遠(yuǎn)洋地產(chǎn)寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、寧波慈城新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告投資開發(fā)部2010年04月目 錄1 .項(xiàng)目概況 41.1 項(xiàng)目區(qū)位41.2 規(guī)劃條件42 .外部環(huán)境分析 52.1 城市概況52.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展92.3 與可比城市2009年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 113 .寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述 123.1 房地產(chǎn)投資123.2 商品房施工/新開工量123.3 銷售面積/銷售額123.4 人均居住水平 133.5 價(jià)格134 .寧波土地市場(chǎng)分析 134.1 整體土地市場(chǎng) 134.2 區(qū)域土地市場(chǎng) 164.3 熱點(diǎn)成交土地排行 165 .區(qū)域板塊分析 195.1 分布195.2 城市核心區(qū)版塊分析196 .市區(qū)商品房住宅市場(chǎng)分析 366.

2、1 2009年市區(qū)商品住宅供應(yīng)情況366.2 2009年市區(qū)商品住宅需求情況376.3 2009年價(jià)格情況376.4 產(chǎn)品情況386.5 客群情況387 .酒店市場(chǎng)分析 407.1 供應(yīng)情況407.2 .發(fā)展?fàn)顩r428 .商業(yè)市場(chǎng)分析 458.1 供應(yīng)分析458.2 需求分析458.3 價(jià)格情況458.4 區(qū)域市場(chǎng)分析 468.5 產(chǎn)品分析468.6 價(jià)格狀況488.7 業(yè)態(tài)狀況488.8 重點(diǎn)案例介紹一一江北萬達(dá)廣場(chǎng)509 .項(xiàng)目投資建議及風(fēng)險(xiǎn)提示 539.1 投資建議539.2 住宅地塊定位建議539.3 商業(yè)地塊定位分析及建議549.4 開發(fā)策略609.5 風(fēng)險(xiǎn)提示61圖：項(xiàng)目地塊區(qū)位示

3、意圖1 .項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位地塊位于寧波市江北區(qū)慈城鎮(zhèn)慈城新區(qū)規(guī)劃區(qū)。慈城，位于寧波市區(qū)西北部；項(xiàng)目 所在的規(guī)劃新區(qū)位于慈城鎮(zhèn)南部約 1公里，距離寧波市區(qū)中心約15公里。西至規(guī)劃路（目前正鋪修）圖：項(xiàng)目用地示意圖1.2地塊編1-101-111-12 :.慈城吊季率6042.15城投項(xiàng)目31.8,建筑限麗萬科力生質(zhì)30究，不做定位建議。R2R2R21-172.51.8慧海結(jié)中平18R2產(chǎn)7302.外部環(huán)境分析2.1 城市概況2.1.1 城市區(qū)位寧波，簡(jiǎn)稱甬，浙江省地級(jí)市，副省級(jí)城市，計(jì)劃單列市，具有制定地方性法規(guī)權(quán) 利的市，全國歷史文化名城和浙江省三大經(jīng)濟(jì)中心之一，是浙江省對(duì)外開放的門戶城

4、市寧波位于浙江東部，長(zhǎng)江三角洲南翼，北臨杭州灣，西接紹興，南靠臺(tái)州，東北部 與舟山群島隔海相望。圖：寧波市城市區(qū)位"-T.海 h c飛而E 一 二. 二12.M,戰(zhàn)國中學(xué)3縣眸彝懈府漢、魏 .底口城區(qū)卜小溪（今鄴（821 （821 .年歸城.鐲/代寧波城的發(fā)展Unnzhoii 6酷州巾 占嗡第49年5月寧波Jr波市。隨著北侖深水港的開發(fā)建設(shè)，寧波逐漸由河口城市發(fā)展為海港城市， 并形成三江、鎮(zhèn)海、北侖三片濱海臨江發(fā)展的空間格局。1986年寧波列為全國歷史文化名城，1987年國務(wù)院批準(zhǔn)成為計(jì)劃單列市。近現(xiàn)代寧波因港興市，工商業(yè)發(fā)展較早，民間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)極其活躍。是全國著名的民 營生產(chǎn)加工、電

5、子信息、汽車產(chǎn)業(yè)、出口貿(mào)易、金融服務(wù)等二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的核心城市之 一，在浙江乃至全國，經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重。2.1.3城市規(guī)劃、定位、目標(biāo)根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的寧波市城市總體規(guī)劃（2006年一2020年）方案貿(mào)最口%/折江省對(duì)夕近放窗口和高都州海霜底江東區(qū)圖：寧波市城市總體規(guī)劃圖(2006-2020)沿海重要的港口城市，長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，國家歷史文7塞城石鎮(zhèn)爾比亞航運(yùn)&?郎樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn) 代賀精中常淤廬孤 江三期即雌霞 4" 飛八；勺之二：4 .或中 94KJ北侖區(qū)東錢湖公里建設(shè)用地9%國卷；北噲升一94.7 Q:南里，鎮(zhèn)海片32.08平方公型；2.1.4

6、 城市發(fā)奧布M一? 總體布局：以寧波中心城為中心，二區(qū)、T軸為主體的面向杭州灣的開放式空間布局結(jié)構(gòu)。二區(qū)：以余姚南部四明山麓前沿至東錢湖、穿山半島為分界線，形成北部都 市區(qū)、南部生態(tài)發(fā)展區(qū)。T軸：杭州灣南岸濱海線與沿海國道等交通干線構(gòu)成的 T字型發(fā)展帶(如下 圖所示)。北部都市區(qū)是寧波城市化發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展港口、制造業(yè)、物流及 金融、商貿(mào)、信息、科技、風(fēng)景旅游等第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃以中心城區(qū)為核心，沿杭 州灣南岸及濱海線形成帶形組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。以高速公路、軌道交通為紐帶，衛(wèi)星 狀小城鎮(zhèn)為組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，整體發(fā)展。?南部生態(tài)發(fā)展區(qū)是城市水源涵養(yǎng)地，重要的生態(tài)生產(chǎn)基地。重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)景 旅游、水產(chǎn)

7、養(yǎng)殖加工和機(jī)械電子等與生態(tài)環(huán)境、 風(fēng)景旅游無矛盾產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃以寧 ?？h城、象山縣城為中心，西店一寧?？h城一岔路”，“象山縣城一石浦”兩條 城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸及“象山縣城一寧?？h城”發(fā)展橫軸組成點(diǎn)軸型結(jié)構(gòu)。本次研究目標(biāo)地塊則屬于 北部都市區(qū)中的慈城中心鎮(zhèn)“慈城新區(qū)”? 市區(qū)發(fā)展規(guī)劃：市區(qū)包括海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄴州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū) 六個(gè)行政區(qū)，面積2560平方公里。規(guī)劃確定市區(qū)為城市規(guī)劃區(qū)范圍。規(guī)劃2020年市區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)共有11座，規(guī)劃形成5片城鎮(zhèn)組群：以慈城 為中心的甬西北城鎮(zhèn)組群；以集士港為中心，包括高橋、古林、橫街等鎮(zhèn)的 鄴西 城鎮(zhèn)組群；以咸祥為中心，包括瞻岐、塘溪等鎮(zhèn)的鄴東南城鎮(zhèn)組群；

8、以姜山為中 心，包括橫溪、云龍等鎮(zhèn)的鄴南城鎮(zhèn)組群；以鄴江為中心，包括洞橋、章水等鎮(zhèn) 的鄴西南城鎮(zhèn)組群。（本次研究目標(biāo)地塊屬于“甬西北城鎮(zhèn)組群”）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為慈城、集士港（古林、橫街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高橋、姜 山；適度發(fā)展區(qū)為鄴江（洞橋、龍觀）、五鄉(xiāng)、春曉、九龍湖；生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū) 為章水、橫溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的山區(qū)。圖：寧波市域空間布局規(guī)劃圖潘火地區(qū)、鎮(zhèn)海老城、小港沿江地段（小峽江地段）、北侖新硬、大硬老街地段 和非成套房改造地塊。重點(diǎn)建設(shè)三江中央商務(wù)區(qū)、鐵路南站客運(yùn)樞紐地塊、科技 文化創(chuàng)業(yè)區(qū)、長(zhǎng)豐濱江休閑居住區(qū)、都市文化旅游商貿(mào)區(qū)。2.1.5 其它? 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃根據(jù)江北區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊規(guī)劃有

9、文化創(chuàng)意發(fā)展區(qū)、綜合旅游休閑服務(wù)區(qū)、 核心商務(wù)區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、都市工業(yè)發(fā)展區(qū)、華東 MALL、 公路交通客運(yùn)樞紐等產(chǎn)業(yè)配套和基礎(chǔ)設(shè)施。圖：周邊規(guī)劃效果圖? 本地塊附近有4號(hào)線地鐵交通規(guī)劃，但是開工時(shí)間尚未確定（預(yù)計(jì)十年后通車）。2.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP:持續(xù)增長(zhǎng)，近一兩年增速放緩圖：2001-2009年寧波市 GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2001年至2009年，寧波市 GDP持續(xù)增長(zhǎng)。2004年GDP為2158.04億元，至U 2009 年，上升至4214.6億元，增長(zhǎng)近一倍。但是近幾年受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出口貿(mào)易拉動(dòng) 減弱，第二產(chǎn)業(yè)不景氣，GDP增速明顯趨

10、緩，2009年增速為8.6%,低于全國平均增長(zhǎng) 水平8.7%。城市化與人口：人口規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)；城市化水平發(fā)展速度快于全國水平圖：2001-2009年寧波市人口總量及城市化率水平數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2001年至2009年，寧波市常住人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，至2009年底，常住人口達(dá)到719萬。 城市化率水平一直比較穩(wěn)定，且走在全國城市前列，2009年底，寧波市城市化率水平為63%,遠(yuǎn)高于全國46.6%的水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：一產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定；二產(chǎn)主導(dǎo)，但比重呈遞減趨勢(shì)；三產(chǎn)比重持續(xù)增加圖：2004-2009年寧波市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2004-2009年，寧波市的三次

11、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“一產(chǎn)穩(wěn)中略降，二產(chǎn)主導(dǎo)但遞減， 三產(chǎn)比重持續(xù)增長(zhǎng)”的特征，至 2009年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.4%: 53.3%: 42.3%。居民收入水平：人均儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)；城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)圖：2001-2009年寧波市居民收入水平情況數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2001-2009年，隨著寧波市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平和支付能力不斷提升。截止2009年底，寧波市人均GDP為58618元，同比增長(zhǎng)4.5%;人均儲(chǔ)蓄存款余額50254 元，同比增長(zhǎng)19.1%;城鎮(zhèn)居民可支配收入27368元，同比增長(zhǎng)8.2%,在全國各大中城 市中僅落后于深圳、上海和廣州，居第四位。表：20

12、09年全國各大中城市城鎮(zhèn)人均可支配收入排名排名城巾人均可支配收入（元）1深圳292452上海288383廣州276004寧波273685杭州268006北京267387蘇州263208廈門261319南京2550410廈門2236811天津2143012長(zhǎng)沙2021713大連1907014西安1896315成都1865016沈陽1856017武漢1838518重慶17175數(shù)據(jù)來源：各大城市統(tǒng)計(jì)局社會(huì)固定資產(chǎn)投資：投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資比重相對(duì)穩(wěn)定圖：2001-2009年寧波市社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2001-2009年，寧波市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅

13、速，發(fā)展穩(wěn)定。2004年投資額為1103.81億元，至2009年上升至2004.2億元。其中房地產(chǎn)投資比重相對(duì)穩(wěn)定，基本穩(wěn)定 在19%左右。2009年房地產(chǎn)投資額374.5億元，同比上升了 29.3個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)固定 投資的18.69%。與北京、上海、杭州、青島等城市相比，2005-2009年，房地產(chǎn)投資比重明顯落后于京、滬、杭，與青島相當(dāng)。房?jī)r(jià)收入比：比值9.9,在各主要大中城市排名居中從全國范圍內(nèi)來看，2009年，寧波市房?jī)r(jià)收入比在各主要大中城市中處于中等水平， 比值為9.9,低于全國平均水平。圖：各主要城市房?jī)r(jià)收入比資料來源：各大城市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院注：房?jī)r(jià)收入比=（住宅房?jī)r(jià)*9

14、0） / （人均可支配收入*3）2.3與可比城市2009年部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比類別寧波溫州上海杭州GDP （億元）4214.62527.914900.95098.7常住人口（人）7198071921808人均GDP（元）73808324457755644335城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）27368244672883826800商品房平均售價(jià)（元/平米）10320220421600014430數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院3 .寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述3.1 房地產(chǎn)投資圖：2001-2009年寧波市房地產(chǎn)投資情況400億元數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院1 50%2009 %油房地席加發(fā)投資密花

15、37.M元齒臉|-40% .27%7%在2004年之前寧波房地3.20058-20|9年1產(chǎn)投資額增蝴勻在32%以上;2020經(jīng)歷2007缶依增長(zhǎng)、了 29.3 個(gè)百房斶%投資呈V型震蕩態(tài)勢(shì),-10%投資%勢(shì)反彈，增速同比上升-10%-20%2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 冏品房施工/新開工量房地產(chǎn)開發(fā)投資額 一房地產(chǎn)投資增速圖：2001-2009年寧波市商品房施工與新開工量5000200900,3000增幅8%。20002000Q20C2005年以漿,萬平米數(shù)據(jù)來源：寧波幣締0%局中國指數(shù)研究院增幅均在10%或以下,一寧波市商疝房諭H

16、面積3104萬平米，增幅315%;2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20099年，寧波市商品房馳50%新%工面積812萬平米,30%20%10%堞%增幅慢慢趨緩,2008、2009年增T國接近為零20%商品房新開工"米例紀(jì)初期急速上揚(yáng)之后可叨!蝕下滑，多個(gè)年份增幅為負(fù)，即 施工面積增長(zhǎng)率一A新開工面積增長(zhǎng)率使在2007年峰值時(shí)候，新開工量增幅也不到 20%, 2008年更是負(fù)增長(zhǎng)20%。這與目前市場(chǎng)商品房供應(yīng)，尤其是商品房住宅供應(yīng)明顯不足不無關(guān)系3.3 銷售面積/銷售額圖：2001-2009年寧波市商品房交易量情況數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中

17、國指數(shù)研究院2009年寧波市商品房成交面積815萬平米，同比增長(zhǎng)87.8%;成交金額733億元, 同比增長(zhǎng)128.7%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。這樣，在前述寧波市商品房施工與新開工量不足的背景下，使得市場(chǎng)更顯供不應(yīng)求。3.4 人均居住水平圖：寧波市近幾年人均住房使用面積趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2002-2009年，寧波市居民居住水平逐年提升。到 2009年，人均住房使用面積達(dá)到 29.72平米。3.5 價(jià)格圖：2001-2009年寧波市商品房銷售均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院2001-2009年，寧波市商品房銷售均價(jià)逐年走高，尤其是至2009年，均價(jià)驟升至8992

18、 元/平米，同比上升68.2%。其中，商品住宅期房均價(jià)9526元/平米，商業(yè)用房均價(jià)10900 元/平米。同期市區(qū)商品房成交均價(jià)10320元/平方米。4 .寧波土地市場(chǎng)分析4.1 整體土地市場(chǎng)寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均。圖：2002-2009年寧波市土地開發(fā)與購置規(guī)模趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局中國指數(shù)研究院備注：2009年“土地開發(fā)面積”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至 3季度，全年數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步確認(rèn)2002-2009年，寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對(duì)平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均。在經(jīng)歷 2002-2004年的市場(chǎng)火熱之后，市場(chǎng)步入平靜，進(jìn)入 2009年再度驟然火爆，購置面積 910.92萬平米，同

19、比增長(zhǎng)452.4%,創(chuàng)歷史新高。09年寧波土地市場(chǎng)：成交活躍，房企積極拿地，“地王”頻現(xiàn)圖：2009年1-12月份寧波土地成交情況（除工業(yè)、倉儲(chǔ)用地）數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國指數(shù)研究院2009年，寧波市共成交土地 327宗，面積910.92萬平方米，同比增長(zhǎng) 280.23%483.00%。成交主要集中在9、10和12月份，9、10月份分別成交165.18萬平方米和119.01萬平方米，12月份寧波土地成交出現(xiàn)井噴，達(dá)到 209.23萬平方米，為全年總成交量的22.97%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為“二線”城市的寧波，2009年土地出讓金額達(dá)488億，緊隨廣州之 后，全國排名第六。土地出讓金漲幅 617.

20、6%,甚至趕超了上海、杭州，遙遙領(lǐng)先于全國 其他城市。表：2009年全國各大城市土地出讓金排名排名城市2009年（億元）2008年（億元）同比2008年1杭州1054312238%2上海1043382172%3北京92850385%4天津73243967%5廣州489122301%6寧波48868617.6%7重慶440117276%8武漢36181345%9佛山33268390%10成都32466389%11無錫31583278%12廈門30353475%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院2009年不同性質(zhì)土地成交情況：住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用 地分別列三、四圖：各類功能性質(zhì)用

21、地成交面積比例數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國指數(shù)研究院在2009年成交的土地中，住宅類土地占據(jù)主體，達(dá)到 153宗，636.64萬平方米，成 交面積占總成交的69.92%。其中純住宅類土地成交78宗，333.63萬平方米；商住類土 地成交67宗，278.08萬平方米；綜合類土地成交 8宗，24.93萬平方米。分別占總成交 量的 36.63%、30.53%和 2.74%。商業(yè)類土地09年共成交174宗，274.28萬平方米，成交面積占總成交量的30.08%。 其中商用類土地成交90宗，145.81萬平方米；商服類土地成交83宗，127.93萬平方米； 辦公類土地成交1宗，0.55萬平方米。三類土地成

22、交面積分別占09年總成交的16.01%、 14.04%?口 0.06%。成交土地樓面價(jià)格：圖：2009年寧波土地成交樓面價(jià)趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國指數(shù)研究院2009年寧波市平均樓面價(jià)總體上升，年平均土地樓面價(jià)為2983元/平方米，同比增長(zhǎng)61.42%。其中寧波市區(qū)平均土地樓面價(jià)為 3447元/平方米。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，泛住宅平均樓面價(jià)為 3926元/平方米，同比增長(zhǎng)83.88%;泛商業(yè)土地樓 面價(jià)為1479元/平方米，同比增長(zhǎng)14.20%。泛住宅平均樓面價(jià)明顯高于市泛商業(yè)平均樓 面價(jià)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。4.2 區(qū)域土地市場(chǎng)圖：2009年寧波市各區(qū)域土地成交情況數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國

23、指數(shù)研究院2009年寧波市區(qū)土地共成交175宗，545.32萬平米，成交面積占市總成交量的 59.82%。市區(qū)土地成交量主要集中于市內(nèi)三區(qū)（江北、江東、海曙三區(qū)）和鄴州區(qū)，鎮(zhèn) 海和北侖相對(duì)較少。其中市內(nèi)三區(qū)成交49宗，203.41萬平方米；鄴州區(qū)成交68宗，180.47 萬平方米；鎮(zhèn)海區(qū)成交41宗，93萬平方米；北侖區(qū)成交17宗，68.38萬平方米。5個(gè)郊縣土地共成交152宗，366萬平方米，成交面積占市總成交量的 40.18%。慈 溪和余姚的土地成交量較大，均在 130萬平方米以上，奉化、寧海和象山成交量則均在 40萬平米以下。4.3 熱點(diǎn)成交土地排行表：2009年寧波土地成交總價(jià) TOP1

24、0 （除工業(yè)、倉儲(chǔ)）排名地塊名稱區(qū)域用途面積（萬平方米）成交總價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/平方米）容積率（）溢價(jià)率競(jìng)得單位交易時(shí)間1鄲州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊鄲州 區(qū)住宅9.86230701137651.7129.42%寧波康園房地 產(chǎn)有限公司（榮 安集團(tuán)）2009-12-142鎮(zhèn)海商幫公園 西側(cè)1-4號(hào)地 塊鎮(zhèn) 海 區(qū)商住18.2021920060232213.14%寧波建材房地 產(chǎn)開發(fā)有限公 司2009-9-73寧波高新區(qū)研 發(fā)區(qū)2#地塊高 新 區(qū)住宅10.5921002299202161.05%雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司2009-12-94北環(huán)西路南 側(cè)、新建北路 西側(cè)地塊北 環(huán)西路南側(cè)、 中江西側(cè)

25、地塊 金型路北側(cè)、 中江西側(cè)地塊余 姚 市商住39.5320752947731.171.57%?浙江眾安房地 產(chǎn)開發(fā)有限公 司2009-10-295江北慈城新區(qū)湖西地塊江北區(qū)住宅31.422049565187-寧波萬科房產(chǎn)2009-9-166東部新城B4花園住宅地塊東 部 新 城商住7.2618974212030-?寧波興普房產(chǎn)有限公司2009-9-297東錢湖茶亭村 地塊東 錢 湖住宅32.911816575520139.39%寧波雅戈?duì)栔?業(yè)控股有限公 司2009-9-18古林鎮(zhèn)薛家片區(qū) IV-12-K、IV-8-e居住地 塊鄲 州 區(qū)住宅10.74178768104061.6192.11

26、%寧波城投置業(yè)有限公司2009-10-139中心區(qū)E2地 塊北 侖住宅12.3012363540202.536.73%寧波環(huán)球置業(yè)有限公司2009-12-2310鄲州新城區(qū)聯(lián)心-3c地塊鄲 州 區(qū)住宅5.9010283087072111.09%寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司2009-6-1數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國指數(shù)研究院表：09年寧波土地成交樓面價(jià) TOP10（除工業(yè)、倉儲(chǔ)）排名地塊名稱區(qū)域用途面積（萬 平方米）成交總價(jià)（萬）樓面價(jià)（元/ 平方米）容積率（碼溢價(jià)率競(jìng)得單位交易時(shí)間1原江南電影院地塊余 姚 市商用1.1936196242521.25102.10%自然人2009-12-152濱江慶豐I

27、 -2地塊江東區(qū)住宅2.6970549187401.472.42%寧波雅戈?duì)栔?業(yè)有限公司2009-10-303濱江慶豐I -1地塊江東區(qū)商住1.3947356142202.4123.98%寧波雅戈?duì)栔?業(yè)有限公司2009-10-304原人民醫(yī)院地塊余 姚 市商住4.0673110138471.3-寧波舜大房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司2009-12-35鄲州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊鄲 州 區(qū)住宅9.86230701137651.7129.42%寧波康園房地產(chǎn)有限公司（榮 安集團(tuán)）2009-12-146東部新城B4花 園住宅地塊東 部 新 城商住7.2618974212030-寧波興普房產(chǎn) 有限公司2009

28、-9-297鄲州區(qū)古林鎮(zhèn) 薛家片區(qū)IV-12-K、IV-8-e居住地塊鄲 州 區(qū)住宅10.74178768104061.6192.11%寧波城投置業(yè) 有限公司2009-10-138寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū)2#地塊高 新 區(qū)住宅10.5921002299202161.05%雅戈?duì)栔脴I(yè)控 股有限公司2009-12-99江東戎家3#地塊江 東 區(qū)商 用0.861443192801.8116.33%寧波江東區(qū)城 市建設(shè)投資發(fā) 展有限公司2009-9-2910徐霞客大道北 住宅地塊,A地 塊寧 海 縣住宅0.0982092031115.23%自然人2009-2-6數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局中國指數(shù)研究院5 .區(qū)域板

29、塊分析5.1 分布根據(jù)寧波市區(qū)城市規(guī)劃和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)依賴度，我們將寧波市區(qū)市場(chǎng)進(jìn)行板塊劃分。寧波市區(qū)分為海曙區(qū)、江北區(qū)、 江東區(qū)、鄴州區(qū)、科技園區(qū)、東部新城、鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū); 其中城市核心區(qū)域包括海曙區(qū)、江北區(qū)、江東區(qū)、鄴州區(qū)、科技園區(qū)和東部新城。本項(xiàng)目位于江北區(qū)，因此本報(bào)告將對(duì)城市核心區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)研究。圖：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊圖5.2 城市核心區(qū)版塊分析區(qū)域區(qū)域定位產(chǎn)業(yè)狀況開發(fā)現(xiàn)狀未來潛力產(chǎn)品特征江北區(qū)寧波核心城區(qū) 北門戶區(qū)內(nèi)制造業(yè)發(fā)達(dá)，有金田銅 業(yè)、科田磁業(yè)和中策電力機(jī) 等近年來區(qū)開發(fā) 強(qiáng)度逐漸加大隨著城市的外 擴(kuò)，江北區(qū)開 發(fā)潛力巨大區(qū)域產(chǎn)品豐富，核 心區(qū)多城市豪宅； 近郊多為普通住 宅；慈城

30、新區(qū)規(guī)劃 為低密度產(chǎn)品海曙區(qū)寧波中心商貿(mào) 商務(wù)區(qū)、歷史文 化名城核心區(qū)； 市政府所在地， 全市政治、經(jīng)濟(jì) 文化中心區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)；涉外星級(jí)酒 店幾乎都位于該區(qū)；市主要 金融機(jī)構(gòu)及商檢、海關(guān)等機(jī) 關(guān)也都設(shè)在海曙區(qū)。老城區(qū)，多為 舊城改造，出 讓土地多為金 融、商業(yè)用地隨著城市的發(fā) 展和“中提升” 戰(zhàn)略的實(shí)施， 區(qū)域的城市核 心地位不斷加 強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)品多寫字 樓，住宅產(chǎn)品多為 城市豪宅，豪宅主 力面積為180-250 平方米江東區(qū)城巾向東發(fā)展 的前沿地帶，寧 波市重點(diǎn)建設(shè) 的核心區(qū)和重 點(diǎn)區(qū)區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，08年占生 產(chǎn)總值的78.3%;金融業(yè)集聚 發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目 較為稀缺，多 為商業(yè)、寫字

31、 樓項(xiàng)目項(xiàng)目靠近東部 新城和科技園 區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì) 明顯住宅項(xiàng)目多精裝城 市豪宅，產(chǎn)品檔次 較局鄲州區(qū)寧波市二江片 的重要組成部 分區(qū)制造業(yè)發(fā)達(dá)堇B州中心區(qū)為 近年來市區(qū)開 發(fā)強(qiáng)度較大的 區(qū)域之一鄲州區(qū)腹地 大，可開發(fā)用 地多中心區(qū)普通住宅供 應(yīng)量較大，主力面 積70-180平方米； 別墅集中于余錢 湖，套面積多為 250-350平方米科技 園區(qū)國家局新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)開發(fā)局新產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域靠近東部 新城，住宅開 發(fā)強(qiáng)度逐漸加 大區(qū)域高新產(chǎn)業(yè) 發(fā)達(dá)，且靠近 東部新城，區(qū) 位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域住宅產(chǎn)品多為 改善型，主力面積 為110-140平方米東部寧波未來中心重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)金融、貿(mào)易服目前正在開發(fā)該區(qū)是寧波市已

32、售項(xiàng)目的產(chǎn)品戶新城商務(wù)和行政辦 公為核心的綜 合性城市新區(qū)務(wù)、會(huì)議展覽、行政管理、 公共文化等城市功能，并配 套完善生活居住、商業(yè)服務(wù)、 休閑娛樂等設(shè)施建設(shè)，在售住 宅項(xiàng)目少；已 售項(xiàng)序有雅戈 爾錦繡東城， 2010年卜半年 將陸續(xù)用新項(xiàng) 目艱政府打造的新 城，城市的重 點(diǎn)發(fā)展區(qū)域型主力戶型為90-140平方米5.2.1 海曙區(qū)寧波市中心，東臨奉化江，北瀕余姚江，西南與鄴州接壤。全區(qū)面積29.4平方公里，戶籍人口 30.55萬人。寧波市委、市政府所在地，是寧波市政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。海曙區(qū)基 礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便捷。轄區(qū)內(nèi)有鐵路客運(yùn)站、汽車南站、滬杭甬高速公路，距寧波橋社機(jī) 場(chǎng)僅8公里，與寧波港客

33、運(yùn)站僅一橋之隔，交通十分便利。區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、外來務(wù)工人員和公司職員為主。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度較低，主要以舊城改造為主。土地供應(yīng)以商業(yè)、寫字樓為主，住宅 用地供應(yīng)較少。產(chǎn)品以高端寫字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較高，憑借 地段的稀缺性，項(xiàng)目?jī)r(jià)位較高，商品住宅售價(jià)在18000元/平方米左右。圖：寧波中心城海曙片區(qū)規(guī)劃海曙區(qū)供應(yīng)緊缺，2009年10月以來，連續(xù)6月無新增供應(yīng)圖：2009年8月份以來海曙區(qū)供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院2009年8月以來海曙區(qū)新增供應(yīng)僅 6.85萬平方米，而成交面積達(dá)7.33萬平方米，供求 失

34、衡。受土地供應(yīng)和拆遷安置成本高等因素的制約，海曙區(qū)商品房住宅項(xiàng)目稀缺。2009年10月份以來海曙區(qū)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月無新增供應(yīng)量，截止2010年3月底海曙區(qū)商品住宅可售面積 降至196套，2.50萬平方米，為歷來最低，區(qū)域供求矛盾突出。成交均價(jià)高位運(yùn)行圖：2009年8月份以來海曙區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院2009年8月份以來，海曙區(qū)商品住宅成交均價(jià)高位運(yùn)行。2009年年底到2010年3月份商 品住宅成交均價(jià)略有下滑，但進(jìn)入 3月份成交均價(jià)已回升至17236元/平方米，僅次于2009 年11月的18551元/平方米。海曙區(qū)可售項(xiàng)目不多，房?jī)r(jià)受單個(gè)項(xiàng)目成

35、交均價(jià)的影響較大， 因此不能就此判定海曙區(qū)房?jī)r(jià)下滑，鑒于海曙區(qū)地段的稀缺和高價(jià)值，未來該區(qū)房?jī)r(jià)有進(jìn)一步上漲的可能海曙區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱銷售 狀態(tài)產(chǎn)品主力 戶型 （平米）建筑面積 （¥»均價(jià)（元/開盤時(shí)間銷售情況客群情況開發(fā) 商1-31 期：552 期：373 期：6.34 期：7.45期：12.1寧波青林灣期售 完4-5 期未 蠅別墅 和Wj 層、小 tWj 層、 多層90-1403期銷 售價(jià)格 13000預(yù)計(jì)2010-101、 2、 3 期 售罄，4、5期尚未中廣首次直業(yè)、改 善型置業(yè)、政府事 業(yè)單位人員、商貿(mào) 私營業(yè)主、外貿(mào)企 業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)房地 產(chǎn)股 份有 限公 司小

36、高共302套售252套寧波家園 六期在售層、多 層96-1354.2160002009-09中廣首次直業(yè)、改 善型置業(yè)聯(lián)合 建設(shè)永和 居易高層寧波待售小高 層92-140142010-05待售中廣首次直業(yè)、改 善型置業(yè)永和 建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案：青林灣項(xiàng)目青林灣所在區(qū)域海曙區(qū)具體位置海曙樂至青林渡路，南隔內(nèi)河和政府規(guī)劃用地為環(huán)城北路占地面積70方平方米建筑面積110方平方米建筑形態(tài)別墅和高層、小高層、多層容積率1.64?綠化率36%車位比1 : 1戶數(shù)1萬戶開盤時(shí)間1 期：2005-10-24 ;2 期、3 期:2009-5-28 ;4、5 期：預(yù)計(jì) 2010-10 ;裝修情況毛坯戶型情況主力戶型

37、90-140平方米開發(fā)商寧波房地產(chǎn)股份有限公司？物業(yè)管理費(fèi)1.60元/平方米月銷售情況1、2、3期已售完，4、5期尚未開盤點(diǎn)評(píng)海曙區(qū)姚江南岸110萬方大盤，居住氛圍濃厚，周邊生活配套齊全，通達(dá)性好客群情況中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府事業(yè)單位人員、商貿(mào)私營業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)5.2.2 江東區(qū)寧波城市向東發(fā)展的前沿，是寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和重點(diǎn)區(qū)，東臨北侖港，西含繁 華三江口，北瀕高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南接市高教園區(qū)，總面積37.66平方公里，常住人口 36.2 力0江東區(qū)是中心城區(qū)通往北侖港、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)的主要通道，是 聯(lián)結(jié)空港和海港的樞紐，更是寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心城

38、區(qū)和未來的行政服務(wù)中心，寧波的城 市資源正不斷向江東聚集。區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、外來人員、企事業(yè)單位、外來務(wù)工人員和公司職員為主。江東區(qū)是寧波“老三區(qū)”中最年輕的一個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，目前也面臨城市土地稀 缺的問題，城市建設(shè)主要以舊城改造為主，區(qū)域核心區(qū)定位為商務(wù)辦公。區(qū)內(nèi)寫字樓較多， 住宅項(xiàng)目檔次偏中高端。產(chǎn)品以高端寫字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較 高，在售商品住宅價(jià)格在20000元/平方米左右。圖：寧波中心城江東片區(qū)規(guī)劃江東區(qū)連續(xù)8月無新增供應(yīng)，住宅供需矛盾尖銳圖：2009年8月份以來江東區(qū)供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院江東區(qū)自2009年

39、8月以來無新增商品住宅供應(yīng)，而成交面積達(dá) 7.43萬平方米，供求失 衡。2008年受金融危機(jī)的沖擊，開發(fā)商紛紛推遲開工計(jì)劃，導(dǎo)致新建商品房開工量嚴(yán)重不足， 而江東區(qū)本身項(xiàng)目少，導(dǎo)致2009年8月份以來江東區(qū)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月無新增供應(yīng)。截止2010 年3月底江東區(qū)商品住宅可售面積降至 448套，5.92萬平方米，為歷來最低，區(qū)域供求矛盾 尖銳。江東區(qū)商品住宅成交均價(jià)高位運(yùn)行，總體呈上漲態(tài)勢(shì)圖：2009年8月份以來江東區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院2009年8月份以來，江東區(qū)商品住宅成交均價(jià)高位運(yùn)行，總體呈上漲態(tài)勢(shì)。受 2009年年底國家宏觀調(diào)控的影響，江

40、東區(qū)商品住宅成交均價(jià)略有下滑，隨著市場(chǎng)對(duì)樓市政策的消化吸收，今年2、3月份成交價(jià)格反彈，3月份成交均價(jià)達(dá)21953元/平方米，為歷來成交價(jià)格之最江東區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱銷 售 狀 態(tài)產(chǎn)品 回主力戶型建面 （力平 米）均價(jià) 元/平 方米開盤時(shí) 間銷售情況客群情況開發(fā)商濱江國 際廣場(chǎng)在 售寫字樓、 辦公、酒 店式SOHO 商 鋪酒店式SOHO70 8013.7160002009-4-18?前還剩20套 左右的少量酒 店式公寓在售以投資為 主，包括 部分自住 兼投資寧波寧 豐三盛 投資發(fā) 展百隆東 外灘在 售酒店式 公寓、高 層住宅酒店式公寓：3070住宅：140 3005.0275002008-1

41、2-28?高層住宅售罄，剩100套 左右酒店公寓 在售改善型置 業(yè)、外貿(mào)、 私營企業(yè) 主等寧波百 隆東外 灘房產(chǎn) 公司？BOB噴在 售別墅、多 層、小tWj 層2 期:166 29050.0260001期 2005-8 -15、2期：2008-12-02尾盤，剩少重 別墅在售，中廣首次 置業(yè)、改 善型置 業(yè)、政府 官員、外 貿(mào)、私營 企業(yè)主等寧波交 通房地 產(chǎn)后限 公司？綠城綠 園售 完寫字樓， 住宅150-18014.0300002007-5-25?售完寧波浙 報(bào)綠城司？中廣首次 置業(yè)、改 善型置業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案：BOBOS項(xiàng)目BOBC所在區(qū)域江東區(qū)具體位置江東北到濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、

42、南到曙光北路占地面積266800平方米建筑面積500000平方米建筑形態(tài)住宅、別墅容積率2.0綠化率50%車位比1: 1.2戶數(shù)-開盤時(shí)間1 期 2005-8-15、2 期：2008-12-02裝修情況精裝修戶型情況普通住宅主力戶型 110-160平方米；別墅主力戶型 250-300平方米開發(fā)商寧波交通房地產(chǎn)有限公司 ？物業(yè)管理費(fèi)1.20元/平方米.月銷售情況尾盤，剩少量別墅在售點(diǎn)評(píng)交通地產(chǎn)為城市改善型客戶打造的50萬平方米綜合大盤客群情況中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府官員、外貿(mào)、私營企業(yè)主等5.2.3 鄴州區(qū)鄴州區(qū)西接余姚，南鄰奉化，東南臨象山港與象山隔水相望。緊依寧波東、南、西三面。全區(qū)1

43、346平方公里，戶籍總?cè)丝?79萬。鄴州新城區(qū)位于寧波市區(qū)南端，具有便捷的海陸空交通和得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。東靠沿海大通道，北鄰杭甬高速公路，距橋社機(jī)場(chǎng)不足3公里，半小時(shí)車程可達(dá)北侖港，規(guī)劃中的輕軌線及沿海大鐵路都將從這里穿過。新城區(qū)居民主要由原有社區(qū)居民、區(qū)進(jìn)城定居居民、外來務(wù)工人員和企事業(yè)單位員工等。區(qū)內(nèi)云集了萬科、金地、雅戈?duì)柡蜆s安等知名開發(fā)商，開發(fā)出大批城市經(jīng)典住宅項(xiàng)目，鄴州 新城區(qū)已經(jīng)成為新寧波人首選的居住地之一，目前區(qū)域普通住宅房?jī)r(jià)為16000元/ m20區(qū)內(nèi)的東錢湖區(qū)域距寧波城1 5公里，是浙江省著名的風(fēng)景名勝區(qū)。依托這一近郊山水 資源，成為一個(gè)寧波別墅聚集區(qū)。區(qū)域居民主要為本地原

44、始居民，隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，東錢湖區(qū)域已經(jīng)成為寧波的富豪聚集區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了雅戈?duì)枴⑷A潤(rùn)、恒元和中海等大批知名開發(fā)商。區(qū)域別墅均價(jià)在30000元/itf左右。圖：堇B州新城區(qū)綠地規(guī)劃 圖：堇B州東錢湖用地規(guī)劃鄴州區(qū)需求旺盛，供應(yīng)略顯不足圖：2009年8月份以來堇B州區(qū)供求走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院2009年8月以來鄴州區(qū)新增商品住宅供應(yīng)量為 61.21萬平方米，成交面積為70.02萬平 方米，區(qū)域需求旺盛，供應(yīng)略顯不足。由于鄴州區(qū)新城區(qū)建設(shè)起步較晚，近幾年來開發(fā)強(qiáng)度 都較為大，盡管受2008年金融危機(jī)的沖擊，市場(chǎng)開工不足，但較其他區(qū)域，商品住宅供應(yīng)量 仍較為充足。受國

45、家宏觀調(diào)控的影響，2009年年底以來商品房需求量有所降級(jí)，但進(jìn)入3月份，需求量有所回升。2010年1季度鄴州區(qū)商品住宅成交價(jià)格上漲明顯圖：2009年8月份以來堇B州區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心中國指數(shù)研究院2010年1季度鄴州區(qū)商品房成交價(jià)格上漲明顯，2月份鄴州區(qū)商品房成交價(jià)格達(dá)到19850 元/平方米，3月份成交價(jià)格有所回落，但仍處高位，達(dá)到16811元/平方米。（根據(jù)我們監(jiān)測(cè)，2月份成交價(jià)格直逼 20000元/平方米，是系東錢湖區(qū)域別墅豪宅的成交有關(guān)，3月份回落的價(jià)格比較能代表市場(chǎng)真實(shí)的均價(jià)，進(jìn)入2010年1季度堇B州區(qū)商品住宅價(jià)格暴漲，普通住宅價(jià)格在售均價(jià)

46、亦有16000元/平方米左右，相比 2009年年底漲價(jià)幅度達(dá) 4000-5000元/平方米。）鄴州區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱銷售 狀態(tài)產(chǎn)品主力戶型 （¥»建面 （力平 米）均價(jià) （元/ 平方 米）開盤時(shí)間銷售 情況客群情況開發(fā)商盛世天城在售高層住宅、聯(lián) 排別墅、雙拼 別墅32-80、90-143、180-43050170001期：2007-11-172期：2008-9-23?ma首次置業(yè) 和改善型 置業(yè)為主奧克斯地產(chǎn)？金色 水岸在售高層住宅、情 景花園洋房902007-6-232期2008-8-151、2期售完，3 期待售首次置業(yè) 和改善型 置業(yè)

47、為主寧波萬科錢湖 天地在售高層酒店式公 寓30-508.4160002010-4-101 期 600多套已 去化80%投資型為 主，包括部 分首次置 業(yè)投資兼 自住寧波巾業(yè)力 山大置業(yè)金域 華府在售高層住宅120-1405207652009-9-20尾房改善型置 業(yè)為主寧波金盛置 業(yè)東方 灣邸在售多層住宅、高 層住宅、排屋別墅：258-375 ;多層、Wj層：50-18012.7100001 期：2008-122 期：2010-61期基 本售罄改善型置 業(yè)、公務(wù) 員、企事業(yè) 單位、外 貿(mào)、私營企 業(yè)主天亞房產(chǎn)？中海雍 城世家在售小Wj層、Wj層 住宅、雙拼別 墅、聯(lián)排別墅85-18047.78

48、200002010-3-20別墅基 本售 罄、高 層在售改善型置 業(yè)、公務(wù) 員、企事業(yè) 單位、外 貿(mào)、私營企 業(yè)主寧波中海和 協(xié)置業(yè)發(fā)格蘭春 天在售別墅區(qū)、高層、 多層聯(lián)排：220 230、多 層:58 90、tWj層：期:2008-07尾盤在 售首次置業(yè)、 改善型置 業(yè)、外貿(mào)、 私營企業(yè) 中高層寧波新紀(jì)元 置業(yè)？都市華 庭在售小Wj層、Wj層、別墅小tWj層、Wj層 50-90 ;別墅：27010135002010-1-11剩少量 高層和 別墅在 售首次置業(yè)、 改善型置 業(yè)、外貿(mào)、 私營企業(yè) 中高層雅戈?duì)栔脴I(yè)？卡納湖 谷在售別墅420-5201330000起

49、1期：2008-08-16、2 期:2009-9-261期售 罄、二 期在售外貿(mào)、私營 企業(yè)主華潤(rùn)置地重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案：盛世大城項(xiàng)目盛世天城所在區(qū)域鄲州區(qū)具體位置堇B州新城區(qū)核心錢湖北路和貿(mào)城路交界處占地面積200000平方米建筑面積500000平方米建筑形態(tài)單身公寓、高層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅容積率2.16綠化率30%?車位比1: 1戶數(shù)4000開盤時(shí)間1 期：2007-11-17、2 期：2008-9-23?裝修情況住宅毛坯、單身公寓精裝修戶型情況單身公寓32-80平方米、高層住宅90-180平方米、別墅180-430平方米開發(fā)商奧克斯地產(chǎn)？物業(yè)管理費(fèi)2元/平方米月銷售情況尾盤在售點(diǎn)評(píng)堇B州

50、新城區(qū)住宅大盤，依托新城區(qū)配套，居住氛圍濃厚，交通便利客群情況首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案：卡納湖谷項(xiàng)目卡納湖谷所在區(qū)域鄲州區(qū)具體位置東錢湖旅游渡假區(qū)環(huán)湖南路288號(hào)占地面積317155平方米建筑面積130000平方米建筑形態(tài)別墅容積率0.41綠化率35%車位比每戶雙車位戶數(shù)400余戶開盤時(shí)間1 期：2008-08-16、2 期：2009-9-26裝修情況毛坯戶型情況一期主力250-280平方米；開發(fā)商華潤(rùn)置地（寧波）有限公司 ？物業(yè)管理費(fèi)3.80元/平方米月？銷售情況1期售罄、二期在售點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目擁有東錢湖稀缺湖景資源，是目前在售別墅檔次最高的別墅項(xiàng)目客群情況外貿(mào)、私營企業(yè)主5.2.4 科技園區(qū)位于寧波城區(qū)東側(cè)，是新一輪城市發(fā)展的中心區(qū)域。具有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。區(qū)域東西兩片規(guī)劃為“居住區(qū)”，高新區(qū)作為緊鄰寧波市中心的最后生態(tài)居住版塊，該區(qū)居民主要由園區(qū)員工、市區(qū)拆遷安置居民和市區(qū)改善型居民構(gòu)成。在住宅銷售價(jià)格上越來越接近寧波市區(qū)，并且在品質(zhì)塑造上有超過市區(qū)樓盤之勢(shì)，目前區(qū)域房?jī)r(jià)在 18000元/平