房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運作管理模式

1、Document serial number KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運作管理模式第一部分指導準則一、指導準則第二部分部門職責一、說明二、職能部門工作職責三、項目公司（部）工作職責第三部分項目開發(fā)工作流程一、工作流程示意圖（一）項目拓展工作流程及各相關部門工作職責 （-）項目策劃工作流程及各相關部門工作職責 （三）設計管理工作流程及各相關部門工作職責 （四）工程管理工作流程及各相關部門工作職責 （五）營銷管理工作流程及各相關部門工作職責 （六）客戶服務工作流程及各相關部門工作職責 二、項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制表第四部分項目管理辦法及審批權限一、

2、項目管理辦法二、重大業(yè)務評審規(guī)定三、本地項目管理審批權限表四、異地項目管理審批權限表第一部分指導準則1、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形 成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負責原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務及南光地產(chǎn)業(yè)務 的經(jīng)營管理工作。2、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調(diào)高 效 率、高質(zhì)量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。3、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃 定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風 險。因此由公司職能部門

3、直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃 階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。4、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理,實現(xiàn)經(jīng)營目標。5、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質(zhì)量和 成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。第二部分部門職責一、 說明(-)術語解釋：1 .負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合；2 .主持：需要與其他部門配合完成

4、的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任；3 .組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調(diào)責任；4 .配合：不承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責 任；5 .參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。(-)公司委員會定義：1 .投資咨詢委員會：負責公司項目投資方面的評審和決策。2 .策劃、方案評審委員會：負責對項目的定位進行專業(yè)評審；負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。3 .招標委員會:負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性；負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作;4定價咨詢委員會：負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業(yè)

5、評審。二、職能部門職責 （-）運營管理部：部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不 斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。部門職責：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、 統(tǒng)計信息管理.綜合計劃管理負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃；負責制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門；主持編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書，并組織簽訂；負責跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部 門月度計劃以及項目總體計劃；負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。2 .部門績效考核負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案

6、；負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行績效考核；根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績 效考核。3 .流程管理負責建立、實施、完善公司流程管理體系；主持公司定期和不定期的流程修訂工作。4.公共關系管理負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料； 配合報批報建工作； 配合辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證； 負責公司對外公共關系的日常維護； 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。5 .知識管理負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類，并協(xié)助建立 相關知識庫；負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制 度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新；負責公

7、司統(tǒng)計報表的編制和報送。(-)投資拓展部部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資 源準備和前期工作。部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、戰(zhàn) 略管理、政策研究及市場研究.土地信息收集及評估負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫；負責建立土地信息選擇標準體系；負責評估并初步確定拓展目標。2.可行性研究分析 主持制訂可行性研究計劃； 組織進行項目可行性分析； 主持編制項目可行性研究報告； 組織可行性研究報告評審。3.項目土地獲取 負責確定商務條件，提出商務談判方案； 負責與相關各方的商務談判工作； 負責簽訂土地使用合同； 負責辦理土地證等相關手續(xù)。4 .戰(zhàn)

8、略管理負責研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略,并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。5 -政策研究及市場研究參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；負責研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方 法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項目預結(jié)算、采 購管理、工程合同管理、成本分析及效益評價.成本管理體系 負責建立和完善公司成本控制體系； 負責編制咨詢合同標準化體系； 負責公司項目成本戰(zhàn)

9、略的策劃、制定和實施； 負責落實項目總體目標成本； 配合項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； 負責建立成本監(jiān)控預警機制。2 .成本規(guī)劃 配合編制項目可行性研究報告；配合進行產(chǎn)品方案比選，提交不同設計方案的方案甄選成本測算報告； 配合編制項目開發(fā)綱要； 主持編制項目目標成本； 主持編制項目限額設計標準。3.成本動態(tài)管理配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作； 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月 提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警；4 .項目預結(jié)算 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對成 本信息進行匯總及甄別。 負責造價咨詢公司評標選定

10、工作； 負責編制各項目的項目結(jié)算計劃； 負責各項目結(jié)算工作； 負責對各項目預算實行備案抽查； 負責編制工程結(jié)算分析報告。5 .采購管理 負責管理戰(zhàn)略供應商信息庫，主持供應商的資質(zhì)預審及評 價； 負責維護和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫； 負責審核項目公司（部）提供的項目設備及材料采購總體 計劃； 根據(jù)項目公司（部）提供的材料設備采購配合計劃，主負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫;負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書 進行評價；主持公司招標項目合同洽談。6.工程合同管理負責建立和完善標準化工程合同體系。7.成本分析及效益評估參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累

11、相關專業(yè) 經(jīng)驗；負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制項目效益評 價報告。（四）工程技術部：部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念 和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技 術支持、技術資料管理、工程管理指引制訂及維護.采購管理配合配合進行公司權限范圍內(nèi)的招標。2 .工程過程管理配合負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改；配合項目各階段的工程驗收；負責收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。3 .設計管理配合 配合對建筑方案進行結(jié)構(gòu)選型； 配合編制項目限

12、額設計標準； 配合對設計單位的結(jié)構(gòu)方案、設備選型等進行優(yōu)化； 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； 配合完成圖紙內(nèi)部審查； 配合完成施工圖的圖紙會審和技術交底。5.工程技術支持 配合編制項目可行性研究報告； 配合編制項目開發(fā)綱要； 參與完成大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作；配合進行施工組織設計評審；配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作；負責在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業(yè)支持；參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； 負責新技術、新工藝在實際工程中的推廣和應用； 配合處理重大投訴，提供工程技術解決方案。 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)； 負責提出新材料、

13、新技術、新工藝、新設備選用的建議。6 .技術資料管理 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查； 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。7 .工程管理指引制訂及維護負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護；負責工程管理指引的制訂及維護。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品, 以前瞻性視野,創(chuàng)造最具價值的生活空間。部門職能：項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理.項目規(guī)劃配合編制項目開發(fā)綱要 配合編制項目限額設計標準。2 .設計配合 配合對設計各階段的階段性成果進行審核。3 .設計研究 負責施工圖設計標準體系中建筑

14、專業(yè)相關內(nèi)容的制訂； 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； 負責建立設計案例信息庫，并進行分析整理； 負責跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。4.標準化設計合同體系及供應商管理負責建立和完善標準化設計合同體系； 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。（六）營銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領市場潮流，極大地滿足客戶需求。部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合同體系管理.項目策劃配合編制項目可行性研究報告 配合編制項目開發(fā)綱要2 .項目營銷

15、配合完成營銷推廣策劃方案的制定及評審工作；配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作；配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作； 配合完成營銷費用預算的制定及評審工作。3 .市場研究 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫； 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； 負責市場調(diào)研及政策研究，定期形成市場分析報告； 負責各項目相關營銷負責人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平； 負責制訂科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新。4.品牌策劃及建設 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施； 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實； 組織各項目參加大型房地

16、產(chǎn)展會。5 -標準化營銷合同體系管理負責建立和完善標準化營銷合同體系。（七）財務部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方 法，構(gòu)建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。部門職能：財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、 財務分析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案與 內(nèi)部管理-財務管理制度管理負責根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完 善公司各種財務管理制度。2 .會計核算負責辦理日常核算業(yè)務；負責辦理日常出納業(yè)務； 負責財務會計報告的編制和報送； 負責公司年度財務報告社會審計工作。 負責制定并平衡公司資金計劃； 負責公司日常資

17、金調(diào)度，確保公司營運資金需求； 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務； 負責金融機構(gòu)關系維護； 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務合作。4.全面預算管理負責公司全面預算的編制與控制； 配合確定公司經(jīng)營目標; 配合編制經(jīng)營計劃； 負責動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃。5 .財務分析與公司決策支持負責公司財務狀況分析，提供管理報表；負責審核各類經(jīng)濟合同，提供戰(zhàn)術性決策支持，對經(jīng)濟合同的財務條款提出建議，把控財務風險；配合編制項目開發(fā)綱要。6 .稅務管理負責辦理公司曰常納稅業(yè)務以及其他稅務事項；負責公司稅務籌劃；負責開發(fā)項目稅務籌劃；負責項目公司稅務工作。7 .權益性投資管理和審計 負責收集

18、整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； 負責為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； 負責指導及檢查投資企業(yè)的財務工作；配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的曰常審計和檢查； 負責監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施。8.財務檔案與內(nèi)部管理負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全；負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全； 負責公司財務印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟合同的管理。(A)客戶服務部部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升 公司市場中的信譽度和美譽度。部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關系管理、 中航會管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理.項目策劃配合配合

19、編制項目開發(fā)綱要；配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。2.銷售事務管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項目公司(部)共同負責銷售代理公司的管理和評估； 負責有關銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 配合進行按揭銀行的選擇； 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； 配合進行營銷推廣客戶活動； 配合完成簽訂相關認購協(xié)議工作； 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作；負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析；負責銷售后的相關產(chǎn)權辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證；負責組織項目入伙策劃并組織落實；負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。3 .投訴處理 負

20、責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收； 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負責受理客戶投訴；負責與客戶洽談解決方案,并組織協(xié)調(diào)相關專業(yè)部門進行處理； 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理； 組織各部門使用客戶服務軟件； 負責對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪； 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負責定期對客戶投訴進行分析。4 .客戶關系管理負責進行客戶滿意度調(diào)查；負責對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進行分析，并形成報告。5 .中航會管理 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作； 負責中航會的推廣工作； 負責中航會會刊的策劃及出版工作； 負責中航會

21、會員活動的策劃及實施；負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。負責公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護；負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。6.客戶服務體系 負責編制銷售合同補充條款； 負責制定客戶滿意度調(diào)查標準； 負責制定售后管理制度及客戶服務標準。7.客服信息分析負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。 負責為公司提供各類法律支持服務； 負責對公司業(yè)務合同的法律審核； 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負責法律知識培訓工作； 負責提供商務談判中的法律咨詢服務； 負責對項目公司（部）權限外的合同進行審核； 負責對項目公司（部）權限內(nèi)的合同進行定期檢查，法律

22、指 導； 負責處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負責外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務評價。9.客戶危機管理負責建立客戶危機管理風險防范制度；負責策劃有關客戶危機處理方案。（九）行政人事部：部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務等方面的 有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設、行政事務管理、資產(chǎn)管理、"信息管理、檔案管理-人力資源規(guī)劃負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施；負責完善人力資源管理體系，研究、設計人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓、薪

23、酬及員工發(fā)展等體系的全面建設），制定和完善人力資源管理制度；負責向公司高層決策者提供有關人力資源戰(zhàn)略、組織建設等 方面的建議；負責審批項目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計劃；負責進行項目公司（部）關鍵崗位聘任的審核。2 .員工招聘和選派負責制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供 給人才；配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作C3 .員工培訓負責公司員工的培訓管理工作；負責擬定并執(zhí)行培訓計劃；負責評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培 訓工作。4.員工薪酬和績效考核負責職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果；負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公

24、司（部）薪酬制度；負責辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)；負責建立公司員工福利制度。5 .企業(yè)文化建設負責公司企業(yè)文化建設。6 .行政事務管理 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng)（CIS）； 負責擬寫公司年度工作總結(jié)； 負責公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放； 負責管理公司印章； 負責公司辦公設備、用品管理；負責公司公務車輛調(diào)配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管理； 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理;負責公司有關對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； 負責管理公司書刊、報紙訂購； 負責其他后勤服

25、務。7.資產(chǎn)管理負責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； 主持盤點固定資產(chǎn)工作； 負責固定資產(chǎn)曰常維護和臺帳管理； 配合完成項目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。8 . IT信息管理負責制訂并實施公司信息化建設戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案；負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網(wǎng)絡安全維護；負責計算機及相關設備的購置、調(diào)配、維修、維護保養(yǎng)；負責公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護更新；負責處理公司曰常電腦和網(wǎng)絡故障，提供口服務。負責檔案管理、檔案信息化管理及維護；負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理；負責指導項目公司（部）檔案工作；負責接

26、收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。三、項目公司（部）職責使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指 揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占 用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。職能：項目立項后組織制定項目開發(fā)綱要,并在項目開發(fā)綱要指導 下主持項目全過程開發(fā)工作。說明：確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進 行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。.項目前期準備負責制定管理架構(gòu)及人員配置計劃，交由行政人事部審核。2 .項目策劃組織編制項目開發(fā)綱要，并組織階段性評審及最終評 審。3 .設計管理）方案設計負責

27、編制方案設計任務書；負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇方案設計單位，與設計單位進行溝通聯(lián)系，完成方案設計，組織項目方案設計的評審；負責辦理相關報批報建工作。2）初步設計及施工圖設計組織相關部門對建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設備選型等進行設計優(yōu)化并落實；負責施工圖審查單位的考察和確定；在建筑專業(yè)初步設計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢；負責編制初步設計任務書及施工圖設計任務書； 配合編制項目限額設計標準并負責落實； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇初步設計及施工圖設計單位，與設計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設計及施工圖設計，組織對階段性及最終的設計成果進行審核； 組織相關部門對設計單位的設計質(zhì)量提出明確目標

28、，并確定 主要設計參數(shù)； 負責協(xié)調(diào)設計單位與相關職能部門之間的配合關系，控制設 計進度、質(zhì)量、建安成本等； 主持圖紙內(nèi)部審查； 主持施工圖的圖紙會審和技術交底； 負責辦理相關報批報建工作。）施工準備負責工程施工現(xiàn)場場地準備;負責獲得項目政府相關許可證;主持施工組織設計的評審工作。2）進度管理負責根據(jù)項目總體開發(fā)計劃制定施工總體進度計負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，落實計劃執(zhí)行；負責落實項目施工進度計劃，并及時進行調(diào)整；負責跟蹤、協(xié)調(diào)相關部門與項目有關的工作計劃（例如主要 設備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。3）質(zhì)量管理負責落實施工質(zhì)量監(jiān)控，達到驗收規(guī)范標準；負責審核關鍵工序、關鍵部位的施工方

29、案；主持各階段的工程驗收；負責對工程質(zhì)量情況進行定期分析，形成質(zhì)量分析報告，對 于典型問題形成案例，交工程技術部進入案例信息庫。4）安全文明管理負責監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范；負責檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關單位對施工現(xiàn)場進行安全文明檢查； 配合政府相關部門進行安全文明檢查； 負責施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； 負責監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。5）采購管理負責編制項目設備及材料采購總體計劃及材料設備采購配合計劃，并交由合約成本部審核；配合進行公司組織的項目主體總包招標、主要專業(yè)分包工程及主要設備招標；負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權限范圍內(nèi)的采

30、購工作；負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行；負責大型設備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理；負責評價公司供應商，并知會相關部門錄入數(shù)據(jù)庫。6）設計變更管理負責審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設計變更； 主持重大或超出限額的設計變更評審； 主持審核為滿足客戶需求的設計變更。7）項目檔案管理負責管理項目各類相關檔案；負責進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術部建立和完善 工程案例信息庫。8）項目危機管理負責建立項目危機事件防范處理制度 負責處理項目危機事件。5 ,成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標成本； 負責編制項目預算,配合合約成本部備案抽查； 負責根據(jù)

31、施工合同，編制工程款季度支付計劃，并交由財務部備案； 負責核對供應商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進度款，辦理支付手續(xù);）營銷策劃2）營銷推廣3）銷售管理負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月度動態(tài)成 本報表交由合約成本部備案；負責根據(jù)項目結(jié)算計劃，按時將工程結(jié)算資料移交至合 約成本部，并配合合約成本部完成工程結(jié)算分析報告。 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； 負責編制項目營銷推廣總體計劃，并組織評審； 負責編制營銷推廣策劃方案，并組織評審； 負責編制營銷費用預算，并組織審核； 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。負責按照營銷推廣策劃方案開展營銷推廣

32、活動。 負責預售查丈和竣工查丈； 負責辦理商品房預售申請，領取商品房預售許可證； 負責簽訂認購協(xié)議； 負責向客戶服務部移交客戶資料，并配合客戶服務部與客戶簽訂銷售合同；與客戶服務部共同負責銷售代理公司的管理和評估。4）售后服務配合項目入伙后的工程整改工作；配合處理重大投訴。7.項目合同管理負責洽談權限范圍內(nèi)的相關合同；負責簽定合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作；負責對項目相關合同執(zhí)行結(jié)果進行統(tǒng)計、評估分析，并反饋至相關部門。7 .項目收尾項目竣工驗收后負責向政府相關部門移交工程技術檔案；項目結(jié)束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案；項目結(jié)束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作；主持項目公司

33、清算及固定資產(chǎn)處置；項目結(jié)束后負責編制項目總結(jié)報告。負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案；根據(jù)項目節(jié)點完成情況，負責按季度完成績效考核工作;主持各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關專業(yè)經(jīng)驗。第三部分 項目開發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖客戶服務部產(chǎn)品研究部運營管理部和營銷策劃部產(chǎn)口八二1 /表八工程技術部(-)項目拓展工作流程及各相關部門工作職責項目拓展工作流程示意圖主要工作流程土地信息1出隹初步確定亞國可行性研究公司內(nèi)部辦理土地責任部門投資拓展部投資拓展部投資拓展部公司董事會投資拓展部配合部門運營管理部產(chǎn)品研究部營銷策劃部合約成本部工程技術部客戶服務部財務部投資

34、拓展部運營管理部提交成果土地信息庫分析土 地信息甄選 目標地塊初 步確定拓展 目標可行性研究報告項目實施決議土地 合同建設 用地規(guī)劃許 可證付清 地價款證 明土地 證固定 資產(chǎn)投資計 劃控制要占，、準確收集資料及時 更新數(shù)據(jù)調(diào)查土地背景防范潛在風險基礎資料翔實科學理性分析咨詢專業(yè)意見慎重決策確保手續(xù)完備避免 法律糾紛項目拓展工作流程圖項目拓展流程指引1 .目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。2 .適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相 應研究工作。3 .職責31.投資拓展部：3.1.1. 負責組織基礎研究，定期制定土地儲備計劃，并對研究成果進行歸檔。

35、3.1.2. 以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。3.1.3. 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。3.1.4. 負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式，組織公司相關部門進行項目現(xiàn)場勘查，并組織編制項目可行性研究報 告。3.1.5. 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃， 組織項目前期策劃小組展開相應流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的項目可行性研究報告。3.1.6. 公司評審：負責將項目可行性研究報告交由公司投資決策委員會評審，評審通過后，提交公司董事會評審。3.1.7. 負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權利，并負責合作條件的實施和跟蹤。

36、3.2. 運營管理部：3.2.1. 在初步確定拓展目標階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相 關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最新規(guī)劃（含功 能定位、市政交通、配套設施等）。3.3. 項目前期策劃小組：3.3.1. 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)可行性研究計劃及現(xiàn)場勘查結(jié)果，編制初步策劃定位報告（含市場定位和產(chǎn)品定 位）、初步產(chǎn)品建議書、工程技術特點分析、成本測算報 告。3.4. 財務部：3.4.1. 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計劃等材料，完成財務預測和相關財務分析。3.4.2. 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金籌措方案。35策

37、劃、方案評審委員會：3.5.1. 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。3.6.投資咨詢委員會：3.6.1. 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯 報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由公司 董事會評審。4.工作程序4.1. 基礎研究4.1.1. 基礎研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；4.1.2. 基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動 態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究 和競爭對手研究等分項研究工作；4.1.

38、3. 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；4.1.4. 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)；4.1.5. 基礎研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎研究 計劃的制定、監(jiān)督和基礎研究庫的整理，基礎資料和研究成果需由該項 負責人整理，經(jīng)編號后放入各基礎研究庫歸檔；4.2. 信息收集、甑別：4.2.1. 投資拓展部成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；4.2.2. 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行

39、： 政府公告收集類：從相關網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、 拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權交易中心對擁有土地儲備的 企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。4.2.3. 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內(nèi)填寫 土地信息采集表,投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù) 公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記 錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理；4.2.4. 通過

40、初步判斷的土地信息進入初步確定拓展目標階段，原則上指定負責土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工 作，并通過土地信息采集表將土地情況向公司領導知會；未通過的 信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復信 息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變 化情況加以跟蹤。43初步確定拓展目標1.1.1. 項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的新項目進展通報，交土地信息負責人匯總；1.1.2. 項目負責人根據(jù)項目情況，了解該項目背景資料及運營管 理部提供的政府相關資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請 公司法律顧問或公司法務人員提供意見，最終做出項目用地

41、購買操作方 式的判斷；1.1.3. 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根 據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位判斷及初步經(jīng)濟測算結(jié)果，并 綜合其他相關信息，形成簡易的新項目發(fā)展報告，進行部門內(nèi)部評 審；1.1.4. 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。4.4. 項目可行性研究 .4.1. 項目可行性研究是對前期項目初步判斷的論證，在項目前 期策劃小組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析，最終形成項 目可行性研究報告； .4.2. 項目負責人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情 況，向公司領導進行匯報，并制訂可行性研究計劃，該計劃

42、需包含 各相應工作的責任主體（責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間 節(jié)點列出橫道圖，發(fā)項目前期策劃小組； 43.項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織項目前期策劃小組對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作:項目負責人進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流 程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā) 展趨勢等； 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目開發(fā)風險，編寫風險控 制報告（初稿）；項目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行調(diào) 研，反饋給項目負責人，編寫初步策劃定位報告； 項目前期策劃小組主持完成對初步策劃定位報告的評審工 作，策劃、方案評審委員會針對初步策

43、劃定位報告進行評審，給出 專業(yè)意見； 評審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位， 完成初步產(chǎn)品意見書； 項目負責人根據(jù)初步產(chǎn)品建議書編寫初步項目開發(fā)總體計 劃 項目前期策劃小組根據(jù)初步產(chǎn)品建議書,編寫工程技術特 點分析，并根據(jù)工程技術特點分析和初步產(chǎn)品建議書進行成 本測算，完成成本測算報告； 財務部根據(jù)項目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟效益預測分 析，完成財務預測及資金籌措方案。 .4.4.投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告，協(xié)同項目前期策劃小組進行內(nèi)部審議，通過后以新項目可4.5. 決策評審4.5.1. 投資決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報

44、，最終由集體討論決定。項目評審通過后，提交公司董事會評審確定；4.5.2. 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該項目；4.5.3. 項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題，則有投資拓展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作 條件的實施和跟蹤。項目拓展階段各部門工作職責1 .投資拓展部：1.1. 收集土地信息建立信息庫：定期制定土地儲備計劃，并對研究成果進行歸檔，建立土地 信息庫。以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。L2.初步確定拓展目標：分析土地信息，甄選目標地塊，并參考運營管理部提供的土地背 景資料，初步確定

45、拓展目標。L3.組織可行性研究：負責制訂可行性研究計劃，組織進行可行性研究，匯總相關 資料，完成項目可行性研究報告。L4.組織評審：將項目可行性報告提交公司投資決策委員會評審,通過后報董事會 評審。L5.辦理土地獲取手續(xù)：負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取 得項目開發(fā)權益，并負責合作條件的實施和跟蹤。必要時，運營管理部配合相關工作。2 .財務部：2.1. 項目可行性分析：根據(jù)項目成本、產(chǎn)品建議等材料，進行經(jīng)濟效益預測分析，完成財 務預測及資金籌措方案。3 .產(chǎn)品研究部：3.1. 項目可行性分析：參與項目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進 行項目規(guī)劃分析，完

46、成初步策劃定位報告和初步產(chǎn)品建議書。4 .營銷策劃部：4.1. 項目可行性分析：參與項目前期策劃小組工作，進行項目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研， 根據(jù)初步市場調(diào)研報告，完成初步策劃定位報告和初步產(chǎn)品建議 書。5 .運營管理部：5.1. .收集項目背景資料：從政府相關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最 新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設施等）。5.2. .協(xié)助辦理相關手續(xù)：協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。（-）項目策劃工作流程及各相關部門工作職責6 .合約成本部：6.1. 成本測算：根據(jù)初步產(chǎn)品建議書和工程技術特點分析，進行成本測算，完成成本測算報告7 .工程技術部7.1. .工程技術特點

47、分析：對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進行調(diào)查，并根據(jù)產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書，完成工程技術特點分析。項目策劃工作流程示意圖主要工作流程制定項目一,八公司評審責任部門項目公司（部）/項目前期策劃小組項目公司（部）/項目前期策劃小組配合部門營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財務部營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運營管理部 財務部提交成果項目開發(fā)綱要包括：策劃定位報告、產(chǎn)品建議書、項目總體開發(fā)計劃、成本規(guī)劃報告、財務分析及資金計劃風險控制報告經(jīng)過評審后的項目開發(fā)綱要控制保證控制性文件的咨詢專業(yè)意見要點系統(tǒng)性慎重決策項目策劃工作流程圖項目策劃流程指引1 .目的深化項目可行性研究，完成項目開發(fā)綱要（包含策

48、劃定位報告、 產(chǎn)品建議書、項目總體開發(fā)計劃、成本規(guī)劃、財務分析及資金計 劃、風險控制），為項目公司（部）進行項目開發(fā)工作提供依據(jù)。2 .適用范圍適用于項目立項到項目開發(fā)綱要移交前所有相關工作。3 .職責3.1. 項目公司（部）/項目前期策劃小組：3.1.1. 在制定項目開發(fā)綱要階段，負責深化項目可行性研究報告中初步項目總體開發(fā)計劃、初步策劃定位報告（含市場定位 和產(chǎn)品定位）、初步產(chǎn)品建議書、風險控制（初稿）、成本測 算報告，匯總財務部提供的財務分析及資金計劃整理形成項目開 發(fā)綱要。3.1.2. 在項目策劃各階段，負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行調(diào)整。32財務部：1.1.1.

49、在制定項目開發(fā)綱要階段，深化財務預測與資金籌措方案，完成財務分析及資金計劃。1.1.2. 配合完成對項目開發(fā)綱要評審工作，提供財務方面專業(yè)支持。3.3. 運營管理部：3.3.1. 審核項目開發(fā)總體計劃，配合完成對項目開發(fā)綱要評審 工作。3.4. 策劃、方案評審委員會：3.4.1. 參加項目開發(fā)綱要的評審，負責對項目開發(fā)綱要 進行決策。4.工作程序41.策劃前期準備4.1.1. 項目前期策劃小組成員進行詳細的現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào) 研，收集與項目相關的各項目信息，深化初步策劃定位報告，編制策劃定位報告。 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟技術指標、限高、土地價格等信息； 現(xiàn)場踏勘主要是了解

50、基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； 范圍內(nèi)市場調(diào)研主要指對項目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、 未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調(diào)研。市場調(diào) 研完成要填寫樓盤市調(diào)表； 對市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項數(shù)據(jù)進行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化初步策劃定位報告，編寫策劃定位報告；46財務部負責深化財務分析，編制財務分析及資金計劃。4.1.2. 策劃定位報告的論述重點為市場概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價格定位；4.1.3. 市場概述應包含以下內(nèi)容： 項目概況及項目特點分析 房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析 項目市場競爭對手分析4.1.4. 客戶定位應包含以下內(nèi)容： 項目的SWOT分析 目標客戶定位4.1.5. 產(chǎn)品定位應包含以下內(nèi)容： 項目的主題形象及開發(fā)理念 項目的產(chǎn)品建議4.1.6. 定價建議。4.2. 項目前期策劃小組負責組