五愛深港住宅定價建議

1、五愛深港住宅定價建議一、定價方式的選擇1、行業(yè)常用價格定位方法l 成本加成法 即 成本+利潤=價格 此種定價方式完全以企業(yè)內(nèi)部需要為主，以企業(yè)發(fā)展預(yù)期為核心進行市場定價，完全不考慮市場接受度以及消費者心態(tài)。優(yōu)勢： 可以滿足企業(yè)對利潤的預(yù)期，可以增加對成本的核算意識，可以在價格上充分轉(zhuǎn)嫁項目開發(fā)成本降低開發(fā)風(fēng)險。劣勢： 由于不考慮市場因素，因此此方法定價的結(jié)果往往脫離市場實際，會造成項目價格與市場價格的脫節(jié)，對項目的銷售影響很大。l 市場比較法就是指將本案于可類比的近似房地產(chǎn)項目加以對比，然后根據(jù)對比的結(jié)果進行綜合評定，利用統(tǒng)計原理進行各種修正后，得到本案住宅產(chǎn)品市場實際價格的一種定價方法。優(yōu)勢

2、：定價依據(jù)市場實際情況，極易被市場和銷售群體接受，有利于銷售實現(xiàn)。劣勢：定價沒有考慮到成本，少數(shù)情況定價的結(jié)果會低于成本核算的需要。2、本案定價選擇方法考慮到區(qū)域內(nèi)的實際情況以及本案的獨特市場價值，建議選擇市場比較法確定本案住宅產(chǎn)品銷售價格。二、本案住宅產(chǎn)品的定價1、類比項目的選擇考慮到本案區(qū)域內(nèi)缺乏直接有效的參考項目，因此建議將競品范圍擴大到可類比區(qū)域的類似產(chǎn)品上。1.1 選擇原則：l 地理位置因素： 一級商圈之內(nèi)，具有典型商業(yè)價格區(qū)的住宅/類住宅產(chǎn)品l 產(chǎn)品設(shè)計因素： 與本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類似的住宅/類住宅產(chǎn)品l 其他選擇因素： 與本案具有相似性的選擇因素。1.2 類比項目的擬定：中糧大悅城開發(fā)

3、商：沈陽鵬利廣場房產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：7.2萬平方米建筑面積：42萬平方米銷售均價：7500元/簡介：集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體的大型城市商業(yè)綜合體中街上乘 開發(fā)商：沈陽安程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：0.4萬平方米建筑面積：2.3萬平方米銷售均價：7200元/（平層含600元裝修）簡介：中街商圈最近的居所泊岸華庭 開發(fā)商：遼寧中星置業(yè)有限責(zé)任公司 占地面積：3萬平方米建筑面積：15萬平方米銷售均價：8000元/（含700元裝修）2、本案價格的確定項目名稱本案中糧大悅城中街上乘泊岸華庭參考條件均價（元/）PxPa=7500Pb=7000Pc=7300位置交通1212

4、121210周邊環(huán)境96999商服配套1058810園區(qū)配套75554項目規(guī)模77555景觀設(shè)計109777戶型結(jié)構(gòu)108777內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施86666品牌知名度65554工程進度43564交樓標(biāo)準(zhǔn)65545物業(yè)管理97757合計100Qx=78Qa=81Qb=79Qc=78修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi為均價Pa=（Qx/Qa）× Pa=（78/81）×75007222.22 Pb=（Qx/Qb）× Pb=（78/79）×70006911.39Pc=（Qx/Qc）× Pc=（78/78）×73007300 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWa=