二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項

1、二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項瀏覽：26661I I更新：2013-10-21 18:25I標(biāo)簽：二手房事項二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項呢？第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子， 是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后

2、邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前， 必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)， 而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。 但千萬不要忽視這個小小的環(huán) 節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達(dá)到 5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)

3、該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明 交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到 銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具 體條款見示范文本。風(fēng)險提示：1 .當(dāng)下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高 違約

4、成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖 ”；3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定 金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交 接完畢之后，再退還保證金。第3步：贖樓贖樓是一門大學(xué)問， 不同贖樓方式費用不同、 供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也不同。 一般 來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款 贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及 0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來

5、之后， 再到銀行做按揭；其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中 只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。出于風(fēng)險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省 0.4%的短期 贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題， 買家將陷入被動境地?！?美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。這里邊還有一些小竅門： 如果通過同行轉(zhuǎn)按揭， 上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。 另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司 可能要空跑一趟。風(fēng)險提示：因贖樓

6、產(chǎn)生的風(fēng)險， 為此環(huán)節(jié)中最大。 買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司 向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題， 買家會冒風(fēng)險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同 兩筆款贖樓：即業(yè)主自己通過擔(dān) 保公司向銀行借款。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成， 銀行會

7、把款項打2賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆 500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可 以省去這筆費用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。風(fēng)險提示：1 .買家要保證首期款通過獨立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。2 .倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免 入走茶涼第5步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個

8、書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同（2008版示范文本）»作為參考。簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期， 其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)

9、經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會（下簡稱房協(xié)）的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方，上到房 協(xié)的網(wǎng)站，注冊并填寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過共 4個工作日的確權(quán)及辦理時間后，就可以直接到 房協(xié)（福田區(qū)景田東路 36號潤豐園小區(qū)一樓）去領(lǐng)取，完全免費。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房 協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是 180元以上，多的更有三四百元。風(fēng)險提示：1 .如果房產(chǎn)有共有權(quán)人， 要讓共有權(quán)人一同簽字， 避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo) 致交易存在失敗的可能。2 .如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租

10、客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。3 .如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、 新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。4 .如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。5 .要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約 責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第6步：選銀行和辦按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方 到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說 要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理

11、。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況， 像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。 不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在 2000年以前的房子，那么貸款一般只 能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑 腿。至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。風(fēng)險提示：1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付

12、更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將 造成違約。2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā) 生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。至于辦證時間，關(guān)內(nèi)是5個工作日出新證， 關(guān)外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30 個工作日（2000年以前的舊證是 30個工彳日，2000年以后的新證是 20個工作日）。交稅時， 如果合同約定是各付稅費，那么兩人必

13、須同時到場；如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證；如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件， 銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示：1 .房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說 過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有 質(zhì)量問題。2 .目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、 水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)， 辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最 好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來