成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來

1、成都工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來 成都是內(nèi)陸開放城市和率先建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制綜合配套改革試點(diǎn)城市。1993年，被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告(20032004)成都綜合實(shí)力大陸排第九位。2007年，被國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。2007年地區(qū)生產(chǎn)總值為 3323.0億人民幣(比上一年增長(zhǎng)15.8%，中國(guó)城市第12名，工業(yè)產(chǎn)值占到GDP45.2%)，工業(yè)已逐漸成為成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐。 成都工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前共有130余家世界500強(qiáng)企業(yè)和數(shù)十家中國(guó)100強(qiáng)企業(yè)在這里投資興業(yè)，有上百家全球研發(fā)中心在這里為世界改變和科

2、技進(jìn)步做著貢獻(xiàn)，成都已漸漸成為國(guó)內(nèi)最熱門投資城市之一。十月在南京召開“第四屆中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)高層論壇”上,主辦方發(fā)布了全國(guó)35個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力評(píng)價(jià)報(bào)告。評(píng)出總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力前十名城市依次為:北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青島和武漢。 經(jīng)過多年發(fā)展，成都形成了以電子信息、機(jī)械、醫(yī)藥、食品等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)綜合性工業(yè)體系，工業(yè)已成為成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支撐力量。但還存在工業(yè)發(fā)展區(qū)域分布不合理，工業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量多、規(guī)模小、布點(diǎn)散等問題。成都共有19個(gè)區(qū)(市)縣，2002年就有各類工業(yè)開發(fā)區(qū)116個(gè)，其中縣鄉(xiāng)級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)達(dá)87個(gè)。此外，各區(qū)(市)縣還有大大小小一些工業(yè)點(diǎn)。這些工業(yè)園區(qū)共同不

3、足就是基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟，承載能力差，投入產(chǎn)出率低，已不能適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求，因此，政府把推進(jìn)工業(yè)集中發(fā)展作為成都實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化現(xiàn)實(shí)路徑。 成都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)布局，從2004年啟動(dòng)建設(shè)調(diào)整至今，現(xiàn)有工業(yè)集中發(fā)展區(qū)20個(gè)。其中，國(guó)家級(jí)2個(gè)，省級(jí)10個(gè)，市級(jí)8個(gè)，基本上是一個(gè)區(qū)(市)縣一個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。到2007年底，20個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)工業(yè)實(shí)際用地176平方公里。共投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金244.17億元，承載能力不斷增強(qiáng)，吸引了大量企業(yè)入駐。到2020年，新增工業(yè)用地規(guī)劃總面積將達(dá)到240.78平方公里。 二、成都工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展前景 據(jù)了解，目前成都最受歡迎花園式低密度獨(dú)棟企業(yè)辦公社區(qū)，其

4、供不應(yīng)求程度類似上海、北京這樣一線城市。如青羊工業(yè)總部基地企業(yè)獨(dú)棟辦公樓，雖然每棟售價(jià)上千萬，但招商工作非常順利，目前已經(jīng)有70多家入駐。一些企業(yè)也表示，要想很快租下一個(gè)理想辦公場(chǎng)所不容易，特別是租金比去年上漲了15%以上，而且還在不斷上漲。又悉，由中國(guó)第一家孵化器發(fā)起，投資5億在成都開建SBI創(chuàng)業(yè)街，兩年后建成可容納上萬人創(chuàng)業(yè)。這預(yù)示著因?yàn)槭袌?chǎng)需求擴(kuò)大引起工業(yè)園浪潮正式拉開帷幄。 雖然成都工業(yè)園浪潮逐漸興起，但事實(shí)上成都市中心寫字樓對(duì)于中小企業(yè)并不十分合適，特別是要求辦公場(chǎng)所面積大中小企業(yè)。而位于中心城區(qū)邊緣工業(yè)園寫字樓租金便宜，停車方便，還有員工宿舍、食堂等多種配套，非常有吸引力。而建設(shè)大

5、型工業(yè)園，根本意義并不在于項(xiàng)目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企業(yè)入駐，這將極大地推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。而且，工業(yè)地產(chǎn)土地較普通住宅或商業(yè)更便宜，出租或出售價(jià)格也比較“溫柔”，這對(duì)企業(yè)有很大吸引力。 2007年，成都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。需求來自于高新技術(shù)、制造業(yè)、金融業(yè)、通信業(yè)等行業(yè)。當(dāng)年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園新增供應(yīng)約9.4萬平米，吸納量13.4萬平米。 2008年上半年工業(yè)用地放量突然增大,共計(jì)供應(yīng)工業(yè)用地70宗,供地規(guī)模共計(jì)5731.24畝。今年8、9月兩個(gè)月,全市僅主城區(qū)出讓工業(yè)用地就占到了640余畝。土地放量與存量預(yù)示正是未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)。 國(guó)土資源部出臺(tái)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)顯示

6、,2008年上半年成都主城區(qū)工業(yè)用地出讓價(jià)格為620元/平米左右(2007年則在480元/平米左右)，不僅與北京、上海等一線城市有較大差距,即使與成都本市商業(yè)和住宅用地相比也具有非常明顯成本優(yōu)勢(shì)。 成本優(yōu)勢(shì)是工業(yè)地產(chǎn)突出特征,“成都工業(yè)用地多集中在三環(huán)路外各郊區(qū)郊縣,其地價(jià)成本大概在160元/平米320元/平米左右(2007年則在120元/平米260元/平米左右)。 目前成都總部基地項(xiàng)目主要分政府出資打造、企業(yè)出資打造、政府和企業(yè)之間采取BOT或BT模式打造三種方式。項(xiàng)目多在主城區(qū)附近，郊區(qū)縣有少量項(xiàng)目。售價(jià)均價(jià)在4000-6000元/平米左右,租金大概在40-70元/平米左右。多數(shù)項(xiàng)目目前運(yùn)

7、營(yíng)狀況良好，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供不應(yīng)求。 物流設(shè)施平均租金同比上漲12.4%,達(dá)到每月每平方米20.3元。廠房售價(jià)普遍在1600元/平米2200元/平米左右，租金普遍在8元/平米16元/平米左右。相關(guān)物業(yè)多集中在郊區(qū)縣。 在良好市場(chǎng)前景和需求刺激下,成都工業(yè)地產(chǎn)也吸引了外資開發(fā)企業(yè)投資,從2001年至今8年間,工業(yè)用地價(jià)值保持了平均每年13.1%增長(zhǎng)率，工業(yè)物業(yè)出租回報(bào)率高達(dá)9%-10%左右。但與其他一線城市相比，價(jià)格還比較低廉，物業(yè)租售價(jià)格還有很大上升空間。盡管工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景被看好，但一定要避免產(chǎn)品單一、同質(zhì)化問題。若對(duì)產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，可能會(huì)造成產(chǎn)品積壓。 三、成都市政府對(duì)工業(yè)投資導(dǎo)向序號(hào)名稱重

8、點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè) 禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè) 1 成都高新區(qū) 電子信息(含軟件)及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 1. 制糖2. 味精制造(分裝除外)3. 印染4. 皮革糅制5. 人造原油生產(chǎn)6. 煉焦7. 核燃料加工8. 再生橡膠制造9. 金屬冶煉(壓延加工除外)2 龍泉驛區(qū)(成都經(jīng)開區(qū)) 以汽車整車(含工程機(jī)械)及配套零部件為主現(xiàn)代制造業(yè)3 成都石化基地 石化及配套產(chǎn)業(yè)4 錦江區(qū)以創(chuàng)意設(shè)計(jì)及電子信息服務(wù)為主企業(yè)總部5 青羊區(qū) 以航空和模具產(chǎn)業(yè)為主企業(yè)總部6 金牛區(qū) 以電子信息服務(wù)為主企業(yè)總部7 武侯區(qū)以輕工設(shè)計(jì)及軟件開發(fā)為主企業(yè)總部8 成華區(qū)以機(jī)電研發(fā)為主企業(yè)總部9 溫江區(qū) 電子機(jī)械產(chǎn)業(yè)10 青白江區(qū)冶金建材產(chǎn)業(yè)(城廂鎮(zhèn)：現(xiàn)代

9、物流產(chǎn)業(yè))11 新都區(qū)精密機(jī)械制造業(yè)(新繁鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè))12 都江堰市 機(jī)電及軟件產(chǎn)業(yè)13 彭州市塑料制造業(yè)(濛陽(yáng)鎮(zhèn)：服裝紡織產(chǎn)業(yè))14 邛崍市天然氣化工產(chǎn)業(yè)15 崇州市 以制鞋為主輕工業(yè)(羊馬鎮(zhèn)：家具產(chǎn)業(yè))16 金堂縣新型建材制造業(yè)(淮口鎮(zhèn)：紡織制鞋業(yè))17 雙流縣光伏光電及機(jī)電產(chǎn)業(yè)18 郫縣 精密機(jī)電制造業(yè)(安德鎮(zhèn)：川菜原輔料加工業(yè))19 大邑縣輕工機(jī)械制造業(yè)20 蒲江縣食品飲料制造業(yè)(壽安鎮(zhèn)：農(nóng)產(chǎn)品深精加工)21 新津縣以新能源、新材料為主化工產(chǎn)業(yè) 四、投資機(jī)遇及前景 (一)地震災(zāi)后重建機(jī)遇國(guó)家將在三年內(nèi)投入1.67萬億資金用于災(zāi)后重建，再加上省市政府上萬億投資，這都將極大地拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)

10、濟(jì)增長(zhǎng)，使成都經(jīng)濟(jì)發(fā)生質(zhì)飛躍。其間必然將直接帶動(dòng)裝備制造、工程機(jī)械、電子電器、能源、冶金、建材、物流以及間接帶動(dòng)裝飾裝修、居家用品、餐飲住宿、商業(yè)零售、現(xiàn)代服務(wù)、金融、貿(mào)易等諸多行業(yè)快速發(fā)展，這將為來成都及四川投資企業(yè)提供大量發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)國(guó)家在行政審批、產(chǎn)業(yè)扶持、工商管理、征地、財(cái)政、稅收、海關(guān)、金融、社保等諸多方面實(shí)施非常優(yōu)厚政策，這些都是其他地方所難以比擬。 (二)成都承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2010年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)需要轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值總量將達(dá)到20000億元。 而成都已成為西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“橋頭堡”。2005年至2007年，成都市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移實(shí)際

11、到位市外資金分別達(dá)到425.7億元、728.4億元和1196.7億元，每年均達(dá)到300億元以上增長(zhǎng)。同時(shí)引進(jìn)5000萬元以上重大項(xiàng)目數(shù)量由2005年212個(gè)增加至2007年471個(gè)。 1、投資環(huán)境方面，投資軟環(huán)境建設(shè)和規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)不斷取得優(yōu)異成績(jī)。近年來，全市以抓好軟環(huán)境建設(shè)為載體，通過改善投資環(huán)境有效承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而日益改善投資環(huán)境，使成都成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重要承接地，特別是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和外資企業(yè)日益看好成都投資環(huán)境。 2、城市綜合實(shí)力。成都市城市綜合實(shí)力1992年進(jìn)入全國(guó)城市50強(qiáng)，位居第11位，投資硬環(huán)境為全國(guó)城市40優(yōu)之一，2003年中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告成都綜合實(shí)力位列第9位，2006年

12、，榮獲“國(guó)家園林城市”稱號(hào)，2007年，榮獲“中國(guó)最佳旅游城市”稱號(hào)，5月，榮獲“國(guó)家森林城市”稱號(hào)，6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成都市為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。 3、豐富人才資源。成都人才資源十分豐富，科技實(shí)力雄厚，已成為中國(guó)西南地區(qū)綜合科技實(shí)力第一強(qiáng)市。全市科技人員45萬多人，每千名職工中有科技人員263名，在全國(guó)大城市中名列前茅。全市有5個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和3個(gè)國(guó)家級(jí)工程技術(shù)中心，2500多個(gè)科研技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，40余所高等院校。電子信息、汽車、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥等六大支柱產(chǎn)業(yè)專業(yè)技術(shù)人才總量為9.92萬人，占全市專業(yè)技術(shù)人才總量18.62%。 4 基本要素方面，與東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)相比，成都及四川

13、省內(nèi)其它地區(qū)具有豐富而且價(jià)格低廉自然資源、土地資源、能源、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素。成都平原地區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便捷。10余條高速公路、密集國(guó)省市級(jí)公路網(wǎng)和鐵路網(wǎng)，國(guó)內(nèi)第六大機(jī)場(chǎng)以及在建西南最大物流中心和亞洲最大鐵路集裝箱中心站，使成都不僅是各種生產(chǎn)資料集散中心，也是各種消費(fèi)品進(jìn)入西部地區(qū)市場(chǎng)重要通道，從而使成都具有整合西部地區(qū)資源和輻射帶動(dòng)西部地區(qū)市場(chǎng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 5 產(chǎn)業(yè)配套比較齊全。四川是我國(guó)上個(gè)世紀(jì)六七十年代國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)三線工業(yè)基地，成都周邊德陽(yáng)擁有二重、東電、東汽等國(guó)家重點(diǎn)大型裝備企業(yè)，以三家企業(yè)為龍頭，形成了較大規(guī)模重型裝備產(chǎn)業(yè)集群。成都市高新軟件園、西部鞋都工業(yè)園，以及周邊綿陽(yáng)、眉山、

14、資陽(yáng)等地，形成了以電子信息、高新技術(shù)、石油化工、裝備制造、建材家具、輕紡工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深精加工等產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，逐步形成以成都為核心，西部地區(qū)領(lǐng)先成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。 6 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適合東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。成都市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局有較好承接條件。2007年，成都市工業(yè)增加值1173.41億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值 35.3%，六大重點(diǎn)行業(yè)中電子信息產(chǎn)品制造業(yè)占工業(yè)增加值13.9%，醫(yī)藥工業(yè)占5.2%，食品、飲料及煙草工業(yè)占12.0%，機(jī)械工業(yè)(含汽車)占 15.0%，石油化學(xué)工業(yè)7.4%，建材冶金工業(yè)占11.6%。 重點(diǎn)領(lǐng)域一：吸引國(guó)內(nèi)外軟件研發(fā)、設(shè)計(jì)和電子產(chǎn)品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，打造集成電路設(shè)計(jì)制造和軟件產(chǎn)業(yè)帶;針對(duì)我市汽車產(chǎn)業(yè)鏈缺失環(huán)節(jié)，加大招商力度，引入新增長(zhǎng)點(diǎn);吸引生物制藥企業(yè)和醫(yī)藥總部、醫(yī)藥研發(fā)外包、醫(yī)藥物流企業(yè)來蓉聚集發(fā)展。 重點(diǎn)領(lǐng)域二：以80萬噸乙烯和1000萬噸煉油項(xiàng)目為依托，利用項(xiàng)目提供原料、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，大力承接化工及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。引進(jìn)技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境友好型項(xiàng)目，發(fā)展有機(jī)化工、精細(xì)化工、新材料化工和塑料加工等產(chǎn)業(yè);以龍頭企業(yè)為依托，承接光伏項(xiàng)目落戶成都;圍繞農(nóng)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，大力承接農(nóng)產(chǎn)品精深加工項(xiàng)目。