房地產(chǎn)策劃師教材

1、房地產(chǎn)策劃師教材培訓房地產(chǎn)策劃師教材培訓 中國就業(yè)培訓技術指導中心組織編寫中國就業(yè)培訓技術指導中心組織編寫 房地產(chǎn)策劃培訓講師房地產(chǎn)策劃培訓講師 吳永銘吳永銘 第三章第三章 房地產(chǎn)項目投資策劃房地產(chǎn)項目投資策劃 第一節(jié) 項目效益評估 學習單元1 房地產(chǎn)項目成本估算 學習目標：學習目標： 掌握房地產(chǎn)項目的成本費用構成和成本費用估算方法 掌握房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費的構成和估算方法 能對項目成本進行估算 一、房地產(chǎn)項目投資于成本費用估算一、房地產(chǎn)項目投資于成本費用估算 一般房地產(chǎn)項目就其成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構成。一般房地產(chǎn)項目就其成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構成。 1.開發(fā)成本的

2、估算開發(fā)成本的估算 1.1土地使用權出讓金 國家以土地所有者的身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地國家以土地所有者的身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。使用權出讓金。 1.2土地征用及拆遷安置補償費 1）土地征用費）土地征用費 2）補償費）補償費 1.3前期工程費 1）項目策劃、規(guī)劃、）項目策劃、規(guī)劃、設計、可行性研究及設計、可行性研究及水文地質勘測費用。水文地質勘測費用。 2）“三通一平三通一平”等土等土地開發(fā)費用。地開發(fā)費用。 1.4建安工程費 建安工程費建安工程費 設備及安裝工程費（

3、給排水、電氣照明等） 室內(nèi)裝修工程費 建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修費用） 單元估算法 單位指標估算法 工程量近似匡算法 概算指標法 類似工程經(jīng)驗預算法 1.5基礎設施費 水水 供電供電 道路道路 綠化綠化 供氣供氣 排污排污 排洪排洪 電信電信 環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi) 供水工程按水增容量（ t)指標計算 供電及變配電工程可按電增容量（ KV.A)指標計算 采暖工程按耗熱量（ W）指標計算 供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生的蒸汽量指標計算，各類圍墻、管線工程按長度指標計算，室外道路面積按平方米指標計算。 1.6公共配套設施費公共配套設施費 主要包括不能有償轉讓的開發(fā)需求內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參考“建安

4、工程費”的估算方法。 1.7開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費 1）配套設施建安費 2）建筑工程質量與安全監(jiān)督費 3）非住宅供電、用電負荷費 （供電增容費） 開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費 4）預算定額管理費 5）建設工程交易中心招投標服務費 6）工程建設監(jiān)理費（施工階段） 7）其他稅費 1.8不可預見費不可預見費 主要包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎和其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。 2.開發(fā)費用開發(fā)費用 1.管理費用 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。一般為用。一般為3%。 2.銷售費用

5、 1）廣告宣傳和市場推廣費。約占銷售收入）廣告宣傳和市場推廣費。約占銷售收入2%3% 2）銷售代理費。約占銷售收入）銷售代理費。約占銷售收入0.5%1% 3）其他銷售費用。約占銷售收入）其他銷售費用。約占銷售收入0.5%1% 3.財務費用 為籌集資金而發(fā)生的費用。 1）長期借款利息計算（每年應計利息=（年初借款本息累計+1/2*本年借款額）*年利率 （1）每年等額償還本息和。 （2）等額還本，利息每年照付。 2）流動資金借款部分是按全年計息，利息計入財務費用， 每年照付，期末一次還本。 二、房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費的構成和估算 房地產(chǎn)經(jīng)營稅包括兩部分內(nèi)容，即房地產(chǎn)項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)營期

6、間的稅費。房地產(chǎn)經(jīng)營期間的稅費主要包括； 1.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費 營業(yè)稅 所謂營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)供應勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)稅征收的一種稅。 按營業(yè)額的5%計征。 城市維護建設稅 是對在我國境內(nèi)即享用城鎮(zhèn)公用設施，又有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅。 稅率為7%。 教育費附加稅 是為了加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營的資金來源。附加率3% 防洪工程維護稅 加大大江大堤防洪。附加率0.9% 交易印花稅 ? 是對經(jīng)濟活動及經(jīng)濟交往中書立、領受的應稅經(jīng)濟憑證所征收的一種行為稅。 按千分之一計征，買賣雙方各付一半。 交易服務稅 是為了加強房地產(chǎn)交易管理，保障

7、房地產(chǎn)買賣雙方當事人的合法權益。 按0.2%計征，買賣雙方各付一半。 2.土地增值稅土地增值稅 2.1稅率計算稅率計算 1 1）增值額未超過扣除項目金額）增值額未超過扣除項目金額50%50%的部分，稅率的部分，稅率為為30%30%。 2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 4）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額200%、 稅率為稅率為60%。 3）增值額超過扣除項目金額）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣、未超過扣 除項目金額除項目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%。 由此可知，土地應繳納稅額的計由此可知，土地應繳納稅額

8、的計算，按下列公式進行：算，按下列公式進行： 土地增值額 =轉讓房地產(chǎn)的總收入扣除項目金額 應納稅額 =土地增值額 *適用稅率 例例1某單位出售房地產(chǎn)收入為某單位出售房地產(chǎn)收入為300萬，扣除項目金額為萬，扣除項目金額為150萬，試求應繳納的土地增值稅額。萬，試求應繳納的土地增值稅額。 解：應繳納稅額應按以下方式計算： 1.土地增值額=300-150=150（萬元） 2.土地增值額與扣除項目金額之比為150150=100% 3.稅率分別為30%和40%； 4.應繳納稅額=15050%30%（15015050%）40% =7530%7540% =52.5（萬元） 為簡化計算，可按增值額乘以適用的

9、稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。 其公式如下： 應納稅額=土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除率 代入公式： 應納土地增值稅=15040%1505%=52.5（萬元） 2.2增值額的計算增值額的計算 序號序號 1 1 2 2 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 類別類別 轉讓房地產(chǎn)總收入轉讓房地產(chǎn)總收入 扣除項目金額扣除項目金額 開發(fā)成本開發(fā)成本 開發(fā)費用開發(fā)費用 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費 財政部規(guī)定的其他扣除項目財政部規(guī)定的其他扣除項目 增值額增值額 增值率增值率 適用增值稅率適用增值稅率 增值稅增值稅 計算依據(jù)計算依據(jù)

10、見銷售收入表見銷售收入表 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1+2.2+2.3+2.4 見開發(fā)成本估算匯總表見開發(fā)成本估算匯總表 見開發(fā)費用估算匯總表（據(jù)見開發(fā)費用估算匯總表（據(jù)實計算）或按開發(fā)成本實計算）或按開發(fā)成本10%計算計算 銷售收入銷售收入6.43% 開發(fā)成本開發(fā)成本 20% 1 12 見四級超率累進稅率見四級超率累進稅率 見表見表3 35 5 應繳納稅額應繳納稅額 = =土地增值稅土地增值稅適用稅率扣除項目金額適用稅率扣除項目金額速算扣除率速算扣除率 備注備注 包括貨幣收入、實物收入和其他收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入 1 1、取得土地使用權所支付的金額；、取得土地使用權所

11、支付的金額；2 2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；3 3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；用； 4 4、舊房或建筑物的評估價格；、舊房或建筑物的評估價格；5、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；6、財政部、財政部規(guī)定的其他扣除項目。規(guī)定的其他扣除項目。 3 3 4 4 5 5 6 6 2.3免稅規(guī)定免稅規(guī)定 1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。 2）因國家建設需要征用的房地產(chǎn)。 依法納稅哦！依法納稅哦！ 3.企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 是指對在我國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)

12、營所得和其他所得征收的一種稅。 稅費的計收辦法和標準：按企業(yè)應繳納誰所得額的33%計征（2008年1月1日起施行25%的稅率）。外資企業(yè)的所得稅計收辦法和標準同上。 例例2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售一棟寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉讓房地產(chǎn)有關稅金的綜合稅率為6.43%，該公司為建造寫字樓支付了100萬元地價款，建造此樓又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，由于種種原因該公司不能提供出準確的利息支出情況。試計算轉讓此寫字樓的土地增值稅。 1）確定房地產(chǎn)的轉讓收入）確定房地產(chǎn)的轉讓收入 根據(jù)已知條件，可知轉讓收入為1200萬元 2）確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額）確定轉讓房地產(chǎn)的

13、扣除項目金額 1.取得土地使用權所支付的金額：100萬元 2.新建房地產(chǎn)開發(fā)成本： 500萬元 3.與房地產(chǎn)有關的費用： （100+500 ）10%=60 萬元（假設房地產(chǎn)所在地主管稅務局確定的費用扣除比例為10%） 4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費： 12006.43%=77.16 （萬元） 5.財政部規(guī)定的其他扣 除項目，加計扣除為： （100+500 ）20%=120 （萬元） 故轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計為： 100+500+60+77.16+120=857.16（萬元） 3）計算轉讓房地產(chǎn)的增值額）計算轉讓房地產(chǎn)的增值額 1200857.16=342.84（萬元） 4）計算增值率）計算增

14、值率 342.84857.16=40% 5）計算應納稅額）計算應納稅額 342.8430%=102.9（萬元） 這就對了嗎？這就對了嗎？ 培訓課程培訓課程 學習單元學習單元2 房地產(chǎn)項目投資收益評估房地產(chǎn)項目投資收益評估 掌握財務評價的作用、原則及基本原理 能夠對房地產(chǎn)項目投資效益進行靜態(tài)評價與動態(tài)評價 一、財務評價的含義、作用、依據(jù)一、財務評價的含義、作用、依據(jù) 財務評價的含義財務評價的含義 財務評價是國家現(xiàn)行會計財務評價是國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，預測供給項目格體系下，預測供給項目的財務效益與費用，進行的財務效益與費用，進行財務盈利能力分析和償債財務

15、盈利能力分析和償債能力分析，編制財務報表，能力分析，編制財務報表，計算評價指標，考察擬建計算評價指標，考察擬建項目的財務盈利能力、償項目的財務盈利能力、償債能力等財務狀況，據(jù)以債能力等財務狀況，據(jù)以判別項目的財務可行性判別項目的財務可行性 財務評價的作用財務評價的作用 1. 財務評價是項目建議書財務評價是項目建議書和可行性研究報告的重和可行性研究報告的重要組成部分要組成部分 2. 財務評價結論是主要的財務評價結論是主要的決策依據(jù)決策依據(jù) 3. 非盈利項目的財務評價非盈利項目的財務評價可以使有關各方做到心可以使有關各方做到心中有數(shù)中有數(shù) 4. 財務評價是方案比較和財務評價是方案比較和選取的重要手

16、段選取的重要手段 5. 配合投資各方協(xié)議、合配合投資各方協(xié)議、合同、章程的談判，促使同、章程的談判，促使各方在平等互利的基礎各方在平等互利的基礎上進行經(jīng)濟合作上進行經(jīng)濟合作 財務評價的依據(jù)財務評價的依據(jù) 1、政策法規(guī)依據(jù)、政策法規(guī)依據(jù) 2、方法和參數(shù)依據(jù)、方法和參數(shù)依據(jù) 二、財務評價的原則和基本道理二、財務評價的原則和基本道理 1.財務評價的原則 效益與費用計算范圍效益與費用計算范圍 的一致性原則的一致性原則 效益與費用識別的有無對比效益與費用識別的有無對比 原則原則 動態(tài)與靜態(tài)分析相動態(tài)與靜態(tài)分析相 結合，以動態(tài)分結合，以動態(tài)分 析為主的原則析為主的原則 2.財務評價的基本原理 財務報表財務

17、報表 財務評價指標計算財務評價指標計算 行業(yè)及國家參數(shù)行業(yè)及國家參數(shù) 基礎數(shù)據(jù)基礎數(shù)據(jù) 指標指標 參數(shù)比較參數(shù)比較 評估結果評估結果 三、財務評價指標體系三、財務評價指標體系 1.根據(jù)建設項目財務評價指標體系作用分類 投資利潤率 靜態(tài)盈利性分析 投資利稅率 資本金利潤率 靜態(tài)投資回收期 2.根據(jù)建設項目財務評價指標體系作用分類 靜態(tài)投資回收期 時間性指標 動態(tài)投資回收期 借債償還期 價值性指標 -財務凈現(xiàn)值（ FNPV) 項目財務 項目財務 評價指標 靜態(tài)盈利性分析 財務凈現(xiàn)值（ FNPV) 財務凈現(xiàn)值率（ FNPVR) 評價指標 財務內(nèi)部收益率（ FIRR) 財務凈現(xiàn)值率（ FNPVR) 投

18、資利潤率 投資利稅率 比率性指標 資本金利潤率 利息備付率 償債備付率 財務內(nèi)部收益率（ FIRR) 動態(tài)投資回收期 借債償還期 利息備付率 靜態(tài)盈利性分析 償債備付率 財務比率 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率 四、房地產(chǎn)項目投資效益的靜態(tài)評價四、房地產(chǎn)項目投資效益的靜態(tài)評價 1.投資收益率法 投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項目的獲利水平，其計算公式為： 投資收益率=收益額/項目投資額100% 例：某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為例：某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目投資總額為4059.6萬元，銷售收入為萬元，銷售收入為 4550萬元，銷售成本為萬元，銷售

19、成本為 512萬元，銷售稅金為萬元，銷售稅金為 275萬元，歸還貸款為萬元，歸還貸款為 1980萬元，公司應繳納的所萬元，公司應繳納的所得稅為銷售利潤的得稅為銷售利潤的 15%，試計算該項目的稅前投資收益率與稅后投資收益率。，試計算該項目的稅前投資收益率與稅后投資收益率。 稅前收益額=銷售收入銷售成本銷售稅金還貸款 稅前收益額=45505122751980=1783（萬元） 稅后收益額=銷售收入銷售成本銷售稅金還貸款所得稅 投資額=投資費用貸款利息 稅后收益額=1783（10.15）=1515.55（萬元） 投資額=4059.6（萬元） 該項目稅前稅后投資收益率指標分別為：稅前收益率=1783

20、/4059.6100%=43.92%；稅后收益率=1515.55/4059.6100%=37.33% 2.投資回收期法 投資回收期就是用擬建項目的凈收益來補償全部投資所需要的時間，即項目開工建設投發(fā)資金的回收時間。 2.1按平均收益額計算投資回收期 投資回收期=項目總投資額/項目年平均收益額 例：設某商品房開發(fā)項目建成后，主要用于出租，年平均租金收益例：設某商品房開發(fā)項目建成后，主要用于出租，年平均租金收益720萬元，設貸款利率為萬元，設貸款利率為 15%，并設每期投資都是在當年年初發(fā)生的，第一年投資，并設每期投資都是在當年年初發(fā)生的，第一年投資1270萬元，萬元，第二年投資第二年投資 136

21、0萬元，第三年投資萬元，第三年投資 120萬元，項目建成萬元，項目建成 4年后投產(chǎn)，試計算該項目的投資回收期。年后投產(chǎn)，試計算該項目的投資回收期。 解：由于考慮投資貸款利息，該項目的投資總額為： 項目投資額=1270（10.15）41360(10.15)3120(10.15)2=4448.33(萬元） 年平均收益=720（萬元） 故該項目的投資回收期為： 投資回收期=4448.33/720=6.18（年） 2.2按累計收益額計算投資回收期 其計算公式為： N 項目投資總額 = Ft i=0 【例】某項目投資興建后逐年的現(xiàn)金流量狀況見表，試據(jù)此確定其投資回收期。【例】某項目投資興建后逐年的現(xiàn)金流

22、量狀況見表，試據(jù)此確定其投資回收期。 年份年份 投資額投資額 回收投資額回收投資額 收入收入 1 1 1500.00 1500.00 1800.00 1800.00 650.00 650.00 622.30 622.30 860.5 860.5 872.70 872.70 884.70 884.70 1075.40 1075.40 52.2 52.2 70.5 70.5 72.6 72.6 75.8 75.8 84.8 84.8 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 630 630 850 850 成本成本 折舊折舊 式中 F1第t年的項目經(jīng)營凈收入；Ft=年經(jīng)營收入年經(jīng)

23、營成本年經(jīng)營稅金； N項目投資回收期。 累計未回收投資額累計未回收投資額 凈收入凈收入 1500.00 1500.00 3300.00 3300.00 3320.00 3320.00 2470.00 2470.00 1609.00 1609.00 741.00 741.00 0 0 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7.71 7.71 860.10 860.10 868.10 868.10 1050.60 1050.60 解：由表中累計數(shù)字可看出，該項目將在解：由表中累計數(shù)字可看出，該項目將在7.717.71年，約合年，約合7 7年零年零8 8個月收回投資。個月收回投資。 3.最小費用法

24、 3.1標準償還年限內(nèi)平均費用法 平均費用按下列式計算： Z年=CK T0 1 式中式中 Z年 標準償還年限內(nèi)平均費用； C 年經(jīng)營成本； T0 標準償還年限（標準投資回收期）； K 項目投資總額。 3.2標準償還年限內(nèi)總費用法 其計算公式： Z總=KT0C 式中Z總標準償還年限內(nèi)費用總額； 某項目開發(fā)提出了甲乙丙三種方案，各方案投資及年經(jīng)營成本見表。某項目開發(fā)提出了甲乙丙三種方案，各方案投資及年經(jīng)營成本見表。設該項目準償還年限為設該項目準償還年限為5年，試據(jù)此進行方案比較，選擇最優(yōu)秀方案。年，試據(jù)此進行方案比較，選擇最優(yōu)秀方案。 年平均費用計算年平均費用計算 方案方案 投資額投資額 年經(jīng)營成

25、本年經(jīng)營成本 標準償還年限內(nèi)平均費用標準償還年限內(nèi)平均費用 甲甲 乙乙 K K甲甲=2500 K K乙乙=3200 C C甲甲=520 C C乙乙=360 Z Z年甲年甲=5201/52500=1020 Z Z年乙年乙=3601/53200=1000 丙丙 K K丙丙=2500 C C丙丙=270 Z Z年丙年丙=2701/53500=970 五、房地產(chǎn)項目投資效益的動態(tài)評價 1.凈現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法（NPV法）法） 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量，其計算公式為： F1=StLt 式中式中 Ft 第第t年凈現(xiàn)金流量；年凈現(xiàn)金流量； St 第第t年現(xiàn)金流入額

26、；年現(xiàn)金流入額； Lt 第第t年現(xiàn)金流出額。年現(xiàn)金流出額。 若將項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的、事先選定的基準貼現(xiàn)率折算為項目實施初期（一般規(guī)定為項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此若將項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的、事先選定的基準貼現(xiàn)率折算為項目實施初期（一般規(guī)定為項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值（現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值（ NPV），其計算公式為：），其計算公式為： NPV= Ftat t=1 式中式中 NPV 項目的凈現(xiàn)值；項目的凈現(xiàn)值； Ft 項目第項目第t年凈現(xiàn)金流量；年凈現(xiàn)金流量； n 這么復雜啊？這么復雜??？ n 項目經(jīng)濟壽命期（年）；項目經(jīng)濟壽命期（

27、年）； t 第第t年的貼現(xiàn)系數(shù)，年的貼現(xiàn)系數(shù)，aa=（1i0） ；i0為基準貼現(xiàn)率，即事先規(guī)定的利率。為基準貼現(xiàn)率，即事先規(guī)定的利率。 t 1.凈現(xiàn)值法（凈現(xiàn)值法（NPV法）法） 在運用凈現(xiàn)值進行項目經(jīng)濟效益評價時有如下幾個問題需要研究： 1）關于項目經(jīng)濟效）關于項目經(jīng)濟效 益評價標準益評價標準 2）關于經(jīng)濟壽命的）關于經(jīng)濟壽命的 計算單位計算單位 3）關于經(jīng)濟壽命的）關于經(jīng)濟壽命的 計算周期計算周期 4）關于基準貼現(xiàn)率）關于基準貼現(xiàn)率 5）關于凈現(xiàn)金流量）關于凈現(xiàn)金流量 的計算的計算 凈現(xiàn)值評價的臨界 值是零。 當NI0，項目按規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利。 當NPV0，則提高i1，設i2i1，重新計算

28、項目的凈現(xiàn)值NPV2；若NPV0，降低i1，設i20，NPV2i,項目盈利； IRR=i,項目盈虧平衡； IRRi0,項目盈利超出社會平均水平； IRR=i0,項目盈利相當于社會平均水平； IRRIRR0,項目盈利超出同類項目平均盈利水平； IRR=IRR0,項目盈利相等于同類項目平均盈利水平； IRRIRR0,項目盈利低于同類項目平均盈利水平。 【案例分析】 六、財務評價的基礎數(shù)據(jù)和基本財務報表 損益表損益表 損益表反映項目在計損益表反映項目在計算期內(nèi)逐年的成本、算期內(nèi)逐年的成本、稅后利潤和收益狀況。稅后利潤和收益狀況。 財務現(xiàn)金流量表財務現(xiàn)金流量表 財務現(xiàn)金流量表反映財務現(xiàn)金流量表反映項目

29、在計算期內(nèi)的全項目在計算期內(nèi)的全部的經(jīng)濟活動狀況。部的經(jīng)濟活動狀況。 資金來源于運用表資金來源于運用表 資金來源與運用表反資金來源與運用表反映項目在計算期內(nèi)各映項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺年的資金盈余或短缺情況。情況。 資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表反映項目資產(chǎn)負債表反映項目在計算期內(nèi)各年末資在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債和所有者權產(chǎn)、負債和所有者權益變化及對應關系。益變化及對應關系。 學習單元學習單元3 投資項目運營計劃投資項目運營計劃 學習目標學習目標 掌握投資項目運營流程和運營計劃體系掌握投資項目運營流程和運營計劃體系 掌握投資項目運營計劃的編制程序，能掌握投資項目運營計劃的編制程序，能 夠編制投夠編制投資項目運營計劃資項目運營計劃 一、投資項目運營的流程 1.投資機會選擇與決策分析 在機會尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該地房