商業(yè)售價1200012000元元/ /，一層，一層內(nèi)街售價為內(nèi)街售價為1400014000元元/ /，二層內(nèi)街售價為，二層內(nèi)街售價為80008000元元/ /項目項目商業(yè)樓層商業(yè)樓層外街銷售價格外街銷售價格（元（元/ /）內(nèi)街銷售價格內(nèi)街銷售價格（元（元/ /）橫向折減比例橫向折減比例正榮時代廣場正榮時代廣場一層一層80000-8100056000-600

26、0070%70%二層二層30000-5000020000-30000/溫泉新都城溫泉新都城一層一層12000-15000/二層二層8000-10000/縱向折減系數(shù)縱向折減系數(shù)60%60%40%40%/正榮時代廣場正榮時代廣場本案商業(yè)本案商業(yè)價格（元價格（元/ /）沿街一層商業(yè)沿街一層商業(yè)20000外街二層商業(yè)外街二層商業(yè)12000內(nèi)街一層商業(yè)內(nèi)街一層商業(yè)14000內(nèi)街二層商業(yè)內(nèi)街二層商業(yè)8000溫泉新都城溫泉新都城內(nèi)街內(nèi)街外街外街主干道主干道主干道主干道商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇24綜合比較，由于溢價不高且銷售難度較大，商業(yè)部分不建議設(shè)置綜合比較，由于溢價不高且銷售難度較大，商業(yè)部分不建議設(shè)置

27、內(nèi)街內(nèi)街商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇住宅均價住宅均價（元（元/ /）商業(yè)通商業(yè)通達(dá)性達(dá)性各類型商業(yè)均價各類型商業(yè)均價（元（元/ /）相對溢價比例相對溢價比例銷售難度銷售難度是否規(guī)劃是否規(guī)劃6694沿主干道外街一層 20000299%外街二層 1200079% 內(nèi)街一層 14000109% 內(nèi)街二層 800019% 沿次級道路外街一層 14000109% 外街二層 840025% 內(nèi)街一層 980046% 內(nèi)街二層 5600-16% 結(jié)論：結(jié)論：1、考慮到溢價比例及銷售難度，建議本項目只規(guī)劃外街一、二層，內(nèi)街只規(guī)劃一層2、次級道路沿線建議只設(shè)置一層沿街商業(yè)3、內(nèi)街及次級道路一側(cè)因溢價不高，不建議設(shè)置

28、2層商業(yè)25根據(jù)價格預(yù)判，得出本項目商業(yè)排布大致如下；由于項目周邊區(qū)根據(jù)價格預(yù)判，得出本項目商業(yè)排布大致如下；由于項目周邊區(qū)域目前商業(yè)氛圍不足，本項目商業(yè)基本靠集中式商業(yè)進(jìn)行驅(qū)動域目前商業(yè)氛圍不足，本項目商業(yè)基本靠集中式商業(yè)進(jìn)行驅(qū)動排布依據(jù)：排布依據(jù)：n沿主干道一層商業(yè)價值較高，設(shè)置2層外街，1層內(nèi)街n沿次級道路只設(shè)置一層底商n在東南角設(shè)置集中式商業(yè)，可同時帶動規(guī)劃路一側(cè)商業(yè)及內(nèi)外街商業(yè)；后續(xù)招商持有n在西南角設(shè)置2F的小型集中式商業(yè)，可帶動新厝路一側(cè)商業(yè)；由于面積較小，可獨(dú)立出售n由于項目周邊區(qū)域目前商業(yè)氛圍不足，本項目商業(yè)基本靠集中式商業(yè)進(jìn)行驅(qū)動商業(yè)形態(tài)選擇商業(yè)形態(tài)選擇2F商業(yè)商業(yè)主題廣場

29、主題廣場一層底商一層底商2F外街外街集中式商業(yè)集中式商業(yè)一層底商一層底商1F內(nèi)街內(nèi)街26項目業(yè)態(tài)面臨項目業(yè)態(tài)面臨2 2種選擇：餐飲休閑型或新區(qū)商業(yè)驅(qū)動型種選擇：餐飲休閑型或新區(qū)商業(yè)驅(qū)動型發(fā)展模式發(fā)展模式特征特征關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞示范性商業(yè)型示范性商業(yè)型（水頭（水頭- -時代新城）時代新城）以大型商業(yè)體的發(fā)展帶動住宅發(fā)展，實現(xiàn)住宅高溢價，最終實現(xiàn)綜合體的整體高價值城市中心、大型綜合體、商業(yè)發(fā)展為趨動力文化商業(yè)型文化商業(yè)型（新天地、波托菲諾）（新天地、波托菲諾）賦予商業(yè)以文化內(nèi)涵，以商業(yè)特色帶動項目整體的知名度和高形象，實現(xiàn)住宅溢價，同時成為特色商業(yè)中心城市文化商業(yè)化、特色商業(yè)使住宅高溢價街坊式商業(yè)型街

30、坊式商業(yè)型（莞都國際花城）（莞都國際花城）城市中心區(qū)、以回現(xiàn)為前提，以商業(yè)街的形式設(shè)置提升商業(yè)價值城市中心、快速回現(xiàn)、商業(yè)非持有餐飲休閑型餐飲休閑型（溫泉新都城）（溫泉新都城）豪宅社區(qū)，通過引入高端餐飲休閑品牌高端餐飲休閑品牌，配合項目的整體形象檔次，作為社區(qū)的商業(yè)配套，由開發(fā)商持有豪宅社區(qū)、小規(guī)模商業(yè)新區(qū)商業(yè)驅(qū)動型新區(qū)商業(yè)驅(qū)動型（正榮時代廣場）（正榮時代廣場）非城市中心區(qū)的商住項目，由于商業(yè)體量大，以持有主力商家商業(yè)主力商家商業(yè)實現(xiàn)商業(yè)價值與可持續(xù)性經(jīng)營的均衡非城市中心區(qū)、大體量商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商業(yè)業(yè)態(tài)選擇27商家驗證商家驗證1 1：中小規(guī)模特色餐飲有一定進(jìn)駐意向，但單純依靠中：中小規(guī)模特色

31、餐飲有一定進(jìn)駐意向，但單純依靠中小規(guī)模餐飲不能帶動整體商業(yè)小規(guī)模餐飲不能帶動整體商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商家驗證結(jié)果：商家驗證結(jié)果：高端酒樓進(jìn)駐意向低，中小規(guī)模特色餐飲進(jìn)駐意向度較高；需求面積800-1000；28商家驗證商家驗證2 2：百貨類進(jìn)駐意向低，超市、影院及娛樂類均不具備：百貨類進(jìn)駐意向低，超市、影院及娛樂類均不具備單獨(dú)驅(qū)動能力，因此建議選擇復(fù)合業(yè)態(tài)單獨(dú)驅(qū)動能力，因此建議選擇復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商家驗證結(jié)果：商家驗證結(jié)果：百貨類：進(jìn)駐意向低；超市類：無強(qiáng)勢品牌，人人樂、好又多有一定意向，需求面積12000-20000；影院類：中小規(guī)模進(jìn)駐意向度較高，需求面積約1500

32、；KTV娛樂類：中小規(guī)模有進(jìn)駐意向，需求面積2000-5000若考慮引進(jìn)超市、餐飲、娛樂復(fù)合業(yè)態(tài)，則集中式商業(yè)體量約需若考慮引進(jìn)超市、餐飲、娛樂復(fù)合業(yè)態(tài)，則集中式商業(yè)體量約需200002000029建議選擇超市、餐飲、娛樂共同驅(qū)動的形式發(fā)展集中式商業(yè)建議選擇超市、餐飲、娛樂共同驅(qū)動的形式發(fā)展集中式商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商業(yè)業(yè)態(tài)選擇2F商業(yè)商業(yè)主題廣場主題廣場一層底商一層底商2F外街外街集中式商業(yè)集中式商業(yè)一層底商一層底商1F內(nèi)街內(nèi)街集中式商業(yè)初步規(guī)劃：集中式商業(yè)初步規(guī)劃：注：1、為控制持有的集中式商業(yè)的體量，又考慮到目前市場上車位銷售情況不樂觀，建議預(yù)留適當(dāng)?shù)叵驴臻g租給超市使用2、除集中式商業(yè)外，其

33、余商業(yè)均可銷售，實現(xiàn)回現(xiàn)形式商業(yè)量業(yè)態(tài)1商業(yè)外街（2F）10000 社區(qū)商業(yè)+對外商業(yè)2商業(yè)內(nèi)街（1F）3000社區(qū)商業(yè)+對外商業(yè)3集中式商業(yè)（3F）20000超市/餐飲/娛樂4西北面商鋪（1F）2000 休閑文化類5東南面商鋪（1F）7200生活配套類6商業(yè)（2F）1000 展廳與高端餐飲店等合計4320030項目屬性界定項目屬性界定報告框架報告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議31整體檔次定位：與城市高端住宅形象相

34、對應(yīng)的精品商業(yè)配套，并整體檔次定位：與城市高端住宅形象相對應(yīng)的精品商業(yè)配套，并具有一定的特色具有一定的特色商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議滿足對生活有獨(dú)特的高尚追求的客戶群體需要滿足對生活有獨(dú)特的高尚追求的客戶群體需要打造與城市高品質(zhì)住宅相對應(yīng)的打造與城市高品質(zhì)住宅相對應(yīng)的“精品精品”商業(yè)配套商業(yè)配套仙游城市高品質(zhì)住宅仙游城市高品質(zhì)住宅城市高品質(zhì)社區(qū)特色商業(yè)城市高品質(zhì)社區(qū)特色商業(yè)通過項目整體高端形象、商業(yè)建筑外立面的特色形象、有序管理項目整體高端形象、商業(yè)建筑外立面的特色形象、有序管理帶給客戶的一種綜合性感受。在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上應(yīng)主要考慮客戶的需求和接受程度，應(yīng)以符合周邊片區(qū)生活需要符合周邊片區(qū)生活需

35、要的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，同時對提升項目生活便利度提升項目生活便利度起到良好的補(bǔ)充。32規(guī)劃建議：設(shè)置集中式商業(yè)，外街設(shè)置兩面開，帶動內(nèi)街；內(nèi)街規(guī)劃建議：設(shè)置集中式商業(yè)，外街設(shè)置兩面開，帶動內(nèi)街；內(nèi)街將鋪位劃小，保證銷售速度將鋪位劃小，保證銷售速度n除集中式持有外，其余商業(yè)均可銷售回現(xiàn)n集中式商業(yè)約20000（不含地下），設(shè)置3層n提升項目商業(yè)價值：提升項目商業(yè)價值：1、集中式商業(yè)提升整體商業(yè)價值，帶動規(guī)劃路及內(nèi)外街；2、2F商業(yè)帶動新厝路商業(yè)，串聯(lián)內(nèi)外街；3、主干道一側(cè)內(nèi)外街：外街拉大進(jìn)深，設(shè)置兩面開店面，帶動內(nèi)街；2層外街可采用空間組合布局方式，實現(xiàn)商鋪的靈活組合；內(nèi)街價值相對較低，將鋪位劃??；4

36、、商業(yè)層高設(shè)置為6m；商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議2F2F商業(yè)商業(yè)主題廣場主題廣場一層底商一層底商2F外街外街集中式商業(yè)集中式商業(yè)一層底商一層底商1F1F內(nèi)街內(nèi)街外街拉大進(jìn)深，外街拉大進(jìn)深，設(shè)置兩面開店面，設(shè)置兩面開店面，帶動內(nèi)街帶動內(nèi)街考慮到內(nèi)街價值考慮到內(nèi)街價值相對較低，建議相對較低，建議將內(nèi)街鋪位劃小將內(nèi)街鋪位劃小外街店面外街店面雙面開門雙面開門內(nèi)街店面內(nèi)街店面內(nèi)外街示意圖內(nèi)外街示意圖33規(guī)劃建議：外街商鋪可考慮空間組合方式，保持靈活性規(guī)劃建議：外街商鋪可考慮空間組合方式，保持靈活性商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議商業(yè)外街商鋪采用比較靈活的結(jié)構(gòu)形商業(yè)外街商鋪采用比較靈活的結(jié)構(gòu)形式，使各銷售單位之間可

37、以實現(xiàn)自由式，使各銷售單位之間可以實現(xiàn)自由組合，以滿足不同面積需求的客戶或組合，以滿足不同面積需求的客戶或租戶的要求。租戶的要求。外街設(shè)置兩面開，帶動內(nèi)街銷售外街設(shè)置兩面開，帶動內(nèi)街銷售內(nèi)街面積建議劃小，方便銷售內(nèi)街面積建議劃小，方便銷售分項分項外街尺寸尺度外街尺寸尺度內(nèi)街尺寸尺度內(nèi)街尺寸尺度基本單位面基本單位面積積40-60m220-50層數(shù)層數(shù)2層1層基本開間基本開間4-5m為宜3-5m基本進(jìn)深基本進(jìn)深12-15m為宜10-15m基本層高基本層高挑高6m，可設(shè)夾層商業(yè)街商鋪空間組合形式商業(yè)街商鋪空間組合形式34沿東一環(huán)路外街：沿東一環(huán)路外街：展示城市意向，界定領(lǐng)域邊界，住宅底商退臺綠化處理

38、，展示城市意向，界定領(lǐng)域邊界，住宅底商退臺綠化處理，減少商業(yè)對住宅的影響，增大室外空間，增加行人的駐留性及駐留時間減少商業(yè)對住宅的影響，增大室外空間，增加行人的駐留性及駐留時間商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議住宅底商退臺綠化處理住宅底商退臺綠化處理臨街特色商業(yè)街，在形式上與周邊項目形成區(qū)隔，形成領(lǐng)域感；沿街商業(yè)是本項目商業(yè)的重要組成部分，因此建議預(yù)留較大的室外空間，增加行人的駐留性及駐留時間；要保證足夠面寬與店鋪的進(jìn)入性和櫥窗展示功能等；保證內(nèi)街入口寬度；退臺處理，減少商業(yè)對住宅影響，通過綠化提升社區(qū)整體形象主題廣場主題廣場集中式商業(yè)集中式商業(yè)預(yù)留較大的室外空間，增加預(yù)留較大的室外空間，增加行人的駐留

39、性及駐留時間行人的駐留性及駐留時間35沿東一環(huán)路內(nèi)街：沿東一環(huán)路內(nèi)街：打造體驗式特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，提升商業(yè)環(huán)境打造體驗式特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，提升商業(yè)環(huán)境中的休閑價值與景觀價值中的休閑價值與景觀價值商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議n 結(jié)合本項目特點(diǎn)，可以對街區(qū)人行通道進(jìn)行區(qū)域劃分和人流引導(dǎo)；n 將綠化和休憩設(shè)施巧妙結(jié)合，提高空間使用效率的同時也突出了休閑氣息；n增加部分小品，增強(qiáng)內(nèi)街趣味性集中式商業(yè)集中式商業(yè)36次干道兩側(cè)：次干道兩側(cè)：通過集中商業(yè)的帶動，結(jié)合濱水資源，設(shè)置特色化通過集中商業(yè)的帶動，結(jié)合濱水資源，設(shè)置特色化風(fēng)情商業(yè)街，打造特色風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街，打造特色風(fēng)情商業(yè)街主題廣場主題廣場集中式商

40、業(yè)集中式商業(yè)n 通過集中商業(yè)帶動兩側(cè)商業(yè)n結(jié)合濱水資源，設(shè)置特色化風(fēng)情商業(yè)街，可引進(jìn)餐飲、酒吧、咖啡館等商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議37于項目西南角設(shè)置兩層于項目西南角設(shè)置兩層商業(yè)旗艦商業(yè)旗艦，并引進(jìn)商業(yè)主力店進(jìn)行經(jīng)營，并引進(jìn)商業(yè)主力店進(jìn)行經(jīng)營，提升沿線商業(yè)價值；前期作為項目營銷中心，后期整體出售提升沿線商業(yè)價值；前期作為項目營銷中心，后期整體出售n于項目西南端頭位置商業(yè)兩層商業(yè)旗艦于項目西南端頭位置商業(yè)兩層商業(yè)旗艦，作為展示項目高端形象的載體之一n在西南端頭設(shè)置商業(yè)旗艦，有利于帶動新厝路一側(cè)的商業(yè)價值；n一層結(jié)合底層商鋪挑高一層結(jié)合底層商鋪挑高6 6米米，體現(xiàn)氣勢，整體強(qiáng)調(diào)尊貴感n商業(yè)旗艦引進(jìn)商

41、業(yè)主力店，如高端餐飲、酒吧等經(jīng)營，滿足社區(qū)及區(qū)域高端消費(fèi)者的需求。n商業(yè)旗艦打造契合項目整體氣質(zhì)，前后建議采用大幅落地玻璃門窗，最大限度的前觀溪景、后賞社區(qū)水景等。主題廣場主題廣場集中式商業(yè)集中式商業(yè)商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議38集中式商業(yè)：集中式商業(yè)：集中式商業(yè)的對外形象和昭示性是提升商業(yè)價值的主要方面，集中式商業(yè)的對外形象和昭示性是提升商業(yè)價值的主要方面，著重打造創(chuàng)新與現(xiàn)代感的立面造型與風(fēng)格，契合項目整體氣質(zhì)著重打造創(chuàng)新與現(xiàn)代感的立面造型與風(fēng)格，契合項目整體氣質(zhì)依據(jù)現(xiàn)有設(shè)計方案，集中式商業(yè)規(guī)劃為3層，總面積約為20000；集中式商業(yè)以引入餐飲、影院、娛樂等為主力商家；集中式商業(yè)外立面力求創(chuàng)新

42、，強(qiáng)化城市意向與商業(yè)形象。2-32-3層采用較面積的玻璃幕層采用較面積的玻璃幕墻修飾，強(qiáng)化現(xiàn)代感與通透墻修飾，強(qiáng)化現(xiàn)代感與通透感，視覺沖擊力強(qiáng)感，視覺沖擊力強(qiáng)1 1層采用石材裝飾，提升商層采用石材裝飾，提升商業(yè)品質(zhì)形象業(yè)品質(zhì)形象創(chuàng)新的商業(yè)立面造型，作為創(chuàng)新的商業(yè)立面造型，作為項目展示的標(biāo)簽之一，提升項目展示的標(biāo)簽之一，提升項目及商業(yè)的形象價值項目及商業(yè)的形象價值主題廣場主題廣場集中式商業(yè)集中式商業(yè)商業(yè)前廣場作為匯聚人氣、人流的重要節(jié)點(diǎn)商業(yè)前廣場作為匯聚人氣、人流的重要節(jié)點(diǎn)商業(yè)前廣場結(jié)合社區(qū)主入口設(shè)置商業(yè)前廣場結(jié)合社區(qū)主入口設(shè)置商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議39商業(yè)導(dǎo)視牌及廣告牌、立柱牌、街區(qū)綠化小品

43、等強(qiáng)化商業(yè)氛圍，商業(yè)導(dǎo)視牌及廣告牌、立柱牌、街區(qū)綠化小品等強(qiáng)化商業(yè)氛圍，建立強(qiáng)勢的區(qū)域標(biāo)識形象建立強(qiáng)勢的區(qū)域標(biāo)識形象商業(yè)統(tǒng)一導(dǎo)示系統(tǒng)及小品設(shè)計，建立醒目統(tǒng)一的區(qū)域標(biāo)識形象，強(qiáng)化商業(yè)氛圍和城市意向。燈光工程、街區(qū)綠化等增加商業(yè)街的城市感。街區(qū)小品街區(qū)小品 商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議40遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識別便利遠(yuǎn)距離建立形象地標(biāo)，近距離增強(qiáng)識別便利n 通過色彩和建筑形式設(shè)計，建立醒目統(tǒng)一的外檐形象，遠(yuǎn)距離建立地標(biāo)感；n首層應(yīng)根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要設(shè)計足夠的面寬，保證店鋪的進(jìn)入性和櫥窗展示功能；商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議41霓虹廣告就是人氣，做立面前提前設(shè)計安排霓虹廣告就是人氣，做立面前提前設(shè)

44、計安排n霓虹廣告：營造人氣，做立面前提前設(shè)計安排；充分利用外立面的昭示性；n視野角度直接影響廣告效應(yīng)商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議42充分考慮到夜景燈光效果，避免使用冷色調(diào)燈柱充分考慮到夜景燈光效果，避免使用冷色調(diào)燈柱夜晚的燈光效果可以渲染街區(qū)的商業(yè)氛圍：在營銷階段有助于聚集項目人氣，樹立形象。要點(diǎn)：避免過多使用藍(lán)、紫、綠等冷色調(diào)光源；不宜采用大功率的燈柱，避免對住戶形成光污染；與景觀結(jié)合的地?zé)?，有助于?chuàng)造出柔和親切的街區(qū)氛圍。商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議43商業(yè)價值實現(xiàn)模式商業(yè)價值實現(xiàn)模式商業(yè)包裝建議商業(yè)包裝建議集中式商業(yè)集中式商業(yè)商業(yè)價值實現(xiàn)模式：商業(yè)價值實現(xiàn)模式：1 1、集中式商業(yè)驅(qū)動：、集中式商

45、業(yè)驅(qū)動：通過集中式商業(yè)帶動整體項目商業(yè)，定位超市/餐飲/娛樂綜合業(yè)態(tài)2 2、點(diǎn)線聯(lián)合，整體帶動：、點(diǎn)線聯(lián)合，整體帶動：集中式商業(yè)帶動規(guī)劃路及內(nèi)外街2側(cè)商業(yè)，2層商業(yè)旗艦帶動新厝路一側(cè)，同時對接內(nèi)外街，形成整體的商業(yè)動線3 3、商業(yè)附加值：、商業(yè)附加值：外街店面兩面開門，增大沿街面采用靈活的空間組合形式，可分可合，大小隨意6m層高，可靈活改造44項目屬性界定項目屬性界定報告框架報告框架企業(yè)目標(biāo)及要求企業(yè)目標(biāo)及要求住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅與商業(yè)的關(guān)系住宅專題住宅專題商業(yè)專題商業(yè)專題啟動區(qū)建議啟動區(qū)建議規(guī)劃排布規(guī)劃排布商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅定位住宅定位物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議45住

46、宅擔(dān)當(dāng)市場領(lǐng)導(dǎo)者角色，樹立區(qū)域高端產(chǎn)品價值標(biāo)識，突破區(qū)住宅擔(dān)當(dāng)市場領(lǐng)導(dǎo)者角色，樹立區(qū)域高端產(chǎn)品價值標(biāo)識，突破區(qū)域現(xiàn)有價格體系域現(xiàn)有價格體系市場領(lǐng)導(dǎo)者：市場領(lǐng)導(dǎo)者：n項目層面：1、地王項目勢必實現(xiàn)市場最高價2、項目6694元/銷售保本價，創(chuàng)仙游同類產(chǎn)品新高；3、項目開發(fā)有品牌目標(biāo)的要求，須打造標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立市場口碑；n市場占位：彌補(bǔ)市場空白，打造仙游第一豪宅；市場占位市場占位1 1領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者/ /防御戰(zhàn)防御戰(zhàn)市場占位市場占位2 23 34 4挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者/ /進(jìn)攻戰(zhàn)進(jìn)攻戰(zhàn)追隨者追隨者/ /側(cè)翼戰(zhàn)側(cè)翼戰(zhàn)補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者/ /游擊戰(zhàn)游擊戰(zhàn)條件：條件：區(qū)域標(biāo)桿樓盤，如本項目；戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：通過強(qiáng)化核心優(yōu)勢

47、保持市場最高影響力；保持價格領(lǐng)先；制定游戲規(guī)則條件：條件：區(qū)域無特別優(yōu)勢樓盤，如龍翔水鄉(xiāng)麗都；戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：緊跟或模仿標(biāo)桿樓盤；通過強(qiáng)調(diào)與標(biāo)桿樓盤的共性來提升自身價值；條件：條件：區(qū)域有特色的樓盤，如天博公園1號；戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：不參與直接競爭；走專業(yè)化或特色化道路 條件：條件：區(qū)域領(lǐng)先樓盤，如蘭溪首府；戰(zhàn)略：戰(zhàn)略：改變游戲規(guī)則；通過高于或低于標(biāo)桿樓盤的價格來競爭46基于領(lǐng)導(dǎo)者的市場占位，本項目主要可通過自身產(chǎn)品力打造及附基于領(lǐng)導(dǎo)者的市場占位，本項目主要可通過自身產(chǎn)品力打造及附加值提升實現(xiàn)溢價加值提升實現(xiàn)溢價方案選擇方案選擇操作要點(diǎn)操作要點(diǎn)優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢案例案例規(guī)劃突破規(guī)劃突破高容積率下的低密度產(chǎn)

48、品，本項目可考慮別本項目可考慮別墅產(chǎn)品墅產(chǎn)品市場突破，容易快速建立影響力風(fēng)險高，客戶接受度存在困難萬科第五園設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計創(chuàng)新風(fēng)情創(chuàng)新、空間創(chuàng)新等，本項目可考慮產(chǎn)品、本項目可考慮產(chǎn)品、外立面、空間設(shè)計等外立面、空間設(shè)計等快速建立口碑傳播點(diǎn)政策難度是否允許、設(shè)計要求高源昌鑫海灣萬科城功能轉(zhuǎn)化功能轉(zhuǎn)化住宅商業(yè)化、寫字樓化處理，本項目可考慮本項目可考慮酒店式公寓產(chǎn)品酒店式公寓產(chǎn)品最大化的提升項目利潤住宅的品質(zhì)受影響現(xiàn)代城、LOFT資源溢價資源溢價自然資源最大化、私有化，本項目可考慮引本項目可考慮引入溫泉入溫泉稀缺、不可復(fù)制的資源使得競爭優(yōu)勢明顯，客戶認(rèn)可度高開發(fā)及設(shè)計難度大，對施工要求高萬科十七英里天

49、麓配套溢價配套溢價突破市場已有的關(guān)鍵性配套，本項目可設(shè)置本項目可設(shè)置獨(dú)立會所、風(fēng)格化的園林形成競爭力獨(dú)立會所、風(fēng)格化的園林形成競爭力成本控制好，后續(xù)客戶感知強(qiáng)運(yùn)營費(fèi)用較高，物業(yè)管理要求高銀聚祥邸營銷創(chuàng)新營銷創(chuàng)新體驗式、重展示等總成本控制好，利于前期創(chuàng)建口碑前期資金投入大，后續(xù)客戶追捧度不高三湘北尚品質(zhì)溢價品質(zhì)溢價高品質(zhì)，博取高溢價品牌創(chuàng)建效果好，后續(xù)市場認(rèn)可度高成本投入大，利潤額不高香蜜湖一號品牌溢價品牌溢價已具備一定的品牌基礎(chǔ)成本控制好，客戶資源強(qiáng)大品牌積累時間長，跨區(qū)域營銷受限波托菲諾核心問題核心問題產(chǎn)品力打造產(chǎn)品力打造附加值提升附加值提升47住宅主要發(fā)力點(diǎn)住宅主要發(fā)力點(diǎn)住宅發(fā)展戰(zhàn)略住宅發(fā)

50、展戰(zhàn)略產(chǎn)品力打造產(chǎn)品力打造附加值提升附加值提升產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位高贈送高贈送高附加值高附加值園林、會所、溫泉入戶等園林、會所、溫泉入戶等物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議戶型、外立面等戶型、外立面等發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)類型、戶型、面積、配比等物業(yè)類型、戶型、面積、配比等48【客戶構(gòu)成】主流購房群體為縣城、榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，職業(yè)【客戶構(gòu)成】主流購房群體為縣城、榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，職業(yè)構(gòu)成以生意人、教師、機(jī)關(guān)單位為主，且購房區(qū)域性較強(qiáng)構(gòu)成以生意人、教師、機(jī)關(guān)單位為主，且購房區(qū)域性較強(qiáng) 我們的客戶40%左右都是榜頭的，而且其中30%的都是做紅木這塊生意的。還有幾個行業(yè)的，（像）商人、教師、機(jī)關(guān)單位，這邊教師購

51、房的比例是比較大的，但現(xiàn)有公務(wù)員的量不大；附近壩上、榜頭也很多過來買的，因為那邊比較有錢，而且比較近；蘭溪新天地企劃項目主力供應(yīng)120平左右的三房兩廳兩衛(wèi)，80平左右的2房，目前客戶需求也是小戶型的房源；三房主要是教師、周邊規(guī)劃的黨政機(jī)關(guān)人員為主豪景園銷售代表像我們這邊附近醫(yī)院、財政局的很多，都是（出生在）八幾年的；周邊的（鯉城、鯉南）占60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的（榜頭、大濟(jì)、度尾）的占30%，其他的占10%；海宏鯉城廣場置業(yè)顧問仙游買房的客戶區(qū)域性比較明顯，一般在鯉南買房的客戶大多來自周邊的農(nóng)村，而城南區(qū)域的買房客戶主要是榜頭、郊尾以及縣城區(qū)域的企事業(yè)單位的；中奧蘭溪首府銷售主管榜頭鎮(zhèn)榜頭鎮(zhèn)仙游縣仙游縣

52、鯉南鎮(zhèn)鯉南鎮(zhèn)楓亭鎮(zhèn)楓亭鎮(zhèn)園莊鎮(zhèn)園莊鎮(zhèn)游洋鎮(zhèn)游洋鎮(zhèn)度尾鎮(zhèn)度尾鎮(zhèn)大濟(jì)鎮(zhèn)大濟(jì)鎮(zhèn)蓋尾鎮(zhèn)蓋尾鎮(zhèn)賴店鎮(zhèn)賴店鎮(zhèn)龍華鎮(zhèn)龍華鎮(zhèn)郊尾鎮(zhèn)郊尾鎮(zhèn)鐘山鎮(zhèn)鐘山鎮(zhèn)仙游人買房子很看重區(qū)域，幾乎都是固定（地方）的：榜頭的會買東面的，像西面的龍華、大濟(jì)，賴店的會去鯉南；像天怡財富城就賴店買的特別多，濱河家園大都市布尾、大濟(jì)、龍華的比較多蘭溪新天地企劃客戶定位客戶定位49【縣城客戶】主要以公務(wù)員、教師為主，可接受總價【縣城客戶】主要以公務(wù)員、教師為主，可接受總價6060萬以內(nèi)，萬以內(nèi)，需求三房為主，注重生活配套及社區(qū)環(huán)境需求三房為主，注重生活配套及社區(qū)環(huán)境n業(yè)內(nèi)人士訪談紀(jì)要：業(yè)內(nèi)人士訪談紀(jì)要：還有幾個行業(yè)的，（像）商人、教師、企事

53、業(yè)單位商人、教師、企事業(yè)單位，教師購房的比例是比較大的，但公務(wù)員的量不大這邊（的客戶）老師偏多，公務(wù)員也有，老師一般選三三房房，因為想一步到位，兩房太小了；浩瀚置業(yè)莆田市場企劃一般買房的客戶月供月供20002000元左右元左右比較合適，3000元左右壓力比較大天博公園壹號置業(yè)顧問置業(yè)動機(jī)置業(yè)動機(jī)特征特征產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注 l需求100-120三房為主，部分年輕群體或收入受限需求70-80兩房；l喜歡空間布局合理、高性價比產(chǎn)品l剛性需求客戶，首置或改善型需求；l以自住為首要目的l客戶群體30歲左右；l客戶職業(yè)集中在教師、公務(wù)員、事業(yè)單位；l購買力有限，對總價敏感，總價6060萬萬以

54、內(nèi)l生活配套、社區(qū)環(huán)境縣城客戶縣城客戶n消費(fèi)者訪談紀(jì)要：消費(fèi)者訪談紀(jì)要：接近醫(yī)院、學(xué)校醫(yī)院、學(xué)校的；最好是有健身房、泳池健身房、泳池的；保險公司職員 黃先生打算買三房三房的，因為我們沒什么錢，所以買房子會想得長遠(yuǎn)一點(diǎn)，以后有小孩了，父母偶爾過來住住，兩房根本住不下；小學(xué)教師 林小姐客戶定位客戶定位50【榜頭客戶】主要為仿古家具私企業(yè)主及高級技術(shù)工人，置業(yè)目【榜頭客戶】主要為仿古家具私企業(yè)主及高級技術(shù)工人，置業(yè)目的為進(jìn)城及教育，關(guān)注點(diǎn)為教育和社區(qū)配套的為進(jìn)城及教育，關(guān)注點(diǎn)為教育和社區(qū)配套客戶客戶細(xì)分細(xì)分收入水平收入水平（萬（萬/ /年）年）總價范圍總價范圍置業(yè)目的置業(yè)目的購房關(guān)注點(diǎn)購房關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品

55、需求產(chǎn)品需求訪談紀(jì)要訪談紀(jì)要私企私企業(yè)主業(yè)主500-1000無總價天花板彰顯財富身份象征社區(qū)配套三房、四房及樓中樓等150以上三房、四房200-300樓中樓等房子是肯定要買的，不買房人家就覺得你是不是沒賺到錢我要買個170-180的三房，肯定要帶電梯的，100萬買一套房子很正常的；榜頭曾林居 楊老板買的話肯定是別墅，自己家里房子非常大，面積肯定要200-300平米；最好有會所，可以接待別人；小區(qū)綠化和配套好，讓人住進(jìn)去覺得有面子；三福家具黃總高級高級技術(shù)技術(shù)工人工人10-1550-80萬教育、進(jìn)城教育配套社區(qū)配套100-130三房住宅100多平米，至少3房，不然住不下，有朋友來也不方便；最好是

56、樹種多點(diǎn)，還有多些健身的，像游泳池什么的；榜頭木工鄭先生n訪談紀(jì)要：訪談紀(jì)要：像（一些在）外面做生意的，不看總價不看總價，只要首付能受得了，就買了；海宏鯉城廣場置業(yè)顧問榜頭、單位里面的那些有錢人都選沿溪的，兩房半，月供月供50005000左右；中奧蘭溪首府銷售主管老榜頭人一般家里都開店，至少流動資金流動資金300-400300-400萬，資產(chǎn)基本上千萬萬，資產(chǎn)基本上千萬；本地開料的多，收入250-300250-300元元/ /天天，一般干11個月，休一個月，獎金1-2萬/年，小廠、大廠工資差不多；木工的人單壩下2 2萬多人萬多人；榜頭木工鄭先生n全鎮(zhèn)仙游各類工藝企業(yè)企業(yè)10001000多家多家

57、，其中規(guī)模較大的木雕和仿古家私企業(yè)500多家，從業(yè)人員從業(yè)人員2500025000人人，年創(chuàng)產(chǎn)值8億元。（2008年數(shù)據(jù)）仙游縣城市總體規(guī)劃（2009-2030年）客戶定位客戶定位51【其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶】大部分在外經(jīng)商，家有自建房，為進(jìn)城、教育【其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶】大部分在外經(jīng)商，家有自建房，為進(jìn)城、教育置業(yè)，總價承受能力不高置業(yè)，總價承受能力不高置業(yè)動機(jī)置業(yè)動機(jī)特征特征產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注l地段l價格敏感l(wèi)社區(qū)環(huán)境、教育配套l在家有自建房，為進(jìn)城置業(yè)l在外經(jīng)商，以做生意或經(jīng)營加油站居多l(xiāng)總價40-5040-50萬萬l需求低總價類產(chǎn)品，一般不選擇沿溪的產(chǎn)品l120左右三房l首置客戶l為戶口、

58、教育問題進(jìn)城置業(yè)n訪談紀(jì)要訪談紀(jì)要主要是關(guān)注社區(qū)氛圍社區(qū)氛圍，像仙游這邊買房子的不是沒房子住，都有自己建房的，一棟一棟的，但是他們可能更喜歡這種有社區(qū)的，而且還有這種去城里住的觀念去城里住的觀念非常強(qiáng)烈浩瀚置業(yè)莆田市場企劃其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶承受的總價在40-5040-50萬萬，有的是因為喜歡住在溪邊，關(guān)注的話首先是價格價格，再有就是小區(qū)的綠化、規(guī)劃綠化、規(guī)劃（原均價4500元/）中奧蘭溪首府銷售主管客戶定位客戶定位52客戶定位：主抓本地中高端客戶，兼顧剛需及改善型客戶客戶定位：主抓本地中高端客戶，兼顧剛需及改善型客戶邊緣客戶邊緣客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶縣城教師、公務(wù)員，榜頭高級木工，其

59、縣城教師、公務(wù)員，榜頭高級木工，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人他鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人比例：60%60%產(chǎn)品需求：三房三房為主，滿足居住的品質(zhì)需求，部分因購買力限制選擇兩房兩房關(guān)注點(diǎn)：價格、教育配套、產(chǎn)品設(shè)計榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、縣城高級公務(wù)員榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、縣城高級公務(wù)員比例：30%30%產(chǎn)品需求：購買力強(qiáng)，主要以享受型三房、四房三房、四房為主，部分需求樓中樓、別墅樓中樓、別墅等關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計楓亭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，莆田客戶楓亭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，莆田客戶比例：10%10%產(chǎn)品需求：兩房、三房等客戶定位客戶定位53除了市場正常的平層產(chǎn)品之外，可能的方向有別墅、整棟的空中除了市場正常的平層產(chǎn)品之外，可能的方向有別墅

60、、整棟的空中別墅產(chǎn)品以及酒店式公寓別墅產(chǎn)品以及酒店式公寓本項目規(guī)劃指標(biāo)要求容積率本項目規(guī)劃指標(biāo)要求容積率3.03.0，因此物業(yè)類型選擇上有以下因此物業(yè)類型選擇上有以下3 3種方向：種方向：1、別墅別墅產(chǎn)品提升整體項目形象；產(chǎn)品提升整體項目形象；2、個別整棟的、個別整棟的空中別墅空中別墅產(chǎn)品，制造當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品；產(chǎn)品，制造當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品；3、酒店式公寓酒店式公寓產(chǎn)品，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)氣低迷，必產(chǎn)品，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)氣低迷，必須制造新的營銷賣點(diǎn)，進(jìn)行市場的引導(dǎo)。須制造新的營銷賣點(diǎn)，進(jìn)行市場的引導(dǎo)。物業(yè)類型選擇物業(yè)類型選擇54【別墅】市場上別墅銷售情況良好，且市場的潛在需求量大，本【別墅】市場上別墅