小區(qū)物業(yè)管理制度93947

1、小區(qū)物業(yè)管理制度一、安全職責(zé) 1。嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度;2。負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，對(duì)公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3。負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場(chǎng)所安全防范的督察;4.做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的要及時(shí)移交派出所,業(yè)務(wù)上自覺(jué)接受派出所指導(dǎo)；5。查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；6。建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7。抓好護(hù)衛(wèi)隊(duì)思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；8。做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；9。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)二、護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)1。護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服,佩戴統(tǒng)一的工號(hào)，

2、儀容嚴(yán)整；2。糾正違章時(shí)必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人;3.上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備、設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；4.堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭(zhēng)并設(shè)法將其抓獲；5.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬(wàn)無(wú)一失；6。愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物，對(duì)小區(qū)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用；7.熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置,掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理;8.值班時(shí)間，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時(shí)認(rèn)真處理,并作好記錄;9.熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共

3、設(shè)施完好及損壞情況;10.嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接記錄；11.對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車(chē)輛要進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和檢查；12。對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車(chē)輛要進(jìn)行登記；13。對(duì)發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件,有保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請(qǐng)客的職責(zé);14. 熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；15。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。三、門(mén)崗、巡邏崗位職責(zé)1。24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對(duì)象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時(shí)處置，必要時(shí)相領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢;2.掌握業(yè)主的來(lái)客動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序;3。嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)客登記制度，對(duì)身份不明無(wú)任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi);

4、4.熟悉小區(qū)內(nèi)住戶(hù)的基本情況；5.做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗,不準(zhǔn)下崗,嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,做到交接清楚，職責(zé)明確；6.嚴(yán)格執(zhí)行24小時(shí)巡邏制度；7。對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的各類(lèi)人員，必須認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記方可放行;8。對(duì)于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車(chē)輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：寧波市永成物業(yè)管理有限公司 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例及等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)日月星城小區(qū)（以下稱(chēng)“本小區(qū)”)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立本合同。 第一條物業(yè)基本情況 座落位置：臥彩江以南，

5、江東南路以東,北侖鐵路以北，啟文路以西(包括啟文路東華景閣），建筑面積:22萬(wàn)平方米;物業(yè)類(lèi)型：多層、高層住宅樓。 第二條 委托管理事項(xiàng) 1。房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理. 2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù). 3。本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 4。本物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的附屬配套

6、服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理. 5。公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 6.小區(qū)內(nèi)交通秩序及車(chē)輛停泊管理。 7。 維護(hù)公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。8物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定)。 9.開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng). 10。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 11.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。 第三條 合同期限 本合同期限為年。自 年 月 日起至 年 月日止. 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 1。根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過(guò)小區(qū)管理的各項(xiàng)制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃，審查通過(guò)年度專(zhuān)項(xiàng)維修基金的概預(yù)算、決算報(bào)告;

7、2。制定小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件1的約定，造成違約,甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進(jìn)行處罰. 3。委托并支持乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取必要的催繳催改措施. 4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料等)。 5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 6。協(xié)助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生的各種糾紛。 7.

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng). 8。法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任. 第五條乙方的權(quán)利和義務(wù) 1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)后實(shí)施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶(hù)）的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。 2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 3。負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施. 4

9、。依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 5。有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人. 6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督. 7。每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告一次管理費(fèi)用收支賬目，每年一次向全體業(yè)主張榜公布。 8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施. 9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。 10。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作; 11。根據(jù)前期物業(yè)管理合同

10、委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。本合同終止后15日內(nèi),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu). 12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)，但有關(guān)政府部門(mén)鑒定是由于乙方嚴(yán)重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財(cái)產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)予以適當(dāng)賠償或承擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。 第六條 管理服務(wù)費(fèi)用 l本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 多層住宅每月每平方米建筑面積0。45元直接向業(yè)主收取。 高層

11、住宅按每月每平方米建筑面積1。50元直接向業(yè)主收取，其中未設(shè)專(zhuān)職保安服務(wù)的高層住宅按每月每平方米1。30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本,物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。 店鋪按每月每平方米建筑面積1。30元直接向業(yè)主收取。 2。乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其他特約服務(wù),經(jīng)雙方約定，采取低于市價(jià)的核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收. 3。房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在專(zhuān)項(xiàng)維修基金中支付。專(zhuān)項(xiàng)維修基金的收取執(zhí)行政府物

12、業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 4物業(yè)收費(fèi)的其他約定見(jiàn)附件3。 第七條 獎(jiǎng)懲措施 1。乙方全面完成本合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)； (1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入中撥出一部分資金用于獎(jiǎng)勵(lì)具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會(huì)制定。 （2）合同期滿(mǎn)后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外.乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同. 2。乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方根據(jù)附件1的約定，對(duì)乙方進(jìn)行下列處罰： （1） 管理費(fèi)打折收取

13、； （2） 情況嚴(yán)重，多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)大的，中止合同. 第八條 違約責(zé)任 1。如因甲方原因，造成乙方不能正常管理,未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方有權(quán)要求甲方限期整改和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)中止合同。 2。如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)終止合同。 3。因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝單位索賠，甲方應(yīng)積極協(xié)助.因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理.（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)) 4管理服務(wù)過(guò)程中各項(xiàng)具體的違約責(zé)任由

14、本合同附件1約定。 第九條 其他事項(xiàng) 1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力. 2。合同規(guī)定的管理期滿(mǎn),本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿(mǎn)2個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)，經(jīng)雙方同意后,續(xù)訂合同，合同內(nèi)容另行商定。 3。本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。 4。本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，依法向人民法院提起訴訟。 5。本合同之附件(附件1，附件2，附件3）均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中

15、未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行. 6。本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份,甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室(備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 7。本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章：乙方簽章： 代表: 法人代表： 年月日 年月日 附件1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法附件2、日月星城小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房、停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)收入管理辦法附件3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取辦法附件1 日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法 （草案） 總體要求： 通過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符"和“明明白白”消費(fèi),為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫

16、馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務(wù)。 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 客戶(hù)服務(wù) 總體要求:服務(wù)有效投訴少于5,處理及時(shí)率100；業(yè)主滿(mǎn)意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約. 具體要求： 1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見(jiàn)。 2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋,做出限時(shí)承諾.小修2日內(nèi)修復(fù),特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾.服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。 3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)

17、回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率100%，并件件有記錄. 二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。 具體要求： 1、巡檢。（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄；(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視,對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視

18、1次小區(qū)樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對(duì)共用部位門(mén)窗做專(zhuān)項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決;（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì). 2、房屋。 (1)裝修管理.將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時(shí),對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容,應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見(jiàn)；業(yè)主（使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理. （2)油漆粉飾。木門(mén)窗、百葉門(mén)窗、封檐板

19、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類(lèi)構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門(mén)）、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。 （3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次.因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。 2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。 （1）給水設(shè)施,泵、管道、水箱、閥門(mén)、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。(2）排水設(shè)施。化糞池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝,；每2個(gè)月對(duì)地

20、下管井清理1次,每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通. 3、供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒(méi)有人為故障。 4、智能化系統(tǒng) 設(shè)備運(yùn)行正常，專(zhuān)業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。 5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前,對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固. 6、電梯運(yùn)行與管理 （1)與持有關(guān)行政主管部門(mén)核發(fā)的安全認(rèn)可證書(shū)的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2

21、）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好.電梯年故障率低于7.(3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主(使用人)正常生活的影響.(4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。 7、 道路、停車(chē)場(chǎng)（車(chē)棚、車(chē)庫(kù))及配套設(shè)施 （1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；(3）停車(chē)場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大

22、、中、小修計(jì)劃；（4）停車(chē)場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備. 三、清潔管理 總體要求:內(nèi)外環(huán)境整潔,沒(méi)有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99.達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求: 1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門(mén)、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線(xiàn)、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門(mén)窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮;扶

23、手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線(xiàn)干凈無(wú)明顯灰塵，大理石地面干凈無(wú)明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無(wú)雜物、污跡;玻璃、墻面、門(mén)窗保持干凈。燈具每季擦抹1次. 2、電梯及電梯廳保潔.保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯,若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作. 3、停車(chē)場(chǎng)、共用車(chē)庫(kù)或車(chē)棚保潔，地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通;管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡;標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；墻面、管線(xiàn)基本無(wú)污跡、無(wú)灰塵。 4、道路保潔，道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)

24、間不能超過(guò)1小時(shí)；路邊燈具無(wú)灰塵,燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔. 5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無(wú)積塵,無(wú)污跡，無(wú)亂張貼。 6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔,地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí). 7、 垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污，無(wú)明顯異味。 8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車(chē)表面潔凈,無(wú)污染,全封閉，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。 9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠：每季進(jìn)行1次. 五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管

25、理 總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào),美觀,花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,符合季節(jié)氣候特點(diǎn),沒(méi)有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求： 1、草坪。成活率在95以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒(méi)有已開(kāi)花雜草，整塊草地沒(méi)有明顯闊葉雜草；無(wú)病蟲(chóng)害；綠地整潔，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施完好，無(wú)人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類(lèi)、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲(chóng)。 2、園林樹(shù)木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過(guò)該樹(shù)種、該樹(shù)木的平均年生長(zhǎng)量；樹(shù)冠完整美觀，沒(méi)有死樹(shù)和枯枝死杈;樹(shù)木枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)明顯缺株;樹(shù)林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線(xiàn)

26、條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯,葉色正常，修剪造型美觀,無(wú)死株和干枯枝. 3、花壇。花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求,造型優(yōu)美，無(wú)枯枝,無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。 4、人工水系、噴水池,池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡. 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 六、安全防范 總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門(mén)鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約. 具體要求: 1、配備接受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練的專(zhuān)職保安人員.保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管

27、理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào),穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時(shí)精神振作，舉止文明,儀態(tài)良好. 2、門(mén)衛(wèi).本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車(chē)輛憑卡進(jìn)入，外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入,杜絕未經(jīng)受訪(fǎng)業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主（使用人)投訴和求助；回答用戶(hù)的詢(xún)問(wèn);在遇到突發(fā)事

28、件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。 4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3)高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；（4)對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；(5）組織恢復(fù)生活秩序. 5、其他防范措施.(1）設(shè)有業(yè)主(使用人）求助與報(bào)警電話(huà)，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措

29、施;（3)協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；(4）對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車(chē)庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明;（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度. 七、交通、車(chē)輛管理 總體要求:車(chē)輛進(jìn)出停放有序,避免交通事故,不因車(chē)輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求: 1、有較為完善的車(chē)輛管理制度,包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車(chē)輛行駛通暢。停車(chē)按照物價(jià)部門(mén)核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 2、在交警部門(mén)協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車(chē)輛停放的區(qū)域.杜絕車(chē)輛在禁止停

30、放區(qū)域停放。 3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車(chē)輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。 4、封閉停車(chē)場(chǎng)由專(zhuān)人管理，車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。 5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行。 6、杜絕外來(lái)車(chē)輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車(chē)停放過(guò)夜. 7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車(chē)輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。 八、消防管理 總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故. 具體要求: 1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力. 2、根據(jù)防火、滅火的需要,配置相應(yīng)種類(lèi)、數(shù)

31、量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施;保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障. 3、制定防火安全管理辦法,指定專(zhuān)人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用. 4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警,并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火,搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車(chē)，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。 5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn).每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次，要求地面無(wú)積灰，監(jiān)控箱表面無(wú)污漬；每日填

32、寫(xiě)工作記錄,建檔備查。 九、檔案資料管理 1、檔案資料齊全完整； 2、分類(lèi)成冊(cè),管理完善,合理分類(lèi),查閱方便; 3、及時(shí)變更登記，賬物相符。 監(jiān)督辦法和違約責(zé)任 一、日常監(jiān)督 甲方聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定，代表甲方對(duì)乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向乙方發(fā)出整改通知書(shū)，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告.乙方有義務(wù)配合甲方聘請(qǐng)的專(zhuān)門(mén)監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé),經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約.合同期內(nèi)因同一問(wèn)題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含）以上整改通知書(shū)的，視作違約（不包括建

33、設(shè)單位施工遣留問(wèn)題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞）。甲方及甲方聘請(qǐng)的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。 二、違約責(zé)任 乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書(shū)面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額.(即如果沒(méi)有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營(yíng)總收入，甲方獲得65;如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34，甲方所得增加到66%，依此類(lèi)推）. 考核辦法和結(jié)果處理 一、 每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度

34、物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書(shū)面報(bào)告. 二、 業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議：1）供電管理；2）供水管理；3)消防治安管理；4)衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理;6)公共設(shè)施設(shè)備管理;7)車(chē)輛管理；8)維修服務(wù)；9)服務(wù)態(tài)度；10）遺留問(wèn)題的解決;11）總體評(píng)價(jià)。打分的標(biāo)準(zhǔn)為:好、較好、一般、較差、差. 三、 年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開(kāi)匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告.在“總體評(píng)價(jià)”中，80（含）以上業(yè)主認(rèn)為“好或較好”的，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書(shū)面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理

35、費(fèi).30（含）以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按90%收取。50(含）以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司.附件2 日月星城小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)收入使用辦法(草案）為維護(hù)本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。 1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開(kāi)發(fā)商根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條的規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積3的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋.物業(yè)管理辦公用房由開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供,

36、產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會(huì)代管，并提供給物業(yè)管理公司使用.物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營(yíng)謀利. 2、物業(yè)商業(yè)用房是指開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積4的比例配置的經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)商業(yè)用房由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位無(wú)償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有,由業(yè)委會(huì)代管，并由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)收入除去雙方約定的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用外,全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。 3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變。 4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的,租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委

37、員會(huì)同意.物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。 5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。 6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 7、物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì). 8、業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)。停車(chē)費(fèi)具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定,報(bào)業(yè)委會(huì)備案。 9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會(huì)、共用部位和公共設(shè)

38、施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)同意。 10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入、停車(chē)費(fèi)收入和廣告費(fèi)收入以及其他使用公共場(chǎng)地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，可以計(jì)入公司利潤(rùn);65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)用于小區(qū)公共活動(dòng)開(kāi)支。 11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過(guò)1萬(wàn)元的,應(yīng)提前告之業(yè)主委員會(huì)，超過(guò)3萬(wàn)元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后,

39、再報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn). 12、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本小區(qū)內(nèi)公布各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 13、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定精神,業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理的其他財(cái)務(wù)不定期進(jìn)行審計(jì)，終止物業(yè)管理委托合同的時(shí)候?yàn)楸仨殞徲?jì)。 14、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。附件3 日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（草案） 1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際,制定本辦法。 2、本辦法所稱(chēng)的物業(yè)服務(wù)

40、收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù),向業(yè)主收取的費(fèi)用. 3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容: （一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理; (三)公共綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理； （四）公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； (五）物業(yè)的檔案資料管理； （六)日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。 4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

41、即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定. 5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目有異議的，聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì). 6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，由享受的業(yè)主按實(shí)分?jǐn)?無(wú)

42、電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。 7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。 8、在本小區(qū)內(nèi),供水、供電、通訊、有線(xiàn)電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費(fèi)。 9、已購(gòu)置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)收取辦法收取. 10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的

43、約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，但依據(jù)合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)打折收取的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按打折的數(shù)額收取。具體操作按照日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法中的規(guī)定進(jìn)行。 11、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi).業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳. 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi). 12、對(duì)本小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的車(chē)輛停泊、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi),按

44、政府價(jià)格主管部門(mén)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。委托方（甲方）：受托方(乙方）:業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司 為加強(qiáng) 小區(qū)（大廈)的物業(yè)管理,保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商,達(dá)成如下協(xié)議。 第一條物業(yè)管理內(nèi)容 一、甲方將位于 區(qū) 路的 范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)。 二、管理事項(xiàng)包括: 1房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； 2物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）(消防,電梯，機(jī)電設(shè)備,路燈，走廊，自行車(chē)房、棚,園林綠化地,溝,渠，池,井,道路，停車(chē)場(chǎng)等）的使用、維修和管理； 、 3清潔衛(wèi)生（不含