萬科公司管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告材料實(shí)用模板

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引引言項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī) 劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布 等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例 如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅 配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5年）， 在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、

2、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提 升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的 地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建 筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與 主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、 較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓 線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并

3、計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建 筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、 江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周

4、邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有 重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的

5、可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如咼壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型 醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉

6、及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及 線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增 加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性 公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算 總地

7、價(jià)、樓面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城 市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一） 項(xiàng)目用地使用權(quán)現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）4、土地的用途5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附 件，并索引）（二）計(jì)劃手續(xù)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批

8、號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件， 并索引）（四）土地手續(xù)1、征地批文2、土地使用權(quán)出讓合同3、拆遷安置補(bǔ)償4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變

9、更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日（七）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估：（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng) 目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性 判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、合作方基本情況：等。2、（1） 例如:合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資

10、本、特殊背景合作方式： 合作方式描述一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共 同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因3、主要合作條件雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：(1)報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理(2)拆遷安置補(bǔ)償(3)付款內(nèi)容和條件交地標(biāo)準(zhǔn)除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 對(duì)分 房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、 曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)

11、讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如： 簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性 因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 3-5年） 開工量/竣工量銷售量/供需比 平均售價(jià)3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況012、各檔次產(chǎn)品

12、的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還 要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的 經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上

13、）2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式 和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、確定目標(biāo)客戶4、市場定位四、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。五、產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假 設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分 析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，

14、我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、 層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的 經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等） 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本 指引第六部分體現(xiàn)）。4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。女口：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、 污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保 護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨 時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴?/p>

15、等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開 通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園 等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣

16、工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非 住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和 所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算 假設(shè)下的成本測算，分別列示。）項(xiàng)目投資總額（萬 元）單位成本（元/m 2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)

17、費(fèi)用項(xiàng)目總投資二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用 的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有 沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元項(xiàng)目總金額（萬銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001

18、 年.20 XX 年合計(jì)上半 年下半 年上半 年下半 年上半 年下半 年結(jié)算面積單位利潤（元利潤（萬元）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本X90%預(yù)測成本預(yù)測成本X110%預(yù)測成本X120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價(jià)(2)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)X90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)X110%預(yù)測售價(jià)X120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率(3)

19、容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)分析1) 保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T 1)2) 保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/(1-T i)*(1-T2)*S+C*T 2式中：C:表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表中成本估算表的 單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R:表示保本銷售率S:表示單位售價(jià)Ti:表示營業(yè)稅率T2:表示所得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、

20、配套、開發(fā)間接 費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及 融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、 資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí) 間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重 點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào) 動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政

21、配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面 論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合 作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一）主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M.A+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià) A

22、代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格， 或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變 化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最咼總地價(jià)R1R2R3 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)， 如內(nèi)部收益率等。（二）競爭對(duì)手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必 得。（三）制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、銷售凈利率在10%