房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行市場(chǎng)定位新版

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目如何進(jìn)行市場(chǎng)定位一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位依據(jù)主要來(lái)自三個(gè)方面：1 、 項(xiàng)目所在城市和區(qū)域的市場(chǎng)資料城市整體發(fā)展?fàn)顩r、城市化階段、城市與區(qū)域人口；城市宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)情況、市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r與需求； 城市和區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在城市中的區(qū)域位置及政府對(duì)該區(qū)域的功能定位。2 、 項(xiàng)目相關(guān)的業(yè)態(tài)和行業(yè)背景與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的各種潛在使用用途相關(guān)的各種業(yè)態(tài)和行業(yè)背景， 以及不同業(yè)態(tài)和行業(yè)的未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，借以確定項(xiàng)目所包含的不同使用功能面積的配比。3 、 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處位置的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)等，旨在揚(yáng)長(zhǎng)避短，提煉出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。二、市場(chǎng)定位的工作內(nèi)容（以沈撫新

2、城“鉆石城”商業(yè)綜合體為例）1 、整體市場(chǎng)定位根據(jù) 沈撫新城 “鉆石城” 綜合體項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃要求， 明確項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的城市功能，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，了解目標(biāo)市場(chǎng)需求和行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并結(jié)合項(xiàng)目自身物理?xiàng)l件，先行確定建筑綜合體的整體市場(chǎng)定位。在整體市場(chǎng)定位中， 要明確建筑綜合體的主導(dǎo)功能和功能構(gòu)成， 進(jìn)而在考量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的前提下， 以綜合效益最大化和各種使用功能合理配搭為準(zhǔn)則， 有效組合相關(guān)功能類型， 并確定各功能面積的比例關(guān)系， 從而形成最終的項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位方案。2、主體形象定位主體形象定位， 是指項(xiàng)目主體風(fēng)格定位及經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)品牌定位， 就像品牌會(huì)給產(chǎn)品帶來(lái)附加值一樣，鮮明的

3、形象定位有著及強(qiáng)的集聚效應(yīng)，將給投資人、 經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)附加價(jià)值。沈撫新城“鉆石城”綜合體項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的建筑，擁有明確的經(jīng)營(yíng)主題， 鮮明的建筑風(fēng)格以及富有創(chuàng)造力的品牌形象。 主體形象定位對(duì)提升項(xiàng)目的價(jià)值異常重要。3、客戶定位由于客戶對(duì)象在年齡、收入、職業(yè)、教育程度及興趣等方面差異很大，因此其消費(fèi)需求也是復(fù)雜多變。 如果能夠依照項(xiàng)目自身品質(zhì)及特點(diǎn)正確分析項(xiàng)目的客戶群體組成及消費(fèi)特征， 就可以使項(xiàng)目在市場(chǎng)推廣階段的工作做到有的放矢， 取得事半功倍的效果， 從而達(dá)到全面帶動(dòng)項(xiàng)目銷售的目的。 由于商業(yè)綜合體項(xiàng)目涉及到多種物業(yè)形態(tài)， 所以其目標(biāo)客戶群群效定位 不像住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目那樣簡(jiǎn)單， 通常包括三方

4、面的定位：（ 1）、 目標(biāo)消費(fèi)群定位。 目標(biāo)消費(fèi)群是指商品的最終購(gòu)買者的集合。應(yīng)調(diào)查各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求、消費(fèi)層次、消費(fèi)文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等。從而確定沈撫新城“鉆石城”綜合體項(xiàng)目各類產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群。（ 2）、 目標(biāo)投資小業(yè)主定位 。目標(biāo)投資小業(yè)主是指購(gòu)買項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的投資者或承租使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)者。項(xiàng)目確定目標(biāo)投資小業(yè)主， 應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域的劃分， 只有找準(zhǔn)目標(biāo)投資小業(yè)主，才能有效推動(dòng)項(xiàng)目的租售。（ 3）、 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位 。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶是指入住商業(yè)物業(yè)的零售商、服務(wù)商等經(jīng)營(yíng)廠家的統(tǒng)稱， 是項(xiàng)目招商對(duì)象。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況決定了建筑綜合體項(xiàng)目的效益， 所以目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展起著

5、至關(guān)重要的作用。 每一宗商業(yè)物業(yè)一般都有自己的主力目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶，這些客戶大多數(shù)是大品牌、大公司， 有良好的管理水平和優(yōu)秀的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。4、產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的手段， 了解目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)模、檔次、價(jià)格、服務(wù)對(duì)象、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行確定，從而為建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 產(chǎn)品定位的目的是要提出超過(guò)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的、功能更強(qiáng)的、更適合客戶的、更合理的設(shè)計(jì)方案。5、價(jià)格定位。價(jià)格定位是進(jìn)行項(xiàng)目成本與費(fèi)用測(cè)算， 并參照相似房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格， 運(yùn)用適當(dāng)?shù)膬r(jià)值判斷與評(píng)估方法， 綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素， 確定項(xiàng)目的租售價(jià)格。小王在 10 樓的人事部門工作，一個(gè)月前，調(diào)到 9 樓的行政部門去了。今天，小王同學(xué)打電話到人事