《中國土地信托流轉(zhuǎn)實證研究報告》：土地信托可助推農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和(精)

1、中國土地信托流轉(zhuǎn)實證研究報告：土地信托可助推農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 和 新型城鎮(zhèn)化北京國際信托有限公司發(fā)布中國土地信托流轉(zhuǎn)實證研究報告，文中指出，土地制度創(chuàng)新是加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化的助推器。去年推出了旨在服務于農(nóng)村集體資產(chǎn)管理和農(nóng)民財富管理的富民系列”集合資金信托計劃之后，北京信托對土地信托的探索又有了新的成果。近日,北京國際信托有限公司發(fā)布中國土地信托流轉(zhuǎn)實證研究報告（下稱報告，文中指出，土地制度創(chuàng)新是加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化的助推器，土地 信托是促進農(nóng)村土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)能有效實現(xiàn)的重要 選擇。北京信托首席研究員劉向東博士日前向 第一財經(jīng)日報 記者介紹了報 告的主要觀點和

2、內(nèi)容。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應引入信托制度土地是人類生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎，也是一切財富的源泉。土地的不可再生性 和稀缺性決定了土 地資源的合理利用是人類永恒的研究課題。劉向東指出，在新的形勢下，伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加 快沖國農(nóng)村土地制度面臨許多新的問題，其中土 地流轉(zhuǎn)已成為土地制度變遷的焦點。實現(xiàn)土地資源的最佳利用，是促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化進程的根本之道。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中引入信托制度，利用信托制度的財產(chǎn)隔離、財產(chǎn)保護和財產(chǎn) 管理功能，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和利用，可以讓產(chǎn)權(quán)充分市場化，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的公平與 效率。”劉向東表示。報告針對各地現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)模式進行了實證分析與比較。在目前現(xiàn)有的 法律框架下，全國

3、各地市、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)充分結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，因地制宜，以農(nóng)村 土地改革為突破口推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，先后探索和推廣多種土地規(guī)模經(jīng)營模式，其中 具有代表性有成都模式、紹興模式、龍崗模式、益陽模 式等等。通過對我國現(xiàn)行 的土地流轉(zhuǎn)模式的經(jīng)驗和存在的缺陷進行分析，得出需要改進的目標，建議以信托公 司作為受托人來開展農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)工作，有效保障土地信托各方當事人基本利 益的實現(xiàn)。從國際以及中國臺灣的經(jīng)驗來看，日本通過土地權(quán)屬確認、綜合土地整治、加 速土地流轉(zhuǎn)以及政府與農(nóng)協(xié)組織的共同作用等等一系列措施，逐步提高農(nóng)民收入、 縮小城鄉(xiāng)差別，推動了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進 程。日本的土地信托統(tǒng)一托管制度具有觀念明 確、社會化程

4、度高的特點。美國土地信托流轉(zhuǎn)市場化程 度高,土地信托受益權(quán)憑證 可以實現(xiàn)無障礙流通，憑證式管理的經(jīng)驗值得借鑒。臺灣土地信托法律保障程度高,根據(jù)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村土地權(quán)屬進行區(qū)別處理。因此，結(jié)合各自國情及區(qū)域特色發(fā)展適合 的發(fā)展模式十分重要。提出發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托，需要完善進行土地流轉(zhuǎn)權(quán)屬的信托 關(guān)系識別、統(tǒng)一土地登記 托管制度、建設土地流轉(zhuǎn)信托的流通市場等基礎性工 作。破題之舉實際上,北京信托一方面在土地信托領域進行深入研究，另一方面也在推出相關(guān) 信托計劃進行實踐,做出了金融機構(gòu)服務農(nóng)村集體資產(chǎn)管理的破題之舉。北京信托去年推出了旨在服務于農(nóng)村集體資產(chǎn)管理和農(nóng)民財富管理的 富民系 列”集合資金信 托計劃。

5、該系列產(chǎn)品以北京門頭溝區(qū)為代表的京郊農(nóng)村集體資產(chǎn)，針對農(nóng)村閑置資金長期性和低風險 承受能力的共性特點和需求，由信托公司作為受 托人按照村集體的要求提供財富管理服務，充分利用信托制度有效提高農(nóng)村集體資 產(chǎn)管理的成果和效率。富民系列”中的富民 1 號集合資金信托計劃于去年 9 月 28 日成立，該信托 計劃募集資金 1.6 億元，認購信托單位份額總數(shù)為 16000 萬份，期限為五年，規(guī)模不超 過 6億元,在信托存續(xù)期間可以 追加信托資金規(guī)模。 北京信托針對農(nóng)村集體經(jīng)濟組 織財富管理需求的特點將信托資金運用于股權(quán)、債權(quán)、金融產(chǎn)品等投資領域，以信托收益滿足農(nóng)村財富管理的長期需求。北京農(nóng)研中心副主任曹四

6、發(fā)表示，富民 1 號”解決了困擾各地的農(nóng)民拆遷補償 款的管理難題，代表著一種全新的集體資產(chǎn)管理模式的探索，具有重大的改革創(chuàng)新意 義。門頭溝區(qū)區(qū)委副書記付兆庚也表示，資產(chǎn)信托化管理是農(nóng)民收益最大化的有效 實現(xiàn)形式。據(jù)劉向東介紹，北京信托對農(nóng)村土地信托化管理運營設計出一套創(chuàng)新方案。在 這套方案中，農(nóng)村土地信托是以農(nóng)村土地使用權(quán)（包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、 集體建設用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)為信托財產(chǎn)、以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)為出發(fā)點和 目的地的信托。農(nóng)村土地信托化管理是要在現(xiàn)行法律框架內(nèi)、在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過信托方式將分散于農(nóng)民手中的農(nóng)村土地使用權(quán)集中于信托平臺之上，通過捋清法律關(guān)系、明確并充

7、分保護農(nóng)民的權(quán)益,發(fā)揮信托的內(nèi)在制度優(yōu)勢和信 托公司的綜合金融優(yōu)勢，促進農(nóng)村土地作為生產(chǎn)要素進行有效流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)村土地的 規(guī)?；?、集約化、資本化 運營,提高土地經(jīng)營效力和內(nèi)涵價值，同時將農(nóng)民的財產(chǎn) 權(quán)-農(nóng)村土地使用權(quán)進行金融化和資本化改造,實現(xiàn)拓寬農(nóng)業(yè)和農(nóng)民融資渠道、保 障以農(nóng)民為主體的 人的城鎮(zhèn)化”以及持續(xù)增加農(nóng)民收入等系 列目標。在土地信托 安排下，農(nóng)村土地資源被有效盤活、作為生產(chǎn)要素進入市場并獲得市場化收益。信托制度權(quán)、責、利相分離的制度特性和農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)相分 離的特點之間存在著天然的契合。根據(jù)信托理念實現(xiàn)農(nóng)村土地信托化管理，由專業(yè) 化的信托公司提供從土地歸集、土地流 轉(zhuǎn)、

8、土地經(jīng)營、土地收益管理、土地信托 利益分配、土地受益憑證交易流通、直至土地流轉(zhuǎn)各個環(huán)節(jié)的綜合風險控制等覆蓋土地流通過程中的全鏈條、全方位的金融服務，能夠切實可行地實現(xiàn)土地所有 權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責明確。推動土地資源合理再 配置，促進土地的 集約化和現(xiàn)代化經(jīng)營，提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價值，使農(nóng)民切實 分享到土地增值所帶來的收益。試點有望擴大富民1號”作為農(nóng)村集體資產(chǎn)信托化管理的首發(fā)產(chǎn)品得到了門頭溝區(qū)政府有關(guān) 領導的高度認 可，今年 3 月,北京市農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理辦公室主任郭光磊、門頭 溝區(qū)委書記韓子榮、門頭溝區(qū)長王洪鐘帶隊到北京信托進行現(xiàn)場調(diào)研、座談。門頭溝區(qū)方

9、面表示，2013 年要將更多符合條件的村鎮(zhèn)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)信托化 擴大試點范圍，并希望北京信托幫助設計提出農(nóng)村經(jīng)營性物業(yè)的證券化方案，爭取實 現(xiàn)試點。門頭溝區(qū)有關(guān)領導表示，從門頭溝區(qū)的具體情況看，在北京市城市建設中，占有 較好的區(qū)域優(yōu)勢，農(nóng)村集體資產(chǎn)規(guī)模龐大，但管理效率總體偏低，擁有很大的創(chuàng)新空間 而盤活農(nóng)村集體存量資產(chǎn)并使其流動化是提高資產(chǎn)效率的重要路徑。信托公司作 為我國資本市場中的一只重要力量，管理專業(yè)、機制靈活、監(jiān)管嚴格、運作規(guī)范，在 農(nóng)村集體資產(chǎn)管理領域和財富管理領域具有制度、專業(yè)和管理等多方面的優(yōu)勢，信托化管理農(nóng)村集體資產(chǎn)正在為更多村集體和村民所接受，信托公司在區(qū)域內(nèi)新型城 鎮(zhèn)化建

10、設、土地綜合開發(fā)利用、溝域經(jīng)濟和 旅游資源整合等領域可以發(fā)揮更多作 用，具有廣闊的合作和 發(fā)展前景。實際上,在上述北京信托與門頭溝區(qū)政府合作推出的信托計劃主要有三方面積 極作用,一是發(fā)揮信托制度優(yōu)勢,滿足農(nóng)民獲得長期穩(wěn)健回報自身經(jīng)濟需求，利用信 托財產(chǎn)獨立性、信托存在連續(xù)性等優(yōu)勢特點，通過信托公司的專業(yè)財富管理實現(xiàn)農(nóng) 民財富的長期保值和穩(wěn)定收益；二是通過村民大會集 體決策、村集體經(jīng)濟組織對 投資及信托利益分配等過程的參與和主導等公開透明的民主管理方式，明晰了委托人、受托人、受益人三者責權(quán)利關(guān)系；三是通過合同方式明確每年度信托開放期和 受益權(quán)贖回期，在資金募集和信托利益分配方面相對靈活和更加貼近委托人需求。北京信托總經(jīng)理王曉龍近日公開表示，改革開放以來，地方政府和開發(fā)商依賴于 土地要素促進了經(jīng)濟發(fā)展,與此同時地方政府和開發(fā)商也從中獲取巨大的剩余價值 但農(nóng)民并未很好地分享到土地帶 來的紅利。在這種情況下需要資本努力，我們就希望在不改變土地公有制的格局，或者集 體所有制的格局 下,能不能找一種方式使土地真正流轉(zhuǎn)，使農(nóng)民從土地的所有者從這 個資源當中獲得財富，如果土地流轉(zhuǎn)通過信托的安排能成為基礎資產(chǎn)的話，市場空間 極大，它得益于整個中國未來的需求，也得益于城鎮(zhèn)化過程當中所謂四個現(xiàn)代化的要 求。”王曉龍說。劉向東認為，對信托