成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來

1、成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來 成都是內(nèi)陸開放城市和率先建立社會主義市場經(jīng)濟體制綜合配套改革試點城市。1993年，被國務(wù)院確定為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。中國城市發(fā)展報告(20032004)成都綜合實力大陸排第九位。2007年，被國務(wù)院正式批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。2007年地區(qū)生產(chǎn)總值為 3323.0億人民幣(比上一年增長15.8%，中國城市第12名，工業(yè)產(chǎn)值占到GDP45.2%)，工業(yè)已逐漸成為成都經(jīng)濟增長支撐。 成都工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前共有130余家世界500強企業(yè)和數(shù)十家中國100強企業(yè)在這里投資興業(yè)，有上百家全球研發(fā)中心在這里為世界改變和科

2、技進步做著貢獻，成都已漸漸成為國內(nèi)最熱門投資城市之一。十月在南京召開“第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇”上,主辦方發(fā)布了全國35個主要城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力評價報告。評出總部經(jīng)濟發(fā)展能力前十名城市依次為:北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青島和武漢。 經(jīng)過多年發(fā)展，成都形成了以電子信息、機械、醫(yī)藥、食品等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)綜合性工業(yè)體系，工業(yè)已成為成都經(jīng)濟發(fā)展重要支撐力量。但還存在工業(yè)發(fā)展區(qū)域分布不合理，工業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量多、規(guī)模小、布點散等問題。成都共有19個區(qū)(市)縣，2002年就有各類工業(yè)開發(fā)區(qū)116個，其中縣鄉(xiāng)級工業(yè)開發(fā)區(qū)達87個。此外，各區(qū)(市)縣還有大大小小一些工業(yè)點。這些工業(yè)園區(qū)共同不

3、足就是基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟，承載能力差，投入產(chǎn)出率低，已不能適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求，因此，政府把推進工業(yè)集中發(fā)展作為成都實現(xiàn)新型工業(yè)化現(xiàn)實路徑。 成都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)布局，從2004年啟動建設(shè)調(diào)整至今，現(xiàn)有工業(yè)集中發(fā)展區(qū)20個。其中，國家級2個，省級10個，市級8個，基本上是一個區(qū)(市)縣一個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。到2007年底，20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)實際用地176平方公里。共投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金244.17億元，承載能力不斷增強，吸引了大量企業(yè)入駐。到2020年，新增工業(yè)用地規(guī)劃總面積將達到240.78平方公里。 二、成都工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 據(jù)了解，目前成都最受歡迎花園式低密度獨棟企業(yè)辦公社區(qū)，其

4、供不應(yīng)求程度類似上海、北京這樣一線城市。如青羊工業(yè)總部基地企業(yè)獨棟辦公樓，雖然每棟售價上千萬，但招商工作非常順利，目前已經(jīng)有70多家入駐。一些企業(yè)也表示，要想很快租下一個理想辦公場所不容易，特別是租金比去年上漲了15%以上，而且還在不斷上漲。又悉，由中國第一家孵化器發(fā)起，投資5億在成都開建SBI創(chuàng)業(yè)街，兩年后建成可容納上萬人創(chuàng)業(yè)。這預(yù)示著因為市場需求擴大引起工業(yè)園浪潮正式拉開帷幄。 雖然成都工業(yè)園浪潮逐漸興起，但事實上成都市中心寫字樓對于中小企業(yè)并不十分合適，特別是要求辦公場所面積大中小企業(yè)。而位于中心城區(qū)邊緣工業(yè)園寫字樓租金便宜，停車方便，還有員工宿舍、食堂等多種配套，非常有吸引力。而建設(shè)大

5、型工業(yè)園，根本意義并不在于項目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企業(yè)入駐，這將極大地推動區(qū)域發(fā)展。而且，工業(yè)地產(chǎn)土地較普通住宅或商業(yè)更便宜，出租或出售價格也比較“溫柔”，這對企業(yè)有很大吸引力。 2007年，成都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強勁勢頭。需求來自于高新技術(shù)、制造業(yè)、金融業(yè)、通信業(yè)等行業(yè)。當(dāng)年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園新增供應(yīng)約9.4萬平米，吸納量13.4萬平米。 2008年上半年工業(yè)用地放量突然增大,共計供應(yīng)工業(yè)用地70宗,供地規(guī)模共計5731.24畝。今年8、9月兩個月,全市僅主城區(qū)出讓工業(yè)用地就占到了640余畝。土地放量與存量預(yù)示正是未來較長時間內(nèi)工業(yè)項目增長。 國土資源部出臺全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準顯示

6、,2008年上半年成都主城區(qū)工業(yè)用地出讓價格為620元/平米左右(2007年則在480元/平米左右)，不僅與北京、上海等一線城市有較大差距,即使與成都本市商業(yè)和住宅用地相比也具有非常明顯成本優(yōu)勢。 成本優(yōu)勢是工業(yè)地產(chǎn)突出特征,“成都工業(yè)用地多集中在三環(huán)路外各郊區(qū)郊縣,其地價成本大概在160元/平米320元/平米左右(2007年則在120元/平米260元/平米左右)。 目前成都總部基地項目主要分政府出資打造、企業(yè)出資打造、政府和企業(yè)之間采取BOT或BT模式打造三種方式。項目多在主城區(qū)附近，郊區(qū)縣有少量項目。售價均價在4000-6000元/平米左右,租金大概在40-70元/平米左右。多數(shù)項目目前運

7、營狀況良好，部分優(yōu)質(zhì)項目供不應(yīng)求。 物流設(shè)施平均租金同比上漲12.4%,達到每月每平方米20.3元。廠房售價普遍在1600元/平米2200元/平米左右，租金普遍在8元/平米16元/平米左右。相關(guān)物業(yè)多集中在郊區(qū)縣。 在良好市場前景和需求刺激下,成都工業(yè)地產(chǎn)也吸引了外資開發(fā)企業(yè)投資,從2001年至今8年間,工業(yè)用地價值保持了平均每年13.1%增長率，工業(yè)物業(yè)出租回報率高達9%-10%左右。但與其他一線城市相比，價格還比較低廉，物業(yè)租售價格還有很大上升空間。盡管工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景被看好，但一定要避免產(chǎn)品單一、同質(zhì)化問題。若對產(chǎn)品定位不準確，可能會造成產(chǎn)品積壓。 三、成都市政府對工業(yè)投資導(dǎo)向序號名稱重

8、點支持產(chǎn)業(yè) 禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè) 1 成都高新區(qū) 電子信息(含軟件)及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 1. 制糖2. 味精制造(分裝除外)3. 印染4. 皮革糅制5. 人造原油生產(chǎn)6. 煉焦7. 核燃料加工8. 再生橡膠制造9. 金屬冶煉(壓延加工除外)2 龍泉驛區(qū)(成都經(jīng)開區(qū)) 以汽車整車(含工程機械)及配套零部件為主現(xiàn)代制造業(yè)3 成都石化基地 石化及配套產(chǎn)業(yè)4 錦江區(qū)以創(chuàng)意設(shè)計及電子信息服務(wù)為主企業(yè)總部5 青羊區(qū) 以航空和模具產(chǎn)業(yè)為主企業(yè)總部6 金牛區(qū) 以電子信息服務(wù)為主企業(yè)總部7 武侯區(qū)以輕工設(shè)計及軟件開發(fā)為主企業(yè)總部8 成華區(qū)以機電研發(fā)為主企業(yè)總部9 溫江區(qū) 電子機械產(chǎn)業(yè)10 青白江區(qū)冶金建材產(chǎn)業(yè)(城廂鎮(zhèn)：現(xiàn)代

9、物流產(chǎn)業(yè))11 新都區(qū)精密機械制造業(yè)(新繁鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè))12 都江堰市 機電及軟件產(chǎn)業(yè)13 彭州市塑料制造業(yè)(濛陽鎮(zhèn)：服裝紡織產(chǎn)業(yè))14 邛崍市天然氣化工產(chǎn)業(yè)15 崇州市 以制鞋為主輕工業(yè)(羊馬鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè))16 金堂縣新型建材制造業(yè)(淮口鎮(zhèn)：紡織制鞋業(yè))17 雙流縣光伏光電及機電產(chǎn)業(yè)18 郫縣 精密機電制造業(yè)(安德鎮(zhèn)：川菜原輔料加工業(yè))19 大邑縣輕工機械制造業(yè)20 蒲江縣食品飲料制造業(yè)(壽安鎮(zhèn)：農(nóng)產(chǎn)品深精加工)21 新津縣以新能源、新材料為主化工產(chǎn)業(yè) 四、投資機遇及前景 (一)地震災(zāi)后重建機遇國家將在三年內(nèi)投入1.67萬億資金用于災(zāi)后重建，再加上省市政府上萬億投資，這都將極大地拉動消費和經(jīng)

10、濟增長，使成都經(jīng)濟發(fā)生質(zhì)飛躍。其間必然將直接帶動裝備制造、工程機械、電子電器、能源、冶金、建材、物流以及間接帶動裝飾裝修、居家用品、餐飲住宿、商業(yè)零售、現(xiàn)代服務(wù)、金融、貿(mào)易等諸多行業(yè)快速發(fā)展，這將為來成都及四川投資企業(yè)提供大量發(fā)展機會。同時國家在行政審批、產(chǎn)業(yè)扶持、工商管理、征地、財政、稅收、海關(guān)、金融、社保等諸多方面實施非常優(yōu)厚政策，這些都是其他地方所難以比擬。 (二)成都承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢隨著產(chǎn)業(yè)升級以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2010年，沿海發(fā)達地區(qū)需要轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值總量將達到20000億元。 而成都已成為西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“橋頭堡”。2005年至2007年，成都市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實際

11、到位市外資金分別達到425.7億元、728.4億元和1196.7億元，每年均達到300億元以上增長。同時引進5000萬元以上重大項目數(shù)量由2005年212個增加至2007年471個。 1、投資環(huán)境方面，投資軟環(huán)境建設(shè)和規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)不斷取得優(yōu)異成績。近年來，全市以抓好軟環(huán)境建設(shè)為載體，通過改善投資環(huán)境有效承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而日益改善投資環(huán)境，使成都成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要承接地，特別是沿海發(fā)達地區(qū)和外資企業(yè)日益看好成都投資環(huán)境。 2、城市綜合實力。成都市城市綜合實力1992年進入全國城市50強，位居第11位，投資硬環(huán)境為全國城市40優(yōu)之一，2003年中國城市發(fā)展報告成都綜合實力位列第9位，2006年

12、，榮獲“國家園林城市”稱號，2007年，榮獲“中國最佳旅游城市”稱號，5月，榮獲“國家森林城市”稱號，6月，國務(wù)院批準成都市為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革實驗區(qū)。 3、豐富人才資源。成都人才資源十分豐富，科技實力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合科技實力第一強市。全市科技人員45萬多人，每千名職工中有科技人員263名，在全國大城市中名列前茅。全市有5個國家級重點實驗室和3個國家級工程技術(shù)中心，2500多個科研技術(shù)開發(fā)機構(gòu)，40余所高等院校。電子信息、汽車、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥等六大支柱產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人才總量為9.92萬人，占全市專業(yè)技術(shù)人才總量18.62%。 4 基本要素方面，與東部沿海發(fā)達地區(qū)相比，成都及四川

13、省內(nèi)其它地區(qū)具有豐富而且價格低廉自然資源、土地資源、能源、勞動力等生產(chǎn)要素。成都平原地區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便捷。10余條高速公路、密集國省市級公路網(wǎng)和鐵路網(wǎng)，國內(nèi)第六大機場以及在建西南最大物流中心和亞洲最大鐵路集裝箱中心站，使成都不僅是各種生產(chǎn)資料集散中心，也是各種消費品進入西部地區(qū)市場重要通道，從而使成都具有整合西部地區(qū)資源和輻射帶動西部地區(qū)市場市場優(yōu)勢。 5 產(chǎn)業(yè)配套比較齊全。四川是我國上個世紀六七十年代國家重點建設(shè)三線工業(yè)基地，成都周邊德陽擁有二重、東電、東汽等國家重點大型裝備企業(yè)，以三家企業(yè)為龍頭，形成了較大規(guī)模重型裝備產(chǎn)業(yè)集群。成都市高新軟件園、西部鞋都工業(yè)園，以及周邊綿陽、眉山、

14、資陽等地，形成了以電子信息、高新技術(shù)、石油化工、裝備制造、建材家具、輕紡工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深精加工等產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，逐步形成以成都為核心，西部地區(qū)領(lǐng)先成都經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。 6 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適合東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。成都市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局有較好承接條件。2007年，成都市工業(yè)增加值1173.41億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值 35.3%，六大重點行業(yè)中電子信息產(chǎn)品制造業(yè)占工業(yè)增加值13.9%，醫(yī)藥工業(yè)占5.2%，食品、飲料及煙草工業(yè)占12.0%，機械工業(yè)(含汽車)占 15.0%，石油化學(xué)工業(yè)7.4%，建材冶金工業(yè)占11.6%。 重點領(lǐng)域一：吸引國內(nèi)外軟件研發(fā)、設(shè)計和電子產(chǎn)品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，打造集成電路設(shè)計制造和軟件產(chǎn)業(yè)帶;針對我市汽車產(chǎn)業(yè)鏈缺失環(huán)節(jié)，加大招商力度，引入新增長點;吸引生物制藥企業(yè)和醫(yī)藥總部、醫(yī)藥研發(fā)外包、醫(yī)藥物流企業(yè)來蓉聚集發(fā)展。 重點領(lǐng)域二：以80萬噸乙烯和1000萬噸煉油項目為依托，利用項目提供原料、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，大力承接化工及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。引進技術(shù)先進、環(huán)境友好型項目，發(fā)展有機化工、精細化工、新材料化工和塑料加工等產(chǎn)業(yè);以龍頭企業(yè)為依托，承接光伏項目落戶成都;圍繞農(nóng)業(yè)重點產(chǎn)業(yè)，大力承接農(nóng)產(chǎn)品精深加工項目。