怎樣處理房屋租賃合同糾紛合同法舉例

1、怎樣處理房屋租賃合同糾紛合同法舉例怎樣處理房屋租賃合同糾紛合同法舉例在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的效力、承租人對(duì)房屋 進(jìn)行 的裝修在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理以及違章建 筑的租賃 糾紛如何處理等問題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。合同必須嚴(yán)守，是合同法上的一項(xiàng)根本原那么。但是，當(dāng)事人可依 合同 約定或者法律規(guī)定而享有解除權(quán)，以便從合同的束縛中解脫出 來。在房屋租賃合同關(guān)系中，除當(dāng)事人約定外，根據(jù)?合同法?的有 關(guān)規(guī) 定，雙方在以下情形下享有合同解除權(quán)：?合同法?第二百三十三條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的 瑕 疵到達(dá)危及承租人的平安或者健康的程度。我們認(rèn)為，對(duì)于租賃 房屋

2、的 瑕疵，不管是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合?合同法? 第九十四條 第四項(xiàng)規(guī)定，承租人可以主張解除合同。對(duì)于承租人 因租賃房屋存 在瑕疵而主張解除合同的，應(yīng)滿足以下要件： 1承租 人的使用收益受 到的障礙必須到達(dá)嚴(yán)重程度。但是，如果租賃房屋 對(duì)于承租人有特別利 害關(guān)系的，那么該障礙即使未到達(dá)嚴(yán)重程度，也 應(yīng)允許承租人解除合同。 2出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。但 在修繕為不可能或者雖有可 能但于承租人已無利益的，那么無需催告 即可主張解除合同。?合同法? 第二百三十三條規(guī)定的用語是可以 隨時(shí)解除。但應(yīng)注意的是，其前提是 租賃房屋的瑕疵已到達(dá)危及承 租人包括同住人的平安或者健康的程 度。在此

3、種情形下，即使承 租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋存在瑕疵， 也不影響其解除合同。 這一點(diǎn)與一般的合同解除規(guī)那么不同，其立法理由 在于要絕對(duì)保護(hù)人 的生命與健康。對(duì)此條作相反解釋，就是，如果租賃 房屋的瑕疵不 會(huì)導(dǎo)致危及承租人的平安或者健康的，而該瑕疵在訂立合 同時(shí)即為 承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。2. 出租人的解除權(quán)。包括： 1 承租人違反約定方式，或者不依 租 賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的。?合同法?第二百 一十九 條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租 賃物，致使 租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損 失。 2承租人 遲延支付租金，經(jīng)出租人催

4、告，仍不于催告期限內(nèi)支 付租金的。?合同 法?第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未 支付或者遲延支付租金 的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支 付。承租人逾期不支付的， 出租人可以解除合同。 3承租人未經(jīng)出 租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于 第三人的。?合同法?第二百二十四 條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人 同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合 同。3. 雙方均有的解除權(quán)。 不定期的房屋租賃合同， 雙方均可以隨時(shí) 解除 合同。?合同法?第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒 有約定或 者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的 , 視為不定期租 賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng) 當(dāng)在

5、合理期限之前 通知承租人。因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比擬多。處理此類糾紛時(shí) , 應(yīng) 注意：1. 當(dāng)事人有約定的 . ，從其約定;沒有約定的， 那么只能根據(jù)法律的 規(guī)定 解除房屋租賃合同，否那么，將構(gòu)成違約。2. 合同的解除， 并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除 權(quán)的 一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合 同兩者的 不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其 效力的發(fā)生以 實(shí)際行使解除權(quán)為必要 ; 后者那么因約定不可能是法定 條件成就，而當(dāng) 然發(fā)生合同消滅的效力。 行使解除權(quán)， 根據(jù)?合同 法?第九十六條規(guī)定， 應(yīng)以通知的方式。但亦不阻礙以訴訟的方式 來

6、行使，因?yàn)槠鹪V本身可以 視為一種通知。3. 要嚴(yán)格把握合同解除的條件。 當(dāng)事人只有在符合約定或法定條 件的 情況下，才能解除合同 ;在不符合解除條件的情況下， 即使發(fā)出 解除通知， 也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。1、承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任；2、承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原那么：一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)那么。 未 形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成 附合 的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形 , 適 用不同的處理規(guī)那么。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū) 分不 同情況：合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承 租人 進(jìn)行補(bǔ)償 ; 不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的 損失，由 雙方按照過錯(cuò)承當(dāng)；合同解除時(shí)，由導(dǎo)致合同解除的違約方承當(dāng)裝飾裝修殘值損失。 在 雙方均無過錯(cuò)情形下，由雙