VT-CB-WI00目標(biāo)成本確定操作指導(dǎo)方案

1、工程目標(biāo)本錢確定 操作指導(dǎo)書編輯霍新華日期2007-11-28審核于琛、楊毅清日期2007-11-28批準(zhǔn)許立 日期2007-11-28 xT / r 1 j尹j/ / x" .|、"ir !_*'iji1 11修訂記錄日期修訂 狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 適用范圍1.1適用于從工程可行性研究、各階段設(shè)計及招標(biāo)采購、工程施工、結(jié)算、后 評價等全過程治理.2. 目標(biāo)本錢構(gòu)成及定義工程總目標(biāo)本錢：是指作為本錢核算主體的工程公司開發(fā)一個房地產(chǎn)工程 發(fā)生的全部工程本錢.一個工程公司開發(fā)數(shù)個工程或一個大型工程分成幾期開 發(fā)時,每個工程或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個單獨的工程

2、工程目標(biāo)本錢.工程目 標(biāo)本錢由以下本錢科目構(gòu)成：2.1 土地開發(fā)本錢2.1.1工程轉(zhuǎn)讓費：轉(zhuǎn)讓對價、歷史本錢等.2.1.2地價及市政配套費：土地出讓金及其契稅、土地開發(fā)費、向政府交納的 大市政配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交 的地價等.2.1.3大市政配套設(shè)施費：紅線外道路、水、電、燃?xì)?、熱力、給排水費用、 ' I* X 1 V% 兀通訊建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費等.2.1.4拆遷補(bǔ)償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動 遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?2.2前期費用本錢2.2.1政府行政事業(yè)性收費2.2.1.1 報批報建費：安檢、質(zhì)檢、人防報建、散

3、裝水泥專項基金、墻改專 項基金、路口開設(shè)、規(guī)劃治理、拆遷治理、招投標(biāo)治理、其他支出等.2.2.1.2 增容費：水、電、暖、煤氣等.2.2.2前期工程準(zhǔn)備費2.2.2.1 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復(fù)線、定線、放線、 面積丈量等.2.2.2.2 規(guī)劃治理費：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計方案招標(biāo)、方案評審、擴(kuò)初 設(shè)計、交通影響分析、環(huán)境影響評價、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、立體照 明設(shè)計、消防評價、人防設(shè)計、修改設(shè)計、制圖、曬圖等.2.2.2.3 市政增容費：水、電、暖、煤氣等.2.2.2.4 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等. 文件頁碼：第2頁共10頁2.225 臨時設(shè)施費：

4、臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、 河道清淤、回填等.2.226 其他工程建設(shè)費用：包括工程監(jiān)理、造價咨詢參謀、市政治理費、 施工合同外獎金、物業(yè)治理啟動費、維修基金等.2.3工程建安本錢2.3.1根底工程：土方、護(hù)壁坡、樁基、樁基檢測、降水費、根底處理等.231.1 主體建筑裝修工程費2.3.1.2 結(jié)構(gòu)及粗裝修等.231.3 防水工程.231.4 外立面工程：外墻外保溫、外幕墻、屋頂鋼結(jié)構(gòu)及裝飾等.2.3.1.5 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等.2.3.1.6 公共區(qū)域精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、地下室裝丁 1匕w修等.1 JI _2.3

5、.1.7 室內(nèi)精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等.2.3.1.8 鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程.2.3.1.9 主體安裝工程費2.3.1.9.1給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程.2.3.1.9.2采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地板采暖工程.2.3.1.9.3燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ獭⒅袎喝細(xì)夤こ?2.3.1.9.4電氣系統(tǒng)：動力工程、照明工程、防雷接地工程、不間斷電源等.2.3.1.9.5空調(diào)通風(fēng)及安裝：制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、防排煙、新風(fēng)系統(tǒng)等.2.3.1.9.6 電梯及其安裝.2.3.1.9.7柴油發(fā)電機(jī)組及其安裝2.3.1.9.8擦窗機(jī)及軌道安裝.2.3

6、.1.9.9消防工程：消防水、消防電、消防檢測.2.3.1.9.10 弱電及智能化系統(tǒng)：保安監(jiān)控及停車治理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視及有線播送、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)等、周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口治理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急播送系統(tǒng)、樓IDS信息發(fā)布系宇自動限制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)、文件頁碼：第3頁共10頁統(tǒng)、客房VOD點播系統(tǒng)、對講機(jī)信號增強(qiáng)系統(tǒng)、燈光限制系統(tǒng)、多媒 體音頻會議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)、電子顯示屏等.2.4市政根底設(shè)施費紅線內(nèi)小市政241室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、 水表安裝等.2.4.2室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋

7、爐房等.2.4.3室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等.2.4.4室外上下壓系統(tǒng)：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、10KV 35KV開閉站環(huán)網(wǎng)站、分界室或中央變電站等.2.4.5室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)等.2.4.6園林景觀工程費：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化、建筑小品、紅線內(nèi)道路和廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口及補(bǔ)償、大門圍墻建造費等、室外照明、室外零星設(shè)施:1L - a等.2.5公共配套設(shè)施費： * |! 1指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā) 商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出.主要包括以下 幾類：2.5.1在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營

8、性公共配套設(shè)施支出,如居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出等.2.5.2在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè) 主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、商業(yè)、銀行、 郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出等.2.5.3對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程.如 開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等舉措,得到政府部門認(rèn)可,取得了 該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),那么應(yīng)作為經(jīng)營性工程獨立本錢科目,如：2.5.3.1 游泳池：土建、設(shè)備,設(shè)施等.2.5.3.2 會所：設(shè)

9、計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等.2.5.3.3 幼兒園：建安本錢及配套資產(chǎn)購置等.2.5.3.4 學(xué)校：建安本錢及配套資產(chǎn)購置等.2.535 兒童游樂設(shè)施等.2.536 網(wǎng)球場等.2.6根本預(yù)備費：2.6.1不可預(yù)見費：是指難以預(yù)料的增加工程費用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出.2.6.2各本錢科目的具體設(shè)置參照?工程目標(biāo)本錢估算表?執(zhí)行,表中僅列出 了常見的本錢細(xì)項表中第三級科目,各工程可依據(jù)實際情況進(jìn)行增減.3各階段工程目標(biāo)本錢確實定與作用3.1工程可研論證決策階段：依據(jù)投資估算確定的工程可研目標(biāo)本錢,成為項目總目標(biāo)本錢,用以控規(guī)及方案設(shè)計,是評審方案設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一.3.2工程控規(guī)及方案設(shè)計

10、完成后,依據(jù)方案設(shè)計概算確定方案目標(biāo)本錢,成為限制擴(kuò)初設(shè)計的目標(biāo)本錢,是評審初步設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一.3.3初步設(shè)計完成后,依據(jù)初步設(shè)計概算確定目標(biāo)限制本錢,成為限制施工圖設(shè)計的目標(biāo)本錢,是評審施工圖設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一.3.4施工圖設(shè)計完成后,依據(jù)施工圖預(yù)算確定實施的工程目標(biāo)本錢,作為工程'If、 1t招標(biāo)采購及施工階段本錢限制目標(biāo),其各分工程標(biāo)本錢均為該分項工程的 結(jié)算限制本錢.3.5工程總目標(biāo)本錢及其它階段的目標(biāo)限制本錢使用?工程目標(biāo)本錢估算表? 進(jìn)行測算編制.4確定目標(biāo)本錢遵循的根本原那么4.1標(biāo)桿瞄準(zhǔn)：在工程可研和工程規(guī)劃設(shè)計階段,各相關(guān)專業(yè)部門應(yīng)通過市場 研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程

11、本錢市場標(biāo)桿,以及非工程本錢市場標(biāo) 桿.4.2滿足客戶需求4.2.1在工程可研和工程規(guī)劃設(shè)計階段,各相關(guān)部門必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、 分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要,并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描 述.4.2.2在分階段確定目標(biāo)本錢時,應(yīng)始終注意將本錢分項結(jié)構(gòu)向客戶核心需求 方向傾斜4.3競爭策略要求4.3.1在工程可研和工程規(guī)劃設(shè)計階段, 應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭水平, 文件頁碼：第5頁共10頁結(jié)合工程自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo),形成明確的競爭策略,并將競爭策 略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述.4.3.2在分階段確定目標(biāo)本錢時,始終注意本錢分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求.4.4倒逼本錢4.

12、4.1通過工程可研和工程規(guī)劃階段的市場調(diào)查,依據(jù)市場標(biāo)桿和工程挖潛措 施對工程可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍.4.4.2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼工程總目標(biāo)本錢,并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo) 和工程開發(fā)籌劃的硬性指標(biāo).4.4.3用工程總本錢層層倒逼方案設(shè)計本錢、初步設(shè)計本錢、施工圖設(shè)計本錢.4.4.3.1 控規(guī)與方案設(shè)計階段：形成的目標(biāo)本錢二工程可研目標(biāo)本錢預(yù)備 費.用工程可研目標(biāo)本錢減去預(yù)備費的結(jié)果倒逼指導(dǎo)控規(guī)與方案設(shè)計, 直到控規(guī)與方案設(shè)計優(yōu)化滿足此要求.4.4.3.2 初步設(shè)計階段：形成的目標(biāo)本錢二控規(guī)與方案設(shè)計形成的目標(biāo)本錢+預(yù)備費20%.用方案設(shè)計形成的目標(biāo)本錢倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計,直到初

13、 步設(shè)計優(yōu)化滿足此要求.4.4.3.3 施工圖設(shè)計階段；形成的目標(biāo)本錢二初步設(shè)計形成的目標(biāo)本錢十預(yù) 備費10%.用初步設(shè)計形成的目標(biāo)本錢倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計,直到施工 圖設(shè)計優(yōu)化滿足此要求.4.4.3.4 測算的施工圖設(shè)計本錢加上未使用的預(yù)備費?70%的預(yù)備費即成為確定的工程本錢限制目標(biāo).I - -5目標(biāo)本錢編制工作責(zé)任界定階段目標(biāo)本錢內(nèi) 容經(jīng)辦部 門參與部門審核審批工程可研階段可研目標(biāo)成 本事業(yè) 部、總 部本錢 治理中 心總部設(shè)計中央、總部 工程治理中央、總部 米購中央、總部會計 與財務(wù)限制部董事會控規(guī)及方案設(shè) 計階段方案限制成 本工程公 司本錢 部總部設(shè)計中央、總部 工程治理中央、總部 米購

14、中央、總部本錢 治理中央、工程公司總部成 本治理 中央工程部、工程公司前 期部擴(kuò)初圖設(shè)計階 段目標(biāo)限制成 本工程公 司本錢 部總部設(shè)計中央、總部 工程治理中央、總部 米購中央、總部本錢 治理中央、工程公司 工程部、工程公司前 期部總部成 本治理 中央施工圖設(shè)計階 段目標(biāo)本錢工程公 司本錢 部總部設(shè)計中央、總部 工程治理中央、總部 米購中央、總部本錢 治理中央、工程公司 工程部、工程公司前 期部總部成 本治理 中央、 總部會 計與財 務(wù)限制 部公司總經(jīng) 理辦公會6工作程序6.1工程可研階段6.1.1經(jīng)辦部門：事業(yè)部、總部本錢治理中央.6.1.2審批：經(jīng)總部投資評審委員會審批通過后,報董事會審批.

15、6.1.3責(zé)任分工和流程：6.1.3.1 事業(yè)部：6.1.3.1.1確認(rèn)工程的銷售價格.6.1.3.1.2負(fù)責(zé)工程行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn).6.131.3工程相關(guān)“問題清單內(nèi)容確實認(rèn).6.131.4對擬定的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn).6.1.3.1.5確認(rèn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和工程描述,并會同總部本錢治理中央、總部 設(shè)計中央、總部工程治理中央、采購中央討論建造標(biāo)準(zhǔn)并獲總部投資 評審委員會確認(rèn).6.1.4可研階段的方案目標(biāo)本錢作為審核三階段設(shè)計工作的依據(jù).6.2控規(guī)與方案設(shè)計階段：6.2.1經(jīng)辦部門：工程公司本錢部/總部本錢治理中央.6.2.2由總部本錢治理中央負(fù)責(zé)審核.文件頁碼：第7頁共10頁6.

16、2.3責(zé)任分工和流程：623.1.總部設(shè)計中央：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、工程描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核.6.2.32事業(yè)部：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、工程經(jīng)營期確實定.6.2.3.3.工程公司本錢部：負(fù)責(zé)方案目標(biāo)本錢的編制.6.2.34總部本錢治理中央：負(fù)責(zé)對工程所報方案目標(biāo)本錢的審核.623.5.工程公司本錢部：根據(jù)審核意見修編方案目標(biāo)本錢并報總部本錢中心審核后執(zhí)行.如方案目標(biāo)本錢超出可研目標(biāo)本錢,報總部總經(jīng)理辦公 會審批,并由總經(jīng)理辦公會決定是否上報董事會審批,完成方案目標(biāo)成 本的審批后,確定報批的規(guī)劃設(shè)計方案.6.3擴(kuò)初圖設(shè)計階段6.3.1經(jīng)辦部門：工程公司本錢部/總部本錢治理中央.6.3.

17、2由總部本錢治理中央負(fù)責(zé)審核.6.3.3責(zé)任分工和流程：I.-rJV. 、/'6.3.3.1 總部設(shè)計中央：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、 工程描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核.6.3.3.2 工程公司本錢部：負(fù)責(zé)目標(biāo)限制本錢的編制.6.3.3.3 總部本錢治理中央：負(fù)責(zé)對工程所報目標(biāo)限制本錢的審核6.3.3.4 工程公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)限制本錢并報總部本錢中央審核后_-JI 匚# *才執(zhí)行.如目標(biāo)限制本錢超出方案目標(biāo)本錢,報總部主管副總經(jīng)理審批.:|完成目標(biāo)限制本錢的審批.6.4施工圖設(shè)計階段6.3.1經(jīng)辦部門：工程公司本錢部.6.3.2由總部本錢治理中央負(fù)責(zé)審核.6.3.3

18、審批：公司總經(jīng)理辦公會.6.3.4責(zé)任分工和流程：6.4.4.1總部設(shè)計中央：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項 目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核.6.442工程公司本錢部：負(fù)責(zé)目標(biāo)本錢的編制.6.443工程公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)本錢并報總部本錢治理中央、總部會計 與財務(wù)限制部審核后,形成?工程目標(biāo)本錢?報總部總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn) 后執(zhí)行.6.5各階段目標(biāo)本錢編制要點：6.5.1工程公司本錢部負(fù)責(zé)根據(jù)?目標(biāo)本錢測算表?及相關(guān)圖紙資料,根據(jù)成 本分類的五大項逐項進(jìn)行編制,即：前期費用、工程建安本錢、市政基 礎(chǔ)設(shè)施小市政費用、公共配套設(shè)施費用、根本預(yù)備費用；6.5.2在上述一級科目的框架下,依據(jù)

19、合約規(guī)劃再細(xì)分至二級及三級科目.6.5.3根據(jù)工作進(jìn)度方案安排,委托造價咨詢公司依據(jù)施工圖紙編制主體工程 施工圖預(yù)算,并經(jīng)工程公司本錢部以及總部本錢治理中央審核后可確定 為主體工程的目標(biāo)本錢.6.5.4對于需要二次深化設(shè)計的單項工程,需采購中央配合,組織考察專業(yè)公 司,論證系統(tǒng)選型,合理估算造價.6.5.5目標(biāo)本錢編制完成后,按使用功能及專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行本錢分?jǐn)?要求合理、S ' I 1 V% t準(zhǔn)確.6.6各階段目標(biāo)本錢比照分析6.6.1各階段目標(biāo)本錢編制完成后,工程公司本錢部負(fù)責(zé)和初步設(shè)計階段本錢 測算進(jìn)行比照,分析偏差產(chǎn)生的原因并調(diào)整修正.6.7各階段目標(biāo)審批要點：6.7.1總部本錢治理中央負(fù)責(zé)組織向公司總經(jīng)理層匯報?工程目標(biāo)本錢?；并根據(jù)公司評審意見修改?工程目標(biāo)本錢?.6.7.2工程公司本錢部填報?目標(biāo)本錢確定審批流程表?,報總部本錢治理中央 審核,并經(jīng)公司審批后,總部本錢治理中央以郵件的形式下發(fā)至公司各 相關(guān)部門,原件由總部本錢治理中央存檔.6.8目標(biāo)本錢治理籌劃書：6.