最新實用房地產(chǎn)專業(yè)知識百問百答

1、房地產(chǎn)專業(yè)知識白問白答、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。2.房地產(chǎn)存在哪三種形態(tài)？房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。3.房地產(chǎn)有哪些特征？a.”房地產(chǎn)位置的固定性 （土地不可移，虜屋也不可動 ）;b.房地產(chǎn)地域的差別性 （每宗房地產(chǎn)的價值部不同J;c.房地產(chǎn)的高值、耐久性 （價格貴、土地永久的）;d.房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）4.什么是房產(chǎn)？房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利 ）。5.房屋的分類？a.功能用途：居住用房（小E、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)

2、期房（門面商 場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位用房及城市 ）;b.建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、釧筋混凝土結(jié)構(gòu)、辟混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；c.所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6.什么是地產(chǎn)？地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。7.土地可以分成幾類？a.開發(fā)利用分類：生地和熟地 ；b.建筑功能分類：建筑用地和非建筑用地；c.用途分類：居住用地、商業(yè)服務用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等 ；8.房地產(chǎn)業(yè)的定義是？房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。包括：a.土地開發(fā)；b.房屋建設、維修、管理；c、土地使用

3、權(quán)的有償劃拔、 轉(zhuǎn)讓；d、 房屋所有權(quán)的買賣、租賃；e、房地產(chǎn)抵押貸款；f、房地產(chǎn)市場；9.什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式 ：即集體所有制和國家所有制。a農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有;b城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。1 0.土地使用獲得的方式？：劃拔：無償使用，如學校、醫(yī)院、軍亭用地、機場等市政建設工程；出讓：從國家有償取得使用權(quán)的方式：協(xié)議出讓的方式（如200-250萬/畝）；招標出讓的方式（提出底價，糧據(jù)使用用途和價格取得）；

4、拍賣出讓的方式（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；11.房地產(chǎn)幣場如何劃分？a.一級市場，以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）;b.散綏場:開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建同門口房的頭頭市場）;c.三級市場：房屋在消費幣場酌再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）;12.什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)出讓，指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī) 劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。13.什么是土地產(chǎn)權(quán)？土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所

5、有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。14.什么是地上權(quán)？地上權(quán)：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益， 承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；15.什么是使用年限？土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用著可以用的年限。16.土地使用權(quán)出讓年限是多久？a.居住用地70年；b.工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c

6、.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；備注：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；17.土地使用年限到期后如何處理？a.國家有權(quán)無條件的收回該土地 ；b.建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；c.項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)便用。備注：b. c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否 則無條件收回；18.什么是商品房？商品房的物業(yè)類型有幾種？：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設，并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、

7、商場、酒店、市場，19.商品房的預售制度中是哪五證二書？五證：國有土地使用證 、建設用地規(guī)劃許可證 、,建設工程規(guī)劃許可證 、建設工程施工許可證 、商品房預售許可證；二書：（質(zhì)量保證書）、（使用說明書）備注：兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質(zhì)量責任時法律文件和保證文件。20.什么是爛尾樓？指未能完成施工申途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質(zhì)量問題，非常建設等。21.什么是樓花？指己經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、 房屋。即指圖紙上的樓宇， 處于建筑施工的 最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買

8、了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。22.什么是炒樓花？買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營 業(yè)稅，為了控制炒房）19.什么是期房？指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20.什么是現(xiàn)房？指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）21.什么是經(jīng)濟適用房？指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房25歲以上，65m以內(nèi)以經(jīng)濟

9、價購買，6Sm以外以商品房價購買，22.什么是二手房？辦好產(chǎn)權(quán)證，進行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福 利房。23.什么是玄關(guān)？登堂入室的第一張門進去的地方，開門區(qū)域24.什么是公寓？指2層以上，供多戶人家居住的建筑。25.什么是純辦公樓？專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓；26.什么是綜合樓？居家、辦公、商場、集合一體的大樓。27.什么是商住住宅？SOHO,居家，辦公于一體。28.什么是別墅？指在郊外或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE （聯(lián)體別墅、單排）29.什么是SHOPP1NGMALL ?一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一

10、個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。30.什么是物業(yè)管理？指由專抨公司或機構(gòu)，接受業(yè)主 （或使用人）的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主 （或使用人）提供高效；周到服務的行為。31.什么是物業(yè)管理內(nèi)容？對房屋及其附屬設各管埋、維修 ；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠、公用 設施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。32.什么是業(yè)主大會？指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。33.什么是業(yè)主代表大會？由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的紐織。34.什么是業(yè)主委員會？5年后才能轉(zhuǎn)賣

11、）。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。35.什么是一次性付款?46.什么是成本價?指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性 付給售房單位的付款方式。36.什么是分期付款？購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清。37.什么是銀行按揭？指以購房合同或房崖產(chǎn)權(quán)作抵押獲虐購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后， 取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款

12、的擔保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面:五成十年或六年十年）。38.什么是公積金？全稱住房公積金，指城鎮(zhèn)住房制度改革申，國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外 商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金 （門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5% ,有條件的城市，可以適當提因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心 申請的貸款。40.什么是契稅？ 指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時， 就當事人所訂契約， 按房價的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅:2%、非普通住宅：4%）。41

13、.什么是公共維修基金？指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養(yǎng)護基金（普通住宅；2%;電梯房、門面:3%）。42.什么是生地？指未經(jīng)開發(fā)，當玉芝盛璧絲星墊條件的農(nóng)地或荒地。43.什么是起價？即”起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價各層的差價幾十幾百元）44.什么是基價？即”基礎(chǔ)價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言與起步價沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價格也不同）。45.什么是均價？即物業(yè)的平均銷售價格， 將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的 和數(shù)，即可得出每平方米的均價 .指住房制度改革中，出售公有

14、住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。包括：A、征地和拆遷補償費；B、勘察設計和前期工程費；C、建安工程費；D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設施建設費； E、管理費；F、貸款利息；G、稅金二、建筑基礎(chǔ)知識；1.什么是三通一平？指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。2.什么是七通一平？給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。3.什么是占地面積？ 紅線范圍內(nèi)的面積。4.什么是建筑面積？指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，室外樓梯等。包括陽臺、挑廊、地 下室、室外樓梯等。5.什么是銷售面積？指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應分攤面積的共有建筑面

15、 積之和。6.什么是使用面積？指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格7.什么是公攤面積標準？指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設各用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技 術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。公用建筑面積分攤系數(shù)，公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。8.什么是實用面積？建筑面積扣除公共分攤面

16、積后的余額。9.什么是計租面積？住宅用房按便用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。10.什么是套內(nèi)建筑面積？指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)建筑面積蘭套內(nèi)使用面積/標準層的使用面積系數(shù)11.什么是容積率？總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3,高層為5,超高層為乙別墅為0.3-0.45左右、 容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低 ）12.什么是建筑密度？基底面積之和/總占地面積IT 100%13.什么是綠化率？指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積巧1

17、00%14.什么是綠地率？所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設中不應低于30% ,舊區(qū)改造時不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地 ）。綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積） 綠地率15.什么是得方率？套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積16.什么是開間？住宅房子的橫向?qū)挾?。進深:住宅的實際長度。17.什么是層高？指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18.什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。19.什么是綠地面積？指能夠用

18、于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平萬米的土地20.什么是躍層式商品房？上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21.什么是復式樓？樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22.什么是錯層？房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。23.什么是磚混結(jié)構(gòu)？由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動 ）。24.什么是框架結(jié)構(gòu)？指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。25.什么是房屋的耐用年限？指房屋能夠維持正常便用的年限，與設計的標準、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護 保養(yǎng)相關(guān)。鋼筋

19、結(jié)構(gòu):60-80年 磚混結(jié)構(gòu)，40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：目5年以下26.什么是土地計量單位？1平方公里=100萬平方米（km2） 1公頃=1萬平方米（hm2）1公頃=15畝1畝=667平方米27.住宅的樓層劃分的規(guī)定是什么？低層住宅為：1-3層多層住宅為:4-6層小高層住宅：7-12層高層住宅為：12-30層超高層住宅為：40層以上三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 ：1.什么是房地產(chǎn)開發(fā)？在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通 電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內(nèi)容

20、組成。2.什么是土地開發(fā)？將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。3.什么是房屋開發(fā)？由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設施。4.什么是房地產(chǎn)二次開發(fā)？指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣利出租，由買地者去建造房屋。5.什么是房地產(chǎn)一次開發(fā)？一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。6.什么是能源系統(tǒng)？包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設施。7.什么是給水、排水系統(tǒng)？包括取水工程、輸水工程、掙水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。8.什么是土地國家所有權(quán)?指作為土地所有者的

21、國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益卻處分的權(quán)利。9. 什么是土地集體所有權(quán)?指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。10.什么是房屋的所有權(quán)？對房屋全面支配的權(quán)利，包括，占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。11.什么是土地所有權(quán)?指含有法律意義上和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。法律意義，土地所有者將土地肖咸自己的財產(chǎn)，并將其實行占有、壟斷、 擁有對土地文配的權(quán)利。經(jīng)濟意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入的權(quán)利。四、其它內(nèi)容須知1、 建筑面積必須高于2 2米（低于2 2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)j,建筑如配套游泳 池、車庫等不

22、算面積）；2、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準。3、商圈，稱之購買圈或商勢圈， 指在一定的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為申心向周圍 擴展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。分為，核心商圈，以大型商場為申心，人口占60-80%，價格高；次級商圈：擁有客戶占20%;邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價格低。4、嚴重影響房地產(chǎn)價格因素1.價格組成=土地成本價格+建安成本+利潤+管理費用（國民生產(chǎn)總值，DTp指數(shù)，房地產(chǎn)政 策、法律法規(guī)）;2.影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實力、經(jīng)濟態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設施、綠化、升 值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設計、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然 環(huán)境不可復制；3.影響每一棟單位的價格因素，樓層層高、戶型