住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-858編號(hào)：_住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)審核：_時(shí)間：_單位：_住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。述職報(bào)告8附件6第3部分住宅小區(qū)工程維修工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)1有年度保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。2有月度保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)年度保養(yǎng)計(jì)劃分解到月應(yīng)掛貼到墻上，接受公眾監(jiān)督。3有設(shè)備保養(yǎng)的操作記錄表，必須

2、有工程主管的簽字。4設(shè)備保養(yǎng)前必須備足充分的備品配件。5工程部墻上要懸掛設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)表。6保養(yǎng)后的設(shè)備設(shè)施必須達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：1）配電室地面要刷紅色油漆，水箱、水泵房間墻面要貼瓷磚，地面鋪地磚。2）設(shè)備表面除塵徹底，帶白手套摸任意部位不能有塵土。3）設(shè)備的運(yùn)行聲響正常，主備用設(shè)備可隨意切換，因故障停用的設(shè)備要懸掛：“故障待修”的標(biāo)牌。4）設(shè)備外觀完好無(wú)損，不能有明顯磕碰現(xiàn)象，設(shè)備表面的漆飾必須保證色澤均勻美觀，不能有漆皮脫落的現(xiàn)象，因掉漆皮不能補(bǔ)刷原色的漆的要整面刷漆保證色澤一致。5）各種水設(shè)備不能有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。6）各種設(shè)備的接口，金屬外漏部位，法蘭螺絲等處不能有任何銹跡，對(duì)可能生銹的金

3、屬表面一律要涂抹黃油保養(yǎng)。7）有保溫層的各種管道其保溫材料必須順平完好，不能有脫落開(kāi)口現(xiàn)象。保溫材料有修補(bǔ)的其修補(bǔ)的材料必須與原材料保持一致，不能用其它材料代替。確因材料特殊配不上原材料的要將整條管道更換保溫材料。8）各種配電的線槽要保證外觀和蓋板完好，蓋板有扣鎖的必須扣好鎖扣。9）所有設(shè)備機(jī)房（包括強(qiáng)弱電）接線必須排列整齊，不能有任何飛線。10）所有管道和線槽穿墻的，其穿墻處不能有孔洞，穿墻套管處應(yīng)用油麻填充。11）配電室、生活水箱房間必須有600mm高的金屬擋鼠板。12）各種設(shè)備的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌清晰完好，系統(tǒng)流向的指示箭頭清晰完好。（執(zhí)行公司統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)規(guī)定）13）所有落地式配電柜、控制柜的前后必

4、須鋪設(shè)不小于一米寬的絕緣膠皮。14）所有配電柜、配電箱的柜門(mén)、箱門(mén)平時(shí)必須關(guān)閉，有鎖的必須鎖閉。15）所有配電柜和控制柜、控制箱的儀表必須正常顯示運(yùn)行數(shù)據(jù)，狀態(tài)指示燈完好正常指示工作狀態(tài)?？刂瓢粹o靈活有效。16）各種管道儀表溫度計(jì)正常顯示實(shí)際數(shù)據(jù)，所有壓力表應(yīng)有年度檢驗(yàn)合格證。17）所有管道的閥門(mén)必須開(kāi)關(guān)靈活，螺干式閥門(mén)的其螺旋干處應(yīng)涂抹黃油保養(yǎng)。18）各種管道的逆止閥失靈的必須及時(shí)更換。19）有過(guò)濾器的管道其過(guò)濾器必須保證每個(gè)月清洗一次。20）有生活水箱的要保證水箱房和水箱蓋平時(shí)上鎖。衛(wèi)生許可證上墻。21）二次供水消毒器必須保證長(zhǎng)期通電正常運(yùn)行。22）生活水箱必須保證每年清洗消毒一次，水樣送

5、衛(wèi)生防疫部門(mén)檢測(cè)一次。生活水箱的溢流和排污水管管口處必須裝置擋鼠濾網(wǎng)。23）消火栓和濕式噴淋系統(tǒng)管道必須保證帶水備戰(zhàn)，系統(tǒng)壓力正常，最小壓力應(yīng)不小于樓高的自然落差壓力。24）消防水泵每三個(gè)月必須做手動(dòng)盤(pán)車和點(diǎn)動(dòng)試驗(yàn)一次。25）室外各種井蓋配套合適，人踩或車睚時(shí)不活動(dòng)無(wú)聲響。所有井蓋按標(biāo)識(shí)顏色的規(guī)定刷漆。（見(jiàn)井蓋標(biāo)識(shí)顏色的規(guī)定）26）所有室外地井必須保證每周檢查一次，做到井內(nèi)干凈無(wú)積水無(wú)雜物。污水井必須確認(rèn)排水是否順暢。27）樓內(nèi)的強(qiáng)弱電和管道豎井必須上鎖，井內(nèi)衛(wèi)生干凈無(wú)雜物。28)電梯設(shè)備必須保證呼叫對(duì)講能與監(jiān)控室隨時(shí)通話，各層電梯的停層與門(mén)口地面平行，內(nèi)外呼層面板完好，停層顯示正常準(zhǔn)確，運(yùn)行

6、速度均勻平穩(wěn)，嬌箱內(nèi)照明正常，嬌箱頂部的上端機(jī)電部位和井道底坑清潔干凈，鋼絲繩有明顯的停層標(biāo)致。29)電梯機(jī)房?jī)?nèi)要清潔干凈，房門(mén)上鎖，機(jī)房鑰匙有專人管理。30)消防中控設(shè)備運(yùn)行正常，故障報(bào)警能及時(shí)消除，值班人員必須對(duì)各控制回路和探測(cè)器的點(diǎn)位了解的非常清楚，對(duì)各種報(bào)警的處理程序非常清楚。有條件的要抽驗(yàn)消防設(shè)備的各項(xiàng)功能（煙感探測(cè)器報(bào)警、強(qiáng)排煙及正壓風(fēng)機(jī)的啟動(dòng)、消防泵的啟動(dòng)、電梯自動(dòng)歸首的控制、卷簾門(mén)的迫降、火災(zāi)區(qū)域電源的強(qiáng)切、防火閥的自動(dòng)關(guān)閉、聲光報(bào)警系統(tǒng)的啟動(dòng)、緊急逃生時(shí)的門(mén)禁解鎖、消防廣播的通唱、消防報(bào)警按鈕的有效聯(lián)動(dòng)功能等）消防設(shè)備的功能應(yīng)分手動(dòng)和聯(lián)動(dòng)分別試驗(yàn)均應(yīng)保證完好。無(wú)條件進(jìn)行消防試

7、驗(yàn)的要查看消防設(shè)備接管驗(yàn)收的記錄，接管驗(yàn)收時(shí)必須有以上功能的抽查試驗(yàn)，有接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)人的簽字。31)各種監(jiān)控設(shè)備應(yīng)保證運(yùn)行正常，有效監(jiān)控。錄象監(jiān)控資料應(yīng)能保證15天以上的保存期，重要資料或可疑錄象要向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)延長(zhǎng)保存期限。周界報(bào)警系統(tǒng)能保證隨時(shí)抽查正常。對(duì)業(yè)主戶內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備（燃?xì)庑孤丁⒋按?、門(mén)瓷、門(mén)禁對(duì)講等）要有接管驗(yàn)收時(shí)的試驗(yàn)記錄，有負(fù)責(zé)人的簽字。32)公共區(qū)域必須保證每周有專人巡視檢查一遍，應(yīng)保證門(mén)窗完好，樓頂?shù)戎匾獏^(qū)域的門(mén)必須保證平常上鎖管理，所有道路、樓體散水無(wú)塌陷、無(wú)開(kāi)裂，邊角和路崖處應(yīng)平整光潔無(wú)破損。各種走道地磚平整完好無(wú)破損，剔腳無(wú)脫落無(wú)破損。二、規(guī)章制度上墻的標(biāo)準(zhǔn)：1、必須有規(guī)

8、章制度上墻的部位：工程部辦公室、高壓配電室、低壓配電室、生活水箱房、生活水泵房、消防泵房、工程庫(kù)房。2、上墻的規(guī)章制度應(yīng)包括以下種類文件1）各崗位職責(zé)（有一個(gè)崗位的設(shè)置就必須有一個(gè)對(duì)應(yīng)的崗位職責(zé)）>2）各種設(shè)備的操作規(guī)程及維護(hù)保養(yǎng)的注意事項(xiàng)。3）工程維修的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。4）各種工程類應(yīng)急預(yù)案。5）工作過(guò)程中的行為規(guī)范。6）設(shè)備設(shè)施巡視檢查的相關(guān)規(guī)定。7）工程維修安全管理制度。8）工程維修操作規(guī)程的管理規(guī)定。9）工程人員夜間值班的管理規(guī)定。10）能源控制的管理規(guī)定及能源控制的實(shí)施方案。11）特約維修的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。12）工程工具和材料領(lǐng)用、借用的相關(guān)管理規(guī)定。13）工程設(shè)備年度和月度維護(hù)

9、保養(yǎng)的工作計(jì)劃。14）設(shè)備設(shè)施維修改造的工作計(jì)劃。三、工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1工程人員接報(bào)修后必須在10分中內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。2報(bào)修單必須寫(xiě)明以下時(shí)間節(jié)點(diǎn)：1）業(yè)主的報(bào)修時(shí)間；2）工程人員的接單時(shí)間；（等同客服人員向工程人員轉(zhuǎn)單的時(shí)間）3）工程人員到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間；4）維修完畢的時(shí)間；5）因受專業(yè)或維修條件的限制需要與業(yè)主另行約定維修的時(shí)間；6）疑難問(wèn)題向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的時(shí)間；7）工程人員向客服中心回復(fù)的時(shí)間。3報(bào)修單必須寫(xiě)明的事項(xiàng)：1）各工作過(guò)程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；2）業(yè)主報(bào)修的地址和報(bào)修事項(xiàng)必須字體公正，準(zhǔn)確記錄。3）報(bào)修單必須有接報(bào)修人的簽字、工程人員接單人的簽字、業(yè)主確認(rèn)的簽字、工程主

10、管領(lǐng)導(dǎo)的簽字、向其它專業(yè)轉(zhuǎn)交報(bào)修單的轉(zhuǎn)交人和接單人的簽字。（包括向外單位專業(yè)人轉(zhuǎn)交的報(bào)修單）4所有報(bào)修單必須順序編號(hào)，按月收集存檔，保存期限為2年。5在報(bào)修單上只要是當(dāng)時(shí)不能解決的問(wèn)題和各種疑難問(wèn)題必須有維修記錄，維修記錄可以用表格形式也可以用記錄本形式，但必須記錄以下內(nèi)容：1）事件發(fā)生時(shí)間；（應(yīng)與報(bào)修單時(shí)間相符）2）事件發(fā)生地址；（應(yīng)與報(bào)修單地址相符）3）此項(xiàng)事件的報(bào)修單編號(hào)；4）工程部第一到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的責(zé)任人簽字，轉(zhuǎn)交其它專業(yè)的責(zé)任人簽字，疑難問(wèn)題向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的領(lǐng)導(dǎo)簽字。5）對(duì)事件的現(xiàn)象、原因分析、處理方法和處理結(jié)果必須詳細(xì)記錄，確保任何人員都能看的明白。四、相關(guān)工作記錄的標(biāo)準(zhǔn)：1記錄的要求：1

11、）所有記錄表格只能用黑色簽字筆進(jìn)行記錄，不能使用圓銖筆和其它顏色的筆做記錄。2）所有記錄必須認(rèn)真填寫(xiě)，不能隨意涂改，特殊情況需要進(jìn)行涂改的涂改處必須有涂改人的簽字。3）所有記錄表格應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行文件編號(hào)。4）各種記錄表格公司有范本的要同一使用公司的范本，公司沒(méi)范本的可以由各項(xiàng)目自行編制。5）所有記錄的事件應(yīng)編寫(xiě)順序號(hào)。6）各種記錄表格應(yīng)切合實(shí)用性進(jìn)行編制，原則上各種記錄表上不應(yīng)有空格，對(duì)必須有的列項(xiàng)出現(xiàn)空格時(shí)可用斜畫(huà)線填寫(xiě)。7）對(duì)于記錄表中下一項(xiàng)內(nèi)容與上一項(xiàng)相同時(shí)必須用文字進(jìn)行填寫(xiě)，不許用點(diǎn)點(diǎn)或符號(hào)填寫(xiě)表示與上項(xiàng)相同。8）各種記錄按月收集存檔，存檔的記錄必須編輯成冊(cè)做封皮。一般性工作記錄

12、存檔期為一年，重要事件的記錄存檔期2年。2必要的工作記錄：1）業(yè)主報(bào)修未能及時(shí)解決問(wèn)題的記錄；2）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的記錄。3）設(shè)備設(shè)施巡視檢查的記錄。（包括設(shè)備機(jī)房的日常巡檢、門(mén)禁系統(tǒng)的日常巡檢、室外管井的周巡檢、公共區(qū)域的日常巡檢、消防設(shè)備的專項(xiàng)巡檢、安防設(shè)備的的專項(xiàng)巡檢、）4）各種設(shè)備機(jī)房必須有設(shè)備操作的記錄、設(shè)備保養(yǎng)的記錄、設(shè)備故障維修的記錄、設(shè)備清潔衛(wèi)生的記錄、來(lái)客登記的記錄。5）圖紙資料借閱登記的記錄。6）工程事物對(duì)外聯(lián)系的記錄。7）工程部夜間值班的記錄。8）工程部門(mén)向開(kāi)發(fā)等外單位發(fā)文的記錄。9）維修工具借用的登記記錄。10）維修材料使用的登記記錄。11）設(shè)備原材料報(bào)廢的記錄。12）

13、有人職守的的設(shè)備機(jī)房的值班和交接班記錄。13）各種工程會(huì)議的記錄。14）工程培訓(xùn)的記錄。15）工程維修安全培訓(xùn)的記錄。16）能源控制方案落實(shí)的記錄。17）工作計(jì)劃完成的記錄。18）工作計(jì)劃未完成的原因說(shuō)明記錄。19）每月工程部門(mén)的工作總結(jié)記錄。20）其它與工程有關(guān)的各種記錄。五、工作環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)要求：1工程部的衛(wèi)生責(zé)任區(qū)應(yīng)包括各種辦公室、各種有人職守和無(wú)人職守的設(shè)備機(jī)房、工程人員的宿舍，各種不在保潔責(zé)任范圍內(nèi)的屋頂平臺(tái)、露天安裝各種機(jī)電設(shè)備。2工程部部門(mén)或維修辦公室必須保證日常的干凈整潔，每日應(yīng)有衛(wèi)生責(zé)任人，必須確保桌面整潔無(wú)雜亂的文件和其它雜物，水杯等個(gè)人物品不準(zhǔn) 在辦公桌上堆放，地面必須保證

14、清潔干凈沒(méi)有任何雜物，門(mén)窗玻璃至少每周擦試一次，確保玻璃透亮無(wú)塵土無(wú)污點(diǎn)。門(mén)窗的油漆漆面必須保證光潔如新，帶白手套摸不能有任何塵土。3所有維修工具和材料不準(zhǔn)隨意堆放，一律要放到工程庫(kù)房?jī)?nèi)，工程庫(kù)房?jī)?nèi)必須用貨架按物品種類型號(hào)碼放物品并有物品的標(biāo)簽，有物品進(jìn)出庫(kù)的詳細(xì)登記。4所有公用的維修工具必須進(jìn)行編號(hào)管理。（見(jiàn)公用維修工具編號(hào)標(biāo)識(shí)的管理規(guī)定）六、能源控制的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1有年度能源控制的具體工作計(jì)劃（報(bào)總經(jīng)理審批）2有根據(jù)年度能源控制的工作計(jì)劃分解的月度工作計(jì)劃。（上墻張貼）3所有主要用水用電系統(tǒng)每個(gè)月實(shí)際能耗與上一年度能耗的對(duì)比分析記錄表。4有專項(xiàng)的能源控制工作記錄，記錄的內(nèi)容應(yīng)包括，對(duì)水電設(shè)備

15、的日常巡視檢查，控制水電用量的具體操作方法，對(duì)設(shè)備節(jié)能降耗的技術(shù)改造。5能源控制的有關(guān)要求：1）所有公共區(qū)域的照明，均應(yīng)使用節(jié)能型燈管、燈泡。未使用節(jié)能燈管、燈泡的必須有整改計(jì)劃，限期更換。2）各種路燈、草坪燈應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化隨時(shí)調(diào)整開(kāi)啟時(shí)間嚴(yán)格控制，夜間12點(diǎn)以后除保留必要的路燈照明外，其它照明必須全部熄滅。3）物業(yè)辦公場(chǎng)所的用電要本著以客為主，自用節(jié)電的原則進(jìn)行控制，客服接待中心等需要接待業(yè)主的場(chǎng)所要保證充足的光亮度，物業(yè)自用的場(chǎng)所保持一般的光亮度即可，凡是雙燈管的照明設(shè)備日常只能開(kāi)啟一個(gè)燈管進(jìn)行照明。下班前必須關(guān)閉非值班場(chǎng)所的照明和電腦等辦公設(shè)備的電源。4）冬季需要使用電取暖設(shè)備和因制作

16、工作餐需要使用電磁爐設(shè)備的，必須報(bào)公總經(jīng)理批準(zhǔn)，嚴(yán)禁員工私自使用各種大功率的用電設(shè)備。5）除配電室必須保證24小時(shí)的照明外，所有無(wú)人的空房必須保證熄滅照明。不準(zhǔn)有任何空房照明長(zhǎng)亮的現(xiàn)象發(fā)生。6）對(duì)于需要進(jìn)行人工調(diào)節(jié)開(kāi)啟時(shí)間的機(jī)電設(shè)備（消防設(shè)備的點(diǎn)動(dòng)試驗(yàn)等）必須有專人嚴(yán)格控制設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間。7）有高壓配電室的,單臺(tái)變壓器可以滿足用電負(fù)荷的，不能使用兩臺(tái)變壓器并列運(yùn)行，電容器組的運(yùn)行方式應(yīng)采用人工控制盡量提高功率因數(shù)，其功率因數(shù)必須保證控制在0.95以上。9）所有水設(shè)備的管道必須保證沒(méi)有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象。10）綠化用水應(yīng)嚴(yán)格按用水計(jì)劃進(jìn)行控制，有綠化用水的日統(tǒng)計(jì)記錄。11）有員工淋浴、洗衣設(shè)備

17、的，必須嚴(yán)格制定淋浴和洗衣的管理制度，指定淋浴和洗衣的用水時(shí)間。12）有噴泉等水系設(shè)備的，必須有節(jié)假日水系運(yùn)行的計(jì)劃時(shí)間，嚴(yán)格按計(jì)劃操作水系設(shè)備，有水系運(yùn)行的專項(xiàng)記錄。七、工程資料管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1工程資料包括以下類別：1）所有接管驗(yàn)收的文字資料。2）所有物業(yè)向開(kāi)發(fā)公司提交的建議書(shū)、建議函。3）所有與開(kāi)發(fā)、建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)單位協(xié)商事項(xiàng)的函件和記錄。4）所有接收的開(kāi)發(fā)、建設(shè)監(jiān)理等相關(guān)單位轉(zhuǎn)發(fā)給物業(yè)的函件。5）所有接收的工程圖紙資料。6）所有設(shè)備廠家提供的說(shuō)明書(shū)和相關(guān)的設(shè)備資料。7）所有設(shè)備接管時(shí)的試運(yùn)行記錄。8）所有與政府有關(guān)部門(mén)聯(lián)系的工程類記錄資料。9）所有設(shè)備廠家對(duì)物業(yè)接管培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培

18、訓(xùn)資料。10）所有對(duì)外委托管理設(shè)備的合同文本。11）所有向業(yè)主交房的驗(yàn)收記錄和有關(guān)記錄。12）所有向業(yè)主發(fā)放的工程文件的文本。13）所有對(duì)業(yè)主提示的工程類文件的文本。14）所有與業(yè)主簽定的工程協(xié)議或承諾。15）所有業(yè)主報(bào)修的記錄。16）所有與業(yè)主協(xié)商的工程類協(xié)商記錄。17）所有工程部設(shè)備設(shè)施巡視檢查、設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)的工作記錄。18）所有工程類突發(fā)事件的記錄。19）設(shè)備檔案和設(shè)備臺(tái)帳。20）所有向公司上報(bào)的工程類文件的底稿。21）所有工程會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要。22）工程部各項(xiàng)培訓(xùn)的培訓(xùn)記錄和培訓(xùn)資料。23）所有工程部門(mén)的工作計(jì)劃和工作總結(jié)。24）其它與工程有關(guān)的資料。2.工程部所有存檔的文件資料必須按系統(tǒng)編撰成文件體系存入檔案盒中，檔案盒內(nèi)第一頁(yè)必須編撰文件目錄，目錄中必須標(biāo)注文件頁(yè)碼。3.檔案盒側(cè)面必須按規(guī)定標(biāo)注文件體系的名稱，便于文件的查找。.檔案盒必須整齊碼放在文件柜中，文件的標(biāo)注一側(cè)必須對(duì)外，便于查看。.文件查閱后必須按頁(yè)碼放回文件盒中，不許將頁(yè)碼放亂。.所有工程檔案資料的借閱必須經(jīng)工程部主管同意，借閱人員必須填寫(xiě)資料借閱登記表。.各種工程資料的存放年限按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1)峻工圖紙、工程