店址評估手冊

1、店址評估手冊文檔編制序號:KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688【編制目的】店址評估手冊模板逸馬國際顧問集團出品編制說明標(biāo)準(zhǔn)化是連鎖企業(yè)大規(guī)?？焖贁U張的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)的工具包含流程、規(guī)范、表單， 而其重點表現(xiàn)方式就是規(guī)范化手冊。為此，逸馬國際顧問集團總結(jié)10多年來服務(wù)各 類型連鎖企業(yè)的經(jīng)驗，推出了涵蓋連鎖企業(yè)運營各個方面的手冊工具，以便各連鎖企 業(yè)能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)造、實踐適合企業(yè)自身的手冊工具，推動白身連鎖平臺的快 速發(fā)展。選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優(yōu)勢的重要內(nèi)容。連鎖總部丿占址評 估手冊模板是逸馬國際顧問集團在10年專業(yè)積累和企業(yè)實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)而成

2、， 旨在為連鎖企業(yè)編制總部丿占址評估手冊提供范例和方法?！臼褂谜f明】1. 本手冊模板包括直營選址和加盟選址的相關(guān)流程與規(guī)范，詳細給出了城市評估、商圈評估、丿占址評估等模塊的工作原理、程序與操作規(guī)范與表單。其中 涉及很多的工作程序及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，是工作執(zhí)行的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)，是連鎖成功 的操作經(jīng)驗。2. 請企業(yè)根據(jù)白身的經(jīng)營特色和個性需要進行相應(yīng)的調(diào)整、補充。3. 為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝Microsoft Office Vis io軟件，軟件安裝和使用說明請見軟件光盤。Visi。軟件可以在網(wǎng)上下載，您可 以下載自行安裝。【版權(quán)聲明】本手冊僅供購買或獲贈連鎖企業(yè)全員培訓(xùn)解決方案的企業(yè)內(nèi)

3、部使用，其版權(quán) 歸深圳市逸馬管理顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何單位及個人不得以 任何理由，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體以及其他任何方式向第三方傳播或公開發(fā)布。如侵犯本公 司版權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)，本公司將依法追究其法律責(zé)任。版權(quán)所有侵權(quán)必究目錄1選址體系規(guī)劃1.1選址原則（1）以城市群為核心，便于輻射及服務(wù)終端（2）一線城市、強二、強三線城市為主一線城市：直轄市、省會城市及國家計劃單列市強二線城市：人均GDP2萬元以上地級城市強三線城市：人均萬元以上的縣級城市（3）發(fā)展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市（4）商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)1.2拓展戰(zhàn)略1. 2.1拓展階段階段時間拓展區(qū)域試點及周邊

4、推廣 期以周邊深度試點，直營為主加盟為輔，本城市 群建立區(qū)域樣板店并拓展加盟店區(qū)域擴張期以經(jīng)濟發(fā)達城市群為主進行區(qū)域擴張全國擴張期以環(huán)渤海、長江中游、山東半島、遼中南、關(guān) 中城市群為主，全國擴張上市準(zhǔn)備期整合全國的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營店的比例，達 到上市要求1. 2. 2拓展規(guī)模階段時間直營店加盟店總店數(shù)新門店總店數(shù)新門店總店數(shù)試點及周邊推廣 期區(qū)域擴張期全國擴張期上市準(zhǔn)備期2店址評估模型介紹丿占址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進行逐級的階段性評價，之后選取合適的門店作為拓展的目標(biāo)門丿占。因此，在店址評估中引入數(shù)學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個目標(biāo)門店的評估工作。具體推導(dǎo)過程如下

5、:門店選址模型城市評估商溜壞境評估商晦評估競爭對手分析店面評估準(zhǔn)ftr進入初始設(shè)置：令目標(biāo)門店為A,城市評估得分為B1,商圈評估得分為B2,門店評估得分為B3；商圈評估的權(quán)重為AB2,門店評估的權(quán)重為AB3Step 1.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對城市評估標(biāo)準(zhǔn)表進行打分計算，得到城 市評估得分B1。Step2.依據(jù)城市評估判斷準(zhǔn)則，對城市進行取舍。如城市評估結(jié)果為不進入， 則此城市調(diào)研終止；如城市評估結(jié)果為可以進入，則繼續(xù)完成商圈和門丿占評估。Step3.依次完成商圈、門店的評估，對商圈評估標(biāo)準(zhǔn)表和門店評估標(biāo)準(zhǔn) 表進行打分計算，得到評估分?jǐn)?shù)B2、B3oStep4.填寫店址綜合評估表，計算目標(biāo)門店的

6、得分A二a2*B2 + a3*B3。案例：設(shè)經(jīng)過對城市評估表、商圈評估表、門店評估表的打分，已 知 Bl=70, B2=75, B3=80,且 a2二，a3=,則 A二*75+*80二77。目標(biāo)門店得分A等級1：0-40等級 2： 40-70等級 3: 70-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成 熟進入積極進入可以得出門店的評估結(jié)論為：積極進入。城市評判準(zhǔn)則城市評估得分B10-4040-7070-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時 機成熟進入進入商圈評估流程商圈評判準(zhǔn)則商圈評估得分B20-4040-7070-100評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標(biāo)門店總體評估積極進入目標(biāo)門店 總體評估

7、門店評判準(zhǔn)則門店評估得分B30-4040-7070-100評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標(biāo) 門店總體評估積極進入目標(biāo)門店 總體評估目標(biāo)門店總體評判準(zhǔn)則目標(biāo)門店總體得 分A0-4040-7070-100評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成熟進入積極進入3城市評估3.1城市評估流程備注：“Y”表示審核、審批通過；“N”表示審核、審批沒有通過。set 表 具 工步一 第下 出 選IB2電拘市依群% / 鯛理 確經(jīng) to zf意M斟脫硼A3向群資集估市少 城表 纟料意蠶告 A4向群報-PT 一、I 【I rr 一 融他i沙批時 則nJWH衫婦審畀步 二 第丁 / (nJ市 市城拓魏鐸鸚 A7展群地市資

8、集估工定 、xiu了于滬 妍妍表 gigtt息 訴回信意魏A8向選告寫拓告與目事 撰先報辭澤倒根C崽如冊比業(yè)市少 城告 購報步 三 第填寫人主管市核總經(jīng)理審批參照競爭企業(yè)調(diào)查表備注:1. 城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、兒年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)商等。2. 商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。4. 3. 3商圈人員流動抽樣表商圈人員流動抽樣表表單編號：商圈名稱時1顯星期一星期星期星期四星期五合計星期星期日合計節(jié)假日人流車 流人車 流人流乍 流人流乍 流人流7| - 流人乍 流人流乍 臉人 流乍

9、 流人流乍人流車流9:(11)0-00111300-00131500-00151700-00171900-00192100-00合計主管核實與意見填表 人填表 時間備注1、周一至周五為一個階段，周末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品 評估的時間內(nèi)含有節(jié)假口的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計。2、從每天的8： 00-22： 00,以表中規(guī)定的時間段為單位，每個單位內(nèi)抽取20-30 分鐘進行統(tǒng)計，最后核算為（）人/半小時或者（）車/半小時。3、每個單位時間段內(nèi)的（）人/半小時或者（）車/半小時，乘以4,然后在加總每個時間段的抽樣數(shù)據(jù)作為該商圈的口集客數(shù)量5門店評估5.1直營店選址流程目標(biāo)門丿占確定在通

10、過評估的商圈內(nèi)，尋 找目標(biāo)店面，作為直營門 店事業(yè)拓展部門店調(diào)研計劃針對目標(biāo)門店，制定門店 調(diào)研計劃，主要內(nèi)容包含 門店調(diào)研人員安排及所用 時間事業(yè)拓展部總 監(jiān)（經(jīng)理）門丿占內(nèi)部情況調(diào) 研及門店外部環(huán) 境調(diào)研依據(jù)門店調(diào)研計劃開展門 店調(diào)研活動，主要包含門 店內(nèi)部情況和門店外部環(huán) 境的調(diào)研。事業(yè)拓展部門店內(nèi)部情況調(diào) 研表門店外部環(huán)境調(diào) 研表門丿占評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店 調(diào)研資料和門店評估標(biāo)準(zhǔn) 表對門店進行評分，編寫門店評估報告事業(yè)拓展部門店評估標(biāo)準(zhǔn) 表門店評估報告事業(yè)拓展部總監(jiān) /經(jīng)理審核事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對門店評估報告進行審 核。審核不通過則資料歸 檔到事業(yè)拓展部，審核通 過則提交總

11、經(jīng)理審批同時 資料歸檔到事業(yè)拓展部。事業(yè)拓展部總 監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交 的門店評估報告進行 審批。審批不通過重新進 行門店評估或另外尋找目 標(biāo)門店；審批通過則進入 到與門店業(yè)主的門店談 判?？偨?jīng)理門店租賃談判事業(yè)拓展部人員與門店業(yè) 主就門店租賃進行談判。談判不成功需要重新尋找 目標(biāo)門店；談判成功則與 業(yè)主簽訂租賃合同事業(yè)拓展部租賃談判表門丿占租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總 監(jiān)（經(jīng)理）直營丿占建丿占流 程門店租賃成功后，進入直 營店建店流程事業(yè)拓展部總 監(jiān)（經(jīng)理）5.2加盟店選址流程加盟店選址流程加盟商拓展部拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理加盟商申請?zhí)峤患用松藤Y料Y-提

12、交目標(biāo)門店資料門店調(diào)研計劃門店評估報告Y門店簽約建店流程步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負責(zé)針崗工具表單加盟商申請加盟商申請加盟加盟商提交申請材料加盟商提供申請材料，包含 的材料詳見招商手冊加盟商加盟商資格評估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對 加盟商提供的資料進行評估，確定加盟商是否適合作 為發(fā)展的加盟商事業(yè)拓展部 總監(jiān)（經(jīng)理）提交目標(biāo)門丿占材 料加盟商資格評估通過后尋找 目標(biāo)門店，之后提供目標(biāo)門 店材料加盟商門店調(diào)研計劃針對目標(biāo)門店，制定門店調(diào) 研計劃，主要內(nèi)容包含門店 調(diào)研人員安排及所用時間事業(yè)拓展部 總監(jiān)（經(jīng)理）門店內(nèi)部情況調(diào) 研及門店外部環(huán) 境調(diào)研依據(jù)門店調(diào)研計劃開展門店 調(diào)研活動,主要包含1 店內(nèi)

13、 部情況和門店外部環(huán)境的調(diào) 研。事業(yè)拓展部門店內(nèi)部情況調(diào) 研表門店外部環(huán)境調(diào) 研表門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào) 研資料和門店評估標(biāo)準(zhǔn)表對 門店進行評分，編寫門店 評估報告事業(yè)拓展部門店評估標(biāo)準(zhǔn) 表門店評估報告事業(yè)拓展部總監(jiān) /經(jīng)理審核事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對門 店評估報告進行審核。審 核不通過則資料歸檔到事業(yè) 拓展部，審核通過則提交總 經(jīng)理審批同時資料歸檔到事 業(yè)拓展部。事業(yè)拓展部 總監(jiān)（經(jīng)理）總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交的 門店評估報告進行審 批?？偨?jīng)理門丿占租賃談判加盟商與門店業(yè)主就門店租 賃進行談判。談判不成功需 要重新尋找目標(biāo)門店；談判 成功則與業(yè)主簽訂租賃合同加盟商租賃談判

14、表門丿占租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同加盟商直營丿占建丿占流 程門店租賃成功后，進入直營 丿占建丿占流程。事業(yè)拓展部指 導(dǎo)并支持加盟商完成建店過 程。事業(yè)拓展部 及加盟商5.3門店評估操作規(guī)范5. 3.1門店標(biāo)準(zhǔn)1）門店所在商圈：一線城市以次級商圈或核心商圈的邊緣區(qū)域為進入點；強二、 強三線城市進入核心商圈，塑造強二強三線城市的品牌效應(yīng)。2）交通方便：便于到達，以在公交站點或100米內(nèi)有公交站點為優(yōu)，且最好在200米范圍內(nèi)便于停車，有停車設(shè)施。3）門店面積：門店面積以30-60平米店面為最優(yōu)，可以有一定的調(diào)整。4）門店位置：店面選擇應(yīng)臨主干道，最好在拐角的位置，位于兩條街道的交叉 處。5）門店

15、前停車位：有停車位最好，若無停車位也要保證在200米范圍內(nèi)有停車設(shè) 施。6）賣場的結(jié)構(gòu)：只選擇樓層的第一層門店，無臺階為最優(yōu)，如有臺階不能多于3 層臺階。門店內(nèi)無過多立柱、無死角。形狀以正方形為最佳，有5米以上的門 面，門頭高度不低于3米且便于招牌的制作與布置。7）租金較合理，原則上租金應(yīng)控制在預(yù)期營業(yè)額的10%以內(nèi)。5. 3.2門店調(diào)研門店的外部環(huán)境主要體現(xiàn)在門店所在商圈的整體氛圍，門面易于辨識，門店易于 到達，從而達到很好的集客效應(yīng)，另外門店鄰鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)也會對顧客數(shù)量產(chǎn)生一定 的影響。臨鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于互補性的業(yè)態(tài)，則會大大提高本門店的顧客數(shù)；如鄰鋪經(jīng) 營業(yè)態(tài)屬于競爭性業(yè)態(tài)，也會增大顧客的

16、整體數(shù)量，從而提升門店的進店顧客數(shù)量。 因此，門店外部環(huán)境包含的主要調(diào)研因素有：所屬商圈、人流量、門前人行道情況、 距離公交站、200米內(nèi)公交線路、鄰鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)等。門店內(nèi)部是發(fā)生交易的場所，因此一個良好的交易環(huán)境對增加顧客的滿意度與忠 誠度有很大影響，門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研的主要因素有：門店形狀、門面寬度、面積、門 店層高、門店層數(shù)、門店可調(diào)整性、門店基礎(chǔ)設(shè)施、門店租賃條件等。5. 3.3門店評估標(biāo)準(zhǔn)在完成門店外部環(huán)境、門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)研之后，進入門店評估流程。首先依據(jù) 門店內(nèi)部情況調(diào)研表、門店外部環(huán)境調(diào)研表的數(shù)據(jù)，對門店綜合評估標(biāo)準(zhǔn) 表進行打分，完成對門店的評分，對門丿占選擇提供決策依據(jù)。5. 3

17、. 4店址綜合評估在完成了商圈和門店評估后，將所得分?jǐn)?shù)填入到店址綜合評估表中，計算出 丿占址綜合得分，并依據(jù)評估準(zhǔn)則對丿占址作出評估結(jié)論。5. 3.5門店租賃注意事項租賃資質(zhì)：1）出租方最好為產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人必須具備房屋產(chǎn)權(quán)、出具產(chǎn)權(quán)證明。2）出租方不是產(chǎn)權(quán)人，存在代理關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原 件（最好經(jīng)過公證）。存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的，需提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件 原件。3）出租方必須具備房屋出租權(quán)，出據(jù)房屋出租許可證，并承擔(dān)房屋出租的相關(guān)納稅 責(zé)任。4）出租方必須允許承租方對承租場地進行獨立裝修，自主經(jīng)營。租賃談判1)租賃的時限2)首付租金金額和支付門期3)租金的方式：固定

18、租金:在合同租賃期內(nèi)，租金不變。增長式租金：合同中約定租金的增長率，特別注意的是增長周期是以月為單位還是以年為單位增長。4) 租金交納方式：季度交納；月度交納5) 押金金額及允許押金扣繳的細約6) 定金金額及允許定金扣除的細約7) 合同到期時的優(yōu)先承租權(quán)租賃談判要做相關(guān)記錄租賃談判是一個雙方博弈的過程，要對談判過程做好相關(guān)記錄，以備簽訂合同時的查閱。談判過程中需要填寫門店租賃談判記錄表5.4門店評估表單及工具5. 4.1門店外部環(huán)境調(diào)研表門店外部環(huán)境調(diào)研表表單編號：基本 資料地址所屬商圈 位冒商圈核心區(qū)域商圈次區(qū)域商圈邊緣區(qū)域交通 情況停車設(shè)施汽車停車處：口門口可?？靠陂T口可?？恳召M口會拖吊

19、口附近停車處米口無停車處電動車及摩托車停車處：口可?？靠诳赏？恳召M無自行車停車處：口可?？靠诳赏？恳召M無途徑公交線路數(shù)公交車站：口門口有公交站點共線路口附近米有站點口無公交站點公交線路：門口 300米內(nèi)有公交線路 條；道路條件人行道的寬度：米單側(cè)車道的寬度：米人流 量經(jīng)過店面 客流數(shù)量周一到周五高峰時段1：時到 時；高峰時段2：時到 時；總平均客流：人/30分鐘周一到周五平峰時段1：時到 時；高峰時段2：時到 時；總平均客流：人/30分鐘周六到周日高峰時段1：時到 時；高峰時段2：時到 時；總平均客流：人/30分鐘周六到周日平峰時段1：時到 時；高峰時段2：時到 時；總平均客流：人/30分

20、鐘鄰鋪鄰鋪店名消費定位經(jīng)營產(chǎn)品銷售情況填表 人填表時間主管審總經(jīng)理審查核5.4.2門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研表門店內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)研表表單編號:地址門店建筑面積門店實用面積門店門店層數(shù)共層；閣樓：有 無屋齡：年；結(jié)構(gòu)外觀：新較新較舊舊門店形狀窄形寬形方形其他：門店深度：米門頭門頭寬度：米門頭高度：米門面門面長度：米天花、地 面、壁面情 況其他說明基礎(chǔ) 設(shè)施水自來水非自來水水費標(biāo)準(zhǔn)電最咼負荷電費標(biāo)準(zhǔn)電話接口有否寬帶接口有否暖氣設(shè)施收費標(biāo)準(zhǔn)元/平米消防設(shè)施租賃 情況租金占比（預(yù)測）轉(zhuǎn)讓費用租賃期限租賃租金增 長方式門店可調(diào)整 性不用土建 改墻面改吊頂改地面其他分租情況可分租不可分租門店卩勺部結(jié)構(gòu)圖：（可以附在本表后面）填表人填表時 間主管審總經(jīng)理核審批5. 4.3門店租賃談判記錄表門店租賃談判記錄表表單編號:基本資 料地址所屬商圈商圈類型面積產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系方式使用情況空屋正使用，租約于年 月 日到期可入駐時間年月日洽談記 錄1時間地點洽談對象洽談人身份聯(lián)系方式本方談判人 員記錄人主要內(nèi)容2時間地點洽談對象洽談人身份聯(lián)系方式本方談判人 員記錄人主要內(nèi)容3時間地點洽談對象洽談人身份聯(lián)系方式本方談判人 員記錄人主要內(nèi)容最終條件租金交納方式簽約雙方預(yù)計簽約日 期其他條件6