《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的主要內(nèi)容知識(shí)資料

1、單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的主要內(nèi)容1 .為什么要制定物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）？答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人 民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。2 .什么是物業(yè)管理？答：條例中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行 維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（第

2、二條）。3 .業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)？答：針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)選取日期文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；(5)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

3、和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行 6項(xiàng)義務(wù)：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。4 .

4、如何成立業(yè)主大會(huì)，什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？答：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 可以不成立業(yè) 主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第 十條）。5.業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定?單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐答：業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái) 確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定，條例規(guī)定業(yè)主

5、在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、 住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（第十條、第十八條）。6 .業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開？如何作出決定？答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形 式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 但無(wú)論采用哪種方式召開會(huì)議， 都 應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開 15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的 業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)（第十四條）。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作 出制

6、定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維 修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)（第十二條）。7 .業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會(huì)問是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件？單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐答：業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案（第十條、第十五條、第十六條） 。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心

7、強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主 擔(dān)任（第十六條）。8 .業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共 同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依 法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì), 并聽取居民委員會(huì)的建議（第二十條）。9 .建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任？答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)

8、當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明（第二十二條、第二十三條）。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的所有 權(quán)或者使用權(quán)（第二十

9、七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè) 管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房（第三十條）；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修 范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。10 .條例對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立（第二十一條）。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同,單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐約定的期

10、限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。11 .怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容？業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、 違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。12 .物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物 業(yè)管理用房的用途

11、。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交 還給業(yè)主委員會(huì)（第三十八條、第三十九條）。13 .物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給 其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可 以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐14 .物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、

12、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì) 同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定， 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但 尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四 十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 （第六十 七條）。15 .條例對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用

13、的代收作了哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度文檔審核周小姐16 .物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào) 告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理

14、區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任， 應(yīng)當(dāng)根據(jù) 物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái) 產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（第三十六條） 。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)， 不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十 七條）。17 .條例對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？答：條例對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定：一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號(hào)文檔文名稱：文檔密級(jí)文檔制訂陳先生分享資料，共同進(jìn)度

15、文檔審核周小姐二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng) 主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用（第五十五條） 。18 .哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有，什么用途？答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢