合同購房法院查封執(zhí)行期.doc

1、合同購房法院查封執(zhí)行期 20_年10月借款到期后，楊某多次催要，但陳某以各種理 由拒不還款。無奈之下，楊某將陳某訴至縣法院，并依法申 請保全陳某名下所有濟(jì)陽縣房權(quán)證城區(qū)主房產(chǎn)一套。20_年5月縣法院查封陳某房產(chǎn)保全價值 40萬元，法院經(jīng)審理后判 決楊某償還陳某借款本金 30萬元及應(yīng)付利息。判決生效后， 楊某申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，并要求評估、拍賣已查封的陳某所 有的房產(chǎn)。正當(dāng)縣法院對已查封陳某的房產(chǎn)進(jìn)行評估、拍賣 期間，案外人郭某向人民法院提出申請主張對查封房產(chǎn)有所 有權(quán)，請求停止評估拍賣行為。郭某稱“所查封房產(chǎn)早已于 20_年3月7日賣于我所有，并支付房價 35萬元而居住至 今，因種種原因，尚未辦

2、理過戶手續(xù)。”經(jīng)審查，郭某所言 屬實(shí)，法院依法裁定中止執(zhí)行該房產(chǎn)。楊某收到裁定后認(rèn)為中止執(zhí)行不當(dāng)，依法將郭某起訴到法院，請求繼續(xù)執(zhí)行該房 產(chǎn)?？h法院召開公開聽證會認(rèn)為，楊某于20_年5月28日申請查封了陳某的房產(chǎn)，但該房產(chǎn)早已于20_年3月7日賣于郭某，郭某已支付全部房價款，并實(shí)際占有，雖然尚未 辦理登記過戶手續(xù)，但沒有證據(jù)證明郭某存在過錯。合議庭 合議后裁定中止對陳某名下所有濟(jì)陽房權(quán)證城區(qū)主房產(chǎn)一 套的執(zhí)行。法官點(diǎn)評（縣法院審判員劉長星）：此案的爭議焦點(diǎn)在于 是否應(yīng)該支持楊某的訴訟請求，繼續(xù)執(zhí)行該房產(chǎn)。我國物權(quán)法確立了房產(chǎn)登記制度，要求物之所有人到相 關(guān)國家機(jī)關(guān)依法登記后，才能從法律上確認(rèn)其

3、對物的所有權(quán)， 并通過所有權(quán)人登記名冊向社會公示。物權(quán)登記制度的確立， 使不同當(dāng)事人對同一標(biāo)的物發(fā)生所有權(quán)爭議時，以登記在冊 的人為所有權(quán)人，但是，法律并沒有因此否認(rèn)物之所有人不 依法進(jìn)行物權(quán)登記的客觀現(xiàn)實(shí)。最高人民法院有關(guān)查封財產(chǎn) 的司法解釋中，對已經(jīng)簽定買賣合同并交付全部價款的財產(chǎn)， 不得采取財產(chǎn)保全措施；對已經(jīng)簽訂買賣合同并交付部分價 款的財產(chǎn)，或雖然簽訂買賣合同但尚未支付價款的財產(chǎn)，可 以采取保全措施。說明物權(quán)人不進(jìn)行物權(quán)登記這一客觀事實(shí) 的存在，只要沒有占有人以外的人向物之占有人主張物權(quán)， 那么占有人就是物之所有權(quán)人。根據(jù)最高法院的司法解釋，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)賣

4、于第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款，并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒 有過錯，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。而根據(jù)物權(quán)法的 有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，而法律另有規(guī)定的除外?！胺闪碛幸?guī)定除外”中的“法律”，就包含司 法解釋，所以司法解釋與物權(quán)法并不發(fā)生沖突。法條鏈接：關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)產(chǎn)的規(guī)定第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款 并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí) 際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒

5、有過 錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！敝腥A人民共和國物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！卑咐?0_年9月6日，胡某與張某簽訂房屋買賣合同，胡某購買張某位于北京市昌平區(qū)鼓樓北街三號院某號房屋，約定 購房款95萬元，胡某一次性付清購房款后，雙方到房管部門辦理房屋過戶手續(xù)。20_年9月28日，胡某一次性付清了購房款，當(dāng)日張某與胡某即進(jìn)行了房屋交接手續(xù)，將房屋 交付給胡某。在雙方前往房管部門辦理登記手續(xù)時，因張某 未帶齊過戶所需的全部證件，當(dāng)天未能成功辦理過戶手續(xù)。20_年9月30日，當(dāng)雙方再次去辦理過戶登記

6、手續(xù)時，因房屋登記管理部門內(nèi)部安排，當(dāng)天不辦理過戶登記手續(xù)，而未能辦理過戶。20_年10月9日，胡某得知其購買的北京市昌平區(qū)鼓樓北街三號院某號房屋，已在 10月8日被法院 查封，因?yàn)榘竿獾谌送跄吵址ㄔ荷袥Q，申請強(qiáng)制執(zhí)行 張某拖欠的50萬元，根據(jù)王某的申請，法院查封了該房屋。律師評析：在本案中，胡某付清了購房款，并實(shí)際占有房屋，也繳納了房屋占有使用期間的物業(yè)費(fèi)用，但由于未辦理過戶登記， 胡某仍不是房屋的所有權(quán)人，在案外第三人申請對該房屋進(jìn) 行查封時，胡某能否成功申請執(zhí)行異議呢，這個問題在物 權(quán)法頒布實(shí)施后，司法實(shí)踐中的處理，是比較混亂的。根據(jù)最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定

7、第十七條的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的， 人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款 并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北景钢?，在胡 某沒有過錯的情況下，人民法院是不得查封、凍結(jié)該房屋的， 胡某的執(zhí)行異議申請是可以成立的。但根據(jù)物權(quán)法第十五條的規(guī)定：未辦理物權(quán)登記的， 不影響合同效力。第十六條的規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸 屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條的規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利 人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。若嚴(yán)格按照不動產(chǎn)登

8、記生效原 則，本案中，由于房屋并未辦理登記手續(xù)，胡某并不是房屋 的所有權(quán)人，房屋的所有權(quán)人仍是張某，因張某拖欠案外第 三人欠款，法院查封張某名下的房屋，也是合法的。至于胡 某的損失，可以根據(jù)房屋買賣合同， 要求張某承擔(dān)違約責(zé)任， 賠償損失。目前，在司法實(shí)踐中，有法院根據(jù)最高法院司法解釋認(rèn) 為執(zhí)行異議成立的，也有法院根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)為 執(zhí)行異議不成立，駁回異議申請的。這里存在一個最高院的 司法解釋與物權(quán)法的沖突問題，根據(jù)效力， 物權(quán)法 作為人大通過的法律，其效力肯定是高于最高院的司法解釋 的，若根據(jù)物權(quán)法來執(zhí)行，是不存在法律上的問題的。但由于在物權(quán)法頒布實(shí)施前，我們就一直在實(shí)際執(zhí)行著 物權(quán)登

9、記生效的原則，物權(quán)法只是確認(rèn)了該原則，而并 非物權(quán)法首創(chuàng)。最高法院的司法解釋，實(shí)際上也是在考慮物 權(quán)登記生效原則的前提下，作出的變通性規(guī)定，是為了平衡第三人與強(qiáng)制執(zhí)行申請人之間的利益。所以，即便在物權(quán)法已經(jīng)明確了該原則的情況下， 仍有很多法院，基于利益平衡的考慮，在適用最高法院的司 法解釋，可能這種處理方法，更能達(dá)到實(shí)體上的公平，更能 合理的保護(hù)第三人的利益，但在適用最高法院司法解釋的時 候，可能就存在一個與物權(quán)法沖突的問題，就存在法律 上的障礙。因此，希望最高法院能夠及時對該司法解釋作出廢止或 變更性的規(guī)定，或作出新的司法解釋，以更好地解決此類執(zhí) 行問題，統(tǒng)一司法尺度。最高人民法院關(guān)于人民法

10、院在民事執(zhí)彳丁中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分 或者全部價款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記 手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付 全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三 人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北救苏J(rèn)為，最高法院這一條解釋似乎不妥。第一，文義 結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)。第一款是原則性的規(guī)定，規(guī)定第三人購買被執(zhí) 行人房產(chǎn)（明確起見，以房產(chǎn)為例）未辦理過戶登記的，不 論是否全部付款及實(shí)際占有，人民法院都可以查封、扣押、 凍結(jié)。第二款應(yīng)該是補(bǔ)充性的規(guī)定，但司法解釋卻作

11、了與第一款意思截然相反的規(guī)定，即規(guī)定“如果第三人對此沒有過 錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)” ，如規(guī)定為“如果第 三人對此沒有過錯，人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封、 扣押、凍結(jié)”， 文義結(jié)構(gòu)和實(shí)際操作步驟還能順暢。第二，不符合物權(quán)登記 制度。需登記、公示的物權(quán)，它的權(quán)利的取得是在辦理登記 手續(xù)以后，支付價款及實(shí)際占有都只能證明作為債的合同成 立與否。就是說，房屋買賣合同中，如未辦理過戶手續(xù)，則 買方還不是房屋的所有人。而未取得物權(quán)的第三人不能就物 權(quán)對抗他人，不論其是否有過錯。因此，對被執(zhí)行人出賣而 未辦理過戶登記手續(xù)的房產(chǎn)，法院能夠查封、扣押、凍結(jié)， 無過錯的第三人（買方）無權(quán)就強(qiáng)制措施提出抗辯，只

12、能在 法院采取強(qiáng)制后，對賣方提起合同違約之訴?！景盖椤?0_年6月19日，李某向徐某借款30萬元。后因李某 未按時歸還欠款，徐某訴至法院，經(jīng)調(diào)解，李某返還徐某借 款本金30萬元及其利息。調(diào)解書生效后，李某未履行給付 義務(wù)。20_年8月9日，徐某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)查， 20_年7月18日，李某與曹某簽訂了二手房屋轉(zhuǎn)讓合同， 合同約定：李某將商品房一套轉(zhuǎn)讓給曹某，轉(zhuǎn)讓金額為30萬元，除去銀行的按揭欠款 20萬元，曹某一次性支付李某 10萬元；銀行按揭欠款 20萬元，由曹某負(fù)責(zé)償還；在銀行 按揭還清后，李某必須配合曹某辦好房產(chǎn)過戶有關(guān)手續(xù)。因曹某至今每月都在歸還銀行按揭貸款，故雙方一直沒有辦理房

13、屋過戶手續(xù)。20_年8月9日，法院依徐某申請查封了該 套房屋。20_年9月19日，法院裁定拍賣上述被查封的房 屋。拍賣過程中，曹某向法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為法院查封 的房屋屬于其所有，且實(shí)際占有和管理了該房產(chǎn)，請求法院 中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行，并解除查封?！痉制纭繉υ摲慨a(chǎn)能否強(qiáng)制執(zhí)行，有兩種不同意見。第一種意見認(rèn)為，房屋買賣未辦理過戶登記手續(xù)，本案 所涉房屋的所有權(quán)人仍為被執(zhí)行人李某，曹某提出的異議不 能成立，法院應(yīng)裁定駁回曹某的異議。因此，法院可以強(qiáng)制 執(zhí)行。第二種意見認(rèn)為，李某與曹某之間的二手房屋轉(zhuǎn)讓合 同應(yīng)屬合法有效，而且曹某已付購房款，且實(shí)際占有和管 理了該房產(chǎn)，其利益應(yīng)受到法律保護(hù)，故法院

14、應(yīng)中止對該房 屋的執(zhí)行?！竟芪觥吭髡吡?xí)國文贊同第一種意見，認(rèn)為本案可以繼續(xù)執(zhí)行， 并主要從兩個方面予以說明。一、李某與曹某所簽二手房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效？ 本案所涉房屋所有權(quán)歸誰？按照中華人民共和國物權(quán)法第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”及第十五條“當(dāng) 事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合 同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生 效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，不動產(chǎn) 物權(quán)的確立，以登記為準(zhǔn)。但設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動 產(chǎn)物權(quán)的合同不是以登記為生效要件，而是合同成立時即發(fā)

15、生效力。本案中，曹某與被執(zhí)行人李某簽訂的二手房屋轉(zhuǎn) 讓合同，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，但合同簽訂后雙方一直沒有 辦理登記手續(xù)，故房屋所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，仍屬被執(zhí)行人 李某所有。二、針對第三人已支付價款并實(shí)際占有的房產(chǎn)能否執(zhí)行？按照最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié) 財產(chǎn)的規(guī)定第17條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶 登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價 款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人 民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并 實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有 過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！钡囊?guī)定，本案中， 曹某雖然管

16、理和實(shí)際占有了查封財產(chǎn)，但至今每個月仍在歸 還銀行貸款，交易價款并未全部支付，所以法院可以依法查 封該房屋。但曹某基于有效合同而享有的權(quán)利仍然受到保護(hù)，曹某因此而造成損失可以要求被執(zhí)行人李某返還購房款及賠償相關(guān)損失。綜上所述，曹某提出法院查封的房屋屬于其所有，要求 法院裁定中止對該房屋的執(zhí)行并解除查封的異議不成立，應(yīng) 予以駁回。筆者贊同第二種意見，認(rèn)為法院應(yīng)中止對該房屋的執(zhí)行。其理由如下：1、本案中，曹某已經(jīng)實(shí)際占有并管理了查封財產(chǎn)已無爭議，爭議的焦點(diǎn)在于如何理解“已經(jīng)支付全部價款”。該房產(chǎn)系按揭房產(chǎn)，其價值為“首付 +按揭款”，李某實(shí)際支付 只是首付，余款是以銀行按揭欠款的形式支付的，李某與

17、曹某簽訂了二手房屋轉(zhuǎn)讓合同明確約定“李某將商品房一套轉(zhuǎn)讓給曹某，轉(zhuǎn)讓金額為 30萬元，除去銀行的按揭欠款20萬元，曹某一次性支付李某 10萬元；銀行按揭欠款20萬元，由曹某負(fù)責(zé)償還”，曹某已支付李某10萬元，且至今每 月都在歸還銀行按揭貸款，即銀行按揭欠款已轉(zhuǎn)移給了曹某， 且曹某一直在履行歸還銀行按揭貸款的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為曹某“已經(jīng)支付全部價款”，其利益應(yīng)受到法律保護(hù)，法院應(yīng)依 據(jù)最高法院的司法解釋中止對該房屋的執(zhí)行。2、即或認(rèn)為曹某未“已經(jīng)支付全部價款”并繼續(xù)執(zhí)行 該房產(chǎn)，還有一個“無益執(zhí)行”的問題，李某對該房產(chǎn)已無 任何利益，強(qiáng)行處置只是增加訴累，并制造矛盾。綜上所述，曹某已付購房款，且實(shí)際

18、占有和管理了該房產(chǎn)，其利益應(yīng)受到法律保護(hù)， 故法院應(yīng)中止對該房屋的執(zhí)行。房屋所有權(quán)人將房屋出售后，雙方尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，原產(chǎn)權(quán)人因其他民事糾紛被第三人起訴并被法院查封了涉案房屋，房屋買受人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同有效并篇二：房屋被查封買賣合同是否無效房屋被查封買賣合同是否無效四川省成都市中級人民法院王長軍一、案情20_年8月21日，經(jīng)中介公司介紹，甲將一房屋轉(zhuǎn)讓給乙，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，預(yù)付定金5萬元，并出具定金收條1份。之后，甲以房價上漲為由反悔。乙多次與其交涉，甲均拒絕退還定金?，F(xiàn)該房屋因甲與李某的債務(wù)，李某申請b法院查封，乙無法取得房屋權(quán)利。為此，乙向A法院起訴甲返還定金

19、5萬元。案件開庭審理時，甲并未到庭應(yīng)訴。經(jīng)查明，甲尚未取得該房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，且該房屋已被b法院依法查封。二、分歧法院在審理時有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因涉案房屋被法院查封，無法轉(zhuǎn)讓，故甲乙之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。無效的合同自始不具有法律約束力。對責(zé)任承擔(dān)的問題，根據(jù)合同法的規(guī)定，因 該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要 返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所 受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋被查封，買賣合同并非無效，應(yīng)當(dāng)具 體分析。如果房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂在查封之前，查封措施不影 響合同效力。我國對民事合同效力的認(rèn)定，先后經(jīng)

20、歷了五個 階段：民法通則、經(jīng)濟(jì)合同法、合同法、合同法司 法解釋（一）、合同法司法解釋（二），對無效合同的認(rèn) 定經(jīng)歷了由嚴(yán)格到寬松的過程，盡雖縮小無效合同的范圍， 減少無效合同的認(rèn)定，不斷弱化公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)，體現(xiàn)了 對民事主體意思自治的尊重，有利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利 于誠信社會的建立。合同效力的判斷，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法 第52條及合同法司法解釋（一）、（二）的相關(guān)規(guī)定，只要雙方主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反公 共利益，不違法法律、行政法規(guī)的效力性規(guī)定，合同就應(yīng)當(dāng) 有效。但從上述法律中，我們找不到標(biāo)的物被查封，買賣合 同就無效的規(guī)定。查封只是一種強(qiáng)制措施，目的在于防止標(biāo) 的物的轉(zhuǎn)移，但查封措施不影響成立在先的買賣合同的效力， 不能以后出現(xiàn)的查封措施來否定之前成立的買賣合同的效 力，這是1999年合同法生效后的一個基本常識。即便查封在前，買賣合同也并非一律無效。房屋被查封后不能轉(zhuǎn)讓的依據(jù)是 城市房地產(chǎn)管理法 第37條第2 款：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他 形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓查封房 屋的合同效力也應(yīng)具體分析，不能簡單的否定其效力。如果買受人明知房屋被查封而簽訂合同，則合同