小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時間安排

1、小區(qū)物業(yè)前期介入流程及時間安排第一階段：工程立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點實施內容對接部門取得土地使用權以 后二個月內在開發(fā)商取得土地使用權以后二 個月內，物業(yè)管理人員需要到項 目現場了解工程的地理位置、周 邊治安情況、周邊交通情況、周 邊可能對以后工程的業(yè)主日常生 活造成影響的事項。地理位置：工程所處的位置。治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況周邊農民房是否多、出租房是否多、 住宅小區(qū)，該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。交通情況：現在能夠到達工程的公共交通工具，預計以后業(yè)主可能需要 的交通工具。其他方面：周邊附近是否有對工程有影響噪音、水質、氣味等的工 廠；周邊的日常生活配套

2、情況餐飲、商場、銀行、由E政等。地產成立工程組相互信息的交流跟進。知會地產該工程物業(yè)的對接人員。概念性圖紙出來以 后在新工程地產立項以后，需要與 研發(fā)設計部和銷售部門保持密切 的信息溝通，并向銷售部門或項 目管理部索取該工程相關的根本 資料。在設計時地產與物業(yè)討論：安防設備的設置、停車場設備設置、車輛流 向、人員流向、商鋪的設置、學校的管理、個性化的平安問題、效勞中 心位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題。閉路監(jiān)控系統：保持夜間的效果 能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像， 使用硬盤錄像機，能夠保存一周 時間。進出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯內、一樓電梯廳、各 苑落人員進

3、出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯動鏡頭、泳池部位、重要隱 患點。停車場系統：小區(qū)車輛出入口的 設置、道閘位置和數量的設置、 車庫車輛流向確實認。設計時應該實現人車分流；車輛出入口需圖像比照系統，需要收費的出 入口，軟件應該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應該 分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人 員進入。臨時停車場車庫入口應有場內剩余車位的動態(tài)顯示標識 電子顯示屏。門禁系統：小區(qū)主要部位設置， 卡的掛失量應該與小區(qū)的總容量 匹配，建議保證在戶數的20%以上。同時卡的有效期控制在 1年 內安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳建 議最好設置成

4、控制電梯按鈕、天臺門、會所門等公共通道處。周界紅外報警系統：紅線邊的圍 墻需要設置，報警能夠聯動配套 設備。小區(qū)四周紅線內的圍墻上、平安死角處設置。安裝時兩對之間一定要進 行交叉，防止盲點。對講系統：所有住戶家需要設置 住戶對講，可依據實際情況設置 成可視和非可視。單元門、苑門處需要設置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設 置。電子顯示系統：工程依據實際情 況確定是否設置。通常設置在單元門附近。巡更系統：對于比擬固定的巡更 點，用巡更系統一根巡更棒一般可以設置40-60個點內線 ：小區(qū)到達一定的規(guī)模， 需要使用內線 。設置位置：重要設備房、管理用房、效勞中心、值班室、電梯機房、安 全崗位等

5、。人行防范要求、人員流向。綜合 考慮小區(qū)的實際情況，控制人員 出入口設置的數量，尤其是分期 開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防 門，前期一定不能開啟，否那么以 后很難關閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數量、圍合內通道數量。盡量實行人車 分流，車輛出入口在紅線范圍內盡量少設置，出入口的出端、入端需要 有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。商鋪的設置、學校的管理、個性 化的平安問題?？紤]商鋪、學校 噪音對小區(qū)的影響，考慮學生對 小區(qū)的平安和車輛破壞造成的影 響，考慮商鋪購物車輛停放和卸 貨區(qū)域、卸貨噪音冋題。學校一般設置在小區(qū)邊，同時靠近公路，減少學校對小區(qū)的影響。商鋪 原那么上不設置在小區(qū)的封閉范圍內

6、，設置在公共區(qū)域，而且最好是有噪 音商鋪的設置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設置在靠進住戶的位 置。效勞中心位置、控制中心設置、 消防中心設置、管理用房的設置 等問題消防中心與控制中心要設置在一個房間內，控制中心大約io萬m設置 一個，效勞中心與控制中心盡量設置在附近，效勞中心最好設置在小區(qū) 中心位置，工程圖紙出來以后垃圾房位置、垃圾桶位置設置設置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。在工程 設計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設計好以后再根據現場情 況選擇位置。雨水收集對于有水景的工程，期望能夠設置雨水收集系統，節(jié)約費用。水景設計、水質處理考慮人工濕地的循環(huán)局部。給排水系統

7、考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現場積水的可能。管理用房：效勞中心、培訓室、 倉庫、操作間、值班室、食堂、 宿舍位置和面積確實疋。食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。配套用房：居委會、社康中心、按照要求進行對接。配套設施：非機動車停放點、公 共洗手間催促設置，尤其是公共洗手間外包單位使用、業(yè)主使用。第二階段：開發(fā)建設至工程開盤期間實施時間控制要點實施內容對接部門工程圖紙確認以后需要地產提供工程參數要求地產提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、 住戶戶數、車位數量、房屋類型電梯數量、供配電設備數量/功率、公共用電功率、工程開盤前半年或 根據營銷要求管理方案包括四局部內容：工程 定位、效

8、勞模式、效勞實施方案、 效勞工程、收費標準及效勞中心 組織架構。管理費測算：首先確定效勞中心 各類人員編制，對管理本錢進行 測算，確定每年總的管理本錢， 根據工程檔次設定管理費標準， 測算效勞收入，效勞收入與管理 本錢持平的前提下調整管理費標 準。在開盤前一個月準備前期物業(yè)管 理效勞合同及業(yè)主臨時公約。1、根據工程定位及目標客戶群體特征，確定效勞模式及效勞的深度、 明確客戶效勞工程、根據工程規(guī)模、檔次及配套管理本錢測算管理費收 費標準。2、效勞模式確定需考慮與工程營銷概念及工程定位，同時要表達物業(yè) 管理效勞的延伸及對內部管理思路的調整；3、提出的效勞工程需考慮效勞中心可操作性及管理風險、資源配

9、置問 題；4、制定效勞工程需考慮客戶潛在需求、消費習慣及消費水平。5、管理本錢測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、 公共設施運行維護費用、效勞中心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成 本時充分考慮水系統加壓本錢、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性 本錢。6前期物業(yè)管理效勞合同條款需與地產公司營銷、法律部門對接，如 車庫、會所權屬，收益分配等。?業(yè)主臨時規(guī)約?與?前期物業(yè)管理服 務合同?相關條款約定一致性。?業(yè)主臨時公約?及?前期物業(yè)管理服 務合同?經公司相關領導手工會簽后提交地產相關部門會簽，會簽完畢 組織簽署合同，安排業(yè)主臨時公約印刷。整個階段前期介入的跟進和落實按照物業(yè)前期介入關

10、注點的要求，催促地產進行實施。水電氣配套1. 設備房設置盡量集中、便于維護管理。2. 電表谷量與實際負何相匹配。與字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每 層或圍合設工作插座和開關。3. 防止水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺上。4. 工程進水管口徑與小區(qū)頂峰期用水量匹配，根據小區(qū)落差考慮市政水 壓長期低于的一樓以上全部采用變頻加壓供水。圍墻護欄、支持桿1. 平直、便于安防設施安裝及功能的充分發(fā)揮可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內咼外低，材料考慮容易替換或免維護。2. 圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。使用 鋼筋的圍墻，直徑應該大于14厘米。3. 圍墻墻面盡量選用涂料、

11、維護方便。4. 圍墻安裝防爬網。外立面管道、欄桿1. 建筑外立面管道、空調百頁架、米光井的設置有防止盜竊攀爬的考 慮。2. 空調需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優(yōu) 質PVC管、管徑不小于© 32mm防止堵塞。溝渠井蓋1. 溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容 易替換或免維護。2. 車輛通道上的排水溝蓋鞏固耐用， 建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該 工程名稱字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，表達萬科精致管 理。道路1. 路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設黑色

12、鵝卵石。2. 在道路周邊、苑內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。3. 苑內取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。4. 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。天面露臺1. 10m2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。防火門1. 公共部位防火門鑰匙通用通鎖。2. 公共防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。停車場及出入口1. 人、車出入口數量盡量少，合理設置小區(qū)人、車出入口，實行人車分 流管理。2. 車庫場出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。3. 崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班 人員行走距離。4小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統，提高車

13、輛管理安 全系數。5. 車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。6. 地下車庫設置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。7. 車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。8. 車庫設置清潔用取水口最遠距離 50米設置一個及清潔池。娛樂設施1安裝平穩(wěn)牢固，符合平安設計標準，并具有平安防護措施和使用說明。2. 娛樂設施的選用建議和物業(yè)對接， 使娛樂設施更適用、便于今后物業(yè) 維護更換。3. 室外娛樂場所設置排水口、溝。信息欄在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區(qū)平面位置圖、便于 拆裝的商戶標識牌。非機動車合理設置非機動車存放點，最好設置在平安員固定崗位附近。小

14、區(qū)清潔設施1. 小區(qū)道路周邊及內部適當位置提前合理設置垃圾箱 桶,包括單元門 口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口， 容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風格相匹配， 易維護。2. 大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。3有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區(qū)實際 住戶數量相匹配，異味不影響住戶。4.地下車庫內合理設置根據面積，方圓 50米內至少有一個果皮相 及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。綠化設施1. 苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝 1個計量表。2. 綠化樹木種植應該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。設備房環(huán)

15、境1發(fā)電機房、上下壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑 地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天化找平。2. 設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管3. 設備房設置對流通風口。4機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機 電設備。5.特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。供配電系統1變壓器房設置獨立通風系統，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設 置單獨通風系統或配備降溫設備；變壓器超溫報警信號連接到中心。2發(fā)電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不 小于2寸的到地面的透氣彎管。3.發(fā)電機排煙過濾系統設置自動補水裝置，有水位標識。4發(fā)電機房有水源和排水設施

16、，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自 動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關閉功能。5. 各種配電箱柜鑰匙通用。6. 發(fā)電機排煙過濾系統應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發(fā)電機排煙應不影響小區(qū)環(huán)境。7. 強弱電井應設置照明，開關在井道內，弱電井內需要設置插座；強弱 電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。給排水系統1水泵房控制柜與水泵隔離，柜底咼出地面 20公分以上。2水池水箱設水位標識，上下水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排 水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛 水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥 實際使用效果很好。水池 底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗

17、。3. 地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。4. 水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。5. 水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢杳口。6. 水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應咼于地面20CM。7. 水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設 置，且需上鎖。8. 地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。9. 地下儲水池應分為兩局部，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部 分水池取水。消防系統平安出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級管

18、作為光源。 重要設備機房設置消防 ，可與消控中心雙向通話。電梯1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行 及停止。2電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門， 可以考慮設置百葉通風。3. 與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別由電梯 公司制作。4. 轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。5電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百 葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內門鑰匙應通用機房門選用通鎖。6電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。7.大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。弱電

19、監(jiān)控系統1. 弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在平安死角位置、廣場人群 密集處、事故隱患突發(fā)地段、效勞中心門口。2. 小區(qū)車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統。3. 單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4. 泳池設計合理的攝像監(jiān)控鏡頭。綠化澆灌設置的完善根據現場的情況設置綠化自動澆灌系統第三階段：效勞中心成立至房屋交付使用實施時間控制要點實施內容對接部門效勞中心成立后一 個月移交前期介入工作1、移交內容包括：前期介入建議書、管理用房數量、位置、前期物業(yè) 管理方案實施及工程管理難點、解決措施。2、對于前期介入過程難以處理事項效勞中心需及時跟進，直到處理完 畢。參與工程部現場辦公會議

20、參與工程現場辦公會議，了解工程交付進度，前期介入問題提交，前期 介入問題點跟進與落實。如效勞中心較難解決和處理的工程遺留事項。與工程部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標準按?物業(yè)前期介入作業(yè)指導書?要求 確定。效勞中心成立后兩 個月管理用房裝修辦公室和員工宿 舍。1、參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入 使用。4、根據人員編制確定平安、保潔、技術等員工宿舍位置、面積分期 開發(fā)工程需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質合 理分配宿舍，防止互相影響，裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以 便效勞中心采購家私、電腦、網絡等。5、宿舍裝修要求：平安班因三班倒，盡可

21、能將平安班宿舍分為三個， 并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購置熱水器等。工程交付使用前二個月模擬驗房，收集房屋質量存在冋 題，跟進返修，水電表核對。1、分成假設干小組，以效勞中心技術員或客服中心人員任組長，組織驗 房隊伍。具體標準參照?物業(yè)公共區(qū)域接管驗收標準?驗收。2、驗房小組記錄現場問題，每天集中交客服返修組，統一安排施工人 員處理。由返修組組織返修工作，并安排相關人員復查。3、效勞中心組織對全部水電表進行檢查和測試，發(fā)現有誤應當及時項 目或客服中心反應處理，并要有跟進，保證交付前處理完畢。工程交付使用前一個月VI標識制作包括房屋本體類及 效勞類標識對現場各標識進行登記和匯總，

22、對房屋本體類、物業(yè)效勞類標識分別登 記，房屋本體類標識報地產工程部審批后制作，物業(yè)效勞類標識報總 部制作。滅火器、消防器材等平安設施配 置。1、配電室、發(fā)電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設備房、 辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的滅 火器材。員工宿舍應配置必要的消防平安設施。2、高層大廈每層須配置不少于兩個 2KG及以上的輕便滅火器，多層小 區(qū)每個苑內均應設置火火器放置點。3、小區(qū)大廈須有首層消防設施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當 位置，圖中應標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設施圖標并與實 際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設置消防疏散示意圖。4、根據效勞中心人員編制情況，制定火火作戰(zhàn)示意圖。并把將火火作 戰(zhàn)示意圖和消防設備設施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽斉渲米?夠的消防器材并做好標識。聯系電信公司安裝機手放大器， 選擇機房，簽定協議，明確費用 計量及安裝要求。1聯系移動聯通安裝放大器，選擇適宜的位置作為設備機房，約 10